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住宅ローン控除、平成24年と25年入居のシミュレーション(最大300万円は据え置きか?)

【最新記事はこちら】
  ↓  ↓  ↓
消費税増税の影響と2014年以降の住宅ローン減税
【検証】住宅は消費税増税前に建築すべきか?

1 住宅建築における消費税増税の影響
2 2014年以降の所得税の住宅ローン控除と住民税の減税
3 住宅取得に対する現金給付制度の概要
4 2013年と2014年以降の住宅ローン減税シミュレーション比較
5 【結論】消費税増税前に住宅は建築するべきか?

以下は、以前に書いたオリジナル記事です。


 政府の税制調査会は、19日に総会を開いて、来年度の税制改正に向けた議論を本格的に始めることになっています。
 その中で注目されるのが、再来年4月に予定されている消費税増税に伴う住宅購入の負担増を軽減させる対策です。

 有力視されるのは、現行の住宅ローン減税の継続・拡大です。
 これは、住宅の建築を検討中の皆さんにとっては、大変、気になるところだと思います。

 平成21年入居分から実施されている現行の住宅ローン減税制度は、平成25年で最終年を迎え、長期優良住宅以外の一般住宅では、その最大控除額が平成24年の300万円から200万円に引き下げられる予定です。
 (長期優良住宅は400万円から300万円)

住宅ローン控除一覧表

 消費税増税後の負担軽減策としては当然、現行制度の継続・拡大が望まれるところですが、国土交通省は平成25年度(2013年度)も平成24年と同額の300万円を据え置くよう改正要望を出しています。

 最大控除額が300万円と200万円では大きな違いです。
 平成24年(2012年)居住と平成25年(2013年)居住の今後10年間の控除額をシミュレーションしてみました。

 長期優良住宅以外で35年固定金利2.0% 元利均等返済の時
 プラン1 3,000万円借入,プラン2 3,200万円借入

太陽光ローン控除

 借入額が3,000万円以上の方は影響が大きくなり、現行制度の24年入居と25年入居を比較すると10年間で70万円以上の差が出てきます。
 (もちろん、還付額は納付した所得税額が上限ですから、住民税の減税を含めても、これだけの差が出る方は限定されますが、)

 住宅ローンの借入額は2,000万円~3,000万円という層が最も多いだけに影響を受ける人も多いと言うことで、国土交通省は消費者の負担軽減を目的に要望しています。

 ところが、財務省の発想は全く逆です。

 住宅ローン控除の継続・拡大は、消費税増税前の駆け込み需要と増税後の受注減を抑える目的で実施すべきもので、増税後の平成26年に継続・拡大を行うのは解るが、駆け込み需要が見込まれる平成25年に拡大すべきではないという理論

 そう言われれば、それもごもっともです。

 しかし、大局的に見れば、景気が悪化したのでは消費税増税も計画通りに実施できない訳で、駆け込み需要であろうが景気刺激策になるのであれば300万円据え置きも意味はあるかと思います。

 税制改正の方針は,年末の税制改正大綱の発表を待つこととなりますが,平成25年入居の方は、それまでやきもきさせられることになりそううです。

【シミュレーションに使用させていただいたサイト】
   → ローン・住宅ローンのことなら 【CatchUp】
  こちらのサイトなら簡単に住宅ローン控除のシミュレーションができますので、ご自分のケースでお試しください。長期優良住宅にも対応しています。ただし、あくまで控除の上限額ですので、ご自分の所得税額を念頭に結果をご覧ください。

【参考記事】
 消費税増税と住宅ローン控除から見た「2012年は住宅の買い時か?」1
 消費税増税と住宅ローン控除から見た「2012年は住宅の買い時か?」2 
 民主党の消費税増税法案における住宅の特例

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住宅ローン控除の平成23年入居と平成24年入居のシミュレーション比較

「平成23年内に入居が間に合わない方へ」の2回目です。

 さて、前回の記事「住宅ローン控除の居住開始年月日と住民票の転入・転居日」で、
 「100万円と言ってもそれは最大のケースであつて、実際に100万円も違う人なんてそうはいません。逆に、ほとんど影響を受けないという人も多いはず。」と書きました。

 今回は、それが本当か、平成23年(2011年)入居と平成24年(2012年)入居の住宅ローン控除額のシミュレーションで確かめてみましょう。

 住宅ローン控除額の上限が、年末借入金残高の1%(長期優良住宅の23年入居は1.2%)であることは、皆さんよくご存じだと思います。

 実は、それともう一つの上限がありますよね。
 それは、申告者の所得税額です。

 つまり、住宅ローンの借入残高がいくらあろうと、控除前の所得税額が小さければその額までしか控除できないことになります。

所得税試算表1

 モデルケースで所得税の額を見てみましょう。

 平成23年から中学生以下の扶養手当が廃止されましたから、子供が中学生以下なら何人いてもいなくても所得税額は同じです。

 社会保険料は、加入保険の違いや納付する年、地域によっても異なりますので、おおよその目安と考えてください。

 住宅ローンの年末借入残高が4,000万円以上なら絶対、23年入居がお得と考えがちですよね。
 23年入居なら40万円控除、24年入居なら30万円控除ですからね。
 (長期優良住宅は、23年入居、借入残高の1.2%で60万円、24年入居40万円)

それでは、年収別に検証してみましょう。

 モデルケースI(40歳代サラリーマンで妻が専業主婦)で年末借入残高が4,000万円の時

【年収800万円の場合】
 23年入居 所得税の算出年税額405,600円から40万円が住宅ローン控除で減税されます。
 24年入居 所得税から30万円が減額されます。

【年収700万円の場合】
 23年入居 所得税の算出年税額の252,400円が全額控除されます。
  なお、住宅ローンの控除可能額40万円のうち所得税で控除しきれなかった額は、97,500円または算出年税額の小さい方を上限として翌年度の住民税から控除されます。
  この場合は、控除しきれなかった額は147,600円ですが、97,500円の方が小さいので97,500円が住民税から控除されます。
  合計減税額は、349,900円となります。

 24年入居 所得税から252,400円、住民税から47,600円が減額され合計減税額は30万円になります。

【年収600万円の場合】
 23年入居 所得税から171,900円、住民税から97, 500円
            合計269,400円の減税
 24年入居 23年入居と同じく269,400円の減税

 年収600万円では23年入居でも24年入居でも差がないという計算になります。

所得税試算表2

 モデルケースⅡは、夫婦共働きの例です。

 夫婦共働きでローンを連帯債務としている場合は、夫のみの借入の場合より減税効果が大きくなります。

 住宅ローンを連帯債務で1/2ずつ借り入れているとすれば、年末借入残高が4,000万円の時、それぞれが2,000万円ずつ借り入れている計算になります。
 登記の所有権も1/2ずつの共有持ち分であれば、所得税の控除額も1/2ずつで、23年入居なら各20万円が上限。24年入居なら15万円が上限になります。

【夫婦それぞれの年収が600万円の場合】
 23年入居 所得税から20万円の控除
 24年入居 所得税から15万円の控除

【夫婦それぞれの年収が500万円の場合】
 23年入居 所得税から143, 300円、住民税から56,700円
      合計20万円の減税
 24年入居 所得税から143,300円、住民税から 6,700円
      合計15万円の減税

【夫婦それぞれの年収が400万円の場合】
 23年入居 所得税から87, 100円、住民税から87, 100円
      合計174, 200円の減税
 24年入居 所得税から87,100円、住民税から62,900円
      合計150,000円の減税

 こうして見てみると、意外と23年入居と24年入居は差がないと思いませんか?
 *長期優良住宅は借入残高の1.2%が1.0%になるので、これは影響大きいですが、、

 今回は、初年度のみの比較でしたが、10年間のシミュレーションをしてみれば、融資残高の減に伴い控除の上限額が落ちてきますので、23年入居と24年入居で100万円の差はなかなか出ないということがお分かり頂けると思います。
 10年後の借入残高が4,000万円あるのが条件になりますからね。 

 当ブログで機会があれば10年間のシミュレーションもやってみたいと思います。
 でも、時間がなくて記事にするのはなかなか大変ですが、、

 さて、どうですか?
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プロフィール
kokko
2008年にヤマサハウス絆の家が完成
2011年太陽光発電設置
宅建主任者試験合格、ファイナンシャルプランナー資格者
ただし、実務経験ゼロ
建築はど素人の中年男性です。
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