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こんな税抜き表示いつから認められたの?ペッパーランチにて

 皆さん、こんにちは。先週、今シーズン初めてヒートテックの長袖Tシャツを着て出勤したkokkoです。
 いよいよ、本格的な冬がやって来ますね。
 
 さて、私が週2回ペースでイオン鹿児島へ行くことは以前の記事にも書きました。

 そのイオン鹿児島が11月23日に増床・リニューアルオープンしましたので、当然のように私は既に2回足を運んでいます。
 29日(金曜日)にも行きましたが、平日でも凄い賑わいでした。
 先々週までの閑散とした店内がうそのようです。

 イオンH&M

 画像は29日(金曜日)の夜9時半の様子です。

 オープン初日は入場制限まで行われたH&Mもこの時間になると大分、落着きを見せています。
 
 ところで、この日、3階フードコートのペッパーランチで食事をして料金を支払う際に驚いたことがあります。

 ペッパーランチ
 
 29日は、”肉の日”ということで鉄皿商品が全品200円引きなんです。

 サービスステーキの120グラムがなんと620円から200円値引きの420円で食べられるわけです。
 長蛇の列に並んで、やっと注文して420円を払おうとすると・・・

 「451円になります。」と店員さん

 「あれっ?420円じゃないんですか?」と聞くと

 「あれは税抜表示です。」との回答

 「じぇじぇじぇっ!」

 消費税の増税に伴って税抜表示が認められるようになるのは知っていましたが、もう既に始まっていたとは?

 いつから認められたのか調べてみると、2013年10月1日から2017年3月末までの間は税抜表示も認められるということのようです。

 >>> 消費税転嫁対策特別措置法の概要
 *適用期間は1ページ、表示方法は12ページに記載

 実際に、税抜き表示されると混乱しますね。
 
 ただし、税抜表示をするには、現に表示されている価格が税込価格であると誤認されないための措置を講じていなければなりません。

 これを踏まえて、先ほどの表示価格をよ~く見てみると

 サービスステーキ

 確かに、(  )書きで小さく税抜と書いてありますね。
 
 でも、税抜の文字が小さすぎて私は”誤認”してしまいました。

 これじゃとても、誤認されないための措置を講じているとは言えません。

 しかも、本体価格は税抜き表示なのに、200円引きの200円は税込価格から引いている。

 しかも、しかもですよ。
 こちらは、451円しか払っていないのに、消費税は売上620円に対する税金を取られている。

 これって、いいんだっけ?

 まぁ、税込表示なら651円から200円引きの451円
 この200円には、払い過ぎた消費税も含めて返金されたと考えれば、なんの違和感もありませんが、
 価格表示が税抜きだと違和感ありますね。

 なんか釈然としない税抜表示でした。

 いよいよ、来年4月に消費税が増税されますが、住宅関連では住宅ローン減税の拡充や住まい給付金などの対策が取られることが既に決定しています。
 今月、中旬発表予定の平成26年度税制改正大綱では、住まい給付金の給付対象などの詳細も発表されるのではないかと思いますので、注目していきたいと思います。

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THEME:生活・暮らしに役立つ情報 | GENRE:ライフ |

住宅の建築は"とりあえず"9月末までに契約すべきか?

 皆さん、こんにちは。
 最近、バレンティンのホームランと消費税増税のニュースがやたら気になるkokkoです。
 
 どうやら、安倍首相は、消費税を予定どおり増税する意向を固めたようですね。
 正式には、10月1日に表明されるものと思います。 

 消費税増税が決定となれば、2013年9月30日が住宅建築における消費税5%のタイムリミットの一つであることは、もう皆さんよくご存じのことと思います。
 引き渡し日にかかわらず、請負契約(売買契約)を9月末までに締結した場合は、消費税5%が適用されます。

 ちなみに、もう一つのタイムリミットは、「2014年3月までの引渡し」ですよね。

 このいずれかの期限をクリアできれば、消費税は5%で済みます。

 通常なら契約から引き渡しまで6ヶ月も要さないケースが多いでしょうが、住宅産業は既に駆け込み需要で資材も人も不足気味です。

 10月の契約では来年3月までの引き渡しが保証できないのは当然でしょう。

 そうなると、営業さんの口から出てくる言葉は、「とりあえず、9月末までに契約しておきましょう。」

 これが普段であれば、
 「極力、契約変更が生じないようにじっくり打ち合わせをして、納得の上、契約しましょう。」

 と言いたいところですが、今月ばかりはそう悠長な事も言えないのかもしれません。
 キャッシュで買われる方は、当然、増税前がいいですが、住宅ローンを使う世帯では、住宅ローン減税の拡充で増税分をカバーできる可能性があります。

 2013年入居と2014年入居の比較は、当サイトでもシミュレーションを行いました。

 その結論は、「年収の少ない世帯では、住宅ローン減税の拡充分にすまい給付金を加えても増税分をカバーしきれない。」
 というものでした。

年収子の年齢別比較

【サイト内関連記事】
【検証】住宅は消費税増税前に建築すべきか?

1 住宅建築における消費税増税の影響
2 2014年以降の所得税の住宅ローン控除と住民税の減税
3 住宅取得に対する現金給付制度の概要
4 2013年と2014年以降の住宅ローン減税シミュレーション比較
5 【結論】消費税増税前に住宅は建築するべきか?

 みずほ総合研究所でも年収別に増税後の負担の増減に関する試算を公表していますが、消費税8%時で、年収400万円と年収600万円の世帯を見てみると、当サイトとは全く逆の結果となっています。

みずほ研究所試算
*クリックで拡大します。

  全文PDFです。>>> 消費増税時の住宅購入補助の効果~年収別にみた負担変化の試算

 つまり、みずほ総合研究所の試算では、年収400万円の世帯では、給付金の効果で負担が減り、年収600万円の世帯では負担増になると計算されています。

 これって,どちらかが間違っていると言うことではなくて、条件設定や費用をどの範囲まで見るかで全然違ってくると言うことです。

 ・入居してから10年の間に、子供たちが中学・高校に入学すれば扶養控除で所得税が少なくなるので、住宅ローン減税の恩恵が小さくなる。

 ・ローンが連帯債務の世帯では、奥さんが産休・育休に入れば、これも所得税が少なくなるので恩恵は小さくなる。

 このように、効果も流動的な住宅ローン減税ですから、できるのであれば9月末までに契約した方が安心であることに間違いはありません。

 とは言え、”とりあえず契約”にも、いろんな段階があります。
 
 いくつか、段階別に考えてみましょう。 

1 土地は決まってないけど、「とりあえず」契約
 
   >>> あり得ないでしょう。

2 相見積は取っていないけれど、気に入った業者と「とりあえず」契約

   >>> 他の業者からもっとあなたに合ったプランが出てくるかもしれませんよ。
    金額的にも業者の言いなりですから、増税分ぐらい損しちゃうかもしれません。

3 仕上げ材の仕様や住宅設備のグレードも大まかに決まり、複数の業者から相見積を取って、金額的にもプラン的にも最適と思うものが出てきたので「とりあえず」契約

   >>> 「とりあえず」契約してもいいかもしれませんが、あと、もう一押しが欲しいですね。

4 上の3の業者と打ち合わせをして、希望するオプションは今、考えられる範囲で全部見積額に含めてもらった。

   >>> 細かい仕上げ材や設備の選択まではしていなくても、「とりあえず」契約してもいいかな?と思います。
 
 しかし、冷静に考えてみると、これだけ住宅ローン減税も拡充されたんですから、仮に増税分の全額まではカバーしきれなくても、それは建設費用全体から見れば微々たるものです。
 なにも焦って9月末までに契約する必要もありません。

 特に、年収が多く借入も大きい世帯では増税後の方が有利になるケースが多いですから、シミュレーションをしてみれば消費税の増税はそれほど負担増にならないことがわかると思います。

 (ただ、単純に住宅ローン控除が200万円から2倍の400万円に増えるだなんて、くれぐれも勘違いされませんように!)

 あとは、金利がどう推移するかです。
 
 一時、長期金利は急上昇しましたが落ち着きを取り戻しました。
 それでも、やはり、かなりの低水準にはあると言えます。

 また、短期金利は、現在、底にあると言っていいでしょうが、日銀の黒田総裁は、増税後も景気の腰折れがないよう金融緩和策をとると表明していますので、急上昇は考えにくいところです。

 ただ、こればっかりは誰にも正確な予想はできません。
 住宅ローンの金利に運・不運はどうしてもがつきものと考えた方がいいでしょう。

 当サイトの結論としては、

 住宅ローン金利に上昇懸念はあるものの、住宅ローン減税の拡充やすまい給付金で増税分のほとんどはカバーできるので、今あせって「とりあえず」契約する必要はありません。

 と申し上げておきます。

【ハウスメーカー別Web内覧会リンク集】

 ハウスメーカー別にWeb内覧会リンク集がご覧いただけます。
 まだ、記事数が少ないので、施主ブロガーの皆様には、是非、内覧会の記事をトラックバックしていただくようお願いします。

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5 【結論】消費税増税前に住宅は建築するべきか?

消費税増税の影響と2014年以降の住宅ローン減税
【検証】住宅は消費税増税前に建築すべきか?

1 住宅建築における消費税増税の影響
2 2014年以降の所得税の住宅ローン控除と住民税の減税
3 住宅取得に対する現金給付制度の概要
4 2013年と2014年以降の住宅ローン減税シミュレーション比較
5 【結論】消費税増税前に住宅は建築するべきか?

 前回まで、消費税増税前に入居する場合と増税後に入居する場合で、税制上はどちらが有利かシミュレーションをしてきました。

 その結果を表にまとめると次のとおりです。

年収子の年齢別比較

 年収別に見ると、収入が少ない世帯は住宅ローン減税拡充による恩恵を十分に受けられないので不利です。

 それをカバーするための現金給付制度の概要が発表されましたが、それを含めても増税の負担の方が大きくなりそうです。

 これをトントンに持って行くためには、住宅ローンの借入額をできるだけ増やさず、返済の負担を抑えなければなりません。

 年収600万円の世帯では、子供が融資実行時に5歳未満であれば、住宅ローン減税拡充の恩恵が大きく、増税分をカバーし、さらに30万円以上のお釣りがくるという結果になりました。

 こうして、シミュレーションしてみると年収の少ない世帯では、やはり消費税増税前に建築した方が経済的には有利と言えます。

 また、税制だけでなく注意しなければならないのが住宅ローンの金利です。

 日銀の異次元の金融緩和策により長期金利は急上昇しました。

 短期金利は年末までは現状維持することが確定していますが、それ以降は景気の回復が確実なものとなれば、やはり上昇基調となるのは間違いないでしょう。

 であれば、やはり住宅は消費税増税前に建築するのが正解に思えてきます。

 少なくとも、9月30日までに請負契約を締結して、消費税5%を確定しておきたいと思う人も多いでしょう。

 しかし、9月30日までに請負契約を結ぶためには、7月下旬のこの時期、既に依頼先は目途が立ち、間取りや仕様・資材・設備の検討にも入っている必要があります。

 もし、依頼先さえ絞り切っていないとなれば、もうタイムアウトと考えた方がいいかもしれません。

 家づくりは増税や金利に惑わされることなく、じっくりと検討し取り組むべき人生の一大事業です。

 その観点から見れば、単純には、「増税前に建築するのがおすすめです。」とは言えません。

 そう言えない理由が二つあります。

 まず、一つ目は、既に駆け込み需要で住宅業界は売り手市場になっているということ。

 売り手市場では、価格はどうしても高めになるでしょう。

 それにも増して深刻なのは、職人の数の不足です。

 普段なら棟梁などすることもない大工さんでさえ、棟梁としてやってもらわなければ、注文をこなしきれないという状況も考えられます。

 ハウスメーカーや工務店の抱える現場が増えれば増えるだけ人的には手薄にならざるを得ません。

 そうなれば、住宅の品質にも影響が出て来るでしょう。

 トラブルの発生は当然あるものですが、その対応も不十分になってくるかもしれません。
 
 その点を考えると、注文が殺到する時期に契約するのは得策とは言えません。

 そして二つ目の理由

 それは、あなたのライフプランの中で、今、住宅を建築することがタイミング的に適当なのかを考える必要があるということです。

 これを十分考えずに、周りの「今こそ、住宅の買い時だ。」と言う声に流されて建築すると、将来的に後悔することになるかもしれません。

 なにも今、あせって住宅を建築する必要はないのです。

 消費税増税にも、金利の上昇にも惑わされずに、納得のいく家づくりにじっくり取り組んでいただきたい。

 それが、私の結論です。

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4 2013年と2014年以降の住宅ローン減税シミュレーション比較

消費税増税の影響と2014年以降の住宅ローン減税
【検証】住宅は消費税増税前に建築すべきか?

1 住宅建築における消費税増税の影響
2 2014年以降の所得税の住宅ローン控除と住民税の減税
3 住宅取得に対する現金給付制度の概要
4 2013年と2014年以降の住宅ローン減税シミュレーション比較
5 【結論】消費税増税前に住宅は建築するべきか?


 シリーズ「【検証】住宅は消費税増税前に建築すべきか?」の4回目
 今回は、2013年に入居した場合と2014年の消費税増税後に入居した場合のシミュレーション比較をしてみます。

 「果たして、消費税増税分を住宅ローン減税と現金給付でカバーできるのか?」

 というのが、ポイントです。

 まず、年収別に見た住宅ローン減税の拡充による単年度の影響額のシミュレーションです。
 データは国が示した標準的なサラリーマン世帯でのものです。

2014年住宅ローン減税シミュレーション単年

 この表では、税制改正で既に決定している所得税の住宅ローン控除の拡充と住民税の控除額拡大までは見てありますが、制度の内容が未確定の現金給付については含められていません。

 ここで、言葉の説明をしておきます。

 当サイトでは、「住宅ローン控除」と「住宅ローン減税」を使い分けています。

 「住宅ローン控除」とは、ご存じ所得税の控除です。

 「住宅ローン減税」とは、所得税の住宅ローン控除と住民税の控除を合わせてこう呼んでいますので、混乱されませんように!

 さて、年収別に見てみると、年収400万円なら、住宅ローン減税の拡充に伴い従前の制度より3万円の軽減

 年収600万円なら、同じく129,000円の軽減

 これが10年間続くわけですから、これに現金給付を加えれば十分、5%から8%への消費税増税分の負担増はカバーできそうな気がします。

 しかし、実際にはそう単純にはいきません。

 この試算は、標準的な世帯ということで、妻と子供2人(中学生、小学生)という家族構成を仮定しています。

 現在、児童手当の関係で、小中学生の扶養控除は認められていません。

 つまり、それだけ所得税額が大きくなっているわけです。

 子供が高校生になれば38万円、大学生なら63万円の扶養控除が認められ、所得税額は小さくなります。

 税金が少なくなることはいいことですが、その分、住宅ローン減税の恩恵も小さくなります。
 (注:子供が就職して扶養から外れれば、その分、扶養控除額が小さくなり所得税は大きくなります。)

 ということで、子供が中学1年生と小学4年生という前提で、年収400万円の場合と年収600万円の場合のシミュレーションを行ってみたいと思います。

1 消費税増税に伴う負担の増加額  

 1 住宅建築における消費税増税の影響の記事では、年収500万円の世帯のシミュレーションをしてみました。

 同様に、年収400万円と年収600万年の世帯の負担額を計算してみます。

 今回、シミュレーションに使用したサイトは、高機能住宅ローンシミュレーション@みかローンです。

 住宅ローンの返済額だけでなく、住宅ローン控除の10年間の最大控除額(借入残高の1%)まで計算してくれます。

 ただし、所得税の住宅ローン控除額は控除前の所得税額が上限となりますので注意が必要です。

年収 400万円、1600万円の住宅(諸経費含む)の場合のシミュレーション

 住宅ローンの借入額は、年収400万円の世帯の平均的な額である2700万円とします。

 (1) 住宅取得に係る消費税の増加分

  ア 2013年12月入居(消費税5%)
 
    1600万円×5%=80万円
  
  イ 2014年4月入居(消費税8%)
  
    1600万円×8%=128万円

  その差額  48万円です。

  ただし、その分借入額が増える可能性大ですから、借入額を2748万円として金利負担の増込みで計算してみます。

  アの総返済額 37,856,598 …a 
  イの総返済額 38,529,667 …b 

  総返済額の増(b-a) 673,000円 …c

 (2) 家電・家具の購入に係る消費税の増加分

  200万円×3% = 60,000 円 …d

 結局、5%→8%への増税時の負担増は、

  c+d = 733,000円 となります。

2 住宅ローン減税の拡充と現金給付による負担軽減額

  シミュレーション結果を表にしてみました。

2013年住宅ローン減税シミュレーション400万
2014年住宅ローン減税シミュレーション400万

  ア 2013年12月入居(消費税5%)

    減税額+現金給付=A 814,000円

  イ 2014年4月入居(消費税8%)  

    減税額+現金給付=B 1,277,000円

 よって、住宅ローン減税の拡充と現金給付による負担軽減額は

  B-A= 463,000円

 これでは、消費税の負担増分733,000円はカバーしきれないということになります。

 融資実行から10年以内に子供たちが、高校生や大学生になるのでこの結果ですが、子供さんがいらっしゃらない世帯や、いらっしゃっても5歳未満であれば扶養控除の変動なしですから次のとおりとなります。

 単年の軽減額 30,000円×10年 + 現金給付300,000円 =600,000円

 これでも、完全にはカバーしきれませんが、借入の負担を抑えればなんとかトントンというところです。

年収 600万円、2000万円の住宅(諸経費含む)の場合のシミュレーション

 住宅ローンの借入額は、年収600万円の世帯の平均的な額である3300万円とします。
  
 年収400万円の時と同じように計算すると、

1 消費税増税に伴う負担の増加額  

  901,000 円

2 住宅ローン減税の拡充と現金給付による負担軽減額

  700,099 円

2013年住宅ローン減税シミュレーション600万
2014年住宅ローン減税シミュレーション600万
   
 やはり、こちらも20万円程度不足することとなります。

 こちらも子供が10年間のうちに、高校生・大学生になり住宅ローン減税の恩恵が小さくなったのが原因です。

 では、子供がいない又はいても5歳未満であればどうでしょう。

2013年住宅ローン減税シミュレーション600万5歳
2014年住宅ローン減税シミュレーション600万5歳

 こちらは、2の住宅ローン減税の拡充と現金給付による負担軽減額が、987,811円となり、お釣りがくる計算となりました。

 こうしてシミュレーションしてみると、年収は多い方が有利というのは予想通りですが、それにも増して家族構成(子供の年齢)が、消費税税増税分をカバーできるかどうかの結果に影響するということが分かりました。 

 皆さんも一度、シミュレーションをしてみることをお勧めします。

 ただし、所得税は扶養家族の状況や社会保険料などの支払額で異なってきますので、源泉徴収票などで現在の所得税額を把握しておくことが大切です。

 次回で当シリーズのまとめを行います。

消費税増税の影響と2014年以降の住宅ローン減税
【検証】住宅は消費税増税前に建築すべきか?

1 住宅建築における消費税増税の影響
2 2014年以降の所得税の住宅ローン控除と住民税の減税
3 住宅取得に対する現金給付制度の概要
4 2013年と2014年以降の住宅ローン減税シミュレーション比較
5 【結論】消費税増税前に住宅は建築するべきか?

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3 住宅取得に対する現金給付制度の概要

消費税増税の影響と2014年以降の住宅ローン減税
【検証】住宅は消費税増税前に建築すべきか?

1 住宅建築における消費税増税の影響
2 2014年以降の所得税の住宅ローン控除と住民税の減税
3 住宅取得に対する現金給付制度の概要
4 2013年と2014年以降の住宅ローン減税シミュレーション比較
5 【結論】消費税増税前に住宅は建築するべきか?

 シリーズ「消費税増税の影響と2014年以降の住宅ローン減税~消費税増税前に住宅は買うべきか?」

 の今回は、3回目「住宅取得に対する現金給付制度の概要」です。

 自民・公明の与党は6月26日に、2014年4月の消費税増税時に導入を検討していた住宅購入者向けの負担軽減策を発表しました。
 
 給付額は年収に応じて次のとおりとなっています。

現金給付制度の概要

 通常、税制改正は、年末に発表される税制改正大綱に向けて検討されますが、今回の制度は、消費税増税前の駆け込み需要を抑えるというのが目的ですから、3月引き渡しのタイムリミットとも言えるこの時期に制度の概要が発表されました。

 現在、行われている住宅ローン減税は、2017年末(平成29年末)までの延長と拡充が決まっていますが、これだけでは所得の低い世帯は、もともと納めている所得税が少ないためメリットも小さく、増税分をカバーしきれない状況にあります。

 この対策として制度化しようというのが、今回の現金給付制度です。

 制度の内容は、住宅ローンを利用する場合と利用しない場合の2つに分かれています。
 
 住宅ローンを利用する場合は、年収510万円以下の人に最大30万円を給付

 住宅ローンを利用せず現金で一括購入する場合は、50歳以上で年収650万円以下の人に最大30万円を給付

 これにより、増税前の駆け込み需要の反動による住宅市場の冷え込みとそれに伴う景気低迷を抑えようという狙いです。

 なお、消費税率が15年10月に10%に上がった際には、住宅ローン利用者で、年収775万円以下を対象に最大50万円を給付するという案になっています。

 さて、住宅ローンを利用する場合の具体的な要件ですが、今のところ「住宅ローンを利用して」としか説明がされていません。

 住宅ローンを利用していれば借入額がいくらでも対象になるのか?

 借入残高の1%を控除しきれない場合だけが対象となるのではないのか?

 その辺がはっきり解りません。

 本来の趣旨から言えば、住宅ローン控除で控除しきれない分だけを現金給付するということで良さそうなんですが、そんなことは全然説明されていません。

 駆け込み需要を抑えるという目的から言えば、この時期には既にポイントとなる条件は説明されているべきですので、そんな条件はつかないものと考えて良さそうな気がします。
 せいぜい、「住宅ローン減税を利用している人で」と条件を付けている記事があるので、住宅ローン控除の申告をするのが最低限の条件かと思われます。

 詳細は税制改正大綱の発表を待たないことには分かりませんが、一応、次回以降このような条件はないものとしてシミュレーションしてみます。

消費税増税の影響と2014年以降の住宅ローン減税
【検証】住宅は消費税増税前に建築すべきか?

1 住宅建築における消費税増税の影響
2 2014年以降の所得税の住宅ローン控除と住民税の減税
3 住宅取得に対する現金給付制度の概要
4 2013年と2014年以降の住宅ローン減税シミュレーション比較
5 【結論】消費税増税前に住宅は建築するべきか?

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2 2014年以降の所得税の住宅ローン控除と住民税の減税

消費税増税の影響と2014年以降の住宅ローン減税
 ~住宅は消費税増税前に建築すべきか?


2 所得税の住宅ローン控除と住民税の減税

 さて、前回の記事住宅建築における消費税増税の影響では、消費税が5%から8%へ引き上げられると、2,000万円の住宅で約90万円の負担増と試算しました。

 政府は、住宅建築について消費税増税前の駆け込み需要と増税後の反動減を抑えることを目的として、住宅ローン減税の継続拡充を決定しています。

 また、低取得世帯向けに現金給付制度を創設する案を打ち出しています。

 これらの政策で、消費税増税の負担分をカバーできるのかがポイントになりますが、今回は住宅ローン減税の2014年以降の制度の概要について説明したいと思います。

 住宅ローン控除は過去、何十年もの間 続いてきた制度ですが、平成21年から始まった現在の制度では、平成25年が最終年で、一般住宅の場合、最大控除額が200万円となっています。
 
 2013年(平成25年)入居なら、毎年の最大控除額は借入残高2,000万円の1%で20万円

 これが10年間で最大200万円となります。

 これを平成29年まで延長し、最大控除額も200万円から400万円に拡充することが決定しています。

 長期優良住宅、低炭素住宅の両認定住宅であれば、それぞれ100万円が上乗せされます。

2014年以降の住宅ローン減税一覧表

 ただし、拡充後の控除額の適用を受けるためには、請負契約の代金(又は売買代金)に8%もしくは10%の消費税が含まれていることが条件となります。

 つまり、消費税は5%で、住宅ローン控除は拡充後の金額というおいしいとこ取りはできないということです。

 ここで注意しなければいけないのは、所得税の住宅ローン控除は、納税した納税額が上限ですから、実際には10年間で400万円控除となる世帯は限られた世帯だということになります。 

 具体的には、10年後の借入残高が4000万円以上で、控除前の所得税が40万円以上ある世帯だけが、最大控除額の400万円が控除されます。

 中・低所得層の世帯では所得税をそこまで払っていませんから、控除額も抑えられる形です。

 基本的には年末借入残高の1%が控除額ですが、控除前の所得税がその額より小さくて控除しきれない場合には、住民税からその分が減額されます。

 この住民税からの控除額も拡充されることが決まっています。

 上の表に示しているとおり、消費税増税前は最大97,500円だったものが、平成26年4月入居からは136,500円へ増額されます。
 (ただし、所得税が97,500円以下の場合の計算は次のとおりです。
 控除前は、所得税と同額が住民税から減額されていました。税率で言うと課税所得の5%
 これが、課税所得の7%に引き上げられます。
 概算式は 住民税の控除額=控除前の所得税額÷5×7となります。)

 例えば、夫婦2人、子供2人(中学生、小学生)のモデル世帯で、年収が500万円、年末借入残高が3,100万円の場合を計算してみます。

 このモデル世帯では、所得税が122,500円程度ですので、控除前の所得税122,500円として計算します。

【平成25年入居、長期優良住宅以外の一般住宅の場合】

 年末借入残高の1%は31万円ですが、最大控除額が20万円ですから、基本は20万円控除です。

 控除前の所得税が122,500円ですから、これを0にしても20万円は控除しきれませんから残りを住民税から控除します。

 200,000円 - 122,500円 = 77,500円

 結局、所得税から122,500円、住民税から77,500円の合計 200,000円が控除されます。

【平成26年4月入居(消費税8%)、長期優良住宅以外の一般住宅の場合】

 年末借入残高の1%は31万円で、最大控除額が40万円ですから、基本は31万円控除です。

 所得税から122,500円を控除すると残りは187,500円

 ただし、住民税の最大控除額は136,500円ですから、この額が適用になります。

 結局、所得税から122,500円、住民税から136,500円の合計 259,000円が控除されます。

 平成25年入居より59,000円だけ控除額が増えました。

 しかし、これでは消費税の増税分をカバーできませんので、その対策として発表されたのが、現金給付制度です。

 次回は、この現金給付制度について説明します。

消費税増税の影響と2014年以降の住宅ローン減税
【検証】住宅は消費税増税前に建築すべきか?

1 住宅建築における消費税増税の影響
2 2014年以降の所得税の住宅ローン控除と住民税の減税
3 住宅取得に対する現金給付制度の概要
4 2013年と2014年以降の住宅ローン減税シミュレーション比較
5 【結論】消費税増税前に住宅は建築するべきか?

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1 住宅建築における消費税増税の影響

消費税増税の影響と2014年以降の住宅ローン減税
 ~住宅は消費税増税前に建築すべきか? 
 
 

1 住宅建築における消費税増税の影響

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消費税増税の影響と2014年以降の住宅ローン減税
【検証】住宅は消費税増税前に建築すべきか?

1 住宅建築における消費税増税の影響
2 2014年以降の所得税の住宅ローン控除と住民税の減税
3 住宅取得に対する現金給付制度の概要
4 2013年と2014年以降の住宅ローン減税シミュレーション比較
5 【結論】消費税増税前に住宅は建築するべきか?


 【検証】住宅は消費税増税前に建築すべきか?のシリーズ第1弾
 
 今回は、「住宅建築における消費税増税の影響」について書いてみます。

【消費税増税のスケジュール】

 2014年(平成26年) 4月1日に消費税5%→8%
 2015年(平成27年) 10月1日に消費税8%→10%
 の税率変更が予定されています。

 土地の代金に消費税は課税されませんが、注文住宅の請負契約に関しては、完成後、引き渡しの日の税率の消費税が課税になります。

 税率5%の適用を受けるためには・・・

 住宅の引き渡し(最終決済)が2014年3月31日までに完了する。
  または、
 請負契約が2013年9月30日までに完了する。

 のいずれかが条件となります。

 (注)※最終決済とは、物件の請負代金または売買代金のうち、未払いの代金(残代金)を全て支払うこと。
    ※当初契約が9月30日以前でも追加契約の締結が2013年10月以降の場合、最終決済が2014年4月1日以降なら、追加契約分のみは、消費税が8%になります。

 では、消費税の影響をシミュレーションしてみましょう。

 モデル世帯 夫婦 子供2人(中学生、小学生)
 年収500万円、土地1,400万円、住宅2,000万円(諸経費込、家具家電別)
 消費税5%のときで合計3,500万円、自己資金500万円、住宅ローン3,000万円

【消費税5%と8%のシミュレーション比較】

 住宅2,000万円で消費税5%なら支払額は、2,100万円

 消費税8%なら支払額2,160万円で60万円の増となります。

 ただし、皆さん、支払金額が増えれば借入金額も増やさなければ苦しくなりますよね。
 このアップした60万円分、借入金額を増やして総返済額を計算してみます。

 シミュレーションに使用したサイトは、住宅金融支援機構のフラット35シミュレーション

 35年間全期間固定2.05%、元利均等、ボーナス払いなしで試算

 ◎3,000万円借り入れのとき

 毎月の返済額が、101,000円で総返済額 4,207 万円

 ◎3,060万円借り入れのとき

 毎月の返済額が、103,000円で総返済額 4,291 万円
 
 差額 84万円となりました。

 また、住宅を新築すると新しく購入する家具・家電も多いものです。

 この予算を200万円と仮定すれば、200万円の3%で6万円の増

 ざっと、合計90万円の負担増と言うことになりました。

 2014年4月以降の入居で支払った代金の消費税が8%だった場合には、住宅ローン控除額や住民税の減税額が拡充されることが決定しています。

 また、現金給付制度の政府案も発表されましたが、これらの政策で負担増となる90万円をカバーしきれるのか次回以降で検証していきます。

消費税増税の影響と2014年以降の住宅ローン減税
【検証】住宅は消費税増税前に建築すべきか?

1 住宅建築における消費税増税の影響
2 2014年以降の所得税の住宅ローン控除と住民税の減税
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【検証】住宅は消費税増税前に建築すべきか?

 アベノミクスの効果か、景気は確かに好転の兆しを見せています。

 景気が上向けば、その先に待っているのは、消費税の増税です。

 2014年(平成26年)4月に5%から8%に、
 2015年(平成27年)10月に8%から10%へ引き上げの予定です。

 そこで、住宅の建築を検討されている皆さんにとって大きな問題となるのが、消費税の増税前に住宅を買う(あるいは建築する)べきなのか、それとも増税後で構わないのかという問題です。

 これを5回シリーズで検討してみたいと思います。

消費税増税の影響と2014年以降の住宅ローン減税
【検証】住宅は消費税増税前に建築すべきか?

1 住宅建築における消費税増税の影響
2 2014年以降の所得税の住宅ローン控除と住民税の減税
3 住宅取得に対する現金給付制度の概要
4 2013年と2014年以降の住宅ローン減税シミュレーション比較
5 【結論】消費税増税前に住宅は建築するべきか?

 一応、見出しだけ考えましたが、記事はまだ書いていません。
 しかし、実は消費税増税前に注文住宅を建築しようと思えば、もう決断のタイムリミットはすぐそこに来ています。

 消費税の税率は、契約時点ではなく、引き渡し時点の税率が適用されます。

 3月末までに引き渡しを受けるには、木造在来工法なら11月までには着工すべきです。

 これから先は、駆け込み需要が更に高まりますから、11月でも危険かもしれません。

 安心して5%の税率を確定させるためには、9月末までに請負契約を締結すれば引き渡しが2014年4月以降でも旧税率という特例を活用したいところです。

 9月末までに請負契約を締結するためには、土地購入の目処が立ち、そろそろプランの検討に入る必要があります。

 それを踏まえて、次回以降、シミュレーションを中心に検討してみたいと思います。

【検証】住宅は消費税増税前に建築すべきか?

1 住宅建築における消費税増税の影響
2 2014年以降の所得税の住宅ローン控除と住民税の減税
3 住宅取得に対する現金給付制度の概要
4 2013年と2014年以降の住宅ローン減税シミュレーション比較
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消費税増税前に住宅を建てるとローン減税でバカを見る!?

 消費税増税法案が26日に衆院で可決され、いよいよ増税の実施が確実なものとなってきました。

 住宅建築を検討中の皆さんにとっては,切実な問題です。
 なにしろ、住宅の建築費用が2000万円とみれば、
 
 3%増税で60万円
 5%増税で100万円の負担増になる訳ですから気が気ではないと言うのも解ります。

 住宅や自動車などの高額な耐久消費財は増税前に買った方が賢明なんて言っている専門家もいます。

 しかし、本当にそうでしょうか?

 自動車ならともかく、住宅はそう簡単に急いで買いましょうと言う訳にはいきません。

 家づくりで後悔しないためには、腰を据えてじっくり検討する必要があります。

 現時点で、既に土地は持っている。或いは購入の目処が立っている。
 そういう状況で、ハウスメーカーの選定も検討を重ねているという人なら間に合うでしょう。
 そうではなくて、これから検討を始めるという方
 そんな方は、焦らないことが肝心だと思います。

 前回の消費税増税が行われた1997年には、増税前の駆け込み需要で完全に売り手市場
 その翌年は、反動で受注が大きく落ち込み、買い手有利な状況となりました。
 増税前に引き渡しを受けるために急いで建築した人は、満足な価格交渉もできなかったのではないでしょうか?
 
 今回の増税法案では、その時の反省から駆け込み需要への対策が盛られています。

 法案の正式名称は、「社会保障の安定財源の確保等を図る税制の抜本的な改革を行うための消費税法等の一部を改正する等の法律案」ですが、
 次の条文があります。

第7条第1項第1号
 ト 住宅の取得については、取引価額が高額であること等から、消費税率の引上げの前後における駆け込み需要及びその反動等による影響が大きいことを踏まえ、一時の税負担の増加による影響を平準化し、及び緩和する観点から、住宅の取得に係る必要な措置について財源も含め総合的に検討する。

 つまり、増税後でも負担の増を抑えるように検討しましょうと言うことです。

 具体的に想定されるのは、
 ・住宅ローン減税の延長・拡充
 ・住宅エコポイントの復活
 ・住宅金融支援機構フラット35の特例金利の適用

 などですが、具体的な対策は平成25年度税制改正の検討に委ねられることとなっています。

 ここで、現在の住宅ローン減税制度の概要を見てみると次のとおりです。

住宅ローン控除一覧表

 平成21年(2009年)に始まった現在の制度は、最高控除額が500万円から平成25年(2013年)には200万円にまで落ち込みます。

 そして、平成26年に消費税増税ですから、その際には最低でも300万円に拡充される可能性は大です。
 (あくまで予想ですが、)

 減税額は10年間のトータルであり、しかも所得税額や借入残高が一定規模以上(*)あると言うことが条件になりますが、その条件を満たしている人にとっては、増税の影響は小さいと言えます。
 (*注)仮に最高控除額が300万円になったとして、平成25年入居と比較して丸々100万円プラスの減税額が得られる方は、
    ・10年後の借入れ残高が3,000万円以上
    ・減税前の所得税額が202,500円以上(=住民税の減税額と合わせて30万円以上)が必要です。 
     (現在の減税制度のしくみが続くと仮定)

 また、ローンの借入金額が消費税増税分だけ増加すると金利負担も増加しますから、十分に検討した上で増税前に建築できるのであれば、それに超したことはありません。

 なお、長期優良住宅では平成25年入居でも最高控除額300万円ですから、減税制度拡充のメリットを受けるには更に条件が厳しくなります。
 
 平均的な住宅ローンの借入額は2000万円~3000万円でしょうから、控除率1%だけではなかなか増税負担分をカバーしきれません。
 是非とも、控除率1.2%にはなって欲しいところです。

 こうして見てくると、増税による負担増をカバーするには、住宅ローン減税以外のエコポイントなどの優遇措置も含め思い切った政策が望まれるところです。  
 
 それならやっぱり増税前に建築しようと考えるかもしれませんが、焦って増税前に引き渡しを受けようとして、満足のいかない土地を購入したり、検討も不十分なままに着工したりすると後悔することになり、バカを見るという結果にもなりかねません。

 それと、増税以外に注視しなければいけないのが金利です。
 現在の低金利がいつまで続くのか、それは誰にも分かりません。

 日本国債の格下げから長期金利の上昇ともなれば、住宅ローン金利のアップも必至です。

 ただ、金利については、運・不運がつきものです。
 こちらも、建築に関する検討がおろそかになるようでは本末転倒ですので、金利動向は気になりますが、気にするのも程ほどにして、いい家づくりのための検討に努めましょう。
 
 なお、住宅ローン減税の延長・拡充は、ほぼ確実としてもその規模は分かりませんので、判断はあくまで自己責任でお願いします。

 最後に、今後のスケジュールを書いておきます。

 平成24年12月中旬 平成25年度税制改正大綱発表
          (消費税増税時の住宅取得に関する特例の方針が判明するものと思われます。)
 平成25年12月中旬 平成26年度税制改正大綱発表
          (住宅ローン減税の延長・拡充が確定)
 平成25年12月31日 現在の住宅ローン減税制度適用の入居期限
 平成26年1月1日 新住宅ローン減税制度適用の入居開始日??
          (3月までの入居者の取り扱いは不明ですが、注目されることろです。) 
 平成26年4月1日 消費税率5% → 8%
 平成27年10月1日 消費税率8% →10%
 
【消費税増税と住宅ローン減税関連の記事】

2014年からの住宅ローン減税は金持ち優遇!?
住宅ローン控除、平成24年と25年入居のシミュレーション(最大300万円は据え置きか?)
消費税増税と住宅ローン控除から見た「2012年は住宅の買い時か?」1
消費税増税と住宅ローン控除から見た「2012年は住宅の買い時か?」2


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民主党の消費税増税法案における住宅の特例

 民主党が今国会での成立を目指す消費税増税法案ですが、その中で住宅の請負契約に関する特例はどうなっているのか気になるところです。
 今回は、民主党から出されている消費税増税法案の内容を見てみました。

 その法律案の内容は次の要綱に示されています。  
 →「社会保障の安定財源の確保等を図る税制の抜本的な改革を行うための消費税法等の一部を改正する等の法律案要綱

 まず、税率アップの予定ですが、現行5%の消費税率を26年4月に8%、27年10月に10%へ引き上げることとなっています。
 この要綱の中で示されている税率は、国税である消費税分のみなので4% → 6.3% → 7.8%となっていますが、地方消費税分を加えると、5% → 8% → 10%という税率になります。

 次に住宅関連の特例ですが、住宅の請負契約関連については、次のとおりとなっています。(5%→8%引き上げ時)
 
 「平成25 年10 月1日前に締結した工事の請負契約等に基づき、施行日以後に当該契約に係る課税資産の譲渡等が行われる場合には、当該課税資産の譲渡等に係る消費税率は、現行税率(4%)とする等の経過措置を講ずることとする。」

 つまり、税率アップの半年前までに請負契約を結んだ分については、引き渡しが税率アップ以後であっても旧税率を適用するということです。
 なお、8%から10%への引き上げ時にも同様に旧税率(8%)を適用するということになっています。

 本来、消費税の税率は契約締結時ではなく、引き渡し時のものが適用されますが、住宅の契約に関しては個人の負担が大きくなりすぎるということで、前回の消費税引き上げ時(3%→5%)にも、税率アップの半年前までに契約したものについては旧税率を適用するという特例がありました。

 今回もこのような特例が設けられるのか注目されるところですが、法案の要綱では前回と同じような経過措置を講じるとなっていますので、税率アップになるにしてもこの特例はほぼ間違いなく規定されるものと思われます。

 それでも、契約締結の期限まで後、約1年半しか?ありません。
 いえいえ、まだ1年半も?あります。

 あまりに期限ぎりぎりでは、売り手市場になってしまいますが、あと1年くらいはあせることなく土地探しや住宅の仕様・設計の検討に十分、時間をかけても大丈夫でしょう。

 ただし、金利の動向には注視していきましょう。
 消費税の増税より金利の負担増の方が大きかったということもあり得ますから、
 ただ、これも運・不運はつきものですから、くれぐれもあせって後悔することのないようにしたいものです。

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【関連記事】
消費税増税と住宅ローン控除から見た「2012年は住宅の買い時か?」1
消費税増税と住宅ローン控除から見た「2012年は住宅の買い時か?」2



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消費税増税と住宅ローン控除から見た「2012年は住宅の買い時か?」1

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消費税増税の影響と2014年以降の住宅ローン減税
【検証】住宅は消費税増税前に建築すべきか?

1 住宅建築における消費税増税の影響
2 2014年以降の所得税の住宅ローン控除と住民税の減税
3 住宅取得に対する現金給付制度の概要
4 2013年と2014年以降の住宅ローン減税シミュレーション比較
5 【結論】消費税増税前に住宅は建築するべきか?

以下は、以前に書いたオリジナル記事です。

皆さん、新年明けましておめでとうございます。
今年も当ブログをご愛顧のほどよろしくお願いします。

 さて、新年第1回目の記事は、今年2012年が住宅の購入・建築をめざす皆さんにとって買い時であるのかという問題について消費税の動向と住宅ローン減税制度を中心に検討してみたいと思います。

ヤマサ鹿屋中央展示場
 写真はヤマサハウス鹿屋中央展示場

 政府・民主党は昨年暮れに「社会保障と税の一体改革」のもと消費税を増税するという税制抜本改革案を決定しました。

 消費税率の引き上げ時期は、当初案から半年遅らせ2014年4月に8%、15年10月に10%と修正されています。

 3%の増税は住宅の価格に大きく影響しますよね。
 土地に消費税は課税されませんが、仮に2000万円の住宅であれば、5%で100万円の消費税が8%で160万円となります。

 ここで60万円の負担増ということになりますが、住宅ローンに関して興味深いシミュレーションをされているサイトがありましたので紹介しておきます。

 → 消費税上がる前に買うのが得策なのか?@こだわりのあるような無いような話
 
 筆者のおきらく旦那さんによれば、

「頭金除いて2000万円のローンを35年支払い金利2%」の場合

 2012年に購入したとして
 ・消費税は2000万×5%=100万円
 ・ローンを組む金額は2100万円
 ・1年間に払う金額は約83万円
 ・35年で銀行に払う金額は2,922万円

 もし2年後に上記83万円を2年間、166万円を貯めた状態では
 ・消費税は2000万×8%=160万円
 ・ローンを組む金額は2160-166=1994万円
 ・35年で銀行に払う金額は2,775万円
 ・合計で払う金額は最初の166万+2,775万=2,941万

 で、19万円しか差が出ないというシミュレーションになっています。

 おきらく旦那さんも言われていますが、現在、賃貸に入居されている方にとっては家賃を負担しながら貯金するというのは難しい面もありますが、一考に値するシミュレーションだと思います。

 なお、ここで注意しなければならないのが金利の動向です。
 住宅ローンの金利については、変動金利は日銀の政策金利に、固定金利は、長期金利つまり新発10年物国債利回りと強い相関があります。

 日銀は2010年10月から4年3か月ぶりとなる実質ゼロ金利政策を実施しており、現在が超低金利の状況であることは皆さんもご存じのことと思います。

 この超低金利がいつまで続くのか?
 それはわかりませんが、景気が急速に回復すれば金利上昇の要因にはなります。

 ただ、消費税増税を控える現況で、景気の腰を折りかねない政策金利の引き揚げは考えにくいところです。
 また、景気の指標に大きな影響を及ぼしている歴史的な円高という状況からも、施策金利の引き上げはしづらい環境といえるでしょう。

 一方、国債の金利については、日本国債の格付けの引き下げがあれば金利上昇を招きますから予断を許さないところではあります。

 しかし、金利の予測については非常にむずかしいですよね。
 専門家でも2年先の金利を正しく予測することはできません。

 「消費税の増税に惑わされることなくじっくり検討した方がいいですよ。」と言いたいのはやまやまですが、それを断言できないのは、現在の超低金利の状況から今後金利がどう推移するのか考えた時に、金利の上昇はないとは言い切れないからです。

 なお、消費税増税時の住宅取得に関する特例についても少し触れておきます。

 前回の消費税増税(3%→5%)は、平成9年に実施されましたが、この際には適用時の特例がありました。
 消費税の税率は原則、引渡時の税率が適用されますが、引上げ実施の半年前までに契約を結んでいれば、増税後の引渡しでも旧税率が適用されました。

 今回の消費税増税においては、住宅ローン減税を利用する特例措置や給付型の特例措置が検討されているようです。

 その内容は未定ですが、これらの特例が実施されれば、消費税の引き上げによる影響は小さくて済むかもしれません。

 借入時の金利についてはどうしても運・不運は伴うものです。それを考えなければ、消費税増税までに少なくともあと2年はある訳ですから、焦らずにじっくり土地選びやハウスメーカーの選択に当たって欲しいと思います。

 それでは、次回は、住宅ローン減税を中心に検討をしてみます。 

【関連記事】
 消費税増税と住宅ローン控除から見た「2012年は住宅の買い時か?」2
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kokko
2008年にヤマサハウス絆の家が完成
2011年太陽光発電設置
宅建主任者試験合格、ファイナンシャルプランナー資格者
ただし、実務経験ゼロ
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