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確定申告、長期優良住宅は選択しない方がいいのか?住宅ローン控除

 今年も2月18日から確定申告が始まっています。

 当サイトでは、住宅ローン控除の申告書作成について説明をしていますので、申告がまだの方は参考にされてください。

 >>> 【平成24年入居者用】住宅ローン控除の確定申告、必要書類と要件のチェック

 ところで、今回の記事はタイトルのとおり、長期優良住宅で住宅ローン控除の確定申告をする際、長期優良住宅を選択した方がいいのか、それとも敢えて選択せず一般住宅として申告した方がいいのかという問題について考えてみます。

 以前の記事「2013年、長期優良住宅にすべきかやめるべきか?」で、長期優良住宅の認定を受けるべきかどうかという問題については検討しましたが、今回は、認定を受けた住宅でのローン控除についての話になります。

 なぜ、こんな疑問が出て来るのか?
 まずは、次の表をご覧ください。

 住宅ローン控除の控除額の推移です。

住宅ローン控除一覧表

 平成23年入居までは、一般住宅の控除率1%に対して長期優良住宅は控除率1.2%と優遇されていました。
 なので、長期優良住宅であれば、皆さん迷うことなく長期優良住宅を選択していた訳です。

 ところが、平成24年居住開始の場合、控除率は長期優良住宅であってもそれ以外の一般住宅であっても、いずれも年末借入残高の1%です。

 控除適用の限度額こそ、一般住宅の3,000万円に対して長期優良住宅は4,000万円と優遇されているように見えますが、借入金残高が3,000万円以下なら控除額は全く同じということになります。
 
 それなら、わざわざ長期優良住宅を選択する必要もありません。

 認定を受けた長期優良住宅なのに確定申告で長期優良住宅を選択しないと何か不都合があるでしょうか?
 それは、特にないように思います。

 固定資産税や不動産取得税は、その税目ごとにきちんと申告すれば問題ありません。

 それでは、年末借入残高が3,000万円以下で長期優良住宅を選択することのメリット・デメリットを考えてみましょう。

 まずは、メリット

 特に何も思いつきません。

 せいぜい、「長期優良住宅の特例控除を受けたぜ!」という満足感が得られるくらいのものでしょうか?
 くどいですが、特例といっても控除額は全く同じですよ。
 
 では、デメリットは?

 長期優良住宅の認定取り消しになった時に税の追徴が発生する可能性があります。

 認定が取り消されるってどんな時なんでしょうか?

 「認定を受けた方が計画に従って建築・維持保全を行わず、改善を求められても従わない場合は、認定を取り消されることがあります。」

 と説明されています。>>>長期優良住宅の認定を受けられたみなさまへ

 と言っても、役所から改善を指導された時に従いさえすれば取り消しには至らない訳ですから、普通は心配いりません。

 ただし、最悪のパターンとして、住宅ローンが破たんし、不動産を売りに出すとなった場合

 この時は、認定を受けた行政庁の承認が必要です。

 住宅ローンの返済ができないくらいですから、メンテナンスもできていないでしょう。

 売りに出すには、指導に従ってメンテナンスを実施するか認定の取り消しを受けるかの選択ということになります。

 ここで、認定取り消しを選択すれば、税の追徴が発生する可能性があります。

 修正申告が認めてもらえれば、一般住宅との差額と延滞税さえ払えば済む可能性もありますが、これは何とも言えません。

 長期優良住宅にするか一般住宅にするかは、最初の確定申告の際に選択しますが、一度、選択すると変更できないというのが原則です。

 「長期優良住宅を選択したけど、メンテナンスをしなかったから最初から一般住宅だったことにして下さい。」
 って言うのはあまりに虫が良すぎますよね。

 まぁ、こんな最悪なパターンはめったにないでしょうが、実際、長期優良住宅の認定が取り消された事例は既に発生しています。 
 これは、建築士の耐震偽造などによるものです。

  >>> 認定通知書偽造や認定基準不適合等の不正事案が発生@国土交通省

 これらの事例は、施主の自己の責めに帰すべきものではないので、一般住宅としての控除は認められたんじゃないかと思いますが・・・

 ということで、今回の結論

 平成24年居住開始で、年末借入残高が3,000万円以下なら、わざわざ長期優良住宅の住宅ローン控除を選択する必要はありません。

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長期優良住宅の住宅ローン控除はお金持ちだけにメリットがあるのか?

 長期優良住宅にするかそれをやめるかの検討vol Ⅱです。

 前回の記事「長期優良住宅の固定資産税は高い?」では、長期優良住宅の固定資産税を考えてみましたが、今回は住宅ローン減税について考えてみます。

 住宅ローン減税は、住宅ローンの借入残高に応じて所得税と住民税の税額が減額される制度です。

 この制度はあくまで減税であって補助金ではありませんから、本来、その人が納めるべき税額が上限となります。
 ここを勘違いして、控除額表の全額が還付になると思いこんでいる人が多いですよね。

 所得税額は各世帯の所得によって変わってきますので、まずは、ご自分の支払っている所得税額を源泉徴収票などで確認してみてください。

 次の表は、サラリーマンの標準的な家庭の税額を当サイトでシミュレーションしてみたものです。
 (現行の税制で試算、復興増税は加味せず。)

所得税試算表1
 
 次に、所得税の住宅ローン控除額についてシミュレーションしてみます。

 まずは、現行の住宅ローン控除額と平成26年入居の新制度(現在、自民党税調で検討中)を一覧にしてみました。

 平成26年(2014年)からの住宅ローン減税については、新年1月に発表が予定されている税制改正大綱で概要がはっきりします。
 ひょっとして、平成25年入居についても平成24年入居と同額になる可能性もありますので注意が必要です。

住宅ローン減税2526

 それでは、平成25年入居の住宅ローン控除額をシミュレーションしてみましょう。

 3,000万円借入、35年固定金利2.0% 元利均等返済の時

住宅ローン減税25長期優良住宅
 
 長期優良住宅なら10年間の控除額合計が271万円
 一般住宅なら200万円
 71万円の差ですから、これだけを見れば長期優良住宅が圧倒的に有利です。

 しかし、これはこの額以上に所得税を払っている人の場合です。

 住宅ローン控除前の所得税額が上限となりますので、先ほど行った所得税額の確認が必要になる訳です。

 シミュレーションでは、年収600万円で年の所得税額が17万円程度、年収700万円で25万円程度、年収800万円で40万円程度でした。
 
 なお、控除額より所得税額の方が小さくて控除しきれない場合には、翌年の住民税から最大97,500円が減額されます。
 (住宅ローン控除前の所得税額が97,500円より小さい方は、その額が住民税の減税額になります。)

 それを加えると年収600万円の世帯では、約27万円が住宅ローン減税額となります。

 つまり、1年目から5年目までは上の表の控除額の満額ではなく約27万円の減税ということになります。

 1年目から5年目までの減税額を27万円とした場合、10年間の合計額は2,623,900円となります。

 それでも一般住宅と比べれば62万円強の差があります。
 年収がこれより少ない世帯ではその差額は小さくなりますが、年収が600万円なら、長期優良住宅にした方がやはりお得と言えます。

 ただし、借入金を3,000万円で試算したのでこの結果ですが、2,000万円以下なら全く差額は出ません。

 なお、他の税金での優遇措置を見てみると、

 固定資産税の2分の一控除が一般住宅の3年間に対し、5年間受けられますから、これでも10万円前後の差が出るでしょう。

固定資産税比較

 不動産取得税は、評価額が1,300万円を超えれば税額で3万円の差
 評価額1,200万円以下なら差額はゼロ

 さて、最初に説明したとおり、住宅ローン控除額は各世帯のローンの条件や所得額によって全く異なってきますからまずは、ご自分でシミュレーションをしてみることが大切です。

 住宅ローン控除額のシミュレーションは次のサイトが長期優良住宅にも対応していて便利です。

>>> ローン・住宅ローンのことなら 【CatchUp】

 また、政権も代わり、税制も変更が想定されます。
 まずは、1月中に発表が予定されている税制改正大綱に注目したいと思います。

 さて、今年はこれが最後の更新となります。

 来年も変動の年になりそうですが、皆様にとって幸多い年となりますようお祈りします。

 来年も当サイトをご愛顧のほど、よろしくお願いします。
 
【関連記事】

住宅ローン控除、平成24年と25年入居のシミュレーション(最大300万円は据え置きか?)

住宅ローン控除の平成23年入居と平成24年入居のシミュレーション比較

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(画像付き)住宅用家屋証明書、認定長期優良住宅建築証明書とは

確定申告最新版をこちらにまとめました。
>>> サラリーマンのための住宅ローン控除~2015年確定申告の手引

以下、本文です。

 長期優良住宅の建築主が住宅ローン控除の特例の申告を行う場合、通常の必要書類に加えて次の書類が必要になります。

1 長期優良住宅建築等計画の認定通知書の写し
2 住宅用家屋証明書の写し又は認定長期優良住宅建築証明書

 長期優良住宅建築等計画の認定通知書は、長期優良住宅であれば建築確認と同時かそれ以前に認定を受けた際に発行されていますので、当然、施主が保管していることと思います。

 次に住宅用家屋証明ですが、これは市町村の税務担当課で発行されます。手数料は,ほとんどの自治体で1300円のようです。

住宅用家屋証明書

 これに認定長期優良住宅かそれ以外の住宅であるかが記載されています。
 認定長期優良住宅であれば「特定認定長期優良住宅」と表記されています。

 住宅用家屋証明書PDFはこちら → 住宅用家屋証明書

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 住宅用家屋証明書は、住宅の登記をする際に登録免許税の軽減を受けるために市町村から発行してもらうもので、登記申請の際、返却希望としておけば返却してもらえます。
 ですから土地家屋調査士か司法書士から渡された「登記権利証」などと期した冊子に綴じてる可能性大です。

 見つからない場合は、市町村に再発行してもらいます。(手数料は初回と同じ)

 住宅用家屋証明書の方が手に入りやすいので、認定長期優良住宅建築証明書は説明も必要ないかと思いますが、一応、参考までに

認定長期優良住宅建築証明書

 認定長期優良住宅建築証明書は1級建築士、指定確認検査機関、登録住宅性能評価機関のいずれかが発行します。
 鹿児島で言えば鹿児島県住宅・建築総合センター 099-224-4539が発行してくれます。
 ただ、証明書の様式を見ると、何も指定確認検査機関、登録住宅性能評価機関でなくても建築士であれば証明ができるということがわかります。
 つまり、住宅の建築に際して設計してくださった建築士が責任を持って証明してくれればそれで足りると言うことです。

 認定長期優良住宅建築証明書PDF → 認定長期優良住宅建築証明書

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 認定長期優良住宅建築証明書の様式などの詳細についてはこちらでご確認ください。
  →  平成21年国土交通省告示第833号 

 認定長期優良住宅の住宅ローン特例ができて今回が3回目の確定申告です。
 実は、私がこの住宅用家屋証明書などの記事を書くのも3年連続、3回目です。
 流石に、大手ハウスメーカーは3年目ともなれば慣れたもので、施主の皆さんへの説明もぬかりはないと思うんですが、それでもこの2つの書類でつまづく方が多いようです。

【関連記事】
 >>> サラリーマンのための住宅ローン控除~2015年確定申告の手引き
 
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長期優良住宅なのに一般住宅で確定申告してしまったが修正は?

 当ブログの読者akkyさんから、昨年の確定申告の際、長期優良住宅であったのに一般住宅の住宅ローン控除で申告したが修正できないのかという質問をいただきましたので、私なりの考えで回答させていただきます。

【質問】
今回のテーマである確定申告についてお尋ねします。
 我が家は、平成22年11月に完成入居し、昨年の確定申告で住宅ローン控除を手続きをしました。
 我が家は、長期優良住宅の仕様で建てたのですが、工務店が長期優良の申請を初めてするということで、家が建ってから「長期優良住宅の認定がおりませんでした」と言われ、結局、確定申告時には、長期優良の特別控除なしで申告しました。
 しかしながら、6月頃になってから、「長期優良は認定されたが、100万円の補助金がおりなかった」という結果である事が判明しました。
 それから、税務署に問い合わせて「確定申告を長期優良の特別控除有りで修正できないか?」と尋ねたのですが、「今からの修正はできません」との回答でした。
 そこで、お尋ねなんですが、本当に長期優良の特別控除有りへの修正はできないのでしょうか?
 また、修正ができないなら、特別控除有りと無しの税控除への影響はいくらぐらいになるでしょうか?
 具体的な情報がない中では回答も難しいかとは思いますが、分かる範囲で教えて下さい。
 よろしくお願いいたします。

【回答】
 確定申告の住宅ローン控除制度では、入居1年目分を長期優良住宅以外の一般住宅として申告した場合、2年目から長期優良住宅に変更して申告することはできません。
 また、当然のことながらローンの借り入れがなくても適用される「認定長期優良住宅新築等特別税額控除」に変更することもできません。

 おそらく、回答した税務署職員は、その辺りのことを念頭に回答したものと思います。

 それでは、明らかに誤った申告をしたのに修正できないかと言えばそんなことはありません。
 所得税には「更正の請求手続」という制度があります。

 最初に行った確定申告が誤りで税額が過大であったり、還付金が少なかった場合に正しい額に訂正するよう求める手続きです。
  → 国税庁HP「更正の請求手続」

 ただし、請求できる時期については、平成22年分の申告については、法定申告期限から1年以内という期限があります。
 サラリーマンの還付申告の場合は、その確定申告書を提出した日から1年以内となります。
 (平成23年12月1日以前にその申告書を提出した場合、12月2日以降なら5年以内)

 この期限内に更正請求書を提出できれば、平成22年分から10年間、認定長期優良住宅の特例が適用になるものと思います。

 ただ、心配なのは、必要書類が揃えられるかという点です。

 認定長期優良住宅の場合、次の2つが追加で必要になってきます。 

 1 長期優良住宅建築等計画の認定通知書の写し
 
 2 住宅用家屋証明書若しくはその写し又は認定長期優良住宅建築証明書

 akkyさんの場合、認定になったということですから1の認定通知書はあるでしょう。
 問題は、2の書類です。

 固定資産税・不動産取得税の特例にも影響しますので、市町村長が発行する「住宅用家屋証明」に限定してお話しします。

 昨年の確定申告時には、この住宅用家屋証明を添付していない訳ですからお手元に残っているかもしれません。
 お手元にあれば文面を確認していただき、「認定長期優良住宅であることを証明する。」という一文があれば、それでOKです。

 これが確認できない場合には、市町村の固定資産税の係に問い合わせて、長期優良住宅として固定資産台帳に登録されているか問い合わせてください。
 長期優良住宅として登録してあれば、住宅用家屋証明の再発行を申請します。
 有料ですが、千数百円だと思います。

 長期優良住宅として登録してなければ、長期優良住宅に変更してもらうよう相談してください。
 この処理に時間を要すると思います。
 その上で、住宅用家屋証明を新たに発行してもらいます。

 書類が揃ったところで、平成22年分の確定申告書を長期優良住宅で作成してみます。
 ネットで作成する場合は、23年分ではなく、22年分のページで作成します。

 その結果を更正請求書に記載し添付しますが、とりあえずは、こうできるはずだという話を聞いたと税務署へ相談してみてください。
 更正請求ができないという根拠はどこにもないと思います。

 【参考】
 本人が適用規定を選択した場合、更正請求ができない旨の取扱い通知が出ています。
 (平成19・20年分の10年か15年かの選択) → 選択替えによる更正請求の可否
 ただし、akkyさんの場合は、長期優良住宅か一般住宅かを選択したわけではなく、誤認により(しかも自己の責めに帰さない理由で)税額計算を誤ったケースですから更正請求できるものと考えます。

 なお、更正請求書の様式は次のとおりです。
  → 更正請求書

 さて、質問の中にあった税控除への影響ですが、

 所得税の10年間での差が最大で100万円です。

 私が旧ブログで2,500万円の借り入れでシミュレーションした結果は40万円の差でした。
 また、固定資産税が45坪木造住宅で5年間の計12万円の差でした。
 → 長期優良住宅の減税効果シミュレーション1
   長期優良住宅の減税効果シミュレーション2

 もちろん、借入残高、所得額、住宅の床面積で変わってきます。
 シミュレーションされるのであれば、こちらのサイトが便利です。
 
  → CatchUp住宅ローン

 減税額は、23年分から扶養控除が廃止になったため、中学生以下のお子様がいらっしゃるご家庭では、22年分より減税効果が大きくなっています。

  住民税を含む減税効果は、
  → 平成23年入居の住宅ローン控除シミュレーション 

 以上、素人なりの考えを述べさせていただきましたが、結果どうなったか、ぜひ教えていただければ参考になりますのでよろしくお願いします。

【関連記事】
 INDEX 2011年(平成23年)入居者のための住宅ローン控除


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プロフィール
kokko
2008年にヤマサハウス絆の家が完成
2011年太陽光発電設置
宅建主任者試験合格、ファイナンシャルプランナー資格者
ただし、実務経験ゼロ
建築はど素人の中年男性です。
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