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平成26年築住宅の固定資産税は大幅アップ(平成27年固定資産評価基準)

 皆さん、こんにちは。今回は久しぶりに固定資産税のお話しです。

 このブログでいつも書いているとおり固定資産税の評価額算定の基礎となるのが固定資産評価基準

 この固定資産評価基準は3年に一度見直しがありますが、平成27年がその見直しの年に当たります。

 その改訂後の基準が今年6月26日に告示されました。
 この基準は、平成27年1月1日の評価額から適用されます。

固定資産評価基準改正案
 画像はクリックで拡大します。

固定資産評価基準の一部を改正する告示案(家屋)改正案
 全部で612ページというボリュームの資料ですが、その中で木造専用住宅は、380~387ページ
 軽量鉄骨造の住宅は、577~583ページに掲載されています。

 今年、住宅を新築中の皆さんは「来年の話」と思っているかもしれませんが、実は今年建築された家屋の固定資産税の評価はこの基準で行われます。

 平成26年に新築される家屋は平成27年度が初めての課税ですが、固定資産税の課税基準日は毎年1月1日です。
 つまり、今年新築の住宅は来年1月1日の評価額を算定するために、平成24年基準ではなく平成27年基準で評価されるという仕組みです。

 この新しい固定資産評価基準を見てみると、色々変更点はありますが、目立つのは、「その他工事」の評点です。

 これまでは、何をどのように評点するのか漠然としか定められていなかった「その他工事」に、床の間と階段、バルコニーが追加されました。

固定資産評価基準その他工事

 床の間は平成24年基準まで、「造作」という項目で評点されていましたが、「造作」の項目がなくなったことに伴い「その他工事」に加えられました。

 「階段」と「バルコニー」は、これまでの固定資産評価基準では、どちらも評点がなかったので、評価するとすれば「その他工事」で評点するしかなかったんですが、その評価方法が明示されていませんでした。

 それが今回、評価項目として追加されたため、明確に評点しやすくなっています。

 階段が1個166,510点、バルコニーが1㎡当たり40,340点

 今、階段はユニット式が多いですからね。1ユニットで166,510点

 バルコニーは、標準的な1.365m×1.8mのサイズで面積が2.457㎡ですから、99,115点となります。

 その他、大きな改正点は見当たりませんが、やはり全体的な感想としては、かなり点数が高くなっていること!

 新聞報道で、平成27年の固定資産税、平成26年の新築木造住宅で7%のアップとありましたので、ある程度の予想はしていたものの、実際に数字を見てみると驚くようなものがいくつもあります。

 太陽光パネルにしても大幅な下落が期待されたものの、

 24年基準で仕上面積1.40㎡当たり32,210点だったものが、27年基準で31,380点とほとんど下がっていません。

 化粧スレートなどは同じく9,170点だったものが、12,140点と3割を超える高騰です。

 この記事を見ると、平成26年築のお宅だけが大幅に評価額が高くなるのか?と思われる方もいらっしゃるかもしれません。

 でも、そんなことはありませんよ。
 25年以前に新築された皆さんも平等に負担増となります。
 正確には、経年により安くなるべき税額があまり安くならないと言った方がいいでしょうが・・・
 中には、3年に一度の見直しでも全く安くならないというお宅も出てくるかもしれません。

 その辺のシミュレーションはこちらの記事を参考にしてください。
【サイト内関連記事】
固定資産税も平成27年度から7%アップ!

 給与は上がらないのに、デフレ脱却のために何でも値上げが許容されるような風潮は困ったものです。
 特に物価の番人であるべき日銀の黒田総裁の円安を歓迎するような発言にはびっくりです。

 またまた愚痴になってしまいましたが、今年の固定資産税の家屋調査では、新しい固定資産評価基準で評価されます。
 調査の際には、この基準表を片手に適正に評価されるか確認しながら立ち合いたいものです。

 「むむっ!こやつできるな。」って家屋調査員の方も気合が入ると思いますよ。

【当サイト内関連記事】
固定資産税も平成27年度から7%アップ!
一条工務店i-cubeの固定資産税、評価調書例を公開します。

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固定資産税も平成27年度から7%アップ!

 皆さん、こんにちは。
 消費税は3%しか上がっていないのに、便乗値上げの品が多くて参っているkokkoです。
 せめて、賃金が上がればいいんですが、それも厳しい状況で・・・

 そんな値上げ、値上げの中、固定資産税についても来年度から負担増となりそうです。

 前々回の記事i-cubeで家屋の固定資産評価基準を解説します。で固定資産評価基準の説明をしましたが、その中で書いていた平成27年評価基準の素案が出来上がったようです。
 21日の日経新聞に次のような記事が出ていました。

 以下引用~
 総務省が建築資材の価格や工事費の上昇を踏まえ、税額の基準になる住宅家屋の資産価値をより高く見積もる方針を固めたためだ。標準的な新築木造の場合は年間の納税額が7%程度上がって5000円近く増え、既存の住宅も納税額が下がりにくくなる。資材価格の高騰が、税負担増という形で消費者に跳ね返る。
 ~引用終わり  住宅税負担15年度から増加 固定資産税など資材高で~日本経済新聞2014.4.21

 平成27年評価基準は、昨年夏の建築費をもとに算定されます。
 昨年夏と言えば、消費税の増税前の駆け込み需要で、建築費も大幅にアップした頃です。

 その建築費のアップが固定資産税の評価額のもとになる固定資産評価基準の引き上げとなってはね返ってきます。

 日経新聞の記事によれば、東京都内の標準的な木造住宅で約7%の評価額アップになるとのこと。

 その結果、25年までに建築された住宅についても、27年の評価額の見直し時に、経年により評価額は安くなりますが、その下げ幅が小さくなります。
 場合によっては、全く下がらないというケースも出てきそうです。

 ということで、早速計算してみました。

 平成24年基準で評価した額(経年減点を乗じる前)を100とした場合で平成27年の評価額がどうなるかの表です。

 平成26年
評価額
平成27年経年減点 平成27年
 経過年数 補正率 評価額見込
 26年築   1年0.80 85.6
 25年築 80   2年0.75 80.0
 24年築 80   3年0.70 74.9
 23年築 80   4年0.68 72.8
 22年築 75   5年0.65 69.6
 21年築 70   6年0.63 67.4
 20年築 68   7年0.61 65.3
 19年築 65   8年0.59 63.1
 18年築 63   9年0.56 59.9

 平成23年から平成25年までに建築された木造住宅は、平成24年の評価基準で評価されていますが、平成26年までは見直しがないので、いずれも1年経過の経年減点補正率の0.8が適用になって80の評価額です。

 それが、平成27年の見直し時点で、それぞれ4年~2年経過なので、基準の引上げがなければ、68~75まで落ちるところです。

 しかし、平成27年の評価基準が24年基準に比べ7%高くなると仮定するとその落ち幅が減少することになります。

 表の平成27年評価額の欄には、107%×経年減点補正率で27年の評価額がどうなるかを示しています。

 平成23年築が68となるべきところが72.8
 平成24年築が70となるべきところが74.9
 平成25年築に至っては75となるべきところが80.0と全く同額のままとなっています。

 築年の古い住宅でも、3年経過することによる下落幅よりアップの7%の方が大きくて、評価額は下がらず据え置きのままというケースが出てきそうです。

 日経新聞の計算では、固定資産税と都市計画税の合計額が標準的な新築木造住宅で4,500円の負担増となっています。

 これは築後3年間の税額1/2軽減があるので、この金額で納まっていますが、1/2減額が終わる住宅はもう少し負担額が大きくなります。
 まぁ、建築年がいつであろうと、評価額の引き上げがない場合と比べると、評価額が7%上がれば、税額も7%上がるということは間違いありません。

 景気が良くなってインフレになるのはいいことですが、賃金はそこまで上がらずに負担ばかりが増えるということなないようにお願いしたいものです。

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THEME:生活・暮らしに役立つ情報 | GENRE:ライフ |

一条工務店i-cubeの固定資産税、評価調書例を公開します。

 前回の記事i-cubeで家屋の固定資産評価基準を解説します。では、固定資産税の評価額算定の仕組みを固定資産評価基準をもとに説明しました。

 今回は、その固定資産評価基準を使って家屋の評価調書を作成してみたいと思います。
 
 ただし、私は市の職員ではありませんし、個人で勉強した範囲での知識で作成していますから誤りがあるかもしれません。
 また、対象とした家屋の仕様は、架空のもので実際の図面に基づいたものではありません。
 仕上なども簡易に設定したもので、使っている様式も適当にExcelで作成しただけのもので正規の計算方法ではありませんので参考程度にということでご理解ください。

 今回、モデルに想定した家屋の仕様は次のとおりです。

 一条工務店 i-cube 延べ床面積 115.70㎡(35.0坪)
 総2階建て長方形タイプ、夢発電、全館床暖房あり
 片流れ屋根1寸5分勾配、軒の出60cm 全面ソーラーパネル です。

部分別評点項目標準評点補正率数量評点数
項目係数連乗
屋根建材型ソーラーパネル32,210形式0.8 0.864 57.00 1,586,278
 1寸5分勾配勾配0.9    
 軒出60cm軒出1.2    
  下屋1.0    
   程度1.0    
基礎高45cm10,900階数1.0 1.000 57.00 621,300
  形状1.0    
   程度1.0    
外壁枠組壁      
 サイディング3,620施工量1.0 1.000 115.70 418,834
 厚付吹付1,960程度1.0  00
 外装タイル9,430地域1.0  00
柱・
壁体
枠組壁体13,480形状1.0 1.000 115.70 1,559,636
 室数1.0    
 開口率1.0    
 階高1.0    
  程度1.0    
造作一般洋風建具×0.34,5481.0 1.000 115.70 526,204
 床の間28,710施工量0.7 0.700 1 20,097
   程度1.0    
内壁枠組壁4,620間仕切1.0 1.000 115.70 534,534
 クロス開口率1.0    
  天井高1.0    
  程度1.0    
   地域1.0    
天井クロス2,060施工量1.0 1.000 112.39 231,523
  程度1.0    
 仕上ナシ0   3.310
 断熱材(上)2,420程度1.0 1.000 57.00 137,940
1階床組960施工量1.0 1.000 57.00 54,720
   程度1.0    
 2階床組4,520施工量1.0 1.000 58.70 265,324
   程度1.0    
 木質(中)5,010施工量1.0 1.000 110.39 553,053
   程度1.0   
 タイル(小)7,870 1.100 2.017,314
 仕上ナシ0  3.310
      
        
 断熱材(上)2,420程度1.0 1.000 57.00 137,940
建具15,160施工量1.0 1.000 115.70 1,754,012
  程度1.0    
   地域1.0    
設備電気総合3,490施工量1.0 1.000 115.70 403,793
 給水総合220程度1.0 1.000 115.70 25,454
 排水総合90  1.000 115.70 10,413
 ドアホン48,400程度1.15 1.150 1 55,660
 使用口960程度1.0 1.000 1 960
 給湯器226,980容量1.0 1.000 1 226,980
 便器53,000程度1.0 1.000 2 106,000
 洗面器19,740程度1.0 1.000 2 39,480
 洗面化粧台56,000間口1.0 1.000 1 56,000
 ユニットバス314,210型式1.0 1.000 1 314,210
  大きさ1.0    
  程度1.0    
 浴室乾燥機49,000程度1.0 1.000 1.00 49,000
 システムキッチン274,610間口1.0 1.000 1.00 274,610
  程度1.0    
 床暖房12,490方式1.0 1.000 92.56 1,156,074
 温水式程度1.0    
 換気設備1,800機能1.3 1.300 115.70 270,738
   程度1.0    
仮設工事1,180難易1.0 1.000 115.70 136,526
その他工事2,540施工量1.0 1.000 115.70 293,878
 程度1.0    
11,838,485
1点単価㎡単価 評価額
1.05107,43612,430,408
0.99101,29711,720,099
0.9496,18111,128,175

 それでは、屋根から順に見ていきましょう。
 評価基準にある補正係数を求めると次のようになります。

 形式は片流れですから0.8
 勾配は3寸勾配より小さいですから0.8程度とも考えられますが、一応0.9で留めました。

 軒の出は大きいもので1.2
 下屋はなしで1.0です。

 程度については、全ての項目において特に理由がない限り1.0としました。

 ちなみに、ソーラーパネルにダミーがあっても、おそらく評点上は発電能力は加味していないものと思いますので、ダミー部分も含めてソーラーパネルで評点して問題ないのではないかと思います。

 外壁については、サイディングのみの場合と、サイディングに吹付け塗装又はタイル貼り付けの場合などがあると思いますが、まずはサイディングのみで評点してみます。

 なお、構造がツーバイフォー工法ですから、柱・壁体を枠組壁体でとるのはもちろんですが、外壁や内壁も枠組壁の上に施工する場合の評点を使用します。

 造作は、まず建具を作成した上で、その㎡単価に洋風の0.3を乗じて計算しました。

 床の間は、間口90cmの小さなもの

 内壁や天井の仕上げは全てクロス
 ユニットバスの場所だけは仕上なしとしました。(床も同様)

 仕上げの数量は標準量と同じ=補正率1.0としました。
  
 床は、玄関土間のみをタイルで見て、その他は全てカラーフロアとしました。

 建具の程度は難しいところですが、アルゴンガス入りのLow-eペアガラス樹脂サッシなら(上)で良いかと思います。

 電気・給排水はオール電化という設定ですが、設備の個数が分からないので総合評点方式としました。

 ドアホンは録画できるタイプ

 使用口とは、水道の蛇口のことですが、洗面台やキッチン流しなどはその評点に蛇口分も含まれているので、評点するのは洗濯機用の蛇口くらいしかないので1個のみとしました。

 給湯器は、エコキュート370リットル

 便器と洗面器は、1・2階トイレに各1個

 洗面化粧台は間口75cmが1個

 ユニットバスは1坪タイプが1個(浴室乾燥機付き)

 システムキッチンは標準の間口240cmのもの

 床暖房は温水式で、延べ床面積の8割に施工で見ました。

 換気設備は全熱交換器付きの第1種換気

 仮設工事は、原則3階建て高さ7m以上の建物が対象ですが、2階建てでも足場は組むでしょうから評点してみましたが、これは評点しない方が正しいのかもしれません。

 その他工事は標準の1.0です。

 その結果、評価額は物価水準の補正率が1.0の都道府県で、12,430,408円(㎡単価 107,436円)
 物価水準の補正率が0.9の県で、11,128,175円(㎡単価 96,181円)となりました。
 *物価水準の補正率の説明はこちら>>>i-cubeで家屋の固定資産評価基準を解説します。

 ソーラーパネル、床暖房なしの一般的な木造住宅が㎡単価8万~9万円程度ですから、i-cubeで特に程度補正をしない場合は、これくらいが妥当なところかと思います。
 仮に、屋根勾配を0.8、建具を(中)、仮設工事をなしとすればもう少し下がります。  
 
 ただ、これは地場の工務店で作っても一条工務店で作っても施工の程度に差はないという前提で作られています。

 しかし、実際の施工費にはかなりの差がある訳で、これを施工の程度の差と見るのは合理性があります。

 ということで、より厳密に(高めに)評価すればどうなるのかを考えてみました。

 それが次の表です。
部分別評点項目標準評点補正率数量評点数
項目係数連乗
屋根建材型ソーラーパネル32,210形式0.8 0.864 57.00 1,586,278
 1寸5分勾配勾配0.9    
 60cm軒出1.2    
  下屋1.0    
   程度1.0    
基礎高45cm10,900階数1.0 1.100 57.00 683,430
  形状1.0    
   程度1.1    
外壁枠組壁      
 サイディング3,620施工量1.1 1.210 115.70 506,789
 厚付吹付1,960程度1.1  57.85137,197
 外装タイル9,430地域1.0  57.85660,086
柱・
壁体
枠組壁体13,480形状1.0 1.100 115.70 1,715,599
 室数1.0    
 開口率1.0    
 階高1.0    
  程度1.1    
造作一般洋風建具×0.34,5481.1 1.000 115.70 526,204
 床の間28,710施工量0.7 0.770 1 22,106
   程度1.1    
内壁枠組壁4,620間仕切1.0 1.100 115.70 587,987
 クロス開口率1.0    
  天井高1.0    
  程度1.1    
   地域1.0    
天井クロス2,060施工量1.0 1.100 112.39 254,675
  程度1.1    
 仕上ナシ0   3.310
 断熱材(上)2,420程度1.1 1.100 57.00 151,734
1階床組960施工量1.0 1.100 57.00 60,192
   程度1.1    
 2階床組4,520施工量1.0 1.100 58.70 291,856
   程度1.1    
 木質(中)5,010施工量1.0 1.100 110.39 608,359
   程度1.1   
 タイル(小)7,870 1.100 2.017,314
 仕上ナシ0  3.310
      
        
 断熱材(上)2,420程度1.1 1.100 57.00 151,734
建具15,160施工量1.0 1.100 115.70 1,929,413
  程度1.1    
   地域1.0    
設備電気総合3,490施工量1.0 1.000 115.70 403,793
 給水総合220程度1.0 1.000 115.70 25,454
 排水総合90  1.000 115.70 10,413
 ドアホン48,400程度1.15 1.150 1 55,660
 使用口960程度1.0 1.000 1 960
 給湯器226,980容量1.0 1.000 1 226,980
 便器53,000程度1.0 1.000 2 106,000
 洗面器19,740程度1.0 1.000 2 39,480
 化粧洗面台56,000間口1.0 1.000 1 56,000
 ユニットバス314,210型式1.0 1.100 1 345,631
  大きさ1.0    
  程度1.1    
 浴室乾燥機49,000程度1.0 1.000 1.00 49,000
 システムキッチン274,610間口1.0 1.100 1.00 302,071
  程度1.1    
 床暖房12,490方式1.0 1.100 92.56 1,271,681
 温水式程度1.1    
 換気設備1,800機能1.3 1.430 115.70 297,811
   程度1.1    
仮設工事1,180難易1.0 1.000 115.70 136,526
その他工事2,540施工量1.0 1.000 115.70 293,878
 程度1.0    
13,512,291
1点単価㎡単価 評価額
1.05122,62614,187,905
0.99115,61913,377,167
0.94109,78012,701,553


 まず、施工の程度ですが、標準的な木造住宅と比べて程度の差があるであろうと思われる項目は原則1.1の補正としました。
 特に枠組み壁体の標準は断熱材がグラスウールと思われるので、EPSの使用で程度補正1.1は必要だと思います。
 (程度補正しないのであれば、別途、断熱材を加算するか)

 次に外壁ですが、片流れの場合、標準的な切妻屋根に比べて外壁の面積が大きくなりますから施工量に1.1の補正をしました。

 また、外壁仕上に吹付けやタイルが施工されている場合、ベースはサイディングと見て、その上に加算する形で評点しましたが、今回は吹付け部分とタイル部分を各50%の割合で見ています。
 全面タイルだともっと高くなります。

 以上の補正を行った結果、㎡単価は物価水準の補正率は1.0の都道府県で122,626円
 同0.9の県で109,780円となりました。

 愛知県にお住まいのneronaさん邸が、㎡単価122,220円ですから近い金額となりました。

 なお、初年度の固定資産税の額は、この評価額に経年減点補正率0.8を掛けたものに税率1.4%(都市計画税がある場合は0.3%加算)を乗じて計算されます。
 ただし、築後3年間(認定長期優良住宅5年間)は税の1/2控除がります。

 さて、今回は偏見もかなり含んだ上での評価額算定を行いましたので、実際の評価額とは差がある場合も多いと思います。
 
 これより、安い場合にはラッキー!くらいに考えて下さい。
 髙い場合は、市町村役で固定資産台帳の縦覧をするのもいい方法だと思います。
 縦覧では補正率までは見ることはできないでしょうが、納得がいかなければ担当者へ説明を求めれば教えてくれる可能性もあると思います。 

【当サイト内関連記事】
i-cubeで家屋の固定資産評価基準を解説します。
平成24年固定資産評価基準(家屋)の説明
皆さん勘違いしてません?家屋の評価額と経年減点補正率
一条工務店の固定資産税はかなり高い上に驚愕の事実が発覚
「ソーラーパネルは見えた時だけ課税します。」ってそんなぁ~

【参考にさせていただいたサイト】
我が家の固定資産税(一条工務店/i-cube)を公開します。
固定資産評価要領(別冊)家屋評点付設の手引、木造家屋評価編/京都市
固定資産評価基準/総務省
おうちを建てる 一条工務店:i-smart 固定資産(家屋)の評価点数を計算してみよう!

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i-cubeで家屋の固定資産評価基準を解説します。

 皆さん、こんにちは。
 毎年、4月~5月は市町村役場から固定資産税の納税通知書が届く時期ですが、25年中に新築された皆さんのお宅にはもう届いたでしょうか?

 初めて受け取る固定資産税の納税通知書は、評価額がいくらになっているかドキドキものですよね。

 固定資産税の評価額は、国が定める固定資産評価基準に基づいて算定されています。
 このサイトでは、以前にも家屋の固定資産評価基準について説明をしました。

 その時までは、総務省はこの固定資産評価基準をネットで公表はしていなかったんです。
 それまでネットに出ていたのは,パブリックコメントを募集するためのもので、あくまで案にすぎないものでした。

 それが、今回、総務省からきちんと告示として公表されているのを見つけましたので紹介します。

 >>> 固定資産評価基準/総務省

主な基準表の掲載ページ

別表第8 木造家屋再建築評点基準表
 1 専用住宅用建物は、420ページ中13ページ~

別表第9 木造家屋経年減点補正率基準表
 1 専用住宅などは、420ページ中105ページ

別表第12 非木造家屋再建築評点基準表
 (8)軽量鉄骨造建物
  ア 住宅・アパート用建物は、420ページ中363ページ~

別表第13 非木造家屋経年減点補正率基準表
 2 住宅・アパート用建物は、420ページ中413ページ

 ただ、残念なことに、この評価基準は平成24年基準で、評価基準は3年に一度見直しがあります。
 次の改定は平成27年ですが、平成26年築の家屋は、最初から平成27年基準で評点されますので、ここにある基準表が適用されるのは平成25年築の家屋までですので、そこは頭に入れておいてください。

 なお、平成27年基準については、今年中にパブリックコメントを募集するための(案)が公表されるものと思います。

 それともう一つお知らせがあります。
 私の永年の目標に「木造住宅の家屋評価調書を自力で作成する。」というのがあったんですが、この度、自分なりになんとか完成させました。

 対象としたモデルは、このブログ村で最も注目度が高いであろう一条工務店のi-cubeとしました。

 その公開は次回のお楽しみということにして、今回は、この固定資産評価基準についてもう一度おさらいをしてみます。

 固定資産税の税額算定の基礎となる家屋の評価額は次の計算式で求められます。

家屋評価算式

 物価水準による補正率は東京特別区を1.0として、全国の指定都市ごとに指数が定められています。

物価水準による補正率

  指定市以外の市町村にあっては、その市町村が所在する都道府県における指定市の率によるものとされています。

 設計管理費等による補正率は、
    ○木造家屋 1.05
    ○非木造家屋1.10 です。

 よって、物価水準による補正率と設計管理費等の補正率を乗じた評点1点当たりの価額は、木造で名古屋市など 1.05、仙台市など0.99、鹿児島市など0.94となります。
 ちなみに非木造は全国一律1.10です。

 それでは、木造専用住宅用の固定資産評価基準を見てみましょう。

24年固定資産評価基準
 クリックすると拡大します。

 この表に家屋の部分別の評点項目と標準評点数が記載されています。

 標準評点数というのは、各資材ごとに労務費や下地材の費用までを織り込んだ1㎡当たりの評点に、表の真ん中の欄にある標準量を乗じたものです。

 この標準量は、家屋の構造・用途別に標準的な建物であればこれくらい使用しているという量で、単位は建床面積であったり、延べ床面積であったりします。
 *建床面積とは、家屋を真上から見た時の水平投影面積です。
 
 そして、表の右側には補正項目と補正係数が表示されていますので、評価する家屋の状況で補正係数を決定します。

24年固定資産評価基準屋根補正率
 
 この補正係数を乗じたものを連乗補正係数といいます。

 連乗補正係数まで計算できれば、

  標準評点数 × 連乗補正係数 × 計算単位 で 各部分別の評点数を求めることができます。 
  
 なお、この基準表に関する詳細な説明は、平成24年固定資産評価基準(家屋)の説明の記事で書いていますので、興味のある方は参照ください。

 さて、i-cubeを評価する際の注意点としては、ツーバイフォー工法なので、柱・壁体で「木製パネル・枠組壁体」を選択するのはもちろん、内壁や外壁の評点でも「木製パネル・枠組壁体」用の評点項目が別に定められていますので、こちらを選択するということです。

 それに、全館床暖房、建材一体型ソーラーパネルは当然、評点の対象に入れています。
 (市町村によってはこれらを評点していないところもありますが、それが地方税法の規定に沿った適正な評価かと言えば疑問です。)

 ところで、i-cubeの評価額については、neronaさんがブログで紹介されています。
 >>>我が家の固定資産税(一条工務店/i-cube)を公開します。

 neronaさん邸の評価額は、1㎡当たり 97,776円

 これは、建築した翌年の評価額で新築時の8割となっていますから、新築時の評価額はこれを0.8で割り戻して

 122,220円/㎡ となります。

 同じ一条工務店の住宅でも市町村によって固定資産の評価額はバラバラで、neronaさん邸はその中でも高めですが、果たして、私が作成した評価額はいくらになっているでしょうか?

 次回へ続く

【当サイト内関連記事】
平成24年固定資産評価基準(家屋)の説明
皆さん勘違いしてません?家屋の評価額と経年減点補正率
一条工務店の固定資産税はかなり高い上に驚愕の事実が発覚

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固定資産税の課税対象になる住宅設備

固定資産税の基礎解説シリーズ第5弾

 固定資産税の課税対象になる住宅設備

 「基礎解説」と言いながら、だんだんマニアックになりつつありますが、今回は、固定資産税の対象になる住宅設備を単純明快に説明したいと思います。

浴室乾燥機
 *画像は浴室換気乾燥機

 家屋の評価の対象となる設備の定義としては、「家屋に取り付けられ、家屋と構造上一体となって、家屋の効用を高めるもの」ということになっています。 

 具体的な判断基準としては、

(1) 家屋の特定の場所に固定されていること

(2) 壁仕上、天井仕上、床仕上等の裏側に取り付けられているものは家屋に含める。

(3) 屋外に設置された配線・配管や家屋から独立して設置された設備は家屋に含めない。

(4) 屋外に設置された設備であっても、配線、配管等により屋内の機器と一体となって一式の建築設備としての効用を発揮しているものについては、一式の設備で判定する。

(5) 消耗品は家屋に含めない。

 (1)は、引っ越しの際、壁や天井を剥がすことなく持っていけるものは評価の対象外と考えていいので、
  ルームエアコンは対象外ですが、パッケージエアコンやビルトインタイプのエアコンは対象になるということです。

 (2)で、壁の中にある配線などは評価の対象 

 (3)で、屋外給排水設備などは対象外

 (4)で、エコキュートなどの給湯機は対象

 (5)で、照明器具は対象だけれど、電球は対象外

 ということになるんですが、国が定めた固定資産評価基準に挙げてある設備とその評点(単位)は次の通りです。
 木造専用住宅における単位当たり評点を記載してあります。

平成24年版の評価基準はこちら
  → 固定資産評価基準の一部を改正する告示案(家屋)<別表第8、第12、第12の2>
 *377ページもある膨大な資料ですから家屋の構造・種類別に次のページをご覧ください。
 木造専用住宅 1~8ページ
 鉄筋コンクリート造・鉄骨造住宅 123~153ページ
 軽量鉄骨造専用住宅 329~336ページ 

建材型ソーラーパネル 32,210点/建床面積1㎡
天窓 固定式 1個  77,790点
天窓 開閉式 1個 137,190点

ドアフォン  一式  48,400点

給湯器(追焚機能のないもの) 1個  83,700点
給湯器(追焚機能のあるもの) 1個 187,050点
給湯器(貯湯式)       1個 226,980点

洗 面 器   1個 19,740点
洗面化粧台   1個 56,000点
ユニットバス  1個 314,210点
浴室換気乾燥機 1個 49,000点

流し台(ステンレス張り)  1個 45,900点
コンロ台(ステンレス張り) 1個 23,700点   
調理台(ステンレス張り)  1個 23,700点
システムキッチン    1個 274,610点

空調設備(ビルトイン式)  10,010点/対象床面積1㎡
床暖房設備(温水式)  12,490点/対象床面積1㎡
床暖房設備(電気式)  12,490点/対象床面積1㎡
換気設備(換気扇・換気口) 1個 12,340点
換気設備(ダクト併用方式) 1,800点/延床面積

ホームエレベーター  1台 1,697,000点 

 ソーラーパネルや天窓は設備として見ているのではなく、屋根仕上げとして見ています。

 ですから、瓦やコロニアルの上に設置されたパネルは対象外で、屋根一体型のパネルのみが対象と言うことになります。

 なお、今回は複雑な補正係数の説明は省略しました。
 興味のある方は、固定資産評価基準をご覧ください。

 また、24年基準から新たに対象として加えられた・給湯器(貯湯式)・浴室換気乾燥機 ・換気扇,換気口については、「新たに固定資産税の対象になった設備」の記事で、
 太陽光発電の建材一体型ソーラーパネルについては、「太陽光発電パネルの固定資産税アップ額はいくら?150円/㎡です。」の記事で説明していますので、参考にしてください。


【当サイト内関連記事】

固定資産税の基礎解説シリーズ
1 固定資産税の納税通知書の見方(課税標準額と減税額の計算式)
2 固定資産税の対象になるヨド物置とならないカーポート
3 固定資産税の床面積は?ビルトインガレージ・サンルーム・ポーチ
4 固定資産税の床面積と評価額(ベランダ・バルコニー)


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皆さん勘違いしてません?家屋の評価額と経年減点補正率

固定資産税の家屋の評価額と経年減点補正率基準表

 ブログ村にアップされる施主の皆さんの固定資産税に関する記事を見ていると、よくこんな記述を見かけます。

 「こんなに家屋の評価って安いのか」
 とか、
 「これなら不動産取得税もかかりません。」
 といった言葉

 でも、固定資産税の納税通知書に書いてある評価額というのは1年経過の評価額であって、新築時の評価額ではありません。

 家屋の評価額には経過年数に応じて経年減点補正率という係数が乗じてあります。
 固定資産税の課税初年度は1年経過した家屋とみて評価されています。
 1年経過の住宅の経年減点補正率は0.8ですから、皆さんが見ている評価額は、新築時の評価額の8割になっています。

 つまり、不動産取得税の課税標準額を算出するためには、今の評価額を0.8で割り戻す必要があります。
 詳しくは →  固定資産税の納税通知書から不動産取得税の税額を計算する方法
 
 ここまで計算して記事を書いている方はあまり見かけませんので、勘違いされている方が多いんじゃないかと思います。

 さて、今回は、固定資産税の家屋の評価額の計算について説明します。
 経年減点補正率基準表もアップしています。

 それでは、まず評価の方式ですが、固定資産税の家屋の評価額は、再建築価格方式という方法で計算されています。

 再建築価格方式とは評価対象となった家屋と同一のものを、評価の時点においてその場所に新築するとした場合に必要とされる建築費から評価額を算出する方式です。
 家屋の評価は総務省が定めた固定資産評価基準によって算定されますが、これで算定されるのが再建築評点数です。

 この方式のメリットに、建築時の景気などに左右されず平等に評価がなされるという点が挙げられます。

 例えば、バブル崩壊直後の平成2~3年頃はまだ建築費は非常に高くて、この時建築した住宅の評価額も大変高かった訳です。
 それが、年々不動産の取引価格は下落し、家屋の評価基準も下落を続けました。

 なので、平成2~3年に家を建てた人は評価額が高くて今でも固定資産税が高いんじゃないかと思われがちです。

 しかし、固定資産税の評価額は3年に1度見直しがあります。そして、その都度、新しい評価基準で評価し直したとしたらどうなるかという補正率を乗じています。

 ですから、同じ建物なら平成2年に建築した人も平成23年に建築した人も再建築評点数は同じという理屈になります。
 今、その当時に建てた家屋と同じものを新築するとして評価額を出す訳ですからそうなるはずですよね。

 この再建築評点数に経年減点補正率と1点当たりの単価を乗じて現在の評価額が計算されています。

 数式で書くと、

 評価額 = 再建築費評点数 × 経年減点補正率 × 評点1点当たりの価額 
 となります。

 経年減点補正率……家屋の建築後の年数の経過によって生ずる損耗の状況による減価をあらわしたものです。

 評点1点当たりの価額……1円×物価水準による補正率×設計管理費等の補正率

 物価水準による補正率は東京特別区を1.0として、全国の指定都市ごとに指数が定められています。

物価水準による補正率

   指定市以外の市町村にあっては、その市町村が所在する都道府県における指定市の率によるものとされています。
   (指定市と物価水準に著しい差がある場合には市町村長が0.90から指定市の率を超えない範囲で定めることもできます。)

 設計管理費等による補正率
    ○木造家屋 1.05
    ○非木造家屋1.10

 よって、評点1点当たりの価額は木造で上記の札幌市など 1.05、仙台市など0.99、鹿児島市など0.94
 非木造は全国一律1.10となります。

 なお、経年減点補正率は次のとおり基準表が固定資産評価基準に定められています。

【関連記事】
 平成27年基準の経年減点補正率については、こちらの記事に掲載してあります。
 (住宅に関しては補正率に変更はありませんが・・・)
  >>> 固定資産税の平成27年固定資産評価基準、経年減点補正率基準表はこちら

以下、平成24年基準で説明してありますが、基本は同じです。

経年減点補正率基準表木造

 木造家屋の経年減点補正率基準表PDF版

経年減点補正率基準表非木造

 非木造家屋の経年減点補正率基準表PDF版

 木造家屋の㎡当たり評価額は一般的には、8万円~10万円程度ですから、表の74,000点以上114,000点未満の欄を見ます。
 (115,000点とあるのは、114,000点の誤りです。)

 1年目が0.80で、25年経過で下限の0.20に達します。

 この表を見ると毎年、補正率が小さくなるように見えますが、実際に評価の見直しが行われるのは3年に一度だけですから
 築年によって適用される補正率は次のようになります。

築年次別経年減点補正率

 木造家屋は評点のランク毎に補正率が異なっています。
  一条工務店の固定資産税はかなり高い上に驚愕の事実が発覚の記事でも指摘したとおり、評点が114,000点以上になると通常25年で下限の0.20に達するところが35年もかかってしまうことになります。 

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平成24年固定資産評価基準(家屋)の説明

 今回から、施主の皆さんにとって気になる家屋の固定資産税の評価方法について説明します。

 以前の記事「新たに固定資産税の対象になった設備」の中で、平成24年度から適用になる固定資産評価基準を紹介しました。

 → 固定資産評価基準の一部を改正する告示案(家屋)<別表第8、第12、第12の2>
 *377ページもある膨大な資料ですから家屋の構造・種類別に次のページをご覧ください。
 木造専用住宅 1~8ページ
 鉄筋コンクリート造・鉄骨造住宅 123~153ページ
 軽量鉄骨造専用住宅 329~336ページ 

24年固定資産評価基準
画像はクリックすると拡大します。

 これは、総務省が固定資産評価基準の一部を改正する告示案のパブリックコメントを募集した際の案で「再建築費評点基準表」と言いますが、この表をもとに固定資産税の家屋評価について説明していきたいと思います。
 
 難しい専門用語が並びますが、その説明は次回にでもすることとして、今回は木造の住宅の基準表を見ながら、この表の意味を中心に説明します。

 まず、施主の皆さんにとって一番気になるのは、

 家屋の評価って、どの部分が対象になるんだろう?
 どういう評点の仕方をするんだろう?

 というところですよね。

 それが、この再建築費評点基準表にすべて示されています。 

 さて、木造専用住宅の表を見ながら説明しますね。

 家屋評価をするにあたっては、家屋の構造別・用途別に定められているこの再建築費評点基準表に沿って評点することとなります。

 簡単にいうと、

 家屋の構造・用途ごとに、最も標準的な家屋を選定し、この家屋に使われている資材・設備を標準として、それを示したのがこの表です。

 この標準家屋と比較して、評価する対象の家屋に使われている資材・設備の程度や量に応じて増点・減点して評点していくこととなります。

 評価項目は、木造の専用住宅の場合で、

 屋根、基礎、外壁、柱・壁体、造作、内壁、天井、床、建具、建築設備、仮設工事、その他工事
 の12の部分別に大きく分けられます。

 その中に、使われている資材・設備ごとに評点数が示されています。

 例として、屋根を見てみましょう。

24年固定資産評価基準屋根

 陸屋根と勾配屋根に分けられていますが、勾配屋根の瓦(中)で、12,250点
 コロニアルは「化粧スレート」で、9,170点

 この点数が、建床面積1㎡当たりの評点数です。
 標準量の欄を見ていただければ、建て床面積1.0㎡当たり仕上げ面積1.40㎡となっています。
 これが勾配屋根の勾配や軒の出などを考慮した標準的な仕上面積で、評価する家屋ごとに右の補正率で算定していくことになります。 

 この点数には、屋根の仕上材だけではなく、野地板などの下地材、労務費といった各費用分が含まれています。
 ですから、次の式で、屋根の構造・仕上げ・労務費までを含む再建築費評点数が、一発で出ることになります。

 屋根の部分別再建築費評点数 = 屋根仕上材の標準評点数 × 補正率 × 建床面積

 「建床面積」は、表の一番右の欄に書いてある「計算単位」ですが、外壁や内壁などを計算するときは「延べ床面積」を、建築設備を計算するときは「設備数」を掛けることとなります。

 なお、建床面積とは、家屋評価にしか使われない言葉ですが、基本的には1階床面積のことです。
 ただし、玄関ポーチに2階床が乗っている場合など1階床面積より他のフロアに大きい部分があるときは、家屋の垂直投影面積となります。

 表の右半分は、標準量から補正する補正率を算定するための係数です。

24年固定資産評価基準屋根補正率

 屋根の形式や勾配、軒の出の大小、下屋の多少、施工の程度の各項目ごとに係数を計算し、これを連乗して補正率を算出します。

 この計算方法は、「項目別補正方式」ですが、その下の欄にある「総合補正方式」を使用してもよいとなっています。

 屋根面積は図面から計算できますから、図面から計算した屋根面積を標準量(建床面積当たり1.4㎡)と比較して補正できるという意味だと思います。

 補正率が計算できれば、先ほどの式で屋根の再建築費評点数が算出されます。

 なお、建材型ソーラーパネルとあるのは、屋根材の代わりに使われる組み込み型のパネルの場合で、屋根材の上に台座で設置されたパネルは評価の対象外です。

 天窓は、1個当たりの評点が決まられています。90cm×90cmが標準の大きさで固定式で77,790点が評点されます。

 つづく

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新たに固定資産税の対象になった設備

 固定資産税は、土地・建物の固定資産評価額を基に税額が算定されますが、平成24年は、3年に一度の固定資産評価額の見直しの年に当たります。
 課税対象である全ての土地・建物の評価額が見直され、その結果が固定資産台帳に登録されます。

 それに合わせて、新築(増築)家屋の評価額を決定する際に用いられる「固定資産評価基準(家屋)」も改定されます。

 その平成24年版の新しい評価基準がこちら
  → 固定資産評価基準の一部を改正する告示案(家屋)<別表第8、第12、第12の2>
 *377ページもある膨大な資料ですから家屋の構造・種類別に次のページをご覧ください。
 木造専用住宅 1~8ページ
 鉄筋コンクリート造・鉄骨造住宅 123~153ページ
 軽量鉄骨造専用住宅 329~336ページ 

 ちなみに、平成22年築の家屋まで使用された21年評価基準はこちら
  → 固定資産評価基準(家屋)<別表第8、第12、第12の2>

 この二つを見比べてみると、新たに家屋評価の対象となった設備が3つあることがわかります。
 今回は、その3つについて説明をします。

 ただし、誤解のないように、まず説明しておかなければならないのは、この平成24年基準は既に23年築の家屋から適用されているということです。
 固定資産税は毎年1月1日現在の所有者に課税されます。
 平成23年築の家屋については、初めての課税となる賦課基準日が平成24年1月1日ですから、評価額は平成24年基準を使用して算定すればいいということになっています。

【固定資産評価基準に評点が新設された設備】

1 給湯器(貯湯式)

給湯器評価基準
   画像はクリックすると拡大します。
  21年基準までは、給湯器には(追焚機能のないもの)と(追焚機能のあるもの)の2種類しかありませんでした。
  私も「追焚機能」という言葉から、てっきりエコキュートを含む電気温水器のことと思い、旧ブログでそのように説明しました。
  ただ、追焚機能のありなしで評点の差があり過ぎるのが不思議だと思っていました。
  しかし、今回、貯湯式が新設され、従来の給湯器の補正率に「号数」が加わったことで、従来の給湯器はガス給湯器を想定した評点だったということがはっきりしました。  
  家屋調査員の皆さんにも混乱があったと思います。
  家屋調査の際、貯湯式の給湯器に関して、「追焚機能はありますか?」と尋ねられた施主も多かったことでしょう。
 
  しかし、22年以前新築の家屋については、これが誤りかと言えばそうでもありません。(私見ですが、)
  貯湯式であっても評価すべき設備であり、基準表にある給湯器の評点があるのですから、これを採用することは誤りではありません。
  (追焚機能のないものだけが取得価格に比べて極端に安い評点になって得したかなぁという感は否めませんが、、)

  24年基準では貯湯式の評点が新設されましたが、これに追焚機能有無の別はありませんから、23年築の家屋で貯湯式なのに「追焚機能はありますか?」という質問は意味のない質問となってしまいました。
  貯湯式の補正率は、容量370ℓが標準で460ℓは補正率1.1、300ℓが0.85となっています。

2 浴室換気乾燥機
浴室乾燥機

評価基準浴室乾燥機

  ユニットバスに付いている乾燥機ですよね。
  「こんな物まで?」と思われる方も多いでしょうね。
  私もそう感じますが、固定資産税の対象となる設備の判断基準に「家屋の特定の場所に固定されていること」という原則があります。
  その基準から言えば対象とすべきなんでしょう。
  ユニットバスの評点を増点補正することで良さそうな気もするんですが、評点数を明確にするために新設されたものだと思います。

3 換気設備の換気口

パスカルパッコン

評価基準換気設備

  21年基準では、いわゆる24時間換気の第3種換気はダクトを使用するものだけが換気設備として評点されていました。
  ダクトを使わないものは換気扇のみ評価の対象で、設置個数により評点されていました。
  しかし、その場合でも給気口はあるわけで、外壁に穴を開けたり、器具を設置したりと労務費もかかりますので、24年基準からは、給気口1個当たり12,340点の評点が新設されています。 
 
 以上が、評点の新設された設備の説明でした。

 さて、固定資産評価基準を初めてご覧になった方も多いことでしょう。
 これって、貴重な情報だと思われたら是非、クリックしてください。
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 今回、いきなり新設の設備から説明しましたが、固定資産評価基準の基本的な仕組みが知りたいという方も多いですよね。
 次回以降、この基本的な説明と評価対象設備の説明をします。お楽しみに!

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プロフィール
kokko
2008年にヤマサハウス絆の家が完成
2011年太陽光発電設置
宅建主任者試験合格、ファイナンシャルプランナー資格者
ただし、実務経験ゼロ
建築はど素人の中年男性です。
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