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2014年7月のフラット35金利予想、過去最低を更新の1.72%か?

皆さん、こんにちは。kokkoです。

 住宅ローン金利は、相変わらず過去最低水準にありますが、6月の変動型ではついに、年0.5%台という怖ろしい数字まで出てきました。
 
 イオン銀行が6月10日から年0.57%,
 ソニー銀行が0.599%となっています。

 10年間固定金利型でも、

 三菱UFJ信託銀行が1.13%
 住信SBIネット銀行1.16% となっていました。

 6月26日に発表された7月の大手4行(三菱東京UFJ銀行、みずほ銀行、りそな銀行、三井住友信託銀行)の金利の状況を見ると、

 いずれも、10年固定、変動とも6月の金利を据え置く方針とのこと

 この状況で、フラット35の7月実行金利を予想してみましょう。

 6月20日、住宅金融支援機構は貸付債権担保第86回住宅金融支援機構債券(資産担保証券)の発行条件を決定しました。

支援機構債86回債

 その内容は 利率1.00%と、2014年3月に並んで過去最低利率となりました。

 フラット35の金利の推移と合わせて見てみると次のとおりとなります。

2014年7月フラット35金利予想

 5月、6月の機構債は利率1.01%、1.02%と3月より高かったにもかかわらず、フラット35の実行金利は3月のそれより低い1.73%で過去最低金利を更新していました。

 この流れから、7月も過去最低の1.73%を維持することは間違いないでしょうが、最低金利を更新し、1.72%となる可能性もありそうです。

 今、フラット35の融資実行を受けられる皆さんは本当に羨ましいところです。

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変動金利の上昇予想、インフレターゲット2%を達成すれば

 皆さん、こんにちは。最近、気になる記事をいくつか読んで、久々、住宅ローン金利について記事を書いてみたくなったkokkoです。

 さて、景気は回復基調でも日銀の金融緩和策で、住宅ローン金利は相変わらずの超低水準が続いています。

 フラット35の金利も5月は再び史上最低金利に並びそうな勢いです。
  >>> 2014年5月のフラット35金利予想、再び過去最低の1.74%か?

 しかし、アベノミクスの効果もあり物価は上昇傾向です。

 こんな時は、「固定金利を選択」する方が多いと思います。
 せめて10年間固定ですね。
 (何年間固定を選択するかは、その方の年齢や職業・退職金の額などで変わってくるとは思いますが・・・)

 ところが、変動金利を選択する方も依然として多い状況です。

 「固定金利」と「変動金利」

 どちらが得か?なんて愚かな疑問だということは以前の記事で書きました。

 その記事を要約すれば、

 どちらが得かなんて比較はできない。

 各家庭の収入や支出の状況で、変動金利を選択できるかどうかを検討した上で、変動金利では危険だと判断すれば、固定金利を

 変動金利でも可能だとなって初めて、ライフプランや志向で変動か固定かを選択すべきもの といった感じです。

 フローで示せば次の通りです。

固定金利・変動金利フロー

 詳しくは、こちらの記事をご参照ください。
 >>> 住宅ローンに関する愚かな疑問「固定金利と変動金利、どちらがお得?」

 ところで、固定か変動かを選択する上で、その判定要素について大きな誤解をされている方がいらっしゃいます。

 それは、金利の動向を過去20年間だけ見ている人です。

 ネットなどで変動金利の推移を説明するサイトを見ても、確かに過去20年間について見ているものが多いですね。

 それは、現在の政策金利に連動する方式の変動金利型住宅ローンが出てきたのが1994年ですから、それからちょうど20年
 ですから、過去20年を振り返るのは当然です。

住宅ローン推移
画像は住宅金融支援機構のHPから

 ただ、今後の金利予想をする際に、過去20年間の動向をもとにするのは不適当です。

 皆さん、アベノミクスの政策が執られるまでの20年間を何と呼ぶかご存じですよね。

 「失われた20年」

 高度経済成長期からバブル期に多くの国民が信じてきた経済の長期トレンドは右肩上がりという伝説が崩れ、不景気の中、デフレが進行しました。

 過去に例のない長期のデフレで、経済の面からは正に「失われた20年」でした。

 それが、安倍政権が打ち上げたアベノミクスで、明らかにマインドが変わりました。

 日銀はインフレターゲットを2%に設定し、2015年春にはこれが達成されるという見通しを立てています。

 これは、消費税増税の影響分を除いてですから、実質的には5%に近いインフレと言うことになります。

 この状況で、「失われた20年」の金利の推移だけを見て、「変動金利は低位で推移し、上昇する上昇すると言われながら結局、上昇しなかった。」というのは、既に昔の話だと思いませんか?

 もちろん、日銀の黒田総裁は、物価上昇率2%を達成しても当面、金融緩和策は維持するという意向のようですから、即、住宅ローンの変動金利が上昇するということにはなりません。

 しかし、仮に近い将来、インフレ2%を達成した場合、貸出金利も2%以上にしなければ、金融機関は自らの貸出金という資産を目減りさせてしまうことになります。

 現在の実質金利(貸出金利-物価上昇率)が1%と仮定し、これを維持するためには、物価上昇率が2%になれば貸出金利は3%でなければなりません。

 そうなれば、金融機関は、まずは新規融資について優遇金利の利下げ幅を縮小してくるでしょう。
 
 固定金利の方でも、国債の人気が落ちて、長期金利の上昇から住宅ローンの金利が上がる可能性も大です。
 
 そのような状況では、近い将来、変動金利3%というシチュエーションは、現実的な前提としてシミュレーションする必要があります。

 そして、シミュレーションをする際には、変動金利の返済額5年間、1.25倍ルールは確実に反映させなければ意味がありません。

 シミュレーションの仕方については、こちらの記事を参考にして下さい。
 >>> 金利は上昇!もしも2年後に変動金利が3%になったら・・のシミュレーション

 そのシミュレーションを行った上で、変動金利でも大丈夫という方は変動金利と固定金利どちらが自分に合っているかで決断をして下さい。
 借入金に対して収入や自己資金に余裕がある方、無担保の不動産を沢山お持ちの方は、変動金利の方が合っているという方も多いでしょう。

 現実には、金利はそんなに上昇せず、変動金利の方が結果的に総返済額が圧倒的に少なくて済むというケースの方が可能性は高いかもしれません。
 
 しかし、将来の金利予想を正確にできる人なんていません。

 また、固定金利が選択される理由として大きいのは「将来の安心」です。
 髙めの金利を払って「安心」を買っている訳です。

 そんな、人に向かって、「過去、20年間変動金利は結局上昇しなかったから、変動金利で借りた方が得だったんですよ。」と説明するのは、「20年間、火災保険に入ったけど、火事にならなかったから保険なんて入らない方が得だった。」と言っているのと大差ないと思うんですがどうでしょう?

 間違っても、固定金利での月々返済額では無理だけれど、変動金利なら返済できるという状況の方が変動金利を選択すべきではありません。

【当サイト内関連記事】
住宅ローンに関する愚かな疑問「固定金利と変動金利、どちらがお得?」
金利は上昇!もしも2年後に変動金利が3%になったら・・のシミュレーション
意外と小さい変動金利のメリット

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2014年5月のフラット35金利予想、再び過去最低の1.74%か?

皆さん、こんにちは。kokkoです。

 ゴールデンウィークが近づいてきますが、5月にフラット35の融資実行が予定されている皆さんは、休日中も気がそぞろかもしれませんね。

 さて、久々に、フラット35の金利予想をやってみようと思います。

 フラット35の金利は、2014年3月に過去最低を更新し,1.74%となりました。

 3月分は1.75%とわずかに上昇しましたが、来月はまた低下の可能性が出てきました。

 4月23日、住宅金融支援機構は貸付債権担保第84回住宅金融支援機構債券(資産担保証券)の発行条件を決定しました。

支援機構債84回

  >>> 既発債情報 

 その内容は 利率1.01%で、前月比0.03ポイントの低下です。
 これは、2014年3月の1.00%に迫る低利となります。

 一方、フラット35の最も多くの金融機関が採用した金利は、3月が1.74%、4月が1.75%です。

 以上を表に示すと次のようになります。

住宅金融支援機構債

 なお、10年物新発国債の市場金利は、4月14日に、取引が成立しないという異例の事態に陥りましたが、その後は取引再開前よりわずかに低下の6.0%前後で落ち着いた動きとなっています。

 これを受け、ソニー銀行など民間金融機関は、住宅ローンの固定金利引き下げを発表しました。
 
 これらの情勢から、5月融資実行のフラット35金利は、引き下げられる可能性は大きいですが、流石に3月の金利を下回ることはないでしょう。
 
 ということで、2014年5月の金利予想は、1.74%  (若しくは1.75%) とさせていただきます。
 
【当サイト内関連記事】

2013年6月の【フラット35】金利を予想してみる。
2013年6月の【フラット35】金利が決定、予想は的中
住宅ローンに関する愚かな疑問「固定金利と変動金利、どちらがお得?」

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2013年12月フラット35金利は5ヶ月連続低下の1.80%を予想

 皆さん、こんにちは。
 年末が近づき、忙しくてなかなか更新できないkokkoです。

 今月も、フラット35金利予想の記事のアップが遅くなってしまいました。

 12月は工事完了から引き渡し、融資実行というスケジュールの方も多いことでしょう。

 さて、気になる「12月の金利予想」ですが、来月も金利低下の傾向が続きそうです。

 11月20日、住宅金融支援機構は、貸付債権担保第79回住宅金融支援機構債券(資産担保証券)の発行条件を決定しました。

 その内容は 利率1.07%で、前月比0.01ポイントの低下です。

 住宅金融支援機構79回債条件

>>> 住宅金融支援機構債権発行条件 7ページ

 この結果を、いつものフラット35金利との比較表に入れてみると、

MBSとフラット35金利差201312

 表から計算すると、
2013年12月融資実行のフラット35金利は、

  1.80% と計算できます。

 5ヶ月連続の低下で、2013年4月以来の低水準ということになりそうです。

 12月融資実行予定の方にとっては朗報ですね。
 
【当サイト内関連記事】

2013年6月の【フラット35】金利を予想してみる。
2013年6月の【フラット35】金利が決定、予想は的中
住宅ローンに関する愚かな疑問「固定金利と変動金利、どちらがお得?」

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2013年11月フラット35金利は大幅低下の1.81%を予想

 皆さん、こんにちは。kokkoです。

 今月は、フラット35金利予想の記事のアップが遅くなってすいません。

 さて「11月の金利予想」ですが、今回は大幅な低下となりそうです。

 10月23日、住宅金融支援機構は、貸付債権担保第78回住宅金融支援機構債券(資産担保証券)の発行条件を決定しました。

 その内容は 利率1.02%で、前月比0.18ポイントの低下です。

住宅金融支援機構78回債条件

 >>>住宅金融支援機構債権発行条件7ページ


 この結果を、いつものフラット35金利との比較表に入れてみると、

MBSとフラット35金利差201311

 表から計算すると、
2013年11月融資実行のフラット35金利は、

  1.81% と計算できます。

 4ヶ月連続の低下ですが、2013年5月以来の低水準ということになりそうです。

 10月融資実行予定の方はショックですね。
 もし、今からでも、融資実行日を変更できるようであればラッキーですが・・・

【当サイト内関連記事】

2013年6月の【フラット35】金利を予想してみる。
2013年6月の【フラット35】金利が決定、予想は的中
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ソフトバンクの誤登録事件を機に個人信用情報機関をチェックしてみよう!

 皆さん、こんにちは。連日の桜島降灰に閉口しているkokkoです。
 太陽光の発電量も4~5割減です(涙)。

桜島2013106

 大隅半島の牛根方面から桜島噴火の様子をライブ中継しているUSTREAMの映像です。
 噴煙は上空へ上がらず強い東風に乗って鹿児島市中心地方面へ飛んでいます。
 >>>USTREAM: 桜島全景

 ところで、先週報道されたソフトバンクモバイルの個人信用情報の誤登録事件には、本当に驚かされました。

 携帯電話を分割払いで購入した顧客の信用情報を管理する際、入金があるのに「未入金」と誤って登録し、信用情報機関に送信していたということなんですが、住宅ローンを利用しようとする方にとっては恐ろしい話です。

 これにより影響を受けたとみられる顧客数が、1万6827件に上り、このうち12件でクレジットカードの契約時に断られるなどの影響が出ていたというんですから・・・

 もし、この人たちの中に住宅ローンの審査を受けた人がいれば影響があったことは必至でしょう。

 詳しくは、POPOLOGさんが記事にされています。
 >>> SBが「滞納」と誤登録!住宅ローン審査にも影響!?

 ソフトバンクモバイルの顧客の信用情報が登録されていたのは、(株)シージーアイという信用情報機関で、これと連携する全国銀行個人信用情報センターのデータにおいて、未納はないのに「事故あり」として登録されていた人が多数に上ると考えられます。

 これまで、「クレジットやローンの支払いが遅延したことなんか全然ないから信用情報なんて関係ないよ~。」と思っていた人も、住宅ローンの審査前には自分の信用情報がどのように登録されているか確認しておいた方が良さそうですね。

 例えば、転居歴のある人で、転居前に通っていたジムの会費などが、退会後、納めなくていいはずなのに未納のままとなって「事故あり」として登録されていたなんて話は、実際にあった話です。

 現在、国内の個人信用情報機関は次の3つ

1、CIC((株)シー・アイ・シー)
  主にクレジットカード会社、信販会社、リース会社、消費者金融、携帯電話会社などが加盟している個人信用情報機関。

2、全国銀行個人信用情報センター
  銀行、信用金庫、信用組合、農協、労金などが加盟している個人信用情報機関

3、JICC((株)日本信用情報機構)
  貸金業、クレジット会社、リース会社、保証会社、金融機関の与信などの個人信用情報機関

 住宅ローンを取り扱う金融機関で使用する情報は、

  一般の銀行は、全国銀行個人信用情報センターの情報が中心で、CICの情報も見ることができます。

  モーゲージバンクは、CICと日本信用情報機構の情報を見ます。

 この3つの情報機関に、あなたの過去の借入状況や返済の状況が登録されています。

 ここで「事故あり」の情報が登録されていると住宅ローンの審査に大きく影響するという訳です。

 信用情報は本人であれば、数千円の手数料で開示請求ができます。

 信用情報開報告書の例を見てみましょう。

信用情報報告書
 
情報の見方に関する説明書(見方の概要)(PDF:2.8MB)2ページ目より一部抜粋

 返済状況の欄に「異動」と書かれています。
 これは、この月に延滞があったという印です。

 このような過去の借入・クレジットの返済情報に誤りがないか確認をしたいところです。

 さて、金融機関の融資担当者はこの情報の中でどんな点をチェックするんでしょうか?

 大きなチェックポイントは次の4つです。

1 延滞歴の有無
2 直近6ヶ月以内の返済状況
3 延滞歴など問題情報の回数
4 現在の借入残高

 次のいずれかに該当する場合は、融資は困難と考え、一定期間を置いて審査してもらった方が無難でしょう。

 ・直近6カ月以内に延滞がある。
 ・3回以上の延滞歴がある。
 ・年収の半分以上の借入残高がある。

 住宅ローンの審査申込みをする前に、一度、ご自分の登録状況を確認されることをお勧めします。

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2013年10月のフラット35金利は1.93%を予想、3カ月連続の低下

 皆さん、こんにちは。kokkoです。

 当サイトのフラット35金利予想

 毎月、確実に翌月の金利を的中させていますので、次第に「フラット35金利予想」のキーワードでのアクセスも増えているようです。

 早くも「10月金利予想」でのアクセスもありますので、今月も早速、予想してみます。

 9月18日、住宅金融支援機構は、貸付債権担保第77回住宅金融支援機構債券(資産担保証券)の発行条件を決定しました。

 その内容は 利率1.20%で、前月比0.01ポイントの低下です。

 >>>住宅金融支援機構債権発行条件

住宅金融支援機構77回債条件

 今月は、条件の決定日が随分、早かったですね。
 あと1日遅ければ、もう少し低下幅が大きかったと思うんですが、結果はほぼ横ばい

 この結果を、いつものフラット35金利との比較表に入れてみると、

MBSとフラット35金利差201310

 表から計算すると、
2013年10月融資実行のフラット35金利は、

  1.93% と計算できます。

 3ヶ月連続の低下ということになります。

 長期金利は、上昇の要因が揃いながらも、実態は低下が続くという状況になっています。
 
 これ位、安定した形で推移してくれると借り手としては安心なんですが・・・・

【当サイト内関連記事】

2013年6月の【フラット35】金利を予想してみる。
2013年6月の【フラット35】金利が決定、予想は的中
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2013年9月のフラット35金利は1.94%を予想、2カ月連続の下降

 8月22日、住宅金融支援機構は、貸付債権担保第76回住宅金融支援機構債券(資産担保証券)の発行条件を決定しました。

 その内容は 利率1.21%で、前月比0.05ポイントの下落です。

 >>>住宅金融支援機構債権発行条件

住宅金融支援機構76回債条件

 この結果を、いつものフラット35金利との比較表に入れてみると、

MBSとフラット35金利差201309

 表から計算すると、
2013年9月融資実行のフラット35金利は、

  1.94% と計算できます。

 2ヶ月連続の下降ということになります。

 9月融資実行予定の皆さんは、ラッキーですね。

【当サイト内関連記事】

2013年6月の【フラット35】金利を予想してみる。
2013年6月の【フラット35】金利が決定、予想は的中
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2013年8月のフラット35金利は1.99%を予想、4ヶ月ぶりの下落

 7月19日、住宅金融支援機構は、貸付債権担保第75回住宅金融支援機構債券(資産担保証券)の発行条件を決定しました。

 その内容は 利率1.26%(ローンチスプレッド0.44bps)で、前月比0.06ポイントの下落です。

 >>>住宅金融支援機構債権発行条件

住宅金融支援機構75回債条件

 通常、機構債の発行条件は、毎月20日の翌営業日の長期金利を見て決定されます。
 
 7月は20日が土曜日だったので、週明け22日の国債相場を見て、23日に決定かと思っていたんですが、既に19日で決定されていました。

 この結果を、いつものフラット35金利との比較表に入れてみると、

MBSとフラット35金利差201308

2013年8月融資実行のフラット35金利は、

  1.99% と計算できます。

 4ヶ月ぶりの下落は間違いないところですが、3ヶ月ぶりの1%台も期待できます。

 8月融資実行予定の皆さんは、ほっと一安心ということろですね。

【当サイト内関連記事】

 2013年6月の【フラット35】金利を予想してみる。
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2013年7月のフラット35金利は2.05%で、また予想的中

 皆さん、こんにちは。しばらくはFC2ブログのまま更新を続けることにしたkokkoです。

 それにしても、記事を書いてもGoogleの検索に反映しないというのは空しい思いで一杯ですが、ペナルティー解除の日を夢見て更新に励みたいと思います。

 さて、フラット35の7月の金利については、2013年7月のフラット35金利は2.05%を予想の記事で、タイトルのとおり2.05%~2.06%ということで予想していました。

 7月1日、各金融機関から7月の実効金利が発表になり、20年超の金利が2.05%となりました。

 今回も、見事的中です。

 毎月21日~23日の時点で、これだけ簡単に予想できるのであれば、月末融資実行の方は、当月実効がいいのか、それとも翌月送りがいいのか判断できますよね。

 また、今月も22日の週に発表してみたいと思います。

 その頃には、ペナルティー解除になってい欲しいんですが・・・

 なっていなければ、真剣に引っ越しを考えなくては・・・・

【当サイト内関連記事】
 2013年7月のフラット35金利は2.05%を予想
 2013年6月の【フラット35】金利を予想してみる。
 2013年6月の【フラット35】金利が決定、予想は的中

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2013年7月のフラット35金利は2.05%を予想

皆さん、こんにちは。kokkoです。

 前回の記事では、フライング気味にフラット35の7月金利を予想してみましたが、21日に住宅金融支援機構から貸付債権担保第74回債の発行条件が発表になりました。

 その結果から、7月の実行金利を予測してみたいと思います。

住宅金融支援機構74回債条件

 出典:住宅金融支援機構債権発行実績
7ページ

 住宅金融支援機構が発表した条件は、

  表面利率 1.32%

  ローンチスプレッド 第329回国債流通利回り+44ベーシスポイント(bp)

 です。

  表面利率が、前月の1.30%から0.02bpの上昇となりました。

 その結果を、過去の実績の表に加えると

MBSとフラット35金利差

 となり、2013年7月のフラット35金利は2.05%前後と予想できます。

 前回の記事では、6月20日の10年物国債の利回りから、ほぼ6月の金利を維持して、2.03~2.04%と書きましたが、それより若干高めとなりました。

 6月21日の10年物国債の利回りは終値は、前日比0.024bp高の 0.879%と上昇しました。

 これが影響したのか?と、ここまで書いて気がついてんですが、0.024プラスで0.879%なら、前日の利回りは0.855%になるはずですが、昨日の記事の画像では0.846%でした。

 0.855%が正しければ、6月20日と比較すれば0.02bpの上昇もうなづけます。 

 私が考えた「基準は毎月20日の10年物国債の終値」というのが正しいのか、もう少し他の債権チャートなども見ながら検証してみますが、いずれにしてもフラット35の金利は3ヶ月連続で上昇になるのは確実と思われます。

 当サイトの2013年7月のフラット35(20年超)予想金利は、
  2.05% ~ 2.06% 
  とさせていただきます。  

 
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2013年7月の【フラット35】金利を予想

最新予想はこちら
 >>> 2013年7月のフラット35金利は2.05%を予想

以下、オリジナル記事です。

皆さん、こんばんは。kokkoです。

 当サイトが先月、発表したフラット35の6月の金利予想(2.03%~2.04%)は見事、的中でした。
  >>> 2013年6月の【フラット35】金利が決定、予想は的中

 これに気をよくして7月の金利予想もやってみたいと思います。

 フラット35の金利は、10年物国債の金利に連動しますが、基準日は、毎月25日ではなく、毎月20日と見ています。

 毎月20日の長期金利(新発10年物国債利回り)終値が基準となります。

 20日が土日なら翌営業日の金利です。

 これに住宅金融支援機構が投資家向けに金利の上乗せをし、金融機関が利ザヤを乗せるんですが、詳しい計算方法は改めて紹介するとして、5月20日と6月20日の10年物国債の金利を比較してみます。

20130620長期金利

 画像は、ぱらっとチャート

 5月20日が,0.840%
 
 そして、6月20日が,0.846%
 (対前月比  +0.006bps)

 と、わずかな上昇です。

 あとは、住宅金融支援機構が上乗せする金利(=ローンチスプレッド)をいくらで決定するかですが、これはおそらく21日に発表されるものと思います。

 このローンチスプレッドは毎月変動するので、発表を待たなければ正確な予測はできませんが、これが前月と同じと仮定すれば、

 7月のフラット35の金利は

 6月の2.03%と同じか2.04%ということになります。 → 2.05%に訂正(6/21) 

 とりあえずは、7月も6月の金利をほぼ維持する見込みとだけ申し上げておきます。 

 それでは、住宅金融支援機構が発表する第74回債のローンチスプレッドの結果が分かれば、また、報告します。
 
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住宅ローンに関する愚かな疑問「固定金利と変動金利、どちらがお得?」

 皆さん、こんにちは。

 6月の住宅ローン固定金利は、長期金利のアップに伴い上昇となりました。
 それにしても、債券市場に振り回される今の金利設定システムはどうにかならないものかと思うkokkoです。

 さて、今回は、「住宅ローンの固定金利か、変動金利か」の問題について、現時点での私なりのまとめ記事にしたいと思います。

 住宅ローンの金利を選択する際に、こう考える人がいます。

 「固定金利と変動金利、どちらがお得なんだろう?」

 でも、これって変な疑問だと思いませんか?

 固定金利は、借入の時点で総返済額が計算できる金利タイプ
 一方、変動金利は総返済額が幾らになるか誰にも予測できない金利タイプ

 それを比較しようというのですから無理があります。

 言うなれば、

 「国債と株式、どちらを買った方がお得ですか?」という疑問と似たようなものです。

 満期まで持てば利回りが確定している国債と、元本も保証されないけれど株価が上がれば儲けが大きい株式

 それを比較してどちらがお得ですかと聞かれても、国債と株式、両方の性質を説明して、どちらがその人の目的に合っているのか判断してもらうしかありません。

 住宅ローンの固定と変動もそれと同じで、どちらがお得かではなく、どちらが借入者に合っているかを判断すべき問題です。

 固定金利と変動金利のどちらが自分に合っているのか?

 それを判断するための大まかな流れをフローにしてみました。

固定金利・変動金利フロー

 現在、賃貸住宅にお住まいの方を例に簡単に説明してみます。

 月単位の金額の方がイメージしやすいでしょうが、収入・支出とも月によって差があると思いますので、まずは年間の額を出して月平均を出してみましょう。

 ① 将来の生活費を試算

  まず、現在の生活費を元に、将来の家計のシミュレーションをしてみます。

  そのためには、キュッシュフロー表の作成がおすすめです。

  子供たちの入学や自動車の買い替えなど家族の人生における大きなイベントを踏まえながら、ライフプランニングをしていきます。

  キュッシュフロー表については、お世話になっているneronaさんや草野さんが記事にされています。

  >>> 私が試した住宅ローンと家計シミュレーション / 書庫のある家@i-cube
  >>> 住宅金融支援機構がライフプランニングの普及促進 / 家づくりコンサルタントの雑記帳
 
  キャッシュフロー表のスタイルについては、お二人が取り上げていらっしゃる住宅支援機構の資金計画シミュレーションのように情報を入力して自動作成されるタイプやexcelソフトなどを利用して自分で作成していくタイプがあります。

  今回のように、ローンの返済額が決まっていない場合は、excelタイプで作成していく方が計算しやすいと思います。

  excelタイプは、次のサイトで数種類紹介されています。
   >>> キャッシュフロー表,ダウンロード:ライフプランの考え方・手法 
 
  その中では、「使えるキャッシュフロー表」が、その名の通り一番「使える」のかなと思いました。
  (ただし、ダウンロードに起因するトラブルまでは責任を負いかねますので、自己責任でお願いします。)

  キャッシュフロー表ができれば、②の毎月返済可能額の計算も簡単です。
  と、ここまで書いても、実際にキュッシュフロー表の作成を試みる方は、ごく少数だと思います。
 
  それで、今回はキャッシュフロー表を使わずに、①と②を一気にやってしまう方法を紹介します。

  キャッシュフロー表の作成については、また、別の機会に記事にしたいと思います。

 ② 毎月の返済可能額を試算

  キャッシュフロー表を作成すれば、年間の返済可能額は、

  年収(手取り) - ローン返済以外の支出額 - 年間貯蓄額

  となりますが、キャッシュフロー表を作成していない場合には、現在の家賃・貯蓄額をもとに計算します。

  まず、現在の家賃+貯蓄額の年間合計額を計算します。

  例えば、現在の家賃が月8万円、貯蓄額が年間100万円なら、

   8万円×12+100万円=196万円A

  住居費以外の生活費が現在と変わらないと仮定すると、

  A-ローン返済以外の住居費-年間貯蓄額が返済可能額です。

  ローン返済以外の住居費とは、固定資産税・都市計画税、メンテナンス・リフォーム費用、火災保険料などがこれに当たります。

  1戸建ての場合で年間20万円、マンションの場合で50~60万円と言ったところでしょうか。
  
  貯蓄にも年間50~60万円は、回したいところです。

  1戸建ての場合で計算すると、
 
  A196万円-住居費20万円-貯蓄50万円 = 126万円

  ただし、これは生活費が現在と同額という前提です。

  子供さんのいる家庭では、養育費が嵩んでくるでしょうし、高齢の親御さんがいれば介護費用も必要になるかもしれません。

  その増加分を月2万円とすれば、126万円-2万円×12月=102万円

  これを12月で割ると、102万円÷12=8万5千円  

  月8万5千円しか返済に充てられないという計算結果になりました。

  年間100万円しか貯蓄できない家庭では、これが限度額ということになります。
 
 ③ 変動金利の月返済額をシミュレーション

  変動金利による月返済額のシミュレーションは、住宅金融支援機構の返済プラン比較シミュレーションで行います。

  変動金利のシミュレーションは、5年間、1.25倍ルールを正確にシミュレーションできるソフトでなければ意味がありません。
  その点で、支援機構のソフトは信頼できます。

  シミュレーションのやり方はこちらの記事を参考にして下さい。

   >>> 金利は上昇!もしも2年後に変動金利が3%になったら・・のシミュレーション

  ちなみに、この記事の中でのシミュレーション結果を紹介すると、

  借入金額 2,500万円 35年間元利均等返済のとき

 【プラン3】
  変動金利 当初2年間 1.0% 3年目~35年 3.0%
  保証料なし

  で、毎月返済額は、当初5年間が70,571 円、6年目~10年目が88,213 円、11年目以降が101,733 円でした。

 ④ ②と③を比較して、金利上昇に対応可能か判定する。

  判定の結果、金利上昇に対応不可能であれば、固定金利を選択せざるえ終えないこととなります。

  ②で計算した85,000円と比較すると、先ほどのシミュレーション結果は、6年目~10年目がギリギリ、11年目以降は貯蓄を取り崩していく状況となります。

 ⑤ リスクに対する考え方で選択する。 

  金利上昇への対応が可能と判定した場合でも、各自のリスクに対する考え方で選択が分かれてきます。

  金利の変動に気を遣うのが嫌だと考えれば、全期間固定か一定期間(10年)固定タイプを選択することになります。
  固定と変動のミックスタイプならリスクヘッジも取れて選択の範囲に入ってくると思います。   
  
  リスクは覚悟の上で、総返済額を抑えたいとか、浮いたお金を他へ運用したいと考えるなら、変動金利または、一定期間(2~3年)固定タイプを選択ということになるでしょう。
 
 こんな風にまとめてみましたが、あなたはどのタイプになるでしょうか?

 十分、検討した上で最善の結論を出されることをお祈りします。

 なお、②の返済可能額の計算は、深田 晶恵さんの著書「住宅ローンはこうして借りなさい 改訂4版」を参考にさせていただいています。
 
 
  


  住宅ローントラコミュには、施主の皆さんの体験談や専門知識をお持ちの皆さんの記事が登録されていますので、こちらも参考にされてください。



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2013年6月の【フラット35】金利が決定、予想は的中
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長期金利が急上昇、住宅ローン金利への影響は?
「住宅ローンはこうして借りなさい 改訂4版 深田 晶恵著」のレビュー

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2013年6月の【フラット35】金利が決定、予想は的中

2013年6月の【フラット35】金利が決定、予想は的中

 こんにちは、kokkoです。 

 2013年6月のフラット35の金利が楽天銀行、SBI住宅ローンの2行から発表されました。

 「2013年6月の【フラット35】金利を予想してみる。」の記事で書いた当サイトの予測値は、

 2.03~2.04%

 でしたが、その結果は・・・


 楽天銀行、SBI住宅ローンとも21年以上が


 年 2.03%

楽天銀行フラット35金利

  住宅ローン金利一覧@楽天銀行
  SBI住宅ローンTOPページ

 な~んだ、簡単に当たっちゃいましたね。

 この予測方法で当たるのであれば、毎月25日位には翌月の金利が予測できそうです。

 月末融資実行予定の方は、翌月回しにした方がお得かどうかの判断もできそうです。
 当サイトでは来月以降の金利予測も行っていこうと考えています。

 なお、今月は、長期金利の上昇に伴ってフラット35の金利も大幅上昇か?

 と心配しましたが、0.22bpsの上昇なら御の字ではないでしょうか? 

 ちなみに、5月の金利と比較すると

 15年以上~20年以下 年1.54% → 1.74%(+0.20bps)

 21年以上~35年以下 年1.81% → 2.03%(+0.22bps)
 
 金利が上昇したと言っても、4月、5月が低すぎただけで、まだまだ超低金利であることに間違いはありません。
 借入期間の全部がこの低金利で確定しているというのは大きな魅力です。

 なお、この記事は「住宅ローン」トラコミュにトラックバックします。
 
 このトラコミュには、施主の皆さんの体験談や専門知識をお持ちの皆さんの記事が登録されていますので、きっと参考になると思います。



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フラット35の6月金利は急上昇か?長期金利が続伸
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2013年6月の【フラット35】金利を予想してみる。

最新予想はこちら
 >>> 2013年7月のフラット35金利は2.05%を予想

2013年6月の【フラット35】金利を予想してみる。

 皆さん、こんにちは。最近、やたらフラット35の金利が気になるkokkoです。

 5月は中旬以降、長期金利が急上昇したためフラット35を始めとする固定金利タイプの住宅ローン金利への影響が心配されています。
 
 特に6月にフラット35の融資実行が予定されている皆さんは、気がきでないことと思います。

 そこで、私も6月の実行金利がいくらになるのか試算してみようと思い、ネットで参考になる記事を探しましたが、意外な事に、フラット35の金利決定の仕組みを明確に説明しているサイトがほとんどありません。

 専門のサイトでも、「フラット35の金利は、毎月下旬の10年もの国債の市場金利に連動します。」程度の説明しかないものがほとんどです。

 下旬というのがいつなのかもはっきりしません。25日の金利なんだとか、25日が土日なら、翌月曜日の金利なんだとか説明されていますが、なかなか具体的な数字まで例示されたものは見つけることが出来ませんでした。

 唯一、参考になりそうな記事が次の記事でした。

 >>>融資の実効金利はどのように決まるのか?決定の原因・要因とそのカラクリに迫る~フラット35で住宅ローンを組む~@フラット35の金利動向を予想・予測するサイト!

 この記事の中で、フラット35の金利は10年物国債の金利よりも「貸付債権担保住宅金融支援機構債券(MBS)」に連動すると説明されています。

 そこで、私も最近のデータを分析してみました。
 >>> MBS既発債の状況

 住宅金融支援機構の債券とフラット35の金利を比較したのが次の表です。

MBSとフラット35金利比較表

 対前月比を見ても、両者の金利差を見てもこの2つが連動していることは間違いなさそうです。
 (両者の金利差が、支援機構と金融機関の手数料になります。)

 そして、5月21日に6月払込み分のMBS表面利率が発表になっています。

MBS既発債

 その利率は1.30%

 これに先ほどの両者の金利差0.73を加えると、6月のフラット35金利は2.03%となります。

 しかし、この数字に全く自信はありませんでした。
 と言うのも、あまりに単純過ぎて、その割にどなたもこの計算で予測されている方を見なかったからです。

 が、先程紹介したサイト「フラット35の金利動向を予想・予測するサイト!」の最新記事を見ると、同じ計算で予想されていました。

 >>>2013年6月のフラット35の住宅ローン金利は大幅上昇へ!! | フラット35の金利動向を予想・予測するサイト!

 それで、ちょっとだけ自信を持って予測値を発表させていただきます。

 当サイトの2013年6月のフラット35(20年超)実行金利予測値は、

  2.03~2.04%

とさせていただきます。

 しかし、稀に見る債券市場の乱高下は続いていますので、各金融機関の利ザヤに対する考えも単純にはいかないことも考えられます。

 また、24日の長期金利が基準だとすれば、もう少し高めの金利ということになります。

 いずれにしても実際の実行金利は、月初めの各金融機関からの発表を待っていただくしかありませんが、そこをご理解の上、参考にしていだければ幸いです。 

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2013年6月の【フラット35】金利が決定、予想は的中
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住宅ローンで変動金利を選択された施主ブロガーさんへ

住宅ローンで変動金利を選択された施主ブロガーさんへ

 皆さん、こんにちは。
 深田晶恵さんの「住宅ローンはこうして借りなさい」を勉強中のkokkoです。

 今日の記事は、「余計なお世話だ!」とお叱りを受けそうですが、住宅ローンで変動金利を選択された施主ブロガーさんへのお願いです。

 というのも、変動金利を選択された方のブログ記事を読んでいると、変動金利のリスクを十分、検証しないまま選択されたんじゃないだろうかと思わせるものが多いからです。

 「株式投資なんて怖くてできません。」と言うような人が、こと住宅ローンの選択になると「ギャンブラー」に変身してしまう。

 5年間、1.25倍ルールの怖ろしさも十分、検討しないまま安易に変動金利を選択してしまう。そんな気がしてならないんです。
【参考サイト】
 >>>住宅ローン変動金利のワナ

 前回の記事にも書きましたが、金利が上昇を始めたら固定へ変更するという方法も実際にはかなり実現困難な方法だと指摘する専門家は多いんです。こちらの際ともそうです。
【参考サイト】
 >>>「金利上昇局面で変動金利の人ができることとは?」~確実な方法で将来に備えよう!~

 繰り上げ返済の活用も、将来の教育費の増や、老後やいざという時のために備える貯蓄をした上でないと危険極まりないのに安易に考えている人も多いようです。

 住宅のメンテナンス費用だって積み立てておかなければなりませんよ。

 私は、決して変動金利を否定はしません。

 資金に余裕のある人は、むしろ変動金利を選択された方が結果的には総返済額を低く抑える可能性が高いと思います。

 そもそも変動金利でも固定金利でもどちらを選択しても自由ですし、その結果を個人のブログに書かれることについて、なんの責任も生じないと思います。

 しかし、前回の記事固定金利をすすめるFPと変動金利をすすめるFPにも書いた通り

 ネットの読者は不特定多数です。

 その中には、販売業者のセールストークに乗せられて、身の丈を超える借り入れをしようとしている人もいる訳です。

 変動金利でないと融資の審査さえ通らないほど年収に対する借入額の割合の大きい人もいます。

 そんな人があなたのブログを見て、少しでも安心して変動金利での借り入れを決心したとしたならば・・・

 もちろん、様々な情報から総合的に判断しその人の自己責任で選択したわけですから、
 仮にその人が、ローン破綻し、マイホームを手放すようなことになったとしても、あなたが責められるべき事ではありません。

 ただ、同じ時期に境遇は違っても同じ家づくりという人生のイベントに取り組んだ「同志」が、夢破れていくのは残念だと思いませんか?

 そんな悲劇を招かないためには、その人にも自分のリスク管理を十分にやってもらえばいいんですが、そういう人に限ってなかなか自分の抱えるリスクを理解していないものです。

 それならせめて、あなたとは境遇が違うんだということを知ってもらう必要があります。

 ということで、私から変動金利を選択した施主ブロガーさんへのお願いです。

 あなたの記事の中に、金利を何パーセントでシミュレーションしたのか?

 金利上昇の仮定を何年後に何パーセントとしたのか?

 その結果、計算された月の返済額が、無理のないものだったということを書いて欲しいんです。
【参考記事】
金利は上昇!もしも2年後に変動金利が3%になったら・・のシミュレーション

 将来の金利なんて誰にも予測できません。

 ただ、いろんなケースを想定して自分の抱えるリスクは把握できます。

 読者の皆さんにも、そのリスクを知った上で、我が家で変動金利が可能なのか。固定金利で安心を買った方がいいのかを考えて欲しいと思います。  

 本当に、いつもながら、余計なお世話の鼻につく記事で失礼しました。

           この本は使えます。おすすめします。


amazonをご利用の方はこちら → 住宅ローンはこうして借りなさい 改訂4版

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固定金利をすすめるFPと変動金利をすすめるFP
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固定金利をすすめるFPと変動金利をすすめるFP

 皆さん、こんにちは。住宅ローンについて勉強中の「なんちゃってFP」kokkoです。

 さて、前々回、前回と長期金利が急上昇している状況を説明しましたが、5月16日の長期金利は、前日比-0.012ポイントの0.844%と落着きを見せたものの、日銀が国債購入の予告をしたにもかかわらず高位で維持されています。

 長期金利が上昇すれば、フラット35などの固定金利もアップしますから、フラット35の申し込みをされている皆さんは本当に心配されていることと思います。
 6月の10年固定などのローン金利は既に引上げを決定した金融機関もあり、前月比0.3ポイント増程度の金利になりそうです。
 
 一方、債権相場の影響を受けない変動金利については、今年12月までは日銀の政策金利引き上げがありませんから、金融機関からの貸出金利も急激な変動はないものと思います。

 では、固定をあきらめて、変動金利を選択した方がいいのか?
 これは、そんな単純には答えの出ない問題です。

 この問題について専門家の意見はどうでしょうか?

 資産運用などの専門家と言えば、FP(ファイナンシャルプランナー)
 国家資格で言うと「ファイナンシャルプランニング技能士」

 FPの皆さんの意見を見ると、固定金利を勧める方が多いですね。

 例えば、このサイト
 住宅ローン、変動金利派?それと固定金利派? | FPインタビューズ
 4対0で固定金利が圧倒的に有利です。
 
 FPが固定金利をおすすめする理由
 それは、FPには顧客の利益を最優先にアドバイスする義務があるからです。

 「顧客の収入や資産、負債などに関するあらゆるデータを集め、顧客の目標や希望を把握し、包括的なライフプランを立案し、それを実行援助する専門家」がFPです。

 包括的なライフプランを立案するためには、固定金利が適しています。
 将来、月々の返済額がいくらになるか判断のつかない変動金利ではライフプランの立案が難しくなります。
 間違っても顧客をローン破綻に導くようなアドバイスはできません。

 しかし、FPであっても変動金利をすすめる方もいます。

 その場合の「顧客の利益」は、「ローンの総返済額を低く抑えること」
 これを最優先に考えれば、変動金利の方が総返済額は低くなる可能性が大きいですから変動金利をおすすめすることになります。

 変動金利をすすめるFPに池上 秀司さんがいらっしゃいます。

 >>>変動金利を否定するFPの不勉強さ|池上秀司のブログ

 池上氏の考えは、こちらのサイトの方がポイントがまとめられていて分かりやすいと思います。
 >>>メディアが教えてくれない「本当のお金の話」

 池上氏は、変動金利を否定するFPを徹底して攻撃します。
 
 「変動金利は危険だ」とギャーギャー騒ぐFPはただの不勉強で、事実に基づかない捏造で不安を煽っているだけだと言います。

 池上氏は、現場叩き上げの専門家ですから、素人の私が意見するのはおこがましいのですが、

 氏の主張で私が納得のいかない点をいくつか挙げさせていただきます。
 
 氏は景気が良くなっても日銀は政策金利を上げないと言っています。

 しかし、日銀には「物価の番人」という重要な役割があります。
 
 2%のインフレターゲットが達成されれば、金利の引き上げは当然、検討されるでしょう。

 仮に2%の物価上昇率を安定的に維持するためには金融緩和を継続する必要があるとして、日銀が政策金利の引上げを行わなかったとしても、
 金融機関はローン金利を上げてきます。

 現在の変動金利が超定位で推移している理由は、金融機関の利下げ競争の賜物である優遇金利の大きさにあります。

 仮に近い将来、インフレ2%を達成した場合、貸出金利も2%以上にしなければ、金融機関は自らの貸出金という資産を目減りさせてしまうことになります。

 現在の実質金利(貸出金利-物価上昇率)が1%と仮定し、これを維持するためには物価上昇率が2%になれば、貸出金利は3%でなければなりません。
 金融機関は、優遇金利による利下げを縮小してでもこのラインは確保してくるのではないでしょうか?

 ですから、2年後に金利3%というシチュエーションは、現実的な前提としてシミュレーションする必要があります。

 私が「金利は上昇!もしも2年後に変動金利が3%になったら・・のシミュレーション」の記事で試算した結果、

 2,500万円の借り入れで、毎月返済額は、当初5年間が70,571 円、6年目~10年目が88,213 円、11年目以降が101,733 円となります。

 つまり、2,500万円を借り入れ、ボーナス払いなしの元利均等返済の場合で、
 月々の返済額が101,733円を負担できる家庭でなければ、変動金利を選択すべきではないということになります。

 池上氏は上がった金利は、また下がる可能性もあるとして楽観的な考えです。

 さすがに相談料を払って家計の状況をきちんと把握できる顧客に対し、無謀なアドバイスはしないでしょうが、
 ネットの読者というのは不特定多数で、どんな人が読んでいるか分かりません。

 その中には、固定金利では返済が無理だけれど、変動金利なら何とか返済できるといった「住宅ローン難民」予備軍もいるかもしれないのです。
 変動金利のリスクも十分に説明するのがFPの仕事だと思うんですが・・・
 
 さて、一方、池上氏に不勉強のFPと名指しされた深田晶恵さんですが、こちらは著書も多く、メディアへもよく出演されていますので御存知の方も多いことでしょう。

 指摘されている著書「住宅ローンはこうして借りなさい改訂4版 [ 深田晶恵 ]」を私も本屋で立ち読みしてみました。

 実際にどのタイプのローンをどこから借りるのか、その検討方法まで説明されていて分かりやすい。
 そう感じました。
 その中では、10年固定金利ローンや固定と変動のミックスローンを勧めていらっしゃいます。
 
 通り一遍の説明しかない解説書とは違い、使える本だなと言う気がします。

 早速、私も楽天ブックスで1冊注文しました。
 (私自身が住宅ローンを借りることは、もうないでしょうけど・・・)

 本が届いたら、またレビュー記事も書きますので、お楽しみに!

 さて、このお二人が書かれている内容で興味深かったのが、「変動金利から固定金利への借り換え」です。

 深田さんは、「金利上昇局面で固定金利は変動金利より先に動くから、固定に変えようと思った時にはもうかなり金利上昇していて手遅れで、事実上、無理」と指摘します。

 これに対して、池上さんは、
 
 固定金利の方が高ければわざわざ変えずに変動金利でそのままにしておけばいい。
 つまり選べる金利の中で低いものを選んでいけばいいと反論しています。

 池上さんの論調は強いですが、結果的には、どちらも金利上昇局面では「借り換えない(借り換えられない)」で一致しているのは面白いですね。

 当初、変動金利を選択するのであれば、多少、金利が上がっても借り換えない覚悟は必要なのかもしれません。
 慌てて借り換えをすれば、高値掴みになる可能性もありますし、金利が下がった時点でまた借り換えすれば、手数料が嵩んで「借り換え貧乏」になってしまいます。

 「固定金利か、変動金利か」
 
 私なりの結論は、まずは、金利が上昇した時のシミュレーションを行い、返済に無理のある人は固定金利

 返済に無理のない人で、

 多少のリスクは承知で総返済額を低く抑えることを重視する人は変動金利

 精神的安定を望む人は固定金利

 こんな感じだと思いますが、この問題に関してはもう少し掘り下げて記事にしてみたいと思います。

 まずは、次の記事にシミュレーションの仕方が書いてありますので、ご自分で試算してみてください。

 金利は上昇!もしも2年後に変動金利が3%になったら・・のシミュレーション

 意外と小さい変動金利のメリット



amazonをご利用の方はこちら → 住宅ローンはこうして借りなさい 改訂4版

【当サイト内関連記事】

住宅ローンに関する愚かな疑問「固定金利と変動金利、どちらがお得?」
変動金利の上昇予想、インフレターゲット2%を達成すれば
金利は上昇!もしも2年後に変動金利が3%になったら・・のシミュレーション
意外と小さい変動金利のメリット
長期金利が急上昇、住宅ローン金利への影響は?

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フラット35の6月金利は急上昇か?長期金利が続伸

皆さん、こんにちは。「なんちゃってFP」のkokkoです。

 長期金利が急上昇していることは、前回の記事「長期金利が急上昇、住宅ローン金利への影響は?」でお伝えしましたが、13日の債券相場でも長期金利は大幅な上昇となりました。

 前日比0.08ポイント高の0.776%

 わずか2日間で、0.176ポイントの上昇
 率にして29%の伸びです。

5月13日長期金利チャート

  チャートは、ぱらっとチャート長期金利の日足
 
 もう皆さん、よく御存じのとおり、長期金利はフラット35の金利に直結しますから、このまま長期金利が高めに推移すれば、6月の実行金利は大幅上昇ということになります。

 もちろん、日銀が国債購入に出動するでしょうし、株高も落ち着けば長期金利は再度、下降する可能性もあります。

 仮に髙めに推移したとして前月比0.2ポイント程度の上昇で収まれば、まだまだ超低金利の範囲内です。
 4月、5月がちょっと低すぎただけとも言えますから・・・

 フラット35を申し込んでいらっしゃる方は、はらはらどきどきでしょうが、これから先何十年も、変動金利で金利の動向を気にし続ける思いに比べれば、まだ安心と言えるんじゃないでしょうか?

 では、変動金利での借り入れを検討中の皆さんはどうでしょう?
 2年先には3%の金利になることを想定してシミュレーションしてみる必要があるのは明らかな状況だと思います。

 はたまた、既に変動金利で借り入れた方は?

 前回、予告した固定金利か変動金利かの記事は未完成ですので次回のお楽しみ!ということでお願いします。

 なお、同記事で書いた「面白いサイト」だけは、お知らせしておきますね。

 変動金利で借り入れた方への精神安定剤

 >>>メディアが教えてくれない「本当のお金の話」

 池上氏は自身のブログでこんな記事も書いてますよ。

 >>>変動金利を否定するFPの不勉強さ|池上秀司のブログ

 こんなFPもいるんですね。

 勉強不足の私には納得いかない点が多いんですが・・・

 詳しくは、また次回! 

 【サイト内関連記事】

固定金利をすすめるFPと変動金利をすすめるFP
金利は上昇!もしも2年後に変動金利が3%になったら・・のシミュレーション
意外と小さい変動金利のメリット
長期金利が急上昇、住宅ローン金利への影響は?
「住宅ローンはこうして借りなさい 改訂4版 深田 晶恵著」のレビュー

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長期金利が急上昇、住宅ローン金利への影響は?

皆さん、こんにちは。kokkoです。

 5月10日は、円相場が1ドル101円台を回復し、株式市況は日経平均株価が前日比416.06円高の14,607.54円という活況でした。

 この株高に伴い、長期金利の指標となる10年物国債が、一時0.700%と、2月25日以来の高水準まで売られました。
 終値で前日比0.096ポイント高の0.696%
 率にして前日比+16.00%の急上昇です。

5月10日長期金利チャート
  チャートは、はぱらっとチャート長期金利の日足

 これまで、株が上がりながら長期金利は低いままという不可思議な状況が続いていましたが、これは日銀の過去に類を見ない金融緩和策によるもの。
 長期国債を日銀が大量に購入したため投資家の安心感から国債は高値(低金利)を維持してきましたが、今回は10日の時点で日銀が静観していたため素直に株高が金利上昇につながったものです。

 週明けにも日銀が国債購入に動くものと思われますから、一本調子に金利が上昇するとは思えませんが、中長期的には金利上昇局面に入ったと見る方も多いことでしょう。

 こうなってくると、長期金利が直接貸出金利に結びつくフラット35を申込み中の方は気が気ではありません。

 このまま、長期金利が上がったままなら6月以降融資実行の金利が高くなりますからね。

 でも、本当はそれ以上に心配すべきは、変動金利で融資を受けた方ではないでしょうか?

 と言っても、変動金利は日銀の政策金利に連動しますから、しばらくは上昇の心配はありません。

 3月6、7日の日銀金融政策決定会合で政策金利の現状維持が決まりましたから、その結果を受けて固定金利は今年12月までは低金利が維持される可能性大です。

 しかも、日銀はインフレターゲット2%が達成されるまでは、徹底した金融緩和の方針を表明していますから、この目標の達成が確実になるまでは政策金利が引き上げられることもないでしょう。

 そう考えれば、今、じたばたする必要もなさそうですが、いざ、2%のインフレが達成されれば、変動金利が3%前後まで上昇する可能性が大であることは明らかです。

 一方、変動金利で融資を受けている方が固定金利へ借り換えるのは、判断が非常に難しいと言わざるを得ません。
 仮に、金利上昇局面の絶好のタイミングで借り換えができたとしても、その後金利が下がれば、結果的には動かない方が良かったとなるのがオチとも考えられます。

 固定金利か変動金利かの問題は、施主にとって永遠の問題ですよね。
 私もFPの資格は持っているものの、実務は全く経験ありませんし、住宅ローンに関してはまだまだ不勉強で、素人と何ら変わりありませんので、まぁ、こんな考えもあるのか程度で読んでいただきたいと思います。

 ただ、数か月前に面白いサイトを見つけて大変興味深く読ませていただいてから、住宅ローンについてもっとしっかり勉強してみようと思うようになりました。

 次回はその辺のことを含めて、固定か変動かの記事を書いてみようと思います。

 【サイト内関連記事】

固定金利をすすめるFPと変動金利をすすめるFP
金利は上昇!もしも2年後に変動金利が3%になったら・・のシミュレーション
意外と小さい変動金利のメリット
フラット35の6月金利は急上昇か?長期金利が続伸
「住宅ローンはこうして借りなさい 改訂4版 深田 晶恵著」のレビュー

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意外と小さい変動金利のメリット

 皆さん、こんにちは。
 
 昨年の年末来、日本の株価は急回復し、市場は相変わらずの活況を呈しています。

 こうなってくると長期金利は上昇しますので、1月に上昇に転じたフラット35の金利が2月でどうなるのか大変、気になるところです。

 当ブログでは、これまで、金利が上昇した場合の固定金利と変動金利のシミュレーションをしてきました。

 >>>緊急企画!住宅ローンは固定か変動か、金利の損益分岐点
 >>>金利は上昇!もしも2年後に変動金利が3%になったら・・のシミュレーション

 その結果、変動金利の現在の1%程度の金利が今後、5年間続けば、その後2.5%に上昇しても35年固定金利と同程度の負担で済むものの、2年後に2.5%に上昇すると、固定金利の方が有利という結果になりました。

 【シミュレーション結果】

 2,500万円借り入れ 
 ・フラット35S 当初10年間 1.7%、その後2.0%
 ・変動金利が、当初2年間 1.0% 3年目~35年 2.5%のときで、

 総返済額の比較
 ・フラット35S 36,287,810 円
 ・変動金利   37,535,298 円

 で、その差 約125万円

 でも、実は私は、このシミュレーションをしてみるまで、変動金利は将来、結構、金利が上がっても固定金利より有利なんだと思い込んでいました。

 変動金利なら低金利のうちに元金の返済が進むので、総返済額の比較では、圧倒的に変動金利が有利と思っていました。

 その根拠は、次のサイトのシミュレーションです。

 >>> 変動金利と固定金利の比較シミュレーション@図解住宅ローン

図解住宅ローン固定金利と変動金利

 3,000万円借り入れの時、徐々に金利が上昇し、21年目に変動金利が5%になった場合で、変動金利と固定金利の総返済額はイーブン

 仮に3%までしか上がらなければ、450万円も変動金利の方がお得!となっています。

 このサイトは、住宅ローンに関して有益な情報が多くて全面的に信頼していますから、このシミュレーション結果を見て、変動金利の方がかなり有利なんだなぁという印象を持っていました。

 しかし、このシミュレーションには大きなトリックがあるんです。
 もちろん、故意ではないでしょうが、皆さんお分かりになりますか?

 固定金利が2.6%と現在より高めというのもあるんですが、もう一つ

 そう、徐々に金利が上昇するという点ですね。

 つまり、元金が減少するのに伴って金利が上昇しています。

 こんな、債務者に都合のいい金利上昇パターンは、まず現実にはないでしょうね。

 この上昇パターンなら、恐い恐い5年間、1.25倍ルールも発動される可能性が低いですしね・・・

 金利が上昇する時にはペースが速い!

 これは多くの皆さんが認識していらっしゃる鉄則だと思います。

 変動金利は、日銀の政策金利に連動します。

 つい先日、政府と日銀はインフレ目標2%で合意しました。
 これが達成されるまでは金融緩和政策を続けるということですから、現在、長期金利が上昇したからと言って、変動金利が直ちに上昇する環境にはありません。

 しかも2%のインフレというものはそう簡単に達成できるものではありません。

 しかし、もし、これが達成されそうだとなれば、急激な変動金利の上昇もあり得るでしょう。

 金利が上昇しそうな時には、変動から固定へ借り換えすればいいと言われますが、変動金利の上昇が始まる時には、とっくに固定金利は上昇した後です。

 いいタイミングで乗り換えるというのは至難の技のような気がします。
 タイミングを逸した挙句に、高値掴みになるのがオチかもしれません。

 まぁ、そう、ネガティブなことばかり考えずに、変動金利のメリットについても考えてみましょう。

 変動金利の最大のメリットは、金利が低いこと。
 
 ただし、上昇を始めれば固定と逆転する可能性は高いですよ。

 なにしろ、フラット35の金利が久々、上昇に転じたと言っても、まだ2%前後と超低利の状況ですから。

 いやぁ~、まだまだ、変動のメリットはありますよ。

 低利のうちに元金を大きく減らしておくことが出来ます。

 試算してみましょう。

 当初、2,500万円借り入れ
 【プラン1】フラット35S 10年間1.7%、その後、2.0%
 【プラン2】変動金利 当初2年間1.0% その後2.5%
 【プラン3】10年固定1.5% その後2.5%(それぞれ保証料0.2%上乗せ)

10年固定融資条件
 クリックで拡大します。

 5年後の借入残高
 【プラン1】22,271,499円
 【プラン2】21,941,147円
 【プラン3】22,271,499円

 固定と変動の差、33万円

 あれっ?これってメリットと言えるほどの差なんでしょうか?

 あんまり、差がないような気がする・・・

 大丈夫!毎月の返済額が小さい分、繰上返済しますから!

 ここで、各プランの当初5年間の年間返済額を見てみます。

 【プラン1】948,216 円
 【プラン2】846,852 円
 【プラン3】948,216 円  

 固定と変動の差、約10万円

 実際に繰り上げ返済する場合には、年10万円よりまとまった金額で返済するでしょうが、ここは固定と変動の差だけに着目し、1年後から5年後まで毎年10万円ずつ繰り上げ返済するとして試算(手数料は無料で)

 本来なら、金利上昇リスクに対応可能な月々の返済額を減らすパターンで試算したいところですが、それでは効果が小さいので、効果の出やすい借入期間短縮パターンで計算しました。

変動繰上返済結果

 借入期間が33年10ヶ月に短縮になって、振り上げ返済前より568,469円の軽減

 これも思ったほどではないのでは??


 プラン1・2・3の繰上返済なしでのシミュレーション結果は次のとおりです。

10年固定金利結果

 繰上返済した場合の総返済額 3,696万円は、プラン1、プラン3の総返済額より大きくなっています。

 こうして見てくると、変動金利ってリスクが大きい割にメリットが小さい気がするんですが、どう思われますか?

 もちろん、完済するまで金利が2%以下の低金利を維持してくれれば変動金利の方が有利なのは当然ですが、、、
 
【シミュレーションに使用したサイト】
 返済プラン比較シミュレーション - 住宅金融支援機構

【当サイト内関連記事】
 緊急企画!住宅ローンは固定か変動か、金利の損益分岐点
 金利は上昇!もしも2年後に変動金利が3%になったら・・のシミュレーション

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金利は上昇!もしも2年後に変動金利が3%になったら・・のシミュレーション

 さて、住宅ローン金利の緊急シミュレーション第2弾です。
 
 前回の記事、緊急企画!住宅ローンは固定か変動か、金利の損益分岐点では、変動金利が5年間1%を維持した場合の損益分岐点を探りましたが、今回は、2年後に金利が上がったらというシミュレーションをしてみます。

 株価の上昇に伴い、1月のフラット35の金利は前月比+0.18%の1.99%となっています。

 株価の上昇は続いていますので、2月の金利は更に上昇することも予想されます。

 この金利上昇が今後も続くのでしょうか?

 現在の株価は、今後の景気回復に期待する相場となっていますので、このまま安定して上昇し続けると考えるのは厳しいですが、アベノミクスによる景気回復が本物ともなれば長期トレンドとしては、久々の右肩上がりとなるでしょう。

 昨年まで、金利はそう簡単に上がらないだろうと予想していた人達も、ちょっと不安になってきているかもしれません。

 もちろん、株価の上昇も一段落つけば、変動金利が即、上昇ということにはなりませんが、今後の金利動向には目が離せない状況です。

 さて、今回のシミュレーションの条件は次のとおりです。

 使用したサイトは、返済プラン比較シミュレーション - 住宅金融支援機構

 借入金額 2,500万円 35年間 元利均等返済

 【プラン1】
  フラット35S 当初10年間 1.7% 11年~35年 2.0% 団信保険料毎年払い(3大疾病なし)

 【プラン2】
  変動金利 当初2年間 1.0% 3年目~35年 2.5%
  保証料なし

 【プラン3】
  変動金利 当初2年間 1.0% 3年目~35年 3.0%
  保証料なし

 となっています。

2年後金利上昇試算条件
 クリックで拡大します。

 総返済額は、
 【プラン1】36,287,810 円
 【プラン2】37,535,298 円
 【プラン3】40,547,128 円 です。

2年後金利上昇試算結果
 クリックで拡大します。

 サイト内のワンポイントアドバイスでは、
 ・プラン2のローン1(当初1.000%)の6年目以降の平均金利が2.224%より高い場合は、プラン1のほうが総支払額が少なくなります。
 ・プラン3のローン1(当初1.000%)の6年目以降の平均金利が2.106%より高い場合は、プラン1のほうが総支払額が少なくなります。
 となっています。

 プラン2とプラン3では、5年間1.25倍ルールが適用されています。
 金利は上昇しながら、6年目から10年目までの月々返済額が5年目までの返済額の1.25倍に抑えられています

 そのため元本の減少ペースが落ちて総返済額がアップする結果となっています。

 プラン3の毎月返済額は、当初5年間が70,571 円、6年目~10年目が88,213 円、11年目以降が101,733 円となります。

 グラフで見ると次のとおりです。

2年後金利上昇試算グラフ
 クリックで拡大します。

 もちろん、金利がそんなに上がらずに変動金利の方が最終的には総返済額が少なくて済む場合の方が確率的には大きいと思います。
 (その確率が、もし5分5分であれば、そんな危ない賭けに出る人はめったにいないでしょう。)

 不安を煽るのはよくないと言われるかもしれませんが、私は予想屋でもなければコンサルタントでもありませんから、この方がお得ですよとは決して言いません。

 資格だけの”なんちゃってFP”ではありますが、こんな可能性もあるということを認識の上で、住宅ローンの選択をして欲しいと考えてこんなシミュレーションをしてみました。

 参考にしていただければ幸いです。

【関連記事】
緊急企画!住宅ローンは固定か変動か、金利の損益分岐点

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緊急企画!住宅ローンは固定か変動か、金利の損益分岐点

 長期優良住宅の工務店編を先送りにして、今回は住宅ローンの緊急シミュレーション結果をお知らせします。

 年末の総選挙の結果、安倍内閣が誕生しましたが、株式市場はアベノミクスへの期待感から連日、高値に沸いています。

 インフレ目標も2%の数値を掲げていますが、これが達成されるとなれば当然、金利は上昇し、住宅ローンの返済も負担が大きくなります。
 好景気によるインフレなら、まだ好感が持てますが、もし景気が好転しないとなれば、国の借金ばかりが増加し、国債の信用低下から長期金利の急上昇も懸念されます。

 どちらに転んでも金利は上昇の危険性をはらんでいます。

 となると、住宅ローンの借り入れの際、固定金利を選択するか、変動金利を選択するかの問題がクローズアップされる訳ですが・・・・

 「どうも、これから金利は上昇しそうだよね。」
 
 「問題はいつ、どれくらい上昇するかだ。」

 「まぁ、日本の景気がこれから先、そんなに好調になる訳ないから、高度成長期のように5%、6%なんて金利はないよ。」

 「それはそうだろうけど、何%くらいまでなら変動金利が有利なの?」

 なんて、会話が昨日、職場でありましたので、早速、シミュレーションしてみました。

 使用したサイトは、返済プラン比較シミュレーション - 住宅金融支援機構

 借入金額 2,500万円 35年間 元利均等返済

 【プラン1】
  フラット35S 当初10年間 1.7% 11年~35年 2.0% 団信保険料毎年払い(3大疾病なし)

 【プラン2】
  変動金利 当初5年間 1.0% 6年~35年 2.5%
  保証料なし

 【プラン3】
  変動金利 当初5年間 1.0% 6年~35年 3.0%
  保証料なし

返済プラン比較試算条件
 クリックで拡大します。
 
 シミュレーション結果の総返済額

 【プラン1】36,287,810 円

 【プラン2】35,943,857 円

 【プラン3】38,172,959 円

返済プラン比較試算結果
 クリックで拡大します。

 変動金利の設定を、当初5年間は、現行の金利並みの1.0%が続くものとして、その後も金利の何%が損益分岐点になるか探ってみました。 
 (1.0%の低金利が5年間続くかどうかも予測はつかない訳ですが・・・)

 その結果、金利3.0%になると、変動金利の方が総返済額が高くなってしまう。

 サイト内に表示されるワンポイントアドバイスを見ると、

「プラン2のローンの6年目以降の平均金利が2.584%より高い場合は、プラン1のほうが総支払額が少なくなります。」とあります。

 なお、プラン3では「5年間1.25倍ルール」が適用されています。

 月々の返済額は、1.25倍以内に抑えられていますが、元本の返済ペースが落ちるため総返済額は増加しています。

 返済の予定をグラフで見ると次のとおりです。

返済プラン比較試算グラフ
クリックで拡大します。

 それと、フラット35Sは、団信保険料を含めて計算してありますのが、これを含めないと、34,524,610 円と圧倒的に安くなります。

 また、変動金利の保証料を一括前払いにすれば、もう少し返済額を抑えることが出来ます。

 どうですか。
 2.58%はあなたが思ったより高いですか?低いですか?

 この金融支援機構の返済プラン比較シミュレーション、固定金利期間の選択、繰上返済やライフイベントを踏まえた家計収支なども試算できてとても便利です。
 あなたも、是非、金融機関に相談の上、ご自分の条件でシミュレーションしてみてくださいね。

 しかし、今後5年間、1%の金利が続くというのは、ちょっと楽観的すぎるかもしれません。
 次回は、もう少し、シビアなシミュレーションをしてみます。
 

【関連記事】
金利は上昇!もしも2年後に変動金利が3%になったら・・のシミュレーション
いよいよ住宅ローン金利上昇か?(消費税増税法案の行方)

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銀行との交渉で金利引下げの条件変更に成功!

 前回、甲状腺がんの手術と団信(団体信用生命保険)の記事で、銀行に対し住宅ローンの金利引き下げができるものか相談してみたことについて少し触れました。

 今回は、その結果についてお知らせします。

 私が4年前に借りた住宅ローンは、保証会社の保証が付かないいわゆるプロパー資金というやつです。
 金利は、10年間固定で1.95%

 その後、新規の実効金利が下がり続けていることは皆さん、御存知のとおり

 私も「住宅ローン借り換えキャンペーン」なんていうコマーシャルが気になり始めていました。

 ちなみに、住宅ローンの借り換えメリットが出る目安としては、「10年、1,000万円、1%」と言われています。

 ・住宅ローンの残りの期間が10年以上あり
 ・住宅ローンの残りの金額が1,000万円以上あり
 ・現在の住宅ローンの金利差が1%以上ある。

 借り換えにも費用がかかりますから、この条件が概ねメリットの出る損益分岐点と言えるところのようです。

 借り換えの費用は、概算で 

 ・保証料    :借り入れ金額の2%程度
 ・保証事務手数料:3万円程度
 ・司法書士手数料:5万円程度
 ・抵当権設定費用:借り入れ金額の0.4%
 ・印紙代    :2万円程度

 といったところです。
 1,000万円の残高で合計34万円ほど 
 私の場合は、借入残高が約2,000万円ですから58万円のところ、保証料が要りませんので18万円ほどで済む計算です。

 なので、金利が1.5%くらいに下がってくれればメリットが出てきそうです。

 しかし、借り換えでなく変動金利への条件変更なら抵当権もそのままで返済の負担を小さくすることができます。

 そんなこんなで、現在の借入先である銀行に、これを変動金利に変えられないものか電話で問い合わせてみました。
 すると、同じ10年固定でも金利の引き下げが可能だとのこと。

 まさか固定金利の期間中に金利引き下げができると思っていませんでしたから、大喜びで、直接、銀行の窓口へ相談に行くと

 1.95%を1.5%にまで下げてくれるということになりました。

 結果の連絡があるまでは4~5日を要しましたが,窓口での相談はほんの10分かそこらでした。

 しかし、銀行から送られてきた正式な申込書を見ると、次の約定日から10年間とあります。

 私は、当初10年間のうち4年が経過したので、残り6年間の話だと思って聞いていました。

 これから再度10年間固定ができるのなら、これから5年間固定に代えるって言うのもできるんじゃないの?

 と銀行に聞いてみると、「はい、できます。」とあっさりした回答

 再度、窓口を訪問すると、今回はちょっと厳しい提案

 今後5年間固定で1.4%へという内容でした。

 10年間固定が1.5%なら5年間固定は1.2%と踏んでいた私は、
 切々と我が家の苦しい台所事情を説明し、なんとか1.3%まではと粘りました。

 ○○金庫の借り換えシミュレーションの話もしました。

 「金利は1.3%でも抵当権の登記費用などを考えると借り換えのメリットはないと思いますよ。」で一蹴されたものの

 カードローンを新規に申し込むという条件付で1.3%への引き下げに成功しました。

 手数料に3万7千円弱を要しましたが、条件変更によるシミュレーションでは、

 月々の返済額が78,000円から75,000円に約3,000円、
 ボーナス月の加算額が302,000円から288,000円に約14,000円の軽減となりました。

 金額的には大したことないようにも思えますが、残りの返済期間15年間で考えると総額108万円の軽減です。

 ただし、ネットで調べてみると、固定期間中に金利の引き下げというのは稀なケースのようです。

 住宅ローン金利 引き下げ交渉で下がるケースも@日本住宅ローンプランニングの記事で紹介されているFPさんの言葉では、
 
「引き下げにコツはないが、成功するのはまず、金融機関の窓口で『私の金利高いので下げてください』と勇気を持って言える人。成果は保証できないが、やってみる価値はあるかもしれない」
 なんだそうです。

 私って、勇気のある人なのかな?

 電話で銀行に相談した際には、そんなあつかましい人間扱いではなかったですよ。

 あなたも「借り換え」より「条件変更」
 試してみる価値は大いにあると思いますよ。

【参考にさせていただいたサイト】

住宅ローン借り換えの落とし穴1「借り換えでメリットの出る条件」@ 住宅ローン金利比較/住宅ローン口コミ評判ランキング

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甲状腺がんの手術と団信(団体信用生命保険)

 私が甲状腺癌の摘出手術を受けてから早いもので6年半が過ぎました。

 今日は、がんの手術を受けた私がどのようにして住宅ローンを組むことが出来たのかお話しします。
 そして、本日、我が家の住宅ローンに関してBIGなニュースが飛び込んできました。
 そのニュースについてもちょっと触れてみたいと思います。 

 まず、私のがんについて簡単に説明します。
 私の体に巣食ったがんは、甲状腺癌の中でも予後の良い乳頭癌という種類のがんです。

 再発の確率は低いんですが、術中に摘出したリンパ節には悪性腫瘍の転移が見られましたから、やはり5年が経過するまでは安心できませんでした。

 そんな状況の中で、住宅ローンという多額の借金を背負って住宅を建築しました。

 私が最初に土地の購入を計画したのは、術後、まだ数カ月しか経過していない時期でした。

 区画整理の土地に手付けを打って、ローンの審査を受けました。
 そこで、ぶつかったのが団信(団体信用生命保険)の壁です。

 申告書の中に過去3年以内に受けた手術について記載しなければなりません。
 その時は手術のことを隠す訳にいきませんから正直に書きました。
 そして、当然のことながら団信の保険が受けられず、審査は通りませんでした。

 融資が実行されなかった場合の特約がありましたから手付金は全額返ってきました。

 それにしても、銀行の担当さんも「審査はきびしいでしょうから、今回は見送った方がいいですよ。」と助言してくれればいいものを、正直に申告したばっかりに、しっかり保証会社の履歴に残ってしまいました。

 その時は、3年経ってから改めて融資の申し込みをすればいいやと考えていたんです。
 でも、いざ3年が経過して申し込もうとした時、

 「以前、がんの既往を申告したのでは、団信は受けられないでしょうねぇ。」とあるHMの営業さんに言われました。
 その方が、金融機関の知り合いに照会してくださった結果、そういうことだったそうです。

 では、どうするか?

 銀行から勧められたのは、保証会社を使わずに保証人を立てるプロパー資金です。

 保証人は私の妻
 妻は専業主婦ですから収入はありません。
 
 単に私の生命保険の受取人という立場にあるだけです。

 銀行に指示されて、がんが発覚する前に加入していた全ての生命保険の保険証のコピーを取りました。

 その保険金額の合計がかろうじて融資希望額を超えていました。

 私に万一のことがあれば、団信の保険に加入しない代わりに、これまでに加入していた自前の保険でローンを返済することになります。

 もし、そうなれば、私の家族に負債は残らず、住宅が残りますが、直に生活資金は底をつきます。

 だから、私は死ぬわけにはいかないんです。

 そんな強い意志を持って挑んだ家づくりでした。

 住み心地には満足しているものの、住宅ローンの残金はなかなか減りません。

 そんな中、新規で住宅ローンの融資を受ける皆さんの金利はどんどん低くなっていきました。

 フラット35で1%を割る金利なんて言う方もいらっしゃいます。

 借り換えの勧誘もありました。

 現在、10年固定金利で借りていますが、変動金利にしたらどうなんだろう?
 借入金利の引き下げってできるんだろうか?

 そんな疑問を銀行にぶつけてみました。

 その結果は次回お知らせします。 

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いよいよ住宅ローン金利上昇か?(消費税増税法案の行方)

 2月18日の南日本新聞に住宅ローン金利の上昇懸念から固定型のローン件数が急増という記事が出ていました。

固定型

 記事のPDFはこちら → 住宅ローン「固定型」増

 財政危機に陥ったイタリアやスペインでは、長期金利が急上昇、財政再建問題を抱える日本でも、今後長期金利の上昇が懸念されることから固定型の住宅ローンが人気になっている。
 りそな銀行では、2011年10~12月の10年固定型の住宅ローン実行件数が昨年同期と比べて倍増とのこと

 日本の財政再建は一刻の猶予も許されない状況に至っています。
 政府は消費税増税関連法案を今国会に提出の予定ですが、これが成立しない場合、国際的に日本の信用は下落し、長期金利の上昇が現実味を帯びて来ます。

 この法案はそう簡単に成立しそうもありませんので、市場はそこまでは織り込み済みかと思いますが、いつまでも法案が成立せず、そのまま解散総選挙にでもなれば日本国債の格付け引き下げを招いてしまうかもしれません。
 そうなれば住宅ローンの固定金利に連動する長期金利の上昇は避けられないところでしょう。

 一方、現在、日銀のゼロ金利政策のもと低率で安定している住宅ローンの変動金利ですが、日銀は2月14日の金融政策決定会合でインフレ目標1%を定めました。
 日銀がこれまで頑なに拒んできた「インフレ目標」を事実上認めたわけですが、これにより今後、安定したインフレを維持するためには政策金利の引き上げも行われる可能性大と言えるでしょう。 

 国内の住宅ローン金利は長年、低金利で安定していますから、金利の上昇懸念を実感できない方も沢山いらっしゃるでしょうが、過去を振り返れば現在の金利が異常に低いレベルにあることは明らかです。
 変動金利が低いうちに出来るだけ元本を返済しておくというのもいい手ではあるんですが、流石にローンの全額を変動金利で組むのは危険水域に入ってきたと言っていいかもしれません。

 そこで、これまで変動金利一辺倒で考えてこられた方に検討していただきたいのが、リスクヘッジという考え方

 先ほど紹介した記事で言われていた固定型というのは、必ずしも全期間が固定金利というものばかりではなく、当初10年間固定とか、当初5年間固定と言ったタイプを含めています。
 このタイプなら変動金利よりは高めの金利ですが、一定期間比較的低めの固定した金利で元本を返済することが出来ます。

 そしてもう一つのタイプが、固定型と変動型を組み合わせたいわゆるミックスローン

 いずれにしても、まずはシミュレーションをしていただきたいのですが、そのシミュレーションに最適なサイトが登場しました。

 住信SBIネット銀行の住宅ローンのシミュレーションに「ミックスローン、ペアローン向けシミュレーション機能」「借換え向け元金均等返済シミュレーション機能」が追加されました。
 → 住信SBIネット銀行の住宅ローンのシミュレーション

 このHPを使って是非、シミュレーションしてみてくださいね。
 私もいろんなパターンで検証して記事にアップしてみたいと思います。

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プロフィール
kokko
2008年にヤマサハウス絆の家が完成
2011年太陽光発電設置
宅建主任者試験合格、ファイナンシャルプランナー資格者
ただし、実務経験ゼロ
建築はど素人の中年男性です。
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