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固定資産税の平成27年固定資産評価基準、経年減点補正率基準表はこちら

 皆さん、こんにちは。ゴールデンウィークはいかがお過ごしだったでしょうか?

 今年の我が家は、安近短で済ませましたが、5月といえば、自動車税に固定資産税と出費の嵩む月でもあります。
 そろそろ我が家にも納税通知書が届くと思います。

 固定資産税に関して言えば、平成27年度は3年に一度の評価額見直しの基準年です。
 この基準年には、土地や家屋の評価額に不服がある時は、審査の申し出ができます。

 新築家屋については、初めて固定資産台帳に登録された年(つまり新築された翌年)に審査申出ができますが、2年目以降はこの基準年が3年に1度の審査申出ができる年ということになります。
 だからこそ、今年届く納税通知書はしっかり内容を確認しておきたいところなんですね。

 固定資産税の家屋の評価額と経年減点補正率については、次の記事で説明していますので、参考にご覧ください。
 ただし、評点数などは平成24基準年のものになっています。
【参考記事】
 皆さん勘違いしてません?家屋の評価額と経年減点補正率

 平成27年固定資産評価基準(家屋)はこちら↓
 (注:PDFで276ページに及ぶ資料です。)
  平成27年固定資産評価基準(家屋)

 この中で、経年減点補正率基準表は木造住宅が84ページに、非木造住宅が268ページに記載されています。

 これを、見やすいように一般住宅で該当がありそうな部分だけを抜き出して表にしてみたのが、こちら↓

経年減点補正率表H27年度木造

経年減点補正率表H27年度非木造上
経年減点補正率表H27年度非木造下

 木造住宅では、1㎡当たり再建築評点数の区分が4つに分かれていますが、普通は74,000点~114,000点の欄を見ていただければ結構です。
 たまに、屋根がソーラーパネル、全館床暖房をきっちり評点されると114,000点を超えてしまうこともありますので要注意です。

 その場合は、通常25年で新築時の2割に評価額が落ちるところが、35年もかかってしまいます。

 【参考記事】
  一条工務店の固定資産税はかなり高い上に驚愕の事実が発覚

 経年減点補正率表を見ていただければ分かる通り、専用住宅の1年経過の補正率は構造に関係なくすべて0.8です。

 新築後、初めて届く固定資産税の納税通知書には、1年経過の評価額が記載されています。
 つまり、新築時の8割の評価額になっていますので、新築時の評価額は、

 新築時の評価額 = 固定資産評価額 ÷ 0.8

 の計算式で求められます。

 ただし、積雪地域・寒冷地域は、これに最大で25%の損耗割合を見ることができるようになっています。

 ということは、0.8×(1-0.25)=0.6

 つまり、1年目で新築時の6割評価になるということです。

 積雪地域の家屋には、雪の荷重に耐える頑丈な構造や断熱性能が求められます。
 そのため、どうしても温暖な地域に比べると建築費用が高くなってしまうので、新築時の評価額も高くなってしまいます。
 それでは、固定資産税の負担が重くなってしまいますので、それを軽減するために設けられた措置なんですね。
 *詳細は固定資産評価基準の6ページに記載されていますが、この損耗割合を知りたいときは、市町村の固定資産税担当係に問い合わせください。

 それと、平成26年築の家屋については、平成27年基準で評価されていますが、新築時には平成24年基準が適用されますので、平成24年基準と平成27年基準の変動割合(=再建築費評点補正率)で割り戻す必要があります。

 この補正率は、木造家屋が1.06、非木造が1.05です。

 結果、平成26年築の住宅の新築時の評価額は、

 (木 造)新築時の評価額 = 固定資産評価額 ÷ 0.8 ÷ 1.06 

 (非木造)新築時の評価額 = 固定資産評価額 ÷ 0.8 ÷ 1.05 の式で求められることとなります。

 【参考記事】
  固定資産税の納税通知書から不動産取得税の税額を計算する方法

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「固定資産税を安くするために1月入居の方がいい」は本当?ウソ?

 皆さん、こんにちは。
 初の楽天お買い物マラソン、なんとか完走したkokkoです。

 さて、今回は久々に固定資産税ネタです。

 「12月入居より1月入居の方が固定資産税が安いから、年明けに入居した方がいいよ。」

 っていう話、聞いたことないですか?

 これって本当でしょうか?

 固定資産税の課税基準日は、毎年1月1日

 1月1日に所有している不動産に対して課税されます。

 「居住」が要件ではなく、「所有」で判断されますから、12月中に引渡しを受けていれば、「入居」が12月であろうと1月であろうと関係ないと言うことになります。

 ちなみに、住宅ローン控除の要件は、「居住開始」
 これは住民票の転入日(転居日)で判断されます。 

 話は固定資産税に戻って、では

 「12月引渡しより1月引渡しの方が固定資産税は安い。」

 これは、本当でしょうか?

 その通り、本当ですよね。

 でも、安いと言っても、実はそんなに差はないんですよ。

 そのカラクリは、次の通りです。

固定資産税額の推移

 12月入居と1月入居の固定資産税額の比較表です。

 初年度だけを見ると、課税になるのとならないのとで大きな違いです。

 しかし長いスパンで見てみると、1月入居の方は1年遅れで12月入居の人と同じ額を払い続けると言うことが分かります。

 例えば、表に示す25年間の課税額を見ると、トータルの差額は25年目単年度の額だけということになります。
 (3年ごとの評価基準の改定は無視しています。)

 一般の木造住宅であれば、25年経過で評価額は下限である新築時の2割まで落ちます。

 仮に35坪の住宅で、新築時の評価額が900万円だとすると、

 1年目の評価額は、新築時の8割ですから

 900万円 × 0.8 = 720万円

 税額は、税率1.4%で 100,800円

 1/2税額減額で50,400円

 25年目の評価額は、

 900万円 × 0.2 = 180万円

 税額は、税率1.4%で 25,200円

 25年間合計の差額が25,200円ですから、1年あたり1,000円

 ねっ!あんまり差がないでしょう。

 それより、12月入居で住宅ローン控除の還付を早めにもらった方が、額的にもずっと有利です。 

 だから、固定資産税を安くするために1月入居にするというのは、あまり意味がないというお話でした。

【当サイト内関連記事】

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あなたの住宅の固定資産税額は?おおよその目安をお知らせします。

家屋の固定資産税・都市計画税のおおよその目安

 皆さん、こんにちは。kokkoです。

 さて、5月も連休が明けると、固定資産税の納税通知書が送付されてくる市町村も多いことと思います。

 昨年、新築された方は初めての納税通知書に一喜一憂されていることと思います。
 今年、新築される皆さんは、我が家の固定資産税がいくら位なのか気に掛かるところでしょう。
 
 そこで、今回は家屋の固定資産税・都市計画税はいくら位なのか、おおよその目安について説明します。

 よく、家屋調査員の方が説明の中で使うフレーズで、

 「固定資産税のおおよその目安は、1㎡あたり1,000円です。」
 というものがあります。

 なるほど、大変わかりやすい目安です。

 これを床面積別に表にすると、次のようになります。

固定資産税の目安

 延床面積が100㎡の住宅なら固定資産税は10万円
 ただし、築後3年間(長期優良住宅は5年間)は新築住宅の2分の一軽減がありますから、この半額で5万円

 それに、都市計画区域内などで都市計画税が課税される場合、税率が0.3%として約2万1千円となります。
 合わせて7万円強

 それに土地の税額が加算されます。

 木造2階建ての標準的な専用住宅であれば、大体、これ位の税額に収まるものと思いますが、家屋の評価額は1棟ごとに使用されている資材や施工の程度により評価され、市町村で決定されますから、あくまで大まかな目安として考えてください。

 平家建てでは、少し㎡単価が高めになることが多いようです。

 また、木造家屋では、地域により「物価水準による補正」が行われます。

 その結果、次の都道府県では1割程度、金額が高くなります。
 ・・・北海道、東京都、神奈川県、愛知県、京都府、大阪府、兵庫県、福岡県

 これに屋根一体型ソーラーパネルや床暖房がある場合は、評点が加算されます。

 【参考記事】
 一条工務店の固定資産税はかなり高い上に驚愕の事実が発覚
 
 以上が木造住宅の場合ですが、軽量鉄骨造の住宅の場合は、これより1割前後高めに見ておいた方がいいでしょう。
 ただし、物価水準による補正率は全国一律ですから地域差は考慮する必要ありません。

 以上が固定資産税と都市計画税のおおよその目安です。参考になったという方はクリック(ランキングへの投票)をお願いします。
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【サイト内関連記事】
固定資産税、家屋の評価額計算方法(物価水準による補正率)
固定資産税の納税通知書から不動産取得税の税額を計算する方法
固定資産税の基礎解説シリーズ
1 固定資産税の納税通知書の見方(課税標準額と減税額の計算式)
2 固定資産税の対象になるヨド物置とならないカーポート
3 固定資産税の床面積は?ビルトインガレージ・サンルーム・ポーチ
4 固定資産税の床面積と評価額(ベランダ・バルコニー)
5 固定資産税の課税対象になる住宅設備

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同じ一条工務店でも固定資産税は高かったり安かったり!?

 皆さん、こんにちは。ヤマサハウス施主のkokkoです。

 今年も我が家のベランダには「ベランダ鯉のぼり」が泳いでいます。

鯉のぼり

 え~、一条オーナーじゃないのに、また、一条工務店の固定資産税の記事を書いて申し訳ありません。

 実は、昨年、こんな記事を書いてから一条工務店の固定資産税は実際のところ、いくら位なんだろうというのが非常に気になっていました。

  → 一条工務店の固定資産税はかなり高い上に驚愕の事実が発覚

 と言うのも、一条工務店の施主の皆さんのブログで公開されている実際の固定資産税額を見ると、そんなに高くない。

 それどころか、他のHMの住宅とほとんど差がない家もあります。

 中には、こんなコメントも寄せられていたりして・・・・

 「ネットで調べると、一条工務店の固定資産税は高いと書いてあったので心配していたんですが・・(あ~、私の記事のことですね。)、そうでもなくて安心しました。」

 こう書かれると何か、私が施主の皆さんの不安を煽るデマでも書いているような・・・

 昨年、gamaさんが大変詳細に分析されていましたが、少し私の試算は高めかなぁと感じてはいました。
 i-cubeだと「形状が単純なもの」で、減点補正されるケースが多いでしょうからね。
 そこを考えていなかった。
 まぁ、でも、ツーバイフォーで増点されるので、そんなに差はないはずなんですが・・・

 >>> 監督さんとの再会と固定資産税の公開、そしてお得な家ってどんな家?|誰のための高高住宅 gamaのいえづくり庭づくり

 私が書いた記事の根拠は、もちろん国が定めた固定資産評価基準ですが、実際の運用に関しては、その記事を書いた時点ではneronaさんの記事が唯一のものでした。

  >>>固定資産税の調査は遅い方がいいかも - 書庫のある家@i-cube

 そのneronaさん宅に今年、初めての固定資産税の納税通知書が届いたんですね。
 もし、その額がですよ、それほど高くないのであれば、それはもう、お詫びの記事を書かなければいけない!と思っていた訳ですよ。

 次の記事にその結果が公開されています。

 >>> 我が家の固定資産税(一条工務店/i-cube)を公開します。- 書庫のある家@i-cube 
 
 この記事によれば、neronaさん邸の初年度の固定資産税課税標準額は、10,841,402円(㎡単価:97,776円)

 これを経年減点補正率の0.8で割り戻せば、新築時の評価額は、
 
 10,841,402円÷0.8=13,551,752円(㎡単価:122,220円)

 私が書いた記事での試算額が、㎡単価123,000円でしたから、ほぼピシャリ!

 しかも、驚愕の事実として書いた㎡単価114,000点以上(多分ぎりぎりオーバーか?)となり、償却年数も通常なら25年で2割に達するところが35年もかかってしまうことになります。

 neronaさんには、ちょっとお気の毒と言えばお気の毒ですが、それだけ充実した設備の家を適正に評価された価格でしょうから、それを割安で建築できたと考えれば納得できる範囲でしょうか?

 さて、昨年来、ブログ村の施主の皆さんの記事を拝見してきたところ、実際の評価額は同じ一条工務店のi-cubeでも差があって、

 ざっくりですが、太陽光パネル、床暖房を評点しない場合で㎡当たり85,000円くらいの評価額
 これに、太陽光パネルでプラス1万円、床暖房でプラス2万円くらいかなという感じです。

 結果、合計1㎡当たり11万円強というのが太陽光も床暖房も見た上での評価額で多いゾーンかなと言う感じでした。
 (2階建てのほぼ立方体の場合)
 32坪、㎡単価11万円の場合で、初年度の税額が約65,000円 
 これに都市計画税の0.3%が加われば、約93,000円というところです。

 しかし、これがどうも市町村によって取り扱いが違うようで、私的には、そこはちょっと納得がいきません。

 もちろん、都道府県によって「物価水準による補正率」が異なりますから、その差は出ます。
 例を挙げると、愛知県は1.0で鹿児島県は0.9ですから、ここで1割の差が出るのは当然なんです。

 【参考記事】
  固定資産税、家屋の評価額計算方法(物価水準による補正率)

 そんな制度的な差はしょうがないですが、市町村の任意の取り扱いで差があるのは不公平な気がしてなりません。

 市町村は地方税法で、国の定めた「固定資産評価基準」に基づいて評価することが義務付けられていますからね。どこの市町村だって「国の基準どおりに評価していますから」って説明しますよね。

 これを基準どおりに評価しないのは、調査員の怠慢だと思うんですよね。

 それが、もし、組織的に行われているんであれば、その責任者は市町村に対し損害を与えていることになります。
 まぁ、安く評価されて文句を言う人がいないので発覚しない問題ですが・・・・

 それと、もう一つ考えられる問題点として、
 一条工務店の建材一体型パネルや全館床暖房はコストパフォーマンスに優れていますから、他のハウスメーカーと同じ単価で評価するのは実態に合わないという意見もありそうです。

 しかし、特別な事情で安く建築できる場合でも、それは考慮せず基準どおりに評価するのが家屋評価の前提です。

 その前提から言えば、取得価格が安いからといって補正減する必要はありません。
 ただ、太陽光パネル自体の価格は毎年、安くなっていますから、評点を3年間据え置く方法が実態に合っているのか、そこは国で検討すべき問題かなぁとは思います。

 一条工務店施主の皆様には、
 
 「いい設備を安くで設置しているんだから税金が高くてもしょうがないか。」
 
 と考えていただくしかないですね。

 後はneronaさんが紹介されている支払方法などで節約してみてください。

 >>> nanaco(ナナコ)で公共料金や税金を支払うときに気をつけること

>>> 一条工務店で建てた皆さんの気になる固定資産税は? - 書庫のある家@i-cube

【当サイト内関連記事】
 一条工務店の固定資産税はかなり高い上に驚愕の事実が発覚
 皆さん勘違いしてません?家屋の評価額と経年減点補正率
 「ソーラーパネルは見えた時だけ課税します。」ってそんなぁ~

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固定資産税の床面積と評価額(ベランダ・バルコニー)

固定資産税の基礎解説シリーズ第4弾

 固定資産税の床面積と評価額

ベランダ・バルコニー

 皆さん、こんにちは。kokkoです。

 税金の話に入る前に、皆さんに質問です。

 (問) ベランダとバルコニーの違いは何でしょう?

      ・
      ・ 
      ・

 (答) 屋根のあるのがベランダ、ないのがバルコニー

 これが、本来の区分だと思うんですが、最近はどちらもバルコニーと表示してある図面も多いようです。

 さて、固定資産税の床面積を考える際には、屋根がなければ床面積には入りませんので、ここでは、先程の区分で屋根のあるもの(ベランダ)について考えてみます。

 建築基準法では、床面積に入れるベランダについては細かい規定がありますが、固定資産税では,高さと3方に壁があるかどうかの要件だけです。

 基本的にベランダは,床面積に入りませんが、完全に3方に壁があれば要件を満たしますから床面積に入れるべきだということになります。

 ただ、実はここでもう一つの要件が出てきます。
 家屋の認定基準の最後にあった「用途性」の要件です。

 用途性とは、人間が社会生活を営むために利用し得る状態にあると言うことなんですが、具体的な判定基準としては、物を保管したり、人が作業できる空間となっているかということになります。。

 3方向に壁があるベランダを倉庫のように保管用として使えば用途性が認められます。
 
 洗濯物を干すだけなら、これは屋外でできることですから、「家屋としての用途性がない。」と主張すれば、床面積に含めないことも可能です。

 登記の際には、土地家屋調査士の方と相談してみてください。
 法務局の登記官は柔軟に対応してくれるケースが多いと思います。

 さて、ベランダが床面積に入らないとなった場合、固定資産税の評価額はどうなるのでしょうか?

 固定資産税の家屋の評価は、本来、資材の使用量の積み上げで計算すべきものですから、べランダの手摺りや天井・床といえども木材や仕上材の使用量が明確であれば評価に加えられるはずです。

 しかし、床面積に入らない部分は、そこまで計算しないのが一般的でしょう。

 であれば、「その他工事」で評点するということになります。
 特にアルミ製などのエクステリア商品として出ているベランダは、明らかに「その他工事」の対象となるでしょう。

バルコニー

 それでは、「その他工事」の評点ですが、

 固定資産評価基準で、木造専用住宅の「その他工事」は、3ランクに分けて評点が定められています。

 【参考】
  >>固定資産評価基準の一部を改正する告示案(家屋)<別表第8、第12、第12の2>
 
 (注)377ページの膨大なPDFです。「その他工事」はその中の8ページ目
 
その他工事
 クリックすると拡大します。

「その他工事 上 10.060点 中 5,650点 並 2,540点 」と表示されています。

 木造専用住宅で「その他工事」の「中」とは、階段、樋、庇、窓格子、ポーチ,出窓、床下収納庫等を有する場合です。

 なお、「施工量の多少」の補正率は、多いもので1.5です。

 標準的な家屋の再建築評点評点が90,000点と仮定すれば、そのうち5,650点がこの「その他工事」と言えます。
 これが仮に最高の1.5の補正率が適用になったとして補正率1.0から増加する評点は、2,820点

 税額で計算すると

 120㎡の家で 2,820点×1点当たり単価0.94円×120㎡×1.4%×経年減点補正率0.8=3,500円

 3年間、2分の1減額適用で、1,700円程度でしょうか?

 よく、ベランダやバルコニー、その上につける庇などは、固定資産税の調査の後に設置した方が税金が安いなどと言いますが、計算してみれば大した差ではないと言えそうです。


【当サイト内関連記事】

固定資産税の納税通知書の見方(課税標準額と減税額の計算式)
固定資産税の対象になるヨド物置とならないカーポート
固定資産税の床面積は?ビルトインガレージ・サンルーム・ポーチ
一条工務店の固定資産税はかなり高い上に驚愕の事実が発覚
固定資産税の納税通知書を公開(4年目で税額倍増?)

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固定資産税の床面積は?ビルトインガレージ・サンルーム・ポーチ

固定資産税の基礎解説シリーズ第3弾

 固定資産税の床面積は?
~ビルトインガレージ・サンルーム・ポーチの例

 前回の記事「固定資産税の対象になるヨド物置とならないカーポート
」で、固定資産税の対象となる家屋・ならない家屋について説明しました。

 今回は、課税の対象となる家屋の評価額を算定するに当たり、その基礎となる床面積に入る部分と入らない部分について説明します。

 固定資産税の床面積の考え方は、前回の記事でも説明しましたが、不動産登記法に準じています。

 不動産登記法で床面積に含める要件は、

 「天井があって3方向以上が壁やガラスなどで囲まれていること」

 「床から一番高い天井までの高さが1.5m以上あること」
 
 の2点です。

 建築確認申請の時に使われる建築面積や延べ床面積とはちょっと考え方が違います。

 登記面積に含めるか含めないかは、次のHPが写真の実例入りで大変わかりやすく説明されていますが、施主の皆さんにとって気になる所を私なりの理解で説明したいと思います。
  → 建物表題登記の床面積@登記建物.COM

ビルトインガレージ

 「ビルトインガレージ」と言うからには家屋の壁の中に囲まれた車庫でしょうから、当然、床面積に含まれます。

 ビルトインガレージを検討される方は、多少費用がかかっても、雨風からしっかり車を守りたいという方ですよね。

 我が家もできることならビルトインガレージにしたかったのですが、やはり問題はその費用です。
 まず、建築費用自体がかなり割高です。

 居室と比べれば仕上材の使用量が少ないですから坪単価は安くなりそうなものですが、施工の坪単価は居室と同じというハウスメーカーが多いですね。
 それに固定資産税が上乗せされますから、かなり厳しくなってきます。

 固定資産税の評価は使用した資材量の積み上げで計算されますから、居室よりは安めに評価されるでしょうが、床面積が増えれば評価もそれに比例して高くなります。

 車2台分で、30㎡床面積が増えれば、1㎡当たり7万円と仮定して、

 7万円×30㎡×0.8×1.4% = 2.3万円 

 3年間2分の1になるとして約1万円の増ってところですか。

 これが高いか安いかは車に対する愛情次第で考えが違ってくるでしょう。

 もちろん、壁を2面だけにすれば床面積は小さくて済みます。
 評価額もその分、安くなりますが、建物の耐震強度とかの問題が出てくるでしょうね。

 それがクリアできるのであれば、奥の壁は家屋の壁と空間を開けるなどして床面積に入らないようにする方法はあるでしょう。
 土地家屋調査士によっては、上下にすき間を空けるだけでは、床面積に入ると判断する人はいると思います。
 法務局の登記官は、そこまで厳々ではなく、柔軟に対応してくれるケースが多いと思いますが・・・

 固定資産税の調査の後に壁を施工しても、これは”増築”になりますから注意が必要です。

 床面積に入ってでも、やっぱりビルトインガレージにしたいという方はいらっしゃると思います。
 その場合でも、延べ床面積は、240㎡を超えないように注意してください。

 240㎡を超えると不動産取得税の住宅控除・土地の減額が受けられなくなってしまいますから。

サンルーム

 洗濯物を干すのにアルミサッシで囲ったサンルームをお考えの方もいらっしゃると思います。

サンルーム

 これも、
 ・天井があって3方向以上が壁やガラスなどで囲まれていること
 ・床から一番高い天井までの高さが1.5m以上あること
 の要件を満たしていますから、しっかり床面積に入ります。

 これもガレージと同じく、調査の後に設置しても”増築”になります。

 後付けでサンルームを設置したからといって増築の登記をしたり、市町村へ届け出る方は少ないとは思いますが、厳密に言えば、登記をしないことは違法行為であり、脱税行為とも見られかねませんので、設置した際には市町村へ届け出をした方がいいでしょう。

ポーチ

 玄関先のポーチ

 普通は3方向に壁がありませんから床面積に入りません。

 ただし、3方向に壁がある場合もあります。
 その場合は、床面積に入るのか?

 実は、ここでもう一つの要件が出てきます。
 家屋認定の際にあった「用途性」の要件

 例えば、人が出入りする際に通るだけのスペース
 これは家屋としての「用途性」がないと見て床面積には含められません。
 
 代表的な例が、店舗の屋上駐車場へ出るためのフロア 

 階段からの出口や場合によってはエレベーターの乗降口にもなっていることもありますが、ここは床面積に含まれません。

 それと同じで、玄関ポーチも玄関への出入りをするだけのスペースですから、3方向に壁があっても床面積には含まれません。

 ところが、ここに自転車を置くと、自転車置き場としての「用途性」が出てきますから床面積に含まれます。

 つまり、どのように使うのか、登記官への説明次第で床面積に入ることもあるし、入らないこともあるという訳です。

 どうです。面白いでしょう?

ベランダ(バルコニー) 

 これまで説明するつもりでしたが、これまた長くなりますので次回へ送ります。

 次回もお楽しみに!

【当サイト内関連記事】
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平成24年固定資産評価基準(家屋)の説明

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固定資産税の対象になるヨド物置とならないカーポート

 固定資産税の基礎解説シリーズ第2弾

  固定資産税の対象となる家屋とならない家屋
   ~ヨド物置とカーポートの例 

 前回の記事「固定資産税の納税通知書の見方(課税標準額と減税額の計算式)」では、固定資産税の納税通知書の見方を説明しました。

 今回は、そもそもどのような家屋が固定資産税の課税対象になるのか説明してみます。

 固定資産税における家屋の定義や床面積の考え方は、不動産登記法に準じています。

 では、不動産登記法で家屋と認めるものの要件はというと、

 1.土地定着性、2.外気遮断性、3.用途性の3つを備えたものです。

 1.土地定着性とは、その建物が永続的に基礎などで土地に定着して使用できる状態のことをいいます。
 例えば、ヨド物置やイナバ物置だって、コンクリートブロックの基礎やコンクリート叩きで土地に固定すると、固定資産税では家屋と見られます。

ヨド物置

 写真のようにコンクリートブロックに載せて、アンカーにボルトで止めただけなら、ボルトを外せば運搬できますので、家屋とは認められないケースがほとんどだと思います。
 
 物置を設置する際には、コンクリートで固めてしまわないようにした方が税額的には安くて済みますので覚えておきましょう。

 なお、鈴鹿市のHPに具体例が画像入りで説明されています。
  → 課税対象になる家屋は

 2.外気遮断性とは、「屋根および周壁またはこれに類するものを有し独立して風雨をしのぐことができること」

 すなわち屋根があり、三方以上壁や建具などに囲まれているということです。

 したがって、カーポートのように屋根だけあって壁のないものは外気遮断性があるとは言えませんので家屋としては認定されません。

 カーポートに関しては固定資産税の対象になると勘違いされていることがあるようですが、これは建築基準法で住宅に接しているカーポートが建築面積に含められることから起こる勘違いのようです。

 このことに関しては、neronaさんが記事にされていますので参照ください。 
  >>> カーポートは固定資産税の対象という都市伝説|書庫のある家@i-cube  

 それなら、「壁を2方向だけにしておいて、家屋調査が済んだら壁を追加すればいいじゃないか。」と言われる方がいるかもしれません。
 もちろん、特に理由がある場合を除いて、壁が2方向だけなら家屋として認定されませんが、壁が3方向以上になった時点で増築となります。

 不動産登記法164条では建物の新築・増築・滅失があった時には、一ヶ月以内に登記を行わないと10万円以下の過料(かりょう)に処するとあります

 つまり、増築した時には、これを登記しないことは違法となります。

 その理由が固定資産税の課税を免れるためであれば、これは悪質と思われても仕方ありません。
 それを市町村から指摘されれば言い逃れできません。

 市町村の固定資産税の担当者は、結構よく家屋の状況を見ていますし、航空写真や臨戸訪問で増築がないか調査もしているようですので、後で気まずいことにならないように変な小細工は止めたほうが無難です。

 3.用途性とは、居宅・作業所・貯蔵庫などの用途として利用できる状態であるということです。

 固定資産税の対象となる家屋・ならない家屋の判断基準については以上です。

 次回は、ビルトインガレージ、サンルーム、ベランダ(バルコニー)が固定資産評価額にどう影響するかについて説明してみたいと思います。

【当サイト内関連記事】
固定資産税の納税通知書の見方(課税標準額と減税額の計算式)
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皆さん勘違いしてません?家屋の評価額と経年減点補正率
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固定資産税の納税通知書の見方(課税標準額と減税額の計算式)

 皆さん、こんにちは。毎年、4月になると施主の皆さんの固定資産税の記事が気になるkokkoです。

 私も昨年のこの時期に固定資産税の記事を書いていますが、我ながらマニアックすぎて分かりづらいなぁと思うので、もっと基本的な事項について書いてみたいと思います。
 今回は納税通知書やその明細書に書いてある言葉の意味を中心に説明します。

納税通知書明細

 まず、固定資産税の税額計算ですが、式は次のとおりです。

 税 額 = 課税標準額 × 税率1.4%

 鹿児島市の場合、併せて、都市計画税が0.3%課税されます。

 皆さんが受け取る納税通知書には、必ずこの「課税標準額」が記載してあります。

 この課税標準額とは、どのようにして算定されるのでしょうか?
 また、住宅の軽減措置はどうなっているのでしょうか?

 それでは、家屋・土地に分けて見ていきます。

◎ 家屋の固定資産税

【家屋の評価額】

 固定資産評価基準により評価され、固定資産台帳に登録されている家屋の価格ですが、これは新築時の評価額ではなく、次の式で計算されます。

 家屋の評価額 = 再建築価格 × 経年減点補正率(課税1年目は0.8)

【再建築価格】
  評価の対象となった家屋と同一のものを、評価の時点においてその場所に新築するものとした場合に必要とされる建築費です。

【経年減点補正率】
  家屋の建築後の年数の経過によって生ずる損耗の状況による減価をあらわしたものです。
  固定資産税の課税1年目の経年減点補正率は0.8
  その後、3年に1度ある評価替えの年(平成24年,平成27年・・・)ごとに少しずつ落ちていきます。

  この経年減点補正率は、構造・用途ごとに表に定められていますが、次の表は住宅用の補正率表を抽出したものです。
  木造と非木造で分かれています。
  それぞれPDF版もアップしています。

経年減点補正率基準表木造

 木造家屋の経年減点補正率基準表PDF版

経年減点補正率基準表非木造

 非木造家屋の経年減点補正率基準表PDF版

 木造家屋の㎡当たり評価額は一般的には、8万円~10万円程度ですから、表の74,000点以上114,000点未満の欄を見ます。
 (115,000点とあるのは、114,000点の誤りです。)

  また、詳細を次の記事でも紹介していますので、
気になる方はご参照ください。
   >>>皆さん勘違いしてません?家屋の評価額と経年減点補正率

【家屋の課税標準額】

 家屋の課税標準額は、原則、家屋の評価額と一致します。

【課税床面積(現況床面積)】

 課税明細書などに登記床面積と並んで課税床面積(又は現況床面積)が記載してあると思います。

 固定資産税の床面積は、原則、登記床面積と同じですが、登記されていない増築部分などがあると差が出てきます。
 
次に減額措置の説明です。

【新築住宅に対する固定資産税の減額措置】

 次の要件を満たす新築住宅については、新築後3年間(長期優良住宅は5年間)税が減額になります。
 
 ・住宅の種類;専用住宅、併用住宅(居住部分の割合が2分の1以上)
 ・床 面 積;専用住宅 50㎡以上280㎡以下(一戸建て以外の貸家住宅は、40㎡以上280㎡以下)
        併用住宅 居住部分の床面積が50㎡以上280㎡以下
 ・減額される額
   床面積 120㎡以下の場合 ……… 税額の2分の1
   床面積 120㎡を超え280㎡以下の場合 … 120㎡相当分について税額の2分の1
 
  120㎡超の場合の計算式
   減額後の税額 = 課税標準額×1.4%-課税標準額×120/課税床面積×1.4%×1/2

◎ 土地の固定資産税

【土地の評価額】

 固定資産評価基準により評価された土地の価格 
 ※宅地の評価は、地価公示価格等の7割を目途に均衡化・適正化が図られています。

【土地の課税標準額】

 本来は固定資産課税台帳に登録された価格が課税標準額となりますが、住宅用地については、課税標準の特例が設けられており、次により計算された額が課税標準額となります。

 ・小規模住宅用地 …… 200㎡以下の部分 価格×1/6
 ・一般住宅用地 ……… 200㎡超の部分  価格×1/3
 
 例えば、300㎡の宅地なら、200㎡が価格の1/6、残り100㎡が価格の1/3で計算されます。

 土地の課税標準額についての基本は以上の通りですが、実は経過措置があって非常に複雑です。

 これは、元々、実勢価格に比較して極端に安かった固定資産の評価額を地価公示価格の7割とした過程での経過措置ですが、そこにバブル崩壊による地価下落が重なったため、地価は下がっているのに税額は上がるという現象が起きました。

 詳しくは、こちらの記事
 >>> 土地の評価額は下がっているのに固定資産税は増えている。その理由は?

 以上が、住宅が宅地の固定資産税の概要です。

 次回は、固定資産税の対象になる家屋や設備について説明します。

【当サイト内関連記事】
一条工務店の固定資産税はかなり高い上に驚愕の事実が発覚
固定資産税の納税通知書を公開(4年目で税額倍増?)
固定資産税の納税通知書から不動産取得税の税額を計算する方法
皆さん勘違いしてません?家屋の評価額と経年減点補正率
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長期優良住宅の固定資産税額を計算してみました。

 ブログ村では長期優良住宅の認定に関する話題で盛り上がりましたが、もう皆さんそれぞれ結論は出されているようです。

 私も自分の中で結論は出ているんですが、その記事をアップする前に、再度、固定資産税に関しての記事を書いてみます。

 というのも、平成25年入居に関しては、住宅ローン控除のメリットが減っているために固定資産税の優遇制度のウエィトが増しています。

 にもかかわらず、皆さん固定資産税の計算については面倒なようで簡易計算で差額を出されています。
 そうすると実際よりメリットを大きめに計算されていることが多いようです。

 そこで、私が計算例を表にしてみました。

【計算式】

 固定資産税額 = 課税標準額 × 1.4%
  *ただし、住宅部分の120㎡につき新築住宅特例控除あり・・税額の1/2
  (一般住宅 3年間、長期優良住宅 5年間)

 課税標準額 = 固定資産評価額 × 経年減点補正率


 1は、一条工務店のi-cubeを想定しています。
 評価額の㎡単価が12万円程度になるようです。
 
 ただし、i-cubeでも全館床暖房と屋根一体型ソーラーパネルが評点されていない場合は2の計算例となります。

固定資産税比較

 ポイントは経年減点補正率です。

 平成26年は1年経過で0.8

 平成27年は3年に一度の評価額見直しの年ですから経年減点補正率が代わり、2年経過の0.75が適用になります。
 この評価額が3年間据え置かれ、次の見直し年が平成30年

 平成30年は5年経過で0.65

 ただし、全館床暖房と屋根一体型ソーラーパネルが評点されると㎡当たり評点数が115,000点を超える可能性があります。
 この場合は、経年減点補正率の適用区分が変り、5年経過で0.67になります。

 【参考記事】
  >>> 皆さん勘違いしてません?家屋の評価額と経年減点補正率
 
  >>> 一条工務店の固定資産税はかなり高い上に驚愕の事実が発覚

 この結果を踏まえて、次回こそ遅ればせながら結論まで行きたいと思います。


【当サイト内関連記事】
 2013年、長期優良住宅にすべきかやめるべきか?volⅠ長期優良住宅認定のメリット
 長期優良住宅の固定資産税は高い?
 長期優良住宅の住宅ローン控除はお金持ちだけにメリットがあるのか?
 住宅ローン控除、平成24年と25年入居のシミュレーション(最大300万円は据え置きか?)

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「ソーラーパネルは見えた時だけ課税します。」ってそんなぁ~

 もう、皆さん御存知のとおり、新築時に屋根一体型のソーラーパネルを設置すると固定資産税の課税対象になります。
 屋根仕上げの上に架台でパネルを設置したものは対象外ですが、、

 
一条工務店 夢発電
       画像は一条工務店の夢発電システム


 それも、1㎡あたり約150円の評価額となりますから、結構、固定資産税の額に響いてきます。

 これを、もし、市の家屋調査員が見落としてくれたらラッキー???
 かもしれません。

 最近は、家づくりブログを書かれる方も多くて、屋根一体型のソーラーパネルなのに評点されていなかったなんていう記事を目にすることがあります。

 でも、それは調査員のミスなんだと思います。

 だって、市町村は国が定めた固定資産評価基準によって固定資産の価格を決定することが地方税法で義務づけられています。

 固定資産税は市町村の税金だから基準は国が作っても、取扱いは市町村によって異なるんだという方もいらっしゃいます。

 実際、異なる点はあると思いますが、それは国の解説などにも明記されていない部分
 つまり、解釈の分かれる部分であって、解説に明記されていることを評点しないというのは、よほど納税者全般の納得がいく理由がない限り無理だと思うんです。
 
 仮に、家屋の評価額に誤りがあると市町村が訴えられた時、市町村の唯一の後ろ盾はこの固定資産評価基準です。
 
 「国の基準のとおり評価していますから・・・」
 これが市町村の逃げ道です。
 
 国の基準はありますが、我が市では独自の判断で評価していますと言ってしまえば、自らその逃げ道を断ってしまうことになります。

 ですから、その固定資産評価基準に明確に示されている建材一体型ソーラーパネルを市の判断として評点しないというケースは、あったとしても極めて稀なことだと思うんですね。

 そんな意識で見ていたもんですから、つい、我が家のソーラーパネルは評価されていないという記事に対して、余計なコメントを書いちゃったんです。

 「調査員のミスですね。」って。 

 それは、書かれた方としては気分悪いですよね。

 もし、その方がこの記事をごらんになっていれば、改めてお詫びします。
 その節は、ご不快な思いをさせてしまって申し訳ありませんでした。

 さて、そのブロガーさんによれば、その方がお住まいの市では多分、ソーラーパネルは課税の対象になっていないとのことでした。

 どうしても気になる私は、その市役所の税務課に電話で聞いてみました。

 その時の職員の方と私のやりとりです。

 私  「屋根一体型のソーラーパネルは評価の対象ですか?」
 職員 「屋根一体型であれば評価の対象になります。」
 私  「実際、評価額に計算されている事例もあるんですか?」
 職員 「確認できたものは、すべて評価額に含められているはずです。」
 私  「確認は、やはり立面図とかで確認されるんですか?」
 職員 「いえ、図面は使いません。目視ですね。」
 私  「えっ!、目視と言うことは見えた時だけ課税対象ということですか?」
 職員 「ん~、まぁ、そういうことになります。」
 私  「そうなんですねぇ。じゃあ、床暖房はどうですか?」
 職員 「床暖房は目視できませんから評価漏れになってしまう可能性があります。
    それでは不公平なので、当市ではすべて評価の対象としないことにしています。」

 こんな感じでした。
 市の職員の方も、はきはき答えた訳じゃありませんよ。
 それはもう、ばつが悪そうに説明されました。
 今年、5月の話ですから、今は改善されているかもしれませんが、、

 床暖房に関しては、公平性の観点から言えば納税者の理解も何とか得られる範囲かもしれません。

 しかし、ソーラーパネルについて、「見えた時だけ課税」って、そんなぁ~って思っちゃいますよね。

 見落としで評価から外された施主はラッキーでしょうが、しっかり課税された施主から見ると不公平この上ないですよね。

 それにしても、その見落とした職員は、屋根仕上げを何で評点したんでしょうね。

 ガルバリウム鋼板でしょうか?コロニアルでしょうか?それは目視できたんですかね?
 できる訳ないですよね。屋根の全部あるいはほとんどがソーラーパネルなんですから。

 太陽光発電システムが設置されていれば、モニターやパワコンはイヤでも目に付くでしょうから、屋根一体型なのかどうか聞き取りで確認するのが職務だと思うんですが・・・
 
 他の納税者から見れば、職員の職務怠慢で貴重な市の財源を失っていると指摘されても仕方ありません。

 まぁ、そこまで厳しく言わなくても、

 やっぱり、「見えた時だけ課税します。」はあんまりだと思う方はクリックをお願いします。
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土地の評価額は下がっているのに固定資産税は増えている。その理由は?

 先週、我が家に届いた固定資産税の納税通知書

 家屋については、 固定資産税の納税通知書を公開(4年目で税額倍増?)の記事で紹介しましたが、今回は土地の税金

 昨年分と比較すると、評価額は下がっているのに、課税標準額が上がって税額も増加しています。

 このことに関しては、読者の方から質問もいただきましたので、今回、土地の固定資産税について説明してみたいと思います。
 
 今年の土地の固定資産税は、

 平成24年度税額=平成24年度課税標準額×税率(固定資産税1.4%、都市計画税 0.3%)

 で求めますが、この課税標準額に調整が加えられています。
 
 まず、住宅用の土地で200㎡までは、小規模住宅用地として、評価額の1/6になっています。
 200㎡を超える分については、一般住宅用地として評価額の1/3です。

 参考までに都市計画税は、
  小規模住宅用地 評価額の1/3、一般住宅用地 評価額の2/3

 この軽減は、住宅が建っていることが条件ですから、住宅を取り壊せば適用がなくなります。
 逆に更地に住宅が建てば、適用を受けて税額が安くなります。

 ここまでは、問題ありませんね。
 次に、宅地の税負担の調整率というものがります。
 これがどこの市町村のHPを見ても同じようなことが書いてありますが、複雑難解です。

 分かりやすかったのが、鳥羽市のHP

 鳥羽市のHPにあったグラフを拝借して、私なりに噛み砕いて説明してみます。

clip_imagehutantyosei.gif
 
 バブル華やかなりし頃、土地の価格は上昇を続け、固定資産税の評価額と実勢価格には大きな乖離がありました。
 地価の上昇は平成3年くらいまで続き、市町村ごとの評価水準にも差があり問題となっていました。

 そこで、総務省は土地の固定資産評価額を全国一律に地価公示価格の7割を目途とすることにしました。
 そして、その基準で平成6年の評価替えが行われ、評価額は一気に跳ね上がりました。
 しかし、既にバブルは崩壊、地下は下落の一途です。
 
 地下は下落するのに、税額だけ一気に上げる訳にいきませんから、平成6年から経過措置がとられました。
 これが、宅地の税負担の調整率で平成25年まで少しずつ課税標準額を上昇させて、20年かけて評価額に追いつくように措置されています。

 我が家の税額表を使って、平成21年~23年の調整を説明すると、

土地の固定資産税額

 Aが本来の課税標準額ですが、調整率で抑えられた課税標準額は、前年度課税標準額にAの5%を加えたものとなります。
 ただし、B/Aが80%を超えるときには、前年度の課税標準額を据え置きます。
 (  )内書きが据え置き後の課税標準額で、この1.4%が税額です。
 我が家の22年度、23年度は80%を超えていますから前年度の課税標準額がそのまま据え置かれますので、税額も据え置かれています。

 平成24年・25年は、この調整率が、B/Aが90%を超えるときには前年度の課税標準額を据え置かれることとなります。
 これで20年間続いた調整が終わります。

 我が家の24年度のB/Aは、90%以下ですからBの額がそのまま課税標準額となっています。
 来年はこれが90%を超えれば今年の課税標準額が据え置かれることとなります。

 なお、固定資産税の評価額は一般には、3年に1度だけ見直しがありますが、その間でも地価の下落がある場合には、評価額を下げることが出来るとなっています。
 我が家の土地の価格は、年々下落しているようで、評価額も毎年下がっています。

 その結果、土地の評価額は下がっているのに税額は上がるという結果になっています。

 ご理解いただけたでしょうか?
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固定資産税、家屋の評価額計算方法(物価水準による補正率)

 我が家には、昨日まで固定資産税の納税通知書が届いていません。
 別に首を長くしてまっている訳ではありませんが、、
 まぁ、今日くらいは届くかなと思います。

 【参考記事】
  固定資産税の納税通知書を公開(4年目で税額倍増?)

 さて、固定資産税の計算の基になる家屋の評価額については、家屋の評価額と経年減点補正率の記事で紹介していますが、その中で「とりあえず」という形で説明した物価水準による補正率を表にしましたのでアップします。

 その表に入る前に、もう一度おさらいです。

 家屋の評価額 = 再建築費評点数 × 評価一点当たりの価額 × 経年減点補正率

 評価一点当たりの価額は、1円 × 物価水準による補正率 × 設計管理費等による補正率

【物価水準による補正率】
 1 木造の場合
   東京特別区を1.0とし、全国の指定市ごとに特別区との比較で0.9、0.95、1.0の中から定められています。

物価水準による補正率

   指定市以外の市町村にあっては、その市町村が所在する都道府県における指定市の率によるものとされています。
   (指定市と物価水準に著しい差がある場合には市町村長が0.90から指定市の率を超えない範囲で定めることもできます。)

 2 非木造は
   全市町村 1.00です。

【設計管理費等による補正率】

 木造の場合1.05、非木造の場合1.10です。

 鹿児島市での計算を例で挙げると、
 物価水準による補正率が0.9
 設計管理費等による補正率は、1.05 ですから

 評価一点当たりの価額 = 1円 × 0.9 × 1.05 で 0.94円(端数切り捨て)となります。

 物価水準の補正率が1.00の市町村は、1.05円
    同     0.95の市町村は、0.99円 が1点当たり価額となります。

 あとは、再建築費評点数にこの1点当たり価額を乗じれば家屋の評価額が出るということになります。

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固定資産税の納税通知書を公開(4年目で税額倍増?)

 皆さんのお宅へ固定資産税の納税通知書はもう届きましたか?
 今回は、我が家の固定資産税納税通知書を公開し、その税額計算などについて説明をします。

 我が家は平成20年築で、新築住宅に対する減額措置の3ヶ年が昨年で終了しました。
 そして、今年は恐怖の4年目
 税額がいくら増えているでしょうか?
 と言っても、鹿児島市の納税通知書は連休明けに発送ということなので、まだ我が家へは届いていません。

 そこで、今回は、我が家にとって課税初年度であった平成21年分を公開します。
 その上で、今年の税額を計算してみます。

 これまでの記事でも説明してきましたが、固定資産税の評価額は3年に1度だけ見直しがあります。

 前回の見直しが平成21年、そして今年(平成24年)がちょうど見直しの年ですから、平成21年から平成23年までは全く同じ評価額でした。
 今年の見直し後の評価額は、先日の固定資産台帳の閲覧で確認してあります。

 これが、我が家に初めて届いた平成21年の納税通知書

納税通知書

 鹿児島市の通知書は平成22年分までは土地・家屋別々に来ていましたが、平成23年分からは合算できています。
 今回は、家屋に注目してみます。

 決定明細の欄を拡大してみると

納税通知書明細

 家屋の課税標準額は課税年の評価額がそのまま課税標準額となります。

 我が家の平成21年から23年の評価額は7,434,200円でした。
 これは、新築時の評価額ではなく1年経過の経年減点補正率0.8が乗じてあります。

 つまり新築時の評価額は、通常なら初年度の評価額÷0.8で求めることが出来ます。
 県の不動産取得税は、新築時の評価額が課税標準額となりますので、この計算で新築時の評価額を出してみましょう。

 ただし、見直し基準年の前年(つまり平成20年や平成23年)に建築された家屋は、ちょっと補正が必要です。

 21年基準から24年基準への変動率である「再建築費評点補正率」で割り戻す必要があるんですが、結論だけ書くと、23年築の木造は更に0.99で割ります。
 同じく23年築の軽量鉄骨造などの非木造は0.96で割ります。
 詳細はこちらで説明してありますので、該当の方はご参照ください。
  →  固定資産税の納税通知書から不動産取得税の税額を計算する方法

 さて、固定資産税の税額計算に戻ります。

 課税標準額は評価額を千円単位に丸めますので、7,434,000円
 これに、税率1.4%を乗じて、計算上の算出税額は、104,076円

 これから、新築住宅に対する軽減税額が、
 7,434,200円 × 1.4% × 1/2 = 52,039円 
  
 よって、軽減後の税額は
 104,076円 - 52,039円 = 52,037円

 税額は100円単位に丸めますから 52,000円となります。

 都市計画税は0.3%の税率で22,300円

 合計 74,300円
 これに土地の税額が加わります。

 我が家の詳細:延べ床面積108.89㎡(33坪弱)、ほぼ総2階建ての木造瓦葺
 次世代省エネ基準対応ですが、長期優良住宅ではありません。
 和室のみ真壁、他は大壁、床暖房・床下暖房はいずれもなし
 太陽光後付け
 新築時の㎡当たり評価額は 82,855円
 延べ床面積が大きくなれば㎡当たり評価額は安くなる傾向がありますが、平家は割高になります。

 そして、4年目を迎えた我が家の税額計算です。

 評価額は、6,255,871円で確認してあります。

 課税標準額が 6,255,000円ですから
 税額は、6,255,000円×1.4%=87,500円 です。
 都市計画税が、6,255,000円×0.3%=18,700円
 合計 106,200円

 よく、軽減が終わると2倍になると言われますが、

 52,000円 → 87,500円で、68%の増
 
 都市計画税まで含めると

 74,300円 → 106,200円で、43%の増
 と言うことになりますので、2倍よりはかなり安めです。
 これは、たまたま評価額見直しの年と軽減のなくなる年が一致したためで、通常なら前年の2倍になります。
 ただ、新築後1年目の税額と比べれば2倍よりは小さくなるはずです。
  
 これで一通りの説明が終わりました。
 この後、新築時の評価額から今年の評価額を計算する方法を説明しますが、細かくなりますので興味のある方のみご覧ください。

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 それでは、新築時の評価額から今年の評価額を計算する方法を説明します。
 23年築の方は、今年の評価額は納税通知書で解るでしょうからあまり意味がないですが、固定資産税の評価額がどのように変化していくのかという視点でご覧ください。

 まず、我が家の新築時の評価額は、9,022,087円です。

 これは、どうやって計算したかというと、 

 平成21年の評価額÷0.8です。
 ただし、見直し基準年の前年築ですから評価基準の変動率で割り戻す必要があります。

 18年基準から21年基準への「再建築費評点補正率」が木造1.03(非木造1.04)でしたから

 7,434,200円 ÷ 0.8 ÷ 1.03 = 9,022,087円 です。

 (21年・22年築の方は÷1.03は必要ありません。)

 これは、平成18年基準で評価した場合の評価額ですから、これを24年基準に補正するには、
 21年基準への補正率と24年基準への補正率を乗じて

 9,022,087円 × 1.03 × 0.99 = 9,199,821円 となります。

 これに、木造専用住宅の4年目の経年減点補正率0.68を乗じると、今年の評価額です。

 9,199,821円 × 0.68 = 6,255,878円 ≒ 6,255,871円 
 で、閲覧した際の評価額とほぼ一致します。 

 (厳密には、評価額=再建築価格×経年減点補正率ですが、上記の式は便宜的な簡略計算なので誤差が生じています。)

 このように、新築時の評価額は評価基準が見直される度に補正されていきます。
 (厳密には、再建築評点数が補正されます。)
 この評価基準が見直される度に補正されていく方式が、再建築評価方式です。

 次回、この再建築評価の仕組みと経年減点補正率の説明をします。

 最後まで読んでくださってありがとうございました。

 ところで、あなたはどこのハウスメーカーで建てられましたか?
 ここまで興味を持って読んで下さるのは、一条工務店の施主の方が多いんですよね。

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固定資産税の縦覧・閲覧に行きましたが、納得がいかない!

 市役所の支所へ固定資産税の縦覧と閲覧に行ってきました。

 正確には、「土地(家屋)価格等縦覧帳簿」の縦覧と「固定資産課税台帳」の閲覧です。

 縦覧制度は、固定資産税の納税者が自己の資産と市内に所在する他の土地や家屋の価格(評価額)とを比較するために縦覧帳簿を縦覧する制度
 閲覧制度は、納税義務者や借地・借家人などの使用収益権者(地代、家賃などを支払っている場合に限る)がその権利を持つ資産部分の課税内容について閲覧できる制度です。

 さて、支所の税務課へ行くと特に会場が設けられていることもなく、家屋係の窓口カウンターで申請書を書かされ、身分証明書(免許証など)を提示して資料の提供を受けました。

 まずは、固定資産台帳の閲覧ですが、台帳と言っても今は電子データなので、土地と家屋の名寄閲覧と書いた出力データをもらうだけです。
 内容としては、地番・構造・用途(地目)・評価額・税額なので、既に納税通知書をもらったことのある方にとっては何ら目新しいものはありません。

 次に縦覧帳簿の縦覧ですが、今回は家屋分を申請してみました。
 私は、縦覧用の帳簿があって知りたい家屋や土地の評価額を見ることができるものと思っていました。

 ところが、担当の方から、「見たい家屋の地番を記入してください。」と言われ困っていると、
 「○○番~□□番」みたいな範囲でもいいですよとのことだったので、とりあえず適当に書いてご近所さんの評価額を拝見しました。

 これで構造と評価額が分かるんですが、真剣に評価額の適否を検討したいと考えるなら事前に自分の家屋と比較したい家屋の地番を調べておかないと意味がありません。
 
  太陽光発電パネルに課税される固定資産税の計算方法の記事でも書きましたが、この2つの資料だけでは、自分の住宅がどのような積算で評価額が算定されているのかは分かりません。
 それを知るには家屋評価調書を閲覧しなければなりません。

 行政サービスで見せてくれる市町村もあるようですが、こちらの支所では正式に開示請求をしなければならないとのこと。 
 この場合は印鑑と身分証明書が必要で、交付までに1週間くらいかかるとのことでした。
 しかも、開示してくれるのは評価調書の現物ではなく、評価調書からデータを抜き出してExcelデータにしたものだということでした。

 おそらくは、部分別評点の一覧が表示されるだけで補正率までは表示されないのだろうと判断し、それなら必要ありませんと断りました。 
 最近は、「建物鑑定」なる業者のように固定資産税の還付を狙う業者がいるので、市役所としても防御策をとっているのでしょう。
 そんな営利を目的にする業者の行為によって、本来、納税者が受けられるべきサービスである課税物件に関する説明が十分に受けられないというのは不合理な気がしました。

 これだけでは、わざわざ時間を割いて出かけたのにもったいので、担当の方に以前から疑問に思っていた屋根の軒出の補正について教えていただきました。

 軒出の大きいものとは60cmで1.20の補正というのは知っていたんですが、
 鹿児島市の取り扱いとしては、
 60cm~70cm未満 1.20
 70cm~75cm未満 1.21
 75cm~80cm未満 1.22
 80cm~85cm未満 1.23
 85cm~90cm未満 1.24
 90cm以上    1.25 としているとのこと。
 軒出が大きいからと言って単純比率で補正率を出されたのでは不利になると思っていたんですが、この補正率なら納得のいく取扱いだと感じました。

 ところで、タイトルに書いた納得がいかない点ですが、
 我が家の評価額はというと、もともと安いのは知っていましたし、今年の評価額も計算通りですから問題ありません。

 気になったのは、我が家より㎡単価で1割以上は高いだろうと思っていたお宅が我が家とあまり差がなかった点

 なぜ、そんなに安いんだろう?築年・構造からどう計算しても理解できない。
 かといって、そのお宅と比較して我が家が高すぎるんじゃないか審査請求するのも変な話です。
 そのお宅以外の家屋はすべて納得の評価額でしたから、、

 ところで、他のお宅と比較する際の注意点としては、縦覧簿に記載されている評価額は今年の評価額ですから、築年数によって経年減点補正率が掛けられているので単純には比較できないということ。
 また、出てきましたね。「経年減点補正率」
 近いうちにこの「経年減点補正率」についての記事を書きますので、もう暫くお待ちください。

 縦覧制度は固定資産税の1期分の納期限の日まで可能です。
 特に今年は3年に1度の審査請求のチャンスの年でもありますから、皆さんも市町村役場へ出かけられてはいかがでしょうか?

【関連記事】
固定資産税、今年は3年に1度の審査請求チャンス!
固定資産税の納税通知書から不動産取得税の税額を計算する方法
一条工務店の固定資産税はかなり高い上に驚愕の事実が発覚 
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太陽光発電パネルに課税される固定資産税の計算方法

前回の記事「 一条工務店の固定資産税はかなり高い上に驚愕の事実が発覚」でも触れた太陽光発電パネルの固定資産評価額ですが、今回はその具体例を挙げて評価額の算定をしてみます。

 まず、固定資産税の評価の対象となる太陽光発電システムの説明です。
 個人の住宅の太陽光発電システムは単独で課税対象となるわけではなく、家屋の一部として評価額に加算されます。
 しかも、その対象は固定資産評価基準に「建材型ソーラーパネル」とあるとおり、屋根仕上げを兼ねた屋根一体型パネルが対象であり、架台を設置し取り付ける据え置きタイプのパネルは評価の対象となりません。

  一条工務店夢発電
              画像は一条工務店の夢発電システム 

 この取り扱いには不公平感をお持ちの方もいらっしゃると思いますが、「建材型ソーラーパネル」が紛れもなく家屋の一部であるのに対し、据え置きタイプは別に屋根仕上げは施工されており、パネルも取り外し可能だという点から家屋の一部と見るのは無理があります。
 また、中古の家屋でもどんどん据え置きタイプが設置されている状況から、新築時に設置されたものだけ評価の対象としては、それこそ不公平な取り扱いとなりますのでやむを得ないところでしょう。

 それでは、評価額の計算に入ります。

 条件設定:延べ床面積35坪(115.70㎡)総2階建て(建床面積57.85㎡)
      片流れ屋根1.5寸勾配、軒の出75cmの全面にパネル

 まず、固定資産評価基準表から補正率を求めます。

24年固定資産評価基準屋根

24年固定資産評価基準屋根補正率

 屋根の形式:片流れ屋根=0.8
 勾配の大小:1.5/10=0.85
 軒出の大小:75cm=1.4
 下屋の多少:ないもの=1.0
 施工の程度:普通のもの=1.0

 連乗補正係数 0.8×0.85×1.4×1.0×1.0=0.952

 *勾配の大小 1.5/10の0.85は「家屋評価実務ハンドブック」(財)地方財務協会の解説より
 *軒出の大小 75cmの1.4は同ハンドブックの解説「軒出の大きいものとは60cm=1.2」から計算
  軒出が大きいからと言ってあまり大きい補正率を使われると不利になります。
  仕上げ面積の実測値から総合補正率を逆算する方法もあります。

(屋根の評点)=(㎡当たり評点)×(補正率)×(建床面積)
       = 32,210 × 0.952 × 57.85 =1,773,907 点

 評価額:この評点に木造1点単価0.94円を掛けて1,667,472円
 *1点単価0.94円は地域によって異なりますが、0.94円は一般的な地方都市での単価です。
 *建床面積とは、家屋の垂直投影面積です。

 なお、家屋の評価には、取得額やシステムの能力は関係ありませんから、施工の程度は1.0です。

 結果として、1,667,472円が屋根部分の評価額です。
 ただ、これは太陽光発電のパネルの評価額ではなく、屋根の小屋組や下地材、労務費までを含む評価額ですから、実際に太陽光発電システムを設置するのに要する費用に比べるとかなり安いと言えます。

 もっとも、一般の瓦屋根なら標準評点数が12,250点ですから、それと比べると建床面積1㎡当たり20,000円程度高いと言うことになります。
 この家屋で言えば、110万円ほどの上乗せです。
 評価額は1年経過で8割ですから、88万円の差
 税額で言えば1.4%のときで12,300円の差 
 3年間(長期優良住宅なら5年間)は、その半額と考えれば税額的には大した差はないと言えるかもしれません。
 これ位の差額なら、デザイン性や発電効率を優先したいという方もいるでしょう。

 コロニアルは化粧スレートの9,170点、ガルバリウム鋼板は6,680点で計算されます。
 こちらと比較すると瓦の場合よりは差が大きくなりますが、

 次回、どなたでも設置面積から税額を計算できるよう太陽光発電パネルの1㎡当たり税額を発表します。

 なお、片流れ屋根は施工の手間が省けますので0.8の補正率となっていますが、外壁仕上げの面積が大きくなりますので、評価額ではそこまで差は出ません。

 太陽光発電パネルに課税される固定資産税についてはこんなところですが、これを参考に市役所で固定資産税の縦覧をしてみますか?
 しかし、縦覧簿では全体の評価額しか記載されていませんから、チェックはできません。

 固定資産台帳の閲覧を申請しても、部分別の評点までは記載されていないのが普通でしょう。

 となれば、評価調書の閲覧を申請することになりますが、制度化されているのは固定資産台帳の閲覧までですから、評価調書については市町村が行政サービスとして説明するかどうかの判断になります。
 もし、見せられないというものをどうしても見たければ開示請求という手段がありますが、最近は行政側でも柔軟に対応してくれるケースが多いようです。

【関連記事】
太陽光発電パネルの固定資産税アップ額はいくら?150円/㎡です。
「ソーラーパネルは見えた時だけ課税します。」ってそんなぁ~
平成24年固定資産評価基準(家屋)の説明
太陽光発電の売電収入を確定申告する計算方法

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一条工務店の固定資産税はかなり高い上に驚愕の事実が発覚

 4月から5月は固定資産税の納税通知書が送られてくる時期です。
 当ブログでも、固定資産税や不動産取得税に関する記事をこれまでいくつか紹介してきました。
 
 その中で、木造住宅であれば40坪位までなら不動産取得税は1,200万円控除(長期優良住宅は1,300万円控除)で、課税にならないケースがほとんどですという風に説明してきました。
 ところが、一条工務店で住宅を建築されたneronaさんの記事「固定資産税の調査は遅い方がいいかも」を読んで驚きました。

 市の家屋調査員の方から、一条工務店のi-cubeなら評価額の㎡単価が12万円~13万円だという説明があったというんです。

 市の調査員も余裕を持って高めに説明されているかもしれませんが、
 木造住宅なら普通は、㎡単価8万円~9万円というところでしょう。
 それより3万円から4万円も上積みされるということになります。
 ちなみに、ヤマサハウスで建てた我が家の新築時の㎡単価は、84,487円です。
 (次世代省エネ基準仕様、H24基準に補正後の評価額) 
 長期優良住宅ではありませんので、長期優良住宅なら9万円程度にはなるのかもしれません。

 確かに、夢発電を載せたi-cubeなら建材一体型ソーラーパネルに全館床暖房、全熱交換タイプの換気設備が評価額に加算されますから高くなるのも無理はありません。
 そこで、どれくらい評価額が上がるものか試算してみました。
 (一条工務店の施主でもない私が計算するのは余計なお世話かもしれませんが、一条工務店の高い住宅性能を認めた上での試みですのでご容赦ください。)

 試算の設定条件は、35坪(115.70㎡)の住宅として、屋根仕上げ・断熱材(外壁面)の施工面積は24年固定資産評価基準の標準量、床暖房設置面積は延べ床面積の8割、換気設備の対象面積は全延べ床面積として算定しています。

一条固定資産税

 試算の結果、一般の木造住宅の評価額に上積みされる分が3,826,900円
 1㎡当たり33,076円高いという計算になりました。

 長期優良住宅の標準的な木造住宅の1㎡当たり評価額を9万円と仮定して上積み分を加算すると約12万3千円
 率にして37%も高いという結果です。
 新築時の評価額は、14,231,100円となります。

【追記】

 実際に固定資産税の通知が来たという方のブログ記事を拝見すると、ざっくりですが、

 i-cubeで
  太陽光パネル、床暖房なしで㎡当たり85,000円くらい
  これに、太陽光パネルでプラス1万円、床暖房でプラス2万円くらいかなという感じです。
    ~ 追記終わり

 その評価額から、不動産取得税・固定資産税・都市計画税(0.3%)を計算してみました。
 (都市計画税は課税されない地域もあります。)

【平成23年築の場合】

新築時評価額   14,231,100 ÷0.99 = 14,374,848 円
 (0.99は21基準→24基準の補正率)
平成24年評価額 経年減点補正率 0.80 11,384,880 円
平成27年評価額 経年減点補正率 0.68  9,677,148 円

○不動産取得税
 (14,374,000-13,000,000)×3% = 41,200 円

○固定資産税・都市計画税

 年 度  評価額   税率 固定資産税 都市計画税 合計
平成24年 11,384,000  0.7  79,600   34,100  113,700
平成25年 11,384,000  0.7  79,600   34,100  113,700
平成26年 11,384,000  0.7  79,600   34,100  113,700
平成27年  9,677,000  0.7  67,700   29,000   96,700
平成28年  9,677,000  0.7  67,700   29,000   96,700
平成29年  9,677,000  1.4  135,400   29,000  164,400

【平成24年築の場合】

新築時評価額   14,231,100 円
平成25年評価額 経年減点補正率 0.80  11,384,880円
平成27年評価額 経年減点補正率 0.70  9,961,770円
平成30年評価額 経年減点補正率 0.65  9,250,215円

○不動産取得税
 (14,231,000-13,000,000)×3% = 36,900 円

○固定資産税・都市計画税

 年 度  評価額   税率 固定資産税 都市計画税 合計
平成25年 11,384,000  0.7  79,600   34,100  113,700
平成26年 11,384,000  0.7  79,600   34,100  113,700
平成27年  9,961,000  0.7  69,700   29,800   99,500
平成28年  9,961,000  0.7  69,700   29,800   99,500
平成29年  9,961,000  0.7  69,700   29,800   99,500
平成30年  9,250,000  1.4  129,500   27,700   157,200

*3年ごとの評価基準の変動はないものとして試算

 全館床暖房と言う言葉から、延べ床面積の8割に電気式床暖房で計算しましたが、実際にはこんなに施工面積は大きくないかもしれません。
 実際の床暖房施工面積から計算してみてください。

 さて、税額としてはこれに土地の税金がかかる訳ですからかなりの負担です。
 しっかり、不動産取得税も課税されます。

 そして、この計算の中で驚愕の事実が発覚しました。
 それはこの住宅に適用される経年減点補正率です。
 経年減点補正率の詳細については改めて説明しますが、今回は結論だけ説明します。

  >>>皆さん勘違いしてません?家屋の評価額と経年減点補正率

 家屋の固定資産評価額は年々減少すると言われます。(正確には3年ごとにですが、)
 新築時の評価額を補正するのが、この経年減点補正率です。

 通常、木造の住宅は25年経過で下限の0.2に達しますが、1㎡当たり評点が114,000点以上の場合には、下限の0.2に達するのが35年目です。
 これは、軽量鉄骨造住宅の30年より長くなっています。

 つまり、上の試算で出た新築時の評価額がかなり高い上に、評価額の落ちるスピードも遅いということになります。
 具体例を挙げると、築16年経過の時点で、一般の木造住宅が新築時の4割ちょうど、軽量鉄骨造が46%であるのに対して、上記の住宅は5割ちょうどです。

 一条工務店の施主の皆さんにはつらい情報かもしれません。
 しかし、これだけ価値の高い住宅を驚くほどの低価格で提供しているハウスメーカーだ言うこともできます。
 各設備に関しても独自の生産・調達ルートを持っているからこそなし得ることです。

 今、住宅の建築を検討中の皆さんには、固定資産税のことはあまり考えずに満足のいく家づくりに集中してくださいと言いたいと思います。
 ただ、太陽光発電は建材一体型ソーラーパネルではなく、据え置き型でもいいのかなとは思いますが、、

【関連記事】
太陽光発電パネルの固定資産税アップ額はいくら?150円/㎡です。
固定資産税の納税通知書から不動産取得税の税額を計算する方法
平成24年固定資産評価基準(家屋)の説明
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固定資産税の納税通知書から不動産取得税の税額を計算する方法

 土地や住宅を取得すると翌年から課税されるのが固定資産税
 その納税通知書が4月から5月にかけて各市町村から発送されます。

 この納税通知書が届いた皆さんに是非、計算していただきたいのが、住宅の新築時評価額です。
 この新築時評価額が分かれば、不動産取得税の税額計算ができます。

納税通知書

 まずは,納税通知書に記載されている家屋の評価額を見ます。
 課税標準額ではなく評価額です。
 課税明細書の方に記載されているかもしれません。

 この評価額は、新築時の評価額に経年減点補正率が掛けられたものです。
 住宅用家屋の経年減点補正率は、新築の翌年(つまり初めて固定資産税が課税される年)は0.8です。
 これは、木造・非木造を問いません。

 ですから通常の年なら、(固定資産税の評価額)÷0.8で住宅の新築時評価額が計算できます。

 ただし、平成24年は固定資産評価額の3年に1度の見直しの年に当たりますので、計算がちょっと複雑になります。

 今回の家屋の評価額の見直しは、平成23年の評価額を平成24年基準で評価し直すとどうなるかという視点で行います。
 と言っても、全棟を評価し直すわけにはいきませんから、23年の評価額に24年基準と21年基準の変動率を掛けて、一律補正するという手法を取ります。
 
 この際、使用する率を補正率と言いますが、21基準→24基準の補正率は、
 木造が0.99
 軽量鉄骨造などの非木造が0.96となっています。
 24年基準に補正すると21年基準よりわずかながら安くなるという訳です。

 本来、平成23年築の家屋は、平成21年基準で評価すべきですが、固定資産税の課税基準日は24年の1月1日です。
 市町村は21年基準で評価すると即、24基準に補正しなければならないのでそんな面倒なことはせず、初めから24年基準を使って評価しています。

 一方、不動産取得税は新築時の評価額を基に税額を計算しますので、23年の評価額(つまり21年基準での評価額)に戻す必要があります。
 21年基準での評価額に戻すには、24年基準での評価額を先ほどの補正率で割り戻します。

 よって、23年築住宅の新築時の評価額は、
 木 造=24年固定資産評価額÷0.8÷0.99
 非木造=24年固定資産評価額÷0.8÷0.96
                    となります。

 仮に、固定資産税納税通知書に記載された評価額が、1,100万円の軽量鉄骨造専用住宅なら
 11,000,000 ÷ 0.8 ÷ 0.96 = 14,322,916円
 が新築時の評価額となります。
 
【不動産取得税の計算】

 新築時の評価額が計算できれば、不動産取得税の計算は次の式で求めることができます。

 不動産取得税額 = 課税標準額 ×税率3%
 課税標準額 = 新築時の評価額-1,200万円(長期優良住宅は1,300万円)
 課税標準額は千円単位以下の端数は切り捨て、税額は百円単位以下の端数は切り捨てます。

 先ほどの軽量鉄骨造の住宅を長期優良住宅として計算すると
 課税標準額=14,322,916円-13,000,000円=1,322,000円
 税   額=1,322,000円 × 3% = 39,600円

 新築時の評価額が1,200万円(長期優良住宅なら1,300万円)以下なら家屋の不動産取得税はかかりません。
 厳密に言うと新築家屋の免税点は23万円ですから,1,223万円(長期優良住宅なら1,323万円)以下なら家屋の不動産取得税はかかりません。
 
 この式で計算してみると、40坪以下の木造住宅はほとんど課税にならないと言っていいでしょう。
 軽量鉄骨造の住宅なら40坪で1,200万円を超える住宅も多いでしょうが、長期優良住宅の特例控除額1,300万円に救われて課税にならないケースも多いものと思います。

 あなたも納税通知書から不動産取得税の計算をしてみてくださいね。
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固定資産税、今年は3年に1度の審査請求チャンス!

 住宅を建てる方(建てた方)にとっては大変、気になる固定資産税
 今年は、この固定資産税の価格に対して不服がある時に審査請求ができる3年に1度の年に当たります。

 固定資産税の課税対象となる土地・家屋の価格は、市町村の固定資産台帳に登録されています。
 この固定資産台帳に初めて登録された不動産の価格に対して不服がある時は、その後、納税通知書が届いた日から60日以内は審査請求ができます。

 つまり、新築の住宅は、新築された年の翌年に初めてその価格が固定資産台帳に登録されますから、納税通知書が届いた日から60日以内は審査請求ができます。
 しかし、この時期を逸すると、あとは3年に1度の評価替えの基準年にしか審査請求はできません。

 平成24年は、土地・家屋ともに固定資産評価額の評価替えの基準年です。
 なので、土地や一昨年以前に新築された家屋の固定資産評価額に不服のある方は今年が3年に1度の審査請求チャンスということになります。

 どの市町村でも、例年、4月~5月くらいに固定資産税の納税通知書が届くと思います。
 この納税通知書に課税明細書が同封されていて、その中に各不動産の評価額が記載されています。
 (課税標準額ではなく、「評価額」です。)

 事前に評価額を知るには、「固定資産台帳」の閲覧をするか「土地(家屋)価格等縦覧帳簿」の縦覧を行うこととなります。

 固定資産台帳の閲覧は、当然、所有者自身の物しかできませんが、土地(家屋)価格等縦覧帳簿は、納税義務者であれば近隣の土地・家屋と比較ができるように他人の不動産の評価額まで見ることが出来ます。

 この価格に不服がある時には、固定資産評価審査委員会に審査の申し出をすることとなります。
 ただし、評価額の修正というのはそう簡単にはいきません。

 昨年、TBSで放送された報道特集の番組でも、東京都の固定資産評価審査委員会では、家屋の評価額に対する納税義務者の主張が認められることはほとんどない(調べた範囲では全くなかった?)とのことでした。 
 一度、決定した評価額を請求の都度、精査し誤りを修正していたのでは、課税額が確定せず事務も輻輳するので好ましくないとして無視できる範囲の誤りは修正の要求に応じないという考えがあるようです。

 それなら、正式に審査請求して認められないよりは、疑問がある時には、まずは課税担当課へ相談に行った方が得策だと思います。
 東京都ほど大きくない一般の市町村なら、明らかな誤りがあれば評価額の修正に応じてくれる可能性が高いと思います。
 
 しかし、そんな大ごとになる前に、評価の誤りをさせないということが大切です。
 その方法については、また記事にすることとして、次回(?)は納税通知書の評価額から家屋の新築時の評価額を計算する方法を紹介します。

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kokko
2008年にヤマサハウス絆の家が完成
2011年太陽光発電設置
宅建主任者試験合格、ファイナンシャルプランナー資格者
ただし、実務経験ゼロ
建築はど素人の中年男性です。
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