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ちゃんと維持保全してますか?長期優良住宅の維持保全に関する抽出調査があります。

 皆さん、お久しぶりです。
 ここ1ヶ月は、確定申告のブログとグルメブログの更新ばかりで、こちらのブログの更新がおろそかになってしまいました。
 
 これからもマイペースで更新していきますので、よろしくお付き合いをお願いします。

 さて、今回は長期優良住宅の維持保全に関する記事になります。

京都市長期優良住宅


 長期優良住宅については、税制などの優遇措置がある反面、施主には住宅の維持保全をしていく義務があることは皆さんご存知のことと思います。
 この義務を果たさない場合の罰則規定については、以前の記事で説明しました。

 >>> 長期優良住宅認定のデメリット・罰則・結論

 と言っても、多くの施主の皆さんは、維持保全の計画書はハウスメーカーが作って認定を受けたけど、それを計画どおりに実施しなかったからといって罰則までは受けないだろうと思っているのではないでしょうか。

 それに、

 「第一、施主の一人一人がきちんと維持保全しているかどうかなんて、行政も忙しくてそこまで調査できないでしょう。」

 と思っていることでしょう。

 ところが、この認定長期優良住宅の制度には築後5年、10年、20年、30年経過した家屋について、維持保全が計画のとおり実施されているか等を抽出で調査するという規定があります。

 長期優良住宅の普及の促進に関する法律が施行されたのが平成21年6月ですから、平成26年度は、それから5年が経過して初の抽出調査が行われる年でした。

 「長期優良住宅の維持保全状況に関する抽出調査」で検索してみると、全国の各県、各市で実施されていることが確認できます。

 ただし、平成21年の6月以降に計画の認定を取って着工し、概ねその年のうちに完成した住宅が対象ですから、棟数的には少数です。

 しかも、そのうち約1割を抽出して調査するという行政庁が多いですから、実際に調査票が送られてきたという施主はほんの少しだったでしょう。  
 
 しかし、平成22年からは完成した長期優良住宅もどんどん増えてきますから、平成27年度からは調査実施棟数も一気に増えるでしょう。

 ところで、この調査
 どのような質問項目になっているのでしょうか?

 京都市の例で見てみましょう。

 >>> 認定長期優良住宅の維持保全状況に関する抽出調査について@京都市

長期優良住宅維持管理調査報告書1
長期優良住宅維持保全調査報告書2

 内容的には大したことはありませんね。

 保管すべき書類がちゃんと保管されているか?

 維持保全が計画どおりに実施されているか?

 という質問が主です。

 もし、計画どおりに実施されていないということになれば、所管行政庁が改善を指導して、その指導に従わない場合には、認定の取り消しもありうるということです。

 維持保全の計画書を作成したのは、ハウスメーカーでしょうが、これを実際に実施するのは施主の責務です。 
 最近、完成したばかりというお宅も、まだ先のことだと考えずに、もう一度、維持保全の計画書の内容は確認しておきましょう。

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2013年、長期優良住宅にすべきかやめるべきか?volⅢ 地場の工務店編

2013年、長期優良住宅にすべきかやめるべきか?
volⅢ 地場の工務店編


 長期優良住宅にすべきかやめるべきか?の検討、今回が最終回となります。

 前回までの記事では、長期優良住宅仕様にすることが決まっている方が、認定を受けることのメリット・デメリットについて検討してきました。
 
volⅠ 長期優良住宅認定のメリット
volⅡ 長期優良住宅認定のデメリット・罰則・結論

 地場の工務店を依頼先に選ぶ場合と言っても、パターンは様々です。
 大手工務店と同様で、長期優良住宅が標準仕様となっている場合は、上記の記事を参考にして下さい。

 その他のパターンを工務店の区分ごとに挙げるとこんな感じです。

 パターン1 長期優良住宅仕様を選択することもできるし、選択しないこともできる工務店

 パターン2 仕様的には長期優良住宅の条件を満たしているけれども認定制度を利用していない工務店

 パターン3 仕様的に長期優良住宅仕様を満たしていない(建築実績がない)工務店

 パターン4 そもそも、長期優良住宅制度に否定的で長期優良住宅をお勧めしない工務店


 今回は、パターン1を中心に考えることにしますが、その前にパターン2から4についても触れておきましょう。

 まずは皆さんに質問です?

 長期優良住宅を作れる工務店と作れない工務店
 どちらがいいと思いますか?

 そう聞かれれば、それは当然、作れる工務店がいいに決まってますよね。
 
 パターン3の工務店が能力的に長期優良住宅を作れないのであれば、これは避けた方がいいということになります。

 完成見学会で
 「こちらの住宅は長期優良住宅ですか?」と質問すると、
 「仕様的には条件を満たしていますが、弊社では認定制度を利用していません。」
 という答をもらうことがあります。
 パターン2の工務店ですね。

 volⅡ 長期優良住宅認定のデメリット・罰則・結論の記事で見たように、費用を要する割に経済的にメリットがないからおすすめしないというケースもあるでしょう。

 しかし、中小工務店で認定制度を利用しないのは、申請書類の作成に手間取るとか、今後、何十年にも及ぶ顧客管理とメンテナンスに対応しきれないといった工務店側の理由によるものが大半だと思います。

 この場合には、長期優良住宅がどうこうと言う前に、その工務店が依頼先として適当かどうかの判断が必要になります。

 その工務店の家がお気に入りだということであれば、何も長期優良住宅にこだわらなくても総合的に判断すればいいでしょう。

 私は昨年秋からこの話題について機会があれば書いてみたいと思っていたんですが、そのきっかけは長期優良住宅に否定的な意見の本をいくつか見かけることがあったからなんです。
 パターン4の工務店ですね。

 その内容が正しい認識のもと書かれていれば問題はないですが、明らかに誤った情報で読者を惑わしているものがあるんですね。
 私は基本的に、「大手ハウスメーカーだから安心」という考えには反対で、地場の工務店の実力も十分検討した上で依頼先を選ぶべきと考えています。

 しかし、「大手ハウスメーカーが作る家(=長期優良住宅)は寿命が短い家」と決めつけるのも間違いですよね。

 まぁ、書きたいことは山のようにありますが、今回は

 長期優良住宅=長持ちする家

 という前提で書いてみます。

 家が長持ちするということのメリットは?

 1 住宅の建替えによる費用がなくなり、住居費の負担が軽減される。
 2 資産価値を保つので売買の際、高くで売れる。
 3 大量のゴミが削減され、地球環境の維持に貢献できる。

 また、長期優良住宅の経済的なメリットは、2013年、長期優良住宅にすべきかやめるべきか?volⅠ長期優良住宅認定のメリットの記事に書きましたが、次のとおりです。

 1 税制の優遇措置が受けられる。
 2 住宅ローンで優遇措置を受けられる。
 
 以上のメリットと、仕様をバージョンアップさせるのに要するコストとの比較で検討することとなります。

 長期優良住宅へのバージョンアップに要するコストは、各工務店の標準仕様によって様々ですから、これはご自分で確認を取ってください。

 ヤマサハウスを例に挙げると、仕様のアップと認定申請費用で1坪当たり約1万円の増ということでした。
 
 ヤマサハウスでは、認定申請に必要な書類の作成は自社で行い、施主の負担は無料ということですから安くでできるんですね。
 ちなみにフラット35Sの申請に必要な書類作成も無料ということでした。
 これは、人材豊富なヤマサハウスならではのサービスと言えるでしょう。
 これを外注すれば、それだけで数十万円を要するでしょうから。

 さて、依頼先工務店の標準仕様が長期優良住宅の要件を満たさないケースとして考えられる主なパターンは次のとおりです。

 1 次世代省エネ基準をクリアしていない。
 2 耐震等級2をクリアしていない。
 3 床下の高さが足りない。
 4 土台に防蟻処理がされていない。
 5 通気層や防湿層がない。

 1は省エネ性に関する性能ですが、これをクリアしていないのは問題外です。
 是非、バージョンアップするか依頼先の変更を考えて下さい。

 2の耐震性に関しては、地域によって重要性のウェイトが変ってきます。

 地震の発生頻度が高い地域や大地震の危険性が叫ばれている地域では重視すべきでしょう。
 
 震災後、地震に対する意識が非常に高まっていますが、私が住宅の検討をする際には、鹿児島市なら建築基準法に定める1.25倍の壁量があれば十分だろうと考え、この基準をクリアするためのバージョンアップはしていません。
 (確か、耐震等級2は建築基準法で想定する地震の1.25倍の力の地震に耐えるというものですよね。
  同じ1.25倍という数字でも壁量の考え方とは異なります。)
 
 また、パターン4の工務店では、耐震性を高めるための構造用合板を使いたくないという考えもあります。

 いずれにしても、これは、実際に大地震が発生すれば命に係わる問題になってきますので慎重に判断してください。 

 3の床下の高さはメンテナンスのしやすさですが、これは確かに高い方がメンテナンスは楽ですね。
 それに大したコストあっぷにはならないでしょう。

 4.5は、工務店の考え方で、パターン4にもつながって来ます。

 通気層なしでも長期優良住宅の認定を取得している工務店もありますが、長期優良住宅の制度自体を否定する工務店は、そんな取り組みもしませんね。

 問題は、わざわざ、こういった点をバージョンアップしてでも長期優良住宅にすべきかという点です。
 
 これは、2013年に関しては税制面でのメリットも減少していますので、コストアップとメリットを総合的に比較し検討するということになります。

 私の住宅建設の時には、バージョンアップに約200万円を要するという時代だったので断念しましたが、今なら、多少の手出しはあっても自分の家に愛着を持って、しっかりメンテナンスしていこうという考えに賛成です。

 ちなみに、ヤマサハウスでは2013年から長期優良住宅を標準仕様にと考えているそうです。
 たとえ、税制上のメリットが小さいとしても・・・
 佐々木社長さんの意向なんでしょうね。

 お客さんにも自分の家を大切にして、長く暮らしてほしい。
 そんなお気持ちからの転換なのではないでしょうか?

 自社の住宅に愛情を持つ社長さんならではのお考えのような気がします。
 
 さて、今回までシリーズで長期優良住宅に関する記事を書いてみましたが、一言で長期優良住宅と言っても、その基準を採用するかしないか、また、基準はクリアしても認定の申請をするかいないか、私も勉強させていただきました。
 基本的には、長期優良住宅制度とは、スクラップ・アンド・ビルドの現状からストック社会への転換という政策です。
 これから住宅建築をされる皆さんは、自分の世代だけでなく、次の世代のことまで考えた上で依頼先や仕様の決定をしていただきたいと思います。

【当サイト内関連記事】
 2013年、長期優良住宅にすべきかやめるべきか?
 volⅠ長期優良住宅認定のメリット

 volⅡ 長期優良住宅認定のデメリット・罰則・結論
 長期優良住宅の固定資産税は高い?
 長期優良住宅の住宅ローン控除はお金持ちだけにメリットがあるのか?
 住宅ローン控除、平成24年と25年入居のシミュレーション(最大300万円は据え置きか?)

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長期優良住宅認定のデメリット・罰則・結論

2013年、長期優良住宅にすべきかやめるべきか?
volⅡ 長期優良住宅認定のデメリット・罰則・結論


 前々回の記事「volⅠ長期優良住宅認定のメリット」で、長期優良住宅の認定を受けることのメリット・デメリットを箇条書きにしました。
 (注)長期優良住宅仕様にすることが決まっている方が、認定を受けることのメリット・デメリットです。
 地場の工務店に依頼する際に、長期優良住宅仕様にするかどうかの検討記事については、後日アップする予定です。

 今回は、長期優良住宅の計画認定を受けることのデメリットについて考えてみます。

 と思ったんですが、既にneronaさんがご自身のブログでこの問題に関する結論までまとめられています。
 >>> 修繕資金年10万円? 長期優良住宅の維持保全とは何か?    

 また、税制面での優遇措置についても、私の拙い説明よりはるかに丁寧にわかりやすくまとまられていますので参照してみてください。
 >>>【2013年版】 長期優良住宅の損得(税金計算編)

 この長期優良住宅の問題に関しては、多くのブロガーが記事にされています。
 皆さんが実際にシミュレーションされて検討されているので大変、参考になります。

 ただし、ご注意いただきたいのは、平成25年(2013年)入居に関しては、住宅ローン控除の10年間の最大控除額が変更になる可能性もあるということです。 
 国土交通省が平成25年税制改正要望として、一般住宅の最大控除額200万円を24年と同額の300万円据え置きで昨年中に提出しています。

 もし、これが通れば、長期優良住宅の認定を取っても税制面でのメリットがなくなるという方が多いと思いますので、平成25年度税制改正大綱の発表に注目したいところです。

 ということで、今さら認定のデメリットについてだらだら書くのも意味がなさそうですので、維持保全と罰則規定を中心に説明し、私なりの結論まで書いてみたいと思います。

 【長期優良住宅認定のデメリット】

 1 計画認定費用などのコストが嵩む。 
 2 メンテナンスが義務化される。
 3 建築・メンテナンスの記録保全が義務化される。  
 4 相続や売買の際には所管行政庁の承認が必要となる。

 *2~4について所管行政庁の指導に従わない場合は、計画の認定取消しがあり得ます。
 *所管行政庁からメンテナンスなどに関する報告を求められた際、報告しなかったり、虚偽の報告をした場合には30万円以下の罰金に処せられることがあります。 

【参考サイト】
 長期優良住宅の認定を受けられたみなさまへ(国土交通省)

 それでは、それぞれの項目について順番に見ていきます。

デメリット1 計画認定費用などのコストが嵩む。

 所管行政庁の認定手数料は決して高いものではありません。

 自治体によって異なりますが、6,000円~20,000円くらい
 名古屋市では、基準に適合すると登録住宅性能評価機関が認めた場合で12,000円、それ以外の場合で53,000円です。

 その承認申請を出すための書類作成にコストがかかる訳で総額15万円~30万円を要するようです。

デメリット2 メンテナンスが義務化される。
  
 計画の承認申請をする際に「維持保全計画書」を添付します。

 記載例が示されています。

維持保全計画書

【PDF版】長期優良住宅建築等計画の認定申請の手引き 名古屋市

 この記載例を見ると、5年ごとの点検が中心で、取換えや補修については「検討」となっている項目がほとんどです。
 この方式なら点検して問題がなければ、取り換えや補修は先送りできるということです。
 それができるのであれば、メンテナンスに必要以上の費用がかかるということもありません。

 しかし、施主の方はハウスメーカーが作成した計画書を事前に見ることもないまま申請されているというのが実態だと思います。

 長期優良住宅の計画承認申請は、施工業者がするものではなく、あくまで建築主が申請するものです。

 そのための必要書類を施工業者が作成しているにすぎませんので、施主はその内容を把握すべきだと思います。

 もし、維持保全計画の内容が「検討」でなく、必ず取換えや補修を実施するような内容であれば、施工業者と交渉してみることも大切だと思います。
 (大手ハウスメーカーでは、「社内規定ですから」の一言で済まされそうな気もしますが・・・)

 それでも基本は、痛む前のメンテナンスでしょうから、そのために費用を貯めてメンテナンスしていくことが大切です。

 メンテナンス費用の積み立てには、住宅ローン控除による還付金を充てることをお勧めします。
 これなら割とまとまった金額を苦労なく積み立てられると思います。

デメリット3 建築・メンテナンスの記録保全が義務化される。
  
 これはマニュアルに沿って行えば、そんなに大変なことはないでしょう。

【参考サイト】 
 >>> 【PDF版】長期優良住宅維持保全マニュアル 愛知県

デメリット4 相続や売買の際には所管行政庁の承認が必要となる。

 売買については、施主自ら行うでしょうから承認申請が必要だということを覚えておけばいいでしょう。

 不幸なことに相続となった場合も想定して、家族にもその場合は承認申請が必要だということを説明しておきましょう。

 また、施工業者が倒産してしまった場合、維持保全の依頼先が変わりますから計画の変更申請が必要となります。

罰則規定について

 *デメリットの2~4について所管行政庁の指導に従わない場合は、計画の認定取消しがあり得ます。
 *所管行政庁からメンテナンスなどに関する報告を求められた際、報告しなかったり、虚偽の報告をした場合には30万円以下の罰金に処せられることがあります。 
 
 この罰則規定は、メンテナンスを怠ったからと言ってすぐに適用されることはありません。
 適用されるのは指導に従わない悪質な場合でしょう。

 注意が必要なのは、所管行政庁からメンテナンスなどに関する報告を求められた場合です。

 役所も忙しいですから理由もなく報告を求めるというのは想定しづらいですが、任意抽出で報告を求めることがあったとして、もしあなたの家が見事当選してしまったら・・・

 計画どおりのメンテナンスと記録がしてあれば問題ありませんが、仮に、実施していなかった時はどうしましょう。
 
 その時には、正直に実施していないことと今後の実施計画、指導に従って改善する旨報告すれば、即、罰則が適用されることはありません。

 ここで実施もしていないのに実施したような、うその報告をすれば罰則適用の可能性もあるということです。

 「虚偽の報告させしなければ罰則適用はない。」
  そう考えれば、随分気楽になりますよね。
 
【私なりの結論】

 さて、ここまで長期優良住宅の承認申請のメリット・デメリットを見てきました。

 今回は、既に仕様としては長期優良住宅の基準を満たしている場合に限っての私なりの結論です。

 シミュレーションの結果、税制での優遇金額より申請費用の方が高いのであれば、わざわざ承認申請はする必要ないと思います。

 これがトントン、又は少しでも税制優遇の額の方が高ければ、折角の長期優良住宅です。
 承認申請を取った上で、しっかりメンテナンスして、大切に長く住んでいただきたいと思います。

 あなたの世代だけでなく、次の世代へも資産価値のある家として引き継いでいけたらうれしいことだと思います。
 仮に子供たちが売却することとなっても土地の資産価値に付加価値が付けられるようにメンテナンス頑張りましょう!

【当サイト内関連記事】
 2013年、長期優良住宅にすべきかやめるべきか?volⅠ長期優良住宅認定のメリット
 長期優良住宅の固定資産税は高い?
 長期優良住宅の住宅ローン控除はお金持ちだけにメリットがあるのか?
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2013年、長期優良住宅にすべきかやめるべきか?volⅠ長期優良住宅認定のメリット

2013年、長期優良住宅にすべきかやめるべきか?
volⅠ 長期優良住宅認定のメリット


 明けましておめでとうございます。

 鹿児島は元旦、二日と気温は低いものの、陽の降りそそぐ穏やかな新年を迎えています。
 皆様の地方ではいかがですか?
 今年も当ブログでは、施主の皆様へ役立つ情報を発信していきたいと思いますので、よろしくお願いします。

 さて、新年第一弾は、恒例により「2013年は住宅の買い時か?」なんていう記事を書くつもりでしたが、にほんブログ村 住まいブログで、長期優良住宅に関する議論が高まっていますので、この話題を私なりに突っ込んで検討してみたいと思います。

 題して、「2013年、長期優良住宅にすべきかやめるべきか?」

ヤマサハウス長期優良住宅
 画像はヤマサハウスHPから借用 

 「長期優良住宅にすべきかやめるべきか?」と言っても、選択を迫られるパターンとしては大きく二つに分かれます。
 パターン1 長期優良住宅仕様にすべきかやめるべきか?

 パターン2 長期優良住宅仕様にすることは決まっているが、計画認定を受けるべきかやめるべきか?

 パターン1は、大手ハウスメーカーを依頼先に選べば自動的に長期優良住宅仕様となりますが、地場の工務店を選べば、長期優良住宅仕様を採用していない工務店もありますし、どちらでも選択できる工務店もあります。

 このパターンでは、一般住宅との費用の差額も様々ですし、長期優良住宅制度を批判するフランチャイズもありますので、検討が非常に複雑になります。

 この検討は先送りすることとして、まずはパターン2から検討してみたいと思います。

 パターン2 長期優良住宅仕様にすることは決まっているが、計画認定を受けるべきかやめるべきか?

 これは、大手ハウスメーカーを依頼先に選んでいる場合や地場の工務店でも長期優良住宅仕様にすることが決まっている場合です。

 長期優良住宅の計画認定を受けることのメリット・デメリットを挙げてみると次のとおりです。

 【長期優良住宅認定のメリット】

 1 税制の優遇措置が受けられる。
 2 住宅ローンで優遇措置を受けられる。
 3 中古住宅で売りに出すとき高くで売れる。


 パターン2で、長期優良住宅のメリットを挙げなさいと言われれば、その他に「家が長持ちする。」ということがあります。
 家が長持ちすることのメリットは数多くありますが、今回のパターン1に限って言えば思いつくメリットは以上でしょうか。

 【長期優良住宅認定のデメリット】

 1 計画認定費用などのコストが嵩む。 
 2 メンテナンスが義務化される。
 3 建築・メンテナンスの記録保全が義務化される。  
 4 相続や売買の際には所管行政庁の承認が必要となる。

 *2~4について所管行政庁の指導に従わない場合は、計画の認定取消しがあり得ます。
 *所管行政庁からメンテナンスなどに関する報告を求められた際、報告しなかったり、虚偽の報告をした場合には30万円以下の罰金に処せられることがあります。 

【参考サイト】
 長期優良住宅の認定を受けられたみなさまへ(国土交通省)

 それでは、認定を受けることのメリットについて検証してみます。

 メリット1 税制の優遇措置が受けられる。

 これに関しては、前回の記事「長期優良住宅の住宅ローン控除はお金持ちだけにメリットがあるのか?」で説明してありますので参照してください。

 結論としては、各世帯の所得によって受ける恩恵は全然違いますので、シミュレーションしてみてくださいということになります。

 メリット2 住宅ローンで優遇措置を受けられる。

 一応、フラット35Sの金利条件を満たすものとして、これもメリットとして挙げました。
 しかし、実は長期優良住宅の認定はその必要条件にはなっていません。
 例えば、耐震等級2をクリアしさえすればフラット35S(金利Bプラン)は対象となります。
 耐震等級3なら同じく(金利Aプラン)です。

 なお、超低利の優遇措置であったフラット35Sエコの金利条件には「長期優良住宅の認定をうけたもの」という言葉がありましたが、これさえ「長期優良住宅の認定」は条件ではなく、「認定を受けていれば問題なく条件をクリアしている」程度のものでした。
 そのフラット35Sエコの申込受付は平成24年10月31日で終了しました。

【参考サイト】 
 【フラット35】Sの技術基準の概要  

 つまり、少なくとも住宅性能表示制度を利用していれば長期優良住宅の認定を受けなくてもフラット35Sの金利条件は満たすということになります。

 また、住宅性能表示制度を利用していれば、長期優良住宅の認定手数料は6~7千円程度です。
 ただし、住宅性能表示制度は申請に10万円~20万円程度の費用がかかります。
 書類作成などの費用を含めると40~50万円になることもあるようなので、長期優良住宅のみの認定を選択する方が多いということだと思います。
 (ビルダーに住宅性能表示制度の費用を確認してみれば、安くで済む場合もあると思います。)

 ちょっと話が複雑になりましたが、長期優良住宅の認定が優遇金利の必要条件ではないということだけは覚えておいてください。
 (私もこの金利条件についてはあまり理解していません。ごめんなさい!)

 メリット3 中古住宅で売りに出すとき高くで売れる。

 分譲マンションなら買い替え前提で購入される方もいらっしゃいますが、注文住宅を売却前提で建てられる方は、まずいらっしゃらないと思います。

 それでも、最近、築浅物件の中古住宅を沢山、目にします。

 新築の時は幸せな家庭でも、離婚やリストラ、住宅ローン破たんにより心ならずも夢のマイホームを手放している方がいかに多いことか。

 誰しもマイホームを手放すという想定はしたくはありませんが、資産価値のある家にしておいて損はないと思います。

 新年早々、暗い締めとなりましたが、次回は【長期優良住宅認定のデメリット】について説明します。

【関連の施主ブログ記事】
 それでも長期優良住宅の申請にお金を払いますか? - 書庫のある家@i-cube 
 長期優良住宅をオススメされない理由とは?-平屋@i-cube ~家づくりレポ~

【当サイト内関連記事】
 長期優良住宅の固定資産税は高い?
 長期優良住宅の住宅ローン控除はお金持ちだけにメリットがあるのか?
 住宅ローン控除、平成24年と25年入居のシミュレーション(最大300万円は据え置きか?)

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長期優良住宅の固定資産税は高い?

 住宅の新築を検討する際の大きな問題として、長期優良住宅にするか、それともこれをやめるべきかの選択があります。

 長期優良住宅という制度は、これまで寿命が短いと言われてきた日本の住宅の性能を向上させ、しっかりメンテナンスすることにより長持ちさせようというものですから、その趣旨は合理的で誰からも支持されるものです。

 しかし、実態としては大手ハウスメーカーには有利で、小規模な工務店にとってはつらい制度と言わざるをえません。

 大手ハウスメーカーは標準仕様が長期優良住宅仕様となっていますから、何の苦労も必要としません。 

 一方、小規模な工務店では、設計や耐震性の計算に手間がかかります。
 でも、それはやる気さえあれば簡単にクリアできる問題でしょう。

 工務店にとって、真に大きな負担となるのは、今後、何十年も続く顧客管理とメンテナンスなんです。

 限られた人員の中で、1棟1棟、計画どおりにメンテナンスを実施していけるか。
 そこが一番のネックなんです。

 しかし、そんなメンテナンスが必要なんて知らない客でも、「長期優良住宅」という言葉は知っていてきっと理想的な住宅なんだろうとイメージしています。

 そして、見学会で質問してきます。

 「お宅の家は長期優良住宅ですか?」って

 そこで、きちんと説明できればいいんですが、それができない営業さんは長期優良住宅のデメリットを並べ立てます。

 「税の優遇制度があっても、それを受けられるのはお金持ちだけですよ。」

 「メンテナンスが面倒で、それを怠ると罰金が科せられますよ。」

 「固定資産税が高くなりますよ。」 

 これらは、ある面では正しいとも言えますが、ほとんどはデマと言わざるを得ません。

 そこに、「長期優良住宅はハウスメーカーと官僚が結託して作った制度で、長期優良住宅にすると逆に家の寿命は短くなる!」
 
 なんて熱弁を振るう人が出てくると、弱小工務店は「そのとおりだ。」と言って飛びつきます。

 そんな背景がありますから、私はこれまでこんな風に考えていました。

 「長期優良住宅にするかどうかという問題は、実は依頼先を大手ハウスメーカーにするか地場の工務店にするかという仕様を決める以前の問題でもある。
  そして、工務店を選んだ人が、長期優良住宅仕様にするのかそれ以外にするか、メリット・デメリットを秤にかけて検討するもの

 だって、ハウスメーカーを選んだ人は当然、長期優良住宅の計画認定を受けるから・・・」

 ところが、こちらの記事を読んで、大手ハウスメーカーでも長期優良住宅を勧めないことがあるという事実を初めて知りました。

  >>> 平屋@i-cube ~家づくりレポ~ | 長期優良住宅をオススメされない理由とは?

 住宅ローン控除の面では、平成23年入居の方までは、年末借入残高の1.2%が上限でしたから、一般住宅の1%に比べて明らかに有利でした。

住宅ローン控除一覧表

 それが、平成24年入居からは1%になりましたからメリットが小さくなっているのは確かです。
 最高額200万円と300万円の差があると言っても、もともと所得税の額が小さい人は恩恵を受けません。

 なお、平成25年入居の詳細については、1月発表予定の税制改正大綱を待つ必要があります。
 (国土交通省は平成24年と同額据え置きを要求していますから)
 
 メリットが小さくなっているとしても、これから30年後の中古住宅事情を考えてみてください。
 長期優良住宅が溢れていますから、長期優良住宅でなければほとんど価値は認められなくなっているでしょう。

 それに子供たちに資産価値のある財産を残すという意味から長期優良住宅を建て、メンテナンスすることは有意義なことだと思います。
 
 そのためにも、認定を取っておくことをおすすめします。

 で、具体的な長期優良住宅のメリット・デメリットについては、改めて検証しますが、今回は、
 
 ・長期優良住宅は固定資産税が高いのか?

 ・長期優良住宅の固定資産税はなかなか安くならないのか?

 という点に絞って考えてみます。

 まず、長期優良住宅だからという理由で固定資産税が高くなるということはありません。

 国が定めた「固定資産評価基準」のどこにもそんな記載はありませんから。

 ただし、地場の工務店が建てた家で資料が平面図くらいしかない場合、市町村の家屋調査員は仕様が把握できませんが、長期優良住宅の認定が取ってあれば少なくとも断熱材は次世代省エネ基準をクリアする仕様で、耐震性も高いのでそれなりの資材は使っているだろうということが確認できます。
 それで、長期優良住宅なら施工の程度を上にしようなどという市町村独自の取扱いはあるかもしれません。

 でも、それを大手ハウスメーカーに使ってはいけませんよね。
 仮に認定が取ってない住宅でも仕様的には長期優良住宅と同じなんですから、評価額に差をつけるのは不適切です。

 次に、長期優良住宅の固定資産税はなかなか安くならないのかという問題

 工務店の木造の家とハウスメーカーの軽量鉄骨造の長期優良住宅を比較すると、長期優良住宅の方が経年減点補正による減価率が小さいので安くなるのに年月が必要です。
 
 しかし、それは長期優良住宅だからではなく、軽量鉄骨造だからですね。

 【参考記事】

  >>>皆さん勘違いしてません?家屋の評価額と経年減点補正率

 木造なら長期優良住宅であってもなくても経年減点補正率表は同じですから差はありません。

 ただし、ソーラーパネルと全館床暖房があると評点が高くなって、経年減点補正率表の適用区分が変わり、なかなか安くならないという可能性はあります。

 これも、長期優良住宅だからという理由ではないということは、もう賢明な皆さんならお分かりのことと思います。
 
 【参考記事】

  >>> 一条工務店の固定資産税はかなり高い上に驚愕の事実が発覚

 その他のデメリット・メリットについては次回

 >>> 長期優良住宅の住宅ローン控除はお金持ちだけにメリットがあるのか?

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kokko
2008年にヤマサハウス絆の家が完成
2011年太陽光発電設置
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ただし、実務経験ゼロ
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