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(画像付き)住宅用家屋証明書、認定長期優良住宅建築証明書とは

確定申告最新版をこちらにまとめました。
>>> サラリーマンのための住宅ローン控除~2015年確定申告の手引

以下、本文です。

 長期優良住宅の建築主が住宅ローン控除の特例の申告を行う場合、通常の必要書類に加えて次の書類が必要になります。

1 長期優良住宅建築等計画の認定通知書の写し
2 住宅用家屋証明書の写し又は認定長期優良住宅建築証明書

 長期優良住宅建築等計画の認定通知書は、長期優良住宅であれば建築確認と同時かそれ以前に認定を受けた際に発行されていますので、当然、施主が保管していることと思います。

 次に住宅用家屋証明ですが、これは市町村の税務担当課で発行されます。手数料は,ほとんどの自治体で1300円のようです。

住宅用家屋証明書

 これに認定長期優良住宅かそれ以外の住宅であるかが記載されています。
 認定長期優良住宅であれば「特定認定長期優良住宅」と表記されています。

 住宅用家屋証明書PDFはこちら → 住宅用家屋証明書

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 住宅用家屋証明書は、住宅の登記をする際に登録免許税の軽減を受けるために市町村から発行してもらうもので、登記申請の際、返却希望としておけば返却してもらえます。
 ですから土地家屋調査士か司法書士から渡された「登記権利証」などと期した冊子に綴じてる可能性大です。

 見つからない場合は、市町村に再発行してもらいます。(手数料は初回と同じ)

 住宅用家屋証明書の方が手に入りやすいので、認定長期優良住宅建築証明書は説明も必要ないかと思いますが、一応、参考までに

認定長期優良住宅建築証明書

 認定長期優良住宅建築証明書は1級建築士、指定確認検査機関、登録住宅性能評価機関のいずれかが発行します。
 鹿児島で言えば鹿児島県住宅・建築総合センター 099-224-4539が発行してくれます。
 ただ、証明書の様式を見ると、何も指定確認検査機関、登録住宅性能評価機関でなくても建築士であれば証明ができるということがわかります。
 つまり、住宅の建築に際して設計してくださった建築士が責任を持って証明してくれればそれで足りると言うことです。

 認定長期優良住宅建築証明書PDF → 認定長期優良住宅建築証明書

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 認定長期優良住宅建築証明書の様式などの詳細についてはこちらでご確認ください。
  →  平成21年国土交通省告示第833号 

 認定長期優良住宅の住宅ローン特例ができて今回が3回目の確定申告です。
 実は、私がこの住宅用家屋証明書などの記事を書くのも3年連続、3回目です。
 流石に、大手ハウスメーカーは3年目ともなれば慣れたもので、施主の皆さんへの説明もぬかりはないと思うんですが、それでもこの2つの書類でつまづく方が多いようです。

【関連記事】
 >>> サラリーマンのための住宅ローン控除~2015年確定申告の手引き
 
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リビング階段の寒さ対策2012リンク集

 前回は、我が家の「吹き抜けありのリビング階段の寒さ対策」を紹介しましたが、今回はリビング階段全般における寒さ対策を施主の皆さんの記事を紹介しながら書いてみます。

すらっと引き戸
 画像は”横浜で注文住宅を建てる事になった男のブログ”で紹介されていた すらっと引き戸

 竣工した後で取れる対策としては、ロールスクリーンやカーテンの設置が一般的ですが、まずは住宅の設計や仕様の検討段階から取るべき対策について考えてみます。

1 高気密・高断熱仕様にする。

  これは、住宅の性能の話ですが、住宅の仕様を選定する際、高気密・高断熱仕様にすれば、2階建て1階リビングの場合で、1階床と2階天井の温度差は2度以内に抑えることができます。
  この状態であれば、寒くてつらいということはありません。

  C値やQ値は優秀な数値であればあるほど快適な温熱環境が得られます。
  Ⅳ地域以南の地域で、せめてC値2.0cm2/m2、Q値2.3W/㎡・Kをクリアできる施工を考えて欲しいと思います。

2 コールドドラフト現象を抑える。

  これは高断熱仕様とも重複しますが、窓に関するお話です。

  今やLow-eガラスは標準仕様となっているハウスメーカー・工務店がほとんどだと思います。
  Low-eガラスでない複層ガラスは、冬場、窓の表面からは冷気がまるで滝のように流れてきます。
  もし、Low-eガラスが標準仕様になっていない場合は、是非、Low-eガラスへ変更していただきたいと思います。

  ただし、遮熱Low-eガラスは冬場の日射の暖かさも遮りますから、南面は断熱タイプを選択するなどの工夫も必要です。 

3 シーリングファン、サーキュレーターで空気を撹拌する。

  前回の記事でも紹介したように、特に吹き抜けがある場合にはこの二つが重要になってきます。

  サーキュレーターは安価で効果が大きなおすすめグッズです。
  階段から降りてくる冷気(降りようとする冷気)を直接、吹き飛ばして撹拌するという使用もできます。

4 24時間換気の給気口から入る冷気を遮る。

  1種換気ならその必要はありませんが、3種換気ではどうしても給気口から冷たい外気が入ってきます。

  寒冷地であれば給気口の下にセントラルヒーティングの吹き出し口を設置するなどして暖めます。

  その他の地域ではそこまでの対策はなかなか取られないようですが、2階の各部屋の扉は閉める前提での暖房計画というのも考えておく必要があります。(子供さんがいらしゃる家庭では、プライバシーの関係でドアを閉める時が必ずやってくるものです。)

  【参考記事】
  24時間換気の寒さ対策2

5 階段の上がり口がリビングのセンターなどに面しないようにする。

  5と6は間取りのお話です。

  階段から冷気が下りてくると言っても、特に高気密・高断熱の場合は直接、体に当たらなければ大したことはありません。

  しかし、冷気がソファーやダイニングテーブル周辺に向かって来るようだとかなり気になる場合もあります。

  冷気が降りてきても人の集まる場所を直撃しないような間取りの工夫が求められます。

  【参考記事】

  ◆寒さ問題なしでした! ~リビング階段~@ここなつのおうちブログ

リビング階段ソファー

  ここなつさんのお宅は、階段の上がり口が、ダイニングとリビングのソファーの間で、それだけでも冷気を感じることが少ないようそうです。(もちろん、住宅の性能的にもかなり優れているのでしょうが、)

6 リビング階段をやめちゃう。

  なんか今回の記事の主旨を根本から覆してしまう提案ですが、 

  リビング階段にする目的が子供とのコミュニケーションを取ることであるのなら、別にリビングに階段を面するように作らなくても、リビングを通って階段へ行くような間取りにすればいい訳です。
「リビングスルー階段」という考え方ですね。

  リビングから水回りへ行く通路がある場合はその通路に階段の上がり口を設けるとか、リビングとの間をドアで仕切って階段室にするなどの工夫ができると思います。

7 ドア・ロールスクリーン・カーテンを設置する。

  6番までの対策で十分でないとか、間取りの都合上、採用できなかったとかいう場合には、ロールスクリーンなどを設置することとなります。

  ドアを設置するには、ドアと階段の間は30cm以上(できれば40cm位)は離した方が安全です。
  後付けのロールスクリーンなどを考える場合には、壁の下地を補強しておく必要があります。

  それでは、この冬、見かけた施主の皆さんの寒さ対策の記事を紹介します。
  皆さん、細かいところまで検討されていて大変、参考になります。

【寒さ対策全般】
 ◆リビング階段の寒さ対策は?@そろそろ新居を考えなさいと言われ
 ◆リビング階段と寒さ対策 ウチの場合@ビッグフレームのち~さな家

【引き戸】
 ◆リビング階段用 引き戸@横浜で注文住宅を建てる事になった男のブログ

【開き戸】
◆我が家はリビング階段にしました。@chabi家のおうち

開き戸

【カーテン】
 ◆リビング階段の冷気対策5〜何故、カーテンだったのか@happy smile  
 ◆【WEB内覧会】 ~お気に入りの階段~@Dear DaysDear Days  

カーテンdeardays

 ◆住んでから1カ月すぎ…我が家の寒い理由。@ёεё いもこのお部屋 ёεё 

【ロールスクリーン】

◆やってよかった!リビング階段にロールスクリーン@家づくり ~ゆらりと行こう~

ロールスクリーンゆらり縦

 ロールスクリーンゆらり

 Yurariさんの記事はロールスクリーンの逆巻きやスイッチの位置に関する注意点等々、参考になるポイントが一杯ですよ。
 こちらも参考に → ◆リビング階段にロールスクリーンの注意点。

◆リビング階段が寒い!2@きこりんでおうち

リビング階段ロールスクリーンきこりん

 ◆リビング階段対策@あかりの灯るちいさなお家



 ◆【内覧会】リビングイン階段とお気に入りのニッチ@junjun の cozy cozy home 

【スクリーンパーティション】
 ◆吹き抜け、どうする?@積水ハウスfi+maで建てちゃうぞ

スクリーンパーテーション

 ここで、リンクさせていただいた皆さんへのお願いです。
 できれば、この記事に皆さんが使用されている画像をアップさせていただきたいと思いますのでよろしくお願いします。

 *その他にも「我が家ではこんな対策とってるよ~♪」という方は、コメントやトラックバックをお寄せ下さい。 

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吹き抜けありのリビング階段寒さ対策

 只今、確定申告の真っ最中ですが、住宅ローン控除の申告がまだの方は、こちらを参考にして申告書を作成してくださいね。
 →  INDEX 2011年(平成23年)入居者のための住宅ローン控除


 さて、我が家のリビングには、吹き抜けがあり、しかもリビング階段です。
 こうなると冬場は暖房効率が悪く、リビング階段からは冷気が流れてくるのを感じます。

 このリビング階段の寒さ対策については旧ブログでも書いたんですが、ブログ村の記事を読んでいると、皆さん、この寒さ対策には頭を悩ませていらっしゃるようです。
 【参考記事】
  → リビング階段の寒さ対策1

 そこで、今回からリビング階段の寒さ対策2012年版をお送りします。
 
 まずは、我が家のリビング階段の寒さ対策ですが、一番有効なのはサーキュレーターです。
 (「一番」と言っても他に対策は何も取っていませんので,2番手はありません。)

 我が家は、C値0.76cm2/m2、Q値2.29W/㎡・KというⅤ地域にしてはそこそこ高気密・高断熱の住宅ですが、4帖程度の吹き抜けがあって、リビング階段です。
 しかも、階段の真ん前にソファーがあるという間取りも問題です。

リビング階段

 吹き抜けの天井にはシーリングファンを設置していますが、これだけでは階段から冷気が流れてくるのを感じます。
 この冷気の原因は何だろうと研究してみると、空気の対流というよりは、2階居室にある24時間換気の給気口から入ってくる冷たい外気が主な原因のようです。

 なので2階の各部屋のドアを閉めるとこの冷気はかなり防ぐことができます。
 それでも,完璧ではなく、わずかながら冷気を感じます。

 そこで登場するのが、サーキュレーターです。
 
 階段下に置いて吹き上げると有効は有効なんですが、さすがにこの位置に置くのは危ないので、2階の階段ホールに置いて冷気が階段へ流れるのを防ぎます。
 この方法は室内の空気を撹拌しますので、暖房効果も高めます。

リビング階段サーキュレーター

 昨年は,この使い方で効果があったんですが,今年はサーキュレーターをリビングのエアコン近くの床に置いて使っていました。
 吹き抜け部分の空気の撹拌にはこの方が有効かと思ったんですよね。
 しかし、この方法では階段から冷気が降りてきて,床が冷たくなります。
 床はカバ桜の無垢材ですが、ウレタン塗装なので素足だとかなり冷たく感じるんです。

 「今年の冬は寒いよね。」と家族で言っていたんですが,サーキュレーターを昨年と同じ2階階段ホールに置いたところ

 冷気がピタッと止まって,床の冷たさがなくなりました。体感温度的には2℃くらい違うかも、、
 「あぁ,やっぱりこの方がいいね。」ととぼけてみましたが、家族からは非難囂々でした。
 去年のとおり使っておけば良かったのに...

 このサーキュレーターを使う寒さ対策、他の方のブログで見たことはないんですが、ある程度の気密性と断熱性を有する住宅ならおすすめです。
 皆さん是非,一度試してみてください。

 さて、次回は、「リビング階段の寒さ対策リンク集2012」と題して、この冬見かけた皆さんのリビング階段の寒さ対策に関する記事を紹介します。
 突然、あなたのブログへリンクさせてもらうかもしれません。
 その際は、広~い心でご容赦くださいね。

【関連記事】

 リビング階段の寒さ対策2012リンク集

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3ヶ月経ってやっとWebモニタリングサービス開始

 先日、SHARPから太陽光発電のSUNVIST保証書とWebモニタリングサービス登録完了の案内が届きました。
 保証期間は10年間
 これで太陽電池モジュール出力が保証値を下回った場合など無料で修理してもらえます。

 それより、首を長~くして待っていたのが、Webモニタリングサービスの案内

 設置から2ヶ月程度で案内が届くと聞いていたんですが、2ヶ月を超えても連絡はなく、こちらからシャープへ問い合わせると書類に不備があって業者と調整していたので時間がかかっているとのことでした。
 設置業者からはそんなこと全然聞いていませんでしたが、それから1ヶ月程度で今回の案内が届きました。

 Webモニタリングサービスはシャープ独自のサービスで、発電や売電のデータがパソコンや携帯で見られるんですが、その他にも魅力的なサービスが受けられます。
 シャープのHPによると
 
 ・発電状況を毎月診断し、「発電診断レポート」をWebサイトのお客様専用ページにアップ
  システムの運転状況を点検し、各電力量や環境貢献度のグラフ、異常時の対応・経過などを掲載します。

 ・一定時間ごとにシステムのデータを受信しているので、万一、異常が見られる場合は内容を分析し、お客様へのご連絡や修理・点検など適切に対処します。

 とのこと
 
 我が家のある鹿児島は桜島の降灰が心配なんですが、発電量が落ちた場合にこれが降灰によるものなのか、それとも鳥のフン等その他の原因なのか自分では判断が難しいところですが、このサービスを利用しているとご近所で利用しているお宅との比較から、その地域全体的な問題なのか、戸別の問題なのかシャープに診断してもらえます。
 戸別の問題であれば連絡がもらえるというシステムです。
 
 さっそく、マイページにログインして情報を見てみると

20120220発電量

 こちらは、27.3kwhという我が家の最高発電量を記録した2月20日の発電量を時間ごとのグラフにしたものです。
 きれいなアーチを描いています。

 2月の月間情報を数値で表示するとこんな感じです。
 鹿児島では珍しく氷点下を記録した2月3日は消費量が跳ね上がっています。

20122月発電量数値
  
 1月、2月の発電量と売電の結果も連絡票が来ていますので、改めて記事にアップします。
 これから、暖かくなって日照時間も長くなってくると発電量のデータを見る楽しみが増してきます。
 
 太陽光を設置してから、天気のいい日はやたら気分がいいです。
 もっと、いい天気が続きますように、
 そう願ってしまう今日、この頃です。 

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いよいよ住宅ローン金利上昇か?(消費税増税法案の行方)

 2月18日の南日本新聞に住宅ローン金利の上昇懸念から固定型のローン件数が急増という記事が出ていました。

固定型

 記事のPDFはこちら → 住宅ローン「固定型」増

 財政危機に陥ったイタリアやスペインでは、長期金利が急上昇、財政再建問題を抱える日本でも、今後長期金利の上昇が懸念されることから固定型の住宅ローンが人気になっている。
 りそな銀行では、2011年10~12月の10年固定型の住宅ローン実行件数が昨年同期と比べて倍増とのこと

 日本の財政再建は一刻の猶予も許されない状況に至っています。
 政府は消費税増税関連法案を今国会に提出の予定ですが、これが成立しない場合、国際的に日本の信用は下落し、長期金利の上昇が現実味を帯びて来ます。

 この法案はそう簡単に成立しそうもありませんので、市場はそこまでは織り込み済みかと思いますが、いつまでも法案が成立せず、そのまま解散総選挙にでもなれば日本国債の格付け引き下げを招いてしまうかもしれません。
 そうなれば住宅ローンの固定金利に連動する長期金利の上昇は避けられないところでしょう。

 一方、現在、日銀のゼロ金利政策のもと低率で安定している住宅ローンの変動金利ですが、日銀は2月14日の金融政策決定会合でインフレ目標1%を定めました。
 日銀がこれまで頑なに拒んできた「インフレ目標」を事実上認めたわけですが、これにより今後、安定したインフレを維持するためには政策金利の引き上げも行われる可能性大と言えるでしょう。 

 国内の住宅ローン金利は長年、低金利で安定していますから、金利の上昇懸念を実感できない方も沢山いらっしゃるでしょうが、過去を振り返れば現在の金利が異常に低いレベルにあることは明らかです。
 変動金利が低いうちに出来るだけ元本を返済しておくというのもいい手ではあるんですが、流石にローンの全額を変動金利で組むのは危険水域に入ってきたと言っていいかもしれません。

 そこで、これまで変動金利一辺倒で考えてこられた方に検討していただきたいのが、リスクヘッジという考え方

 先ほど紹介した記事で言われていた固定型というのは、必ずしも全期間が固定金利というものばかりではなく、当初10年間固定とか、当初5年間固定と言ったタイプを含めています。
 このタイプなら変動金利よりは高めの金利ですが、一定期間比較的低めの固定した金利で元本を返済することが出来ます。

 そしてもう一つのタイプが、固定型と変動型を組み合わせたいわゆるミックスローン

 いずれにしても、まずはシミュレーションをしていただきたいのですが、そのシミュレーションに最適なサイトが登場しました。

 住信SBIネット銀行の住宅ローンのシミュレーションに「ミックスローン、ペアローン向けシミュレーション機能」「借換え向け元金均等返済シミュレーション機能」が追加されました。
 → 住信SBIネット銀行の住宅ローンのシミュレーション

 このHPを使って是非、シミュレーションしてみてくださいね。
 私もいろんなパターンで検証して記事にアップしてみたいと思います。

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固定資産税のずさんな課税の実態

 昨年(2011年)の11月、12月にTBS報道特集において、固定資産税の課税がずさんであり、評価の誤り・課税の誤りが多数あるとの報道がありました。

報道特集固定資産税ずさんな課税の実態

 ・固定資産税が長年に渡って多額に取られ過ぎていた。
 ・通知額が誤って不足していたから不足額を一括で払えと請求された。
 ・課税すべき物件で課税されていないものが多数ある。 云々

 と、まぁかなり、スキャンダラスティックに報道されていました。
 
 放送はもうだいぶ前の話ですから、今さらという感もありますが、今、このブログで固定資産税の記事を書いてちょうどいい機会です。
 この番組を見ての私なりの感想を書いてみたいと思います。

 番組で取り上げられたケースでは、明らかに自治体側の怠慢やミスによって起こったケースが多々ありました。
 その現状を明らかにしたという点では評価できますが、報道のありかたは疑問を感じるものでした。

 争いになっている事案を一当事者の主張だけを取り上げ、あたかも行政はとんでもないミスを犯していると言わんばかりの内容もあります。
 自治体側の主張はどうなんだろう?
 他の市民から見たらどうなんだろう?
 と色々考えてみました。
 ただ、放送では問題になっている事案の納税者側に有利な情報しか出てこないわけですから、考えてみても憶測になってしまいます。
 それを了解の上で、読んでみてください。

 番組は、冷凍倉庫が一般の倉庫として課税されており、経年減点補正が誤っていたため5,000万円の税金が取られ過ぎていたという事例から始まります。
 これは裁判になり、全国でも多くの同様な事例で多額の還付金が発生した事例ですからご存じの方も多いことと思います。

 固定資産税の経年減点補正率基準表では、一般の倉庫と冷凍倉庫では別の表が定められています。
 鉄骨造の場合、一般倉庫なら35年、冷凍倉庫なら22年で下限の補正率0.2になりますので、倉庫の用途を誤れば税額に差が出る訳です。

 行政側の主張は、冷凍倉庫の基準が明確でないため誤りではないというものでしたが、これは認められず、国家賠償法まで適用になり多額の税金が還付されました。

 なお、平成24年からは「冷凍倉庫用のもの」が「冷蔵倉庫用(保管温度が摂氏10度以下に保たれる倉庫)」に改められ、基準も明らかになっています。

 固定資産税のシステム上の問題点として、複雑すぎるというのは古くから言われていることです。
 評価も複雑だし、課税の計算も複雑

 この事例も、経年減点補正率表が構造や用途ごとに定められており、種類が多すぎることが原因のひとつです。
 しかし、課税する職員はプロである以上、制度を熟知してミスなく課税しなければなりません。

 にもかかわらず、課税誤りによりとられ過ぎた税額が何千万円という金額を出して、視聴者を驚かせます。
 これは、明らかに自治体のミスによる事例でした。
 しかし、番組が独自に取材した次からの事例は首を傾げたくなるものばかりでした。

 次に家屋の評価を誤った事例として紹介されたのが、鉄骨造を鉄骨鉄筋コンクリート造と誤っているとして紹介されたケース
 
 登記に鉄骨鉄筋コンクリート造と表示されていたのを鵜呑みにして評価を誤ったという風に受け取れる内容でした。
 これが事実なら、とんでもないミスです。

 しかし、「9階建ての建物のうち1階と地階を除いては、鉄骨造」と説明されていました。
 では、1階と地階の構造は何なんでしょうか?
 2階から上が鉄骨造であるなら、その下は鉄骨鉄筋コンクリート造だと思われます。

 不動産登記法施行令では次のように規定されています。

第七条
 建物の構造は、建物の主たる部分の構成材料、屋根の種類及び階数により、次のように区分して定め、これらの区分に該当しない建物については、これに準じて適当に定める。
 ~以下、省略~

 この「建物の主たる部分」というのは、通常は構造別に床面積の大きい部分ですが、1階が店舗で2階から9階が倉庫や立体駐車場というような場合には、どちらが主たる部分なのか意見が分かれるところです。
 建物を登記は、家屋調査のプロである土地家屋調査士は行います。
 こも建物を登記した土地家屋調査士は、その用途から1階部分を主たる部分と見て鉄骨鉄筋コンクリート造と判断したのではないかと思われます。
 しかし、番組ではそのような情報は一切流しません。

 それどころか、わざわざ1級建築士を連れて来て、鉄骨造のフロアを見せて「これは鉄骨造です。」と言わせる手法は茶番と言われてもしょうがありません。

 次に紹介されたのは、ゴルフ場のクラブハウスの評価が誤っていたとして紹介された事例

 この建物はまるでお城みたいな豪華な建物でした。
 
 この評価に当たって、固定資産評価基準にある「その他工事」の項目について、多少の補正率が基準の上限である1.5を大きく上回る55.0という係数が使われていたものです。

その他工事
 
 確かに、その他工事の補正率に55.0という係数を使用したのは誤りですが、気になるのは家屋全体の評価額としては適正だったんじゃないかということです。
 全体としては適正な評価額から一部の誤りだけを取り上げてその分を引き下げれば、必要以上に低い評価額になってしまったんじゃないかという懸念があります。

 それを納税者が自ら申し出て、全て納税者に還付されたならともかく、○○建物鑑定といったような介入業者が報酬を得ています。
 このような業者は、税金を還付させ、その成功報酬を得るわけですが、相場は還付額の概ね50%と言われています。
 また、このような業者で問題になりがちなのは、税理士法に違反する行為ですが、番組の中ではわざわざ「税理士を伴い自治体と交渉」とご丁寧に説明し、介入業者に気を遣っています。

 この世の中、色んな商売があるわけでそれを否定するわけではありませんが、住民から見れば当然、自分達が受けるべき行政サービスの財源である税金をそのような業者が横取りしているようにも見えます。
 このクラブハウスの事例では過去5年分の税金9000万円が還付されたということですから、4000万円を超す成功報酬が市外の介入業者へ流れたのではないかと思われます。

 果たして、この9000万円もの還付は適正であったのだろうか?
 例えば、他の市町村のベテラン家屋調査員に評価させたなら、どんな評価額が出ていたのだろうか?
 この自治体は評価のミスに重ねて、市民の財産を過大に失ったというより大きなミスを犯しているのではないか?

 以上、番組に対する感想を長々書いてみました。
 このような課税ミスを防ぐためには、評価制度の簡素化も必要と思われますが、今の制度が続く限りは、自治体は調査員の技能の向上に努めるしかありません。

 それと納税者がもっと税金のシステムに関心を持つことも重要だと思います。
 新築家屋の評価に関して言えば、施主と調査員の間で、「この家屋で評点される設備はこれこれですね。」と確認できるくらいの環境になればミスも減少するものと思います。

【関連記事】

平成24年固定資産評価基準(家屋)の説明
新たに固定資産税の対象になった設備

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平成24年固定資産評価基準(家屋)の説明

 今回から、施主の皆さんにとって気になる家屋の固定資産税の評価方法について説明します。

 以前の記事「新たに固定資産税の対象になった設備」の中で、平成24年度から適用になる固定資産評価基準を紹介しました。

 → 固定資産評価基準の一部を改正する告示案(家屋)<別表第8、第12、第12の2>
 *377ページもある膨大な資料ですから家屋の構造・種類別に次のページをご覧ください。
 木造専用住宅 1~8ページ
 鉄筋コンクリート造・鉄骨造住宅 123~153ページ
 軽量鉄骨造専用住宅 329~336ページ 

24年固定資産評価基準
画像はクリックすると拡大します。

 これは、総務省が固定資産評価基準の一部を改正する告示案のパブリックコメントを募集した際の案で「再建築費評点基準表」と言いますが、この表をもとに固定資産税の家屋評価について説明していきたいと思います。
 
 難しい専門用語が並びますが、その説明は次回にでもすることとして、今回は木造の住宅の基準表を見ながら、この表の意味を中心に説明します。

 まず、施主の皆さんにとって一番気になるのは、

 家屋の評価って、どの部分が対象になるんだろう?
 どういう評点の仕方をするんだろう?

 というところですよね。

 それが、この再建築費評点基準表にすべて示されています。 

 さて、木造専用住宅の表を見ながら説明しますね。

 家屋評価をするにあたっては、家屋の構造別・用途別に定められているこの再建築費評点基準表に沿って評点することとなります。

 簡単にいうと、

 家屋の構造・用途ごとに、最も標準的な家屋を選定し、この家屋に使われている資材・設備を標準として、それを示したのがこの表です。

 この標準家屋と比較して、評価する対象の家屋に使われている資材・設備の程度や量に応じて増点・減点して評点していくこととなります。

 評価項目は、木造の専用住宅の場合で、

 屋根、基礎、外壁、柱・壁体、造作、内壁、天井、床、建具、建築設備、仮設工事、その他工事
 の12の部分別に大きく分けられます。

 その中に、使われている資材・設備ごとに評点数が示されています。

 例として、屋根を見てみましょう。

24年固定資産評価基準屋根

 陸屋根と勾配屋根に分けられていますが、勾配屋根の瓦(中)で、12,250点
 コロニアルは「化粧スレート」で、9,170点

 この点数が、建床面積1㎡当たりの評点数です。
 標準量の欄を見ていただければ、建て床面積1.0㎡当たり仕上げ面積1.40㎡となっています。
 これが勾配屋根の勾配や軒の出などを考慮した標準的な仕上面積で、評価する家屋ごとに右の補正率で算定していくことになります。 

 この点数には、屋根の仕上材だけではなく、野地板などの下地材、労務費といった各費用分が含まれています。
 ですから、次の式で、屋根の構造・仕上げ・労務費までを含む再建築費評点数が、一発で出ることになります。

 屋根の部分別再建築費評点数 = 屋根仕上材の標準評点数 × 補正率 × 建床面積

 「建床面積」は、表の一番右の欄に書いてある「計算単位」ですが、外壁や内壁などを計算するときは「延べ床面積」を、建築設備を計算するときは「設備数」を掛けることとなります。

 なお、建床面積とは、家屋評価にしか使われない言葉ですが、基本的には1階床面積のことです。
 ただし、玄関ポーチに2階床が乗っている場合など1階床面積より他のフロアに大きい部分があるときは、家屋の垂直投影面積となります。

 表の右半分は、標準量から補正する補正率を算定するための係数です。

24年固定資産評価基準屋根補正率

 屋根の形式や勾配、軒の出の大小、下屋の多少、施工の程度の各項目ごとに係数を計算し、これを連乗して補正率を算出します。

 この計算方法は、「項目別補正方式」ですが、その下の欄にある「総合補正方式」を使用してもよいとなっています。

 屋根面積は図面から計算できますから、図面から計算した屋根面積を標準量(建床面積当たり1.4㎡)と比較して補正できるという意味だと思います。

 補正率が計算できれば、先ほどの式で屋根の再建築費評点数が算出されます。

 なお、建材型ソーラーパネルとあるのは、屋根材の代わりに使われる組み込み型のパネルの場合で、屋根材の上に台座で設置されたパネルは評価の対象外です。

 天窓は、1個当たりの評点が決まられています。90cm×90cmが標準の大きさで固定式で77,790点が評点されます。

 つづく

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売電収入の確定申告書が完成しました。

 太陽光発電の売電収入については、住宅ローン控除などで還付申告をする場合は、所得額が20万円以下でも雑所得として申告する必要があることは、「太陽光発電の売電収入を確定申告する計算方法」の記事で説明しました。

 私は今年は確定申告をしないので、申告の義務はありませんが、記載例として申告書を作成してみましたのでアップします。
 住宅ローン控除と併せて売電収入の申告をする場合の確定申告書記載例となります。
 ついでに地震保険料控除についてもお得情報をお知らせします。
 
 国税庁の平成23年分確定申告書作成コーナーを利用して作成しますが、まずは、要件チェックと必要書類の確認から行います。
 なお、既に一旦、入力データを保存している方は、TOPページの「作成再開」からデータを取込み、開始します。(源泉徴収票などのデータは消えますが、住所・氏名・生年月日等は取り込めます。)

売電収入1

住宅ローン控除の必要書類と要件のチェック
の記事で要件チェックを行い、
住宅ローン控除、確定申告書の書き方1
の記事を参考に入力を進めてください。

住宅ローン控除、確定申告書の書き方1
の記事の中の「3 申告書の選択」にある「売電収入・地震保険料控除などがある方はこちら→」をクリックすると、ここへ戻ってきますので、以下の手順に沿って入力してください。

3 申告書の選択

売電収入2

  売電収入・地震保険料控除の追加がある方は、「左記に該当しない方」を選択します。

  申告書画面が表示されます。

売電収入3

  申告書上部にある「②給与・雑所得~のみ」の方を選択します。

  表示された所得区分のうち、該当項目をクリックして入力していきます。

4 給与収入の入力

  まず、「給与」をクリックすると源泉徴収票の入力画面になります。
  源泉徴収票を見ながら入力します。画像はクリックすると拡大します。
 
売電収入4
 
  「配偶者特別控除の額」や「控除対象不要親族の数」の記載の有無などに有の場合はチェックを入れて進みます。
  入力例では、「配偶者特別控除の額」は有り、その他は記載なしで次へ進んでみます。

  なお、この画面にある住宅借入金等特別控除関係の欄は2年目以降に年末調整された時の記載ですから、1年目はすべて空欄とします。

  配偶者情報の入力画面が表示されました。

売電収入5

  配偶者の氏名・生年月日・所得額などを入力し、次へ進みます。

売電地震保険料控除扶養家族

  申告書画面の扶養控除をクリックすると扶養控除の入力画面が表示されますので、扶養親族をすべて入力します。

売電地震保険料控除扶養

  16歳未満の親族は控除対象ではありませんが、住民税に関する項目で入力が必要となりますので、この画面で入力しておきます。

  「入力終了」をクリックすると、16歳未満を入力した場合は、メッセージが表示されますがOKをクリックして次へ進みます。
  (申告書の画面に戻りますが、反映するのに数秒かかります。)

5 雑収入の入力

売電収入6

  雑所得の「その他」をクリックして、売電収入の内容を入力します。

売電収入7

  収入金額は、1月~12月分の購入電力料確認票に記載された売電額を入力します。

  必要経費は次の式で求めます。

  減価償却費=(設置費用-補助金)×(売電量/発電量)×0.059×(使用月数)/12
  *式の説明をご覧になりたい方は、「太陽光発電の売電収入を確定申告する計算方法
」をご覧下さい。
  また、借入金の支払利息がある場合は、支払利息×(売電量/発電量)も経費に見ることができます。

6 社会保険料・生命保険料・地震保険料などの控除の入力

売電地震保険料控除

  源泉徴収票を見て、各控除額を入力します。
  新築家屋の地震保険料が計算されていない場合は、地震保険料を追加で入力します。
  1年目の地震保険料の証明書は郵送されるのではなく、火災保険証書に印刷されていることが多いので、申告漏れになりがちです。
  火災保険証書を確認してみましょう。

  地震保険料は、次の画面で入力します。記載れは年末調整済みが3万円、その他に申告漏れが25,000円あったケースです。控除額は上限の5万円となります。
売電地震保険料控除2

  「旧長期損害保険料」というのは、農協の建更などに以前から加入している場合が対象ですので無視してください。


7 (特定増改築等)住宅借入金等特別控除の入力

売電収入8

  長期優良住宅の方もここから入ります。
  決して、認定長期優良住宅新築等特別税額控除を選択してはいけません。

  後は、住宅ローン控除の入力となりますので、「 住宅ローン控除、確定申告書の書き方2」の記事「6 (特定増改築等)住宅借入金等特別控除(新築等区分選択)」を参照して、出力まで作業を進めてください。

 以上で、売電収入の確定申告書の作成は完了です。

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参考記事
【確定申告書作成要領】 
 住宅ローン控除の必要書類と要件のチェック
 住宅ローン控除、確定申告書の書き方1
 住宅ローン控除、確定申告書の書き方2
 住宅ローン控除、確定申告書の書き方3

【太陽光発電】
 太陽光発電の補助金は住宅ローン控除の取得額から控除します。
 太陽光発電の売電収入を確定申告する計算方法


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住宅ローン控除の確定申告書記載例(認定長期優良住宅・連帯債務)

 平成23年居住開始の皆さんは、もう住宅ローン控除の確定申告はお済みですか?
 まだ、お済でない方で還付申告される方は2月15日までが狙い目ですのでお早めに!

住宅ローン控除確定申告記載例

 さて、当ブログでは、国税庁の確定申告書作成コーナーでの作成要領について説明してきました。

【確定申告書作成要領】 
 住宅ローン控除の必要書類と要件のチェック
 住宅ローン控除、確定申告書の書き方1
 住宅ローン控除、確定申告書の書き方2
 住宅ローン控除、確定申告書の書き方3

 その結果、完成出力した申告書をPDFファイルにしましたので参考にしてください。
 (特定増改築等)住宅借入金等特別控除の計算明細書付表1、付表2が見つからない方も、この方法で作成すれば簡単・確実です。

→ 住宅ローン控除記載例(認定長期優良住宅・連帯債務)
パソコン環境によっては開けない場合があるかもしれません。

 記載例の条件設定は次のとおりです。(もちろん、長期優良住宅や連帯債務でない場合は、よりシンプルになるだけですから参考にしていただけます。)

 ○サラリーマンの還付申告(連帯債務の夫分)
  給与収入:7,140,000円 給与所得:5,226,000円 所得控除1,778,800円
  居住開始年月日:平成23年12月1日 土地購入:平成23年4月30日
  住宅請負契約金額:26,700,000円(税込)太陽光発電補助金:300,000円
  土地売買契約金額:10,000,000円 
  床面積:130.00㎡(共有持ち分1/2)
  土地面積:145.00㎡(共有持ち分1/2)
  当初借入金額:33,000,000円 年末借入残高:32,000,000円
  連帯債務の負担割合(特に取決めなし)
  頭金の負担割合(特に区分なし)
  太陽光発電の売電収入:赤字

 *太陽光発電の売電収入については、「太陽光発電の売電収入を確定申告する計算方法」の記事で説明していますが、時間があれば所得が発生する場合の申告書記載例もアップしてみたいと思います。  

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新たに固定資産税の対象になった設備

 固定資産税は、土地・建物の固定資産評価額を基に税額が算定されますが、平成24年は、3年に一度の固定資産評価額の見直しの年に当たります。
 課税対象である全ての土地・建物の評価額が見直され、その結果が固定資産台帳に登録されます。

 それに合わせて、新築(増築)家屋の評価額を決定する際に用いられる「固定資産評価基準(家屋)」も改定されます。

 その平成24年版の新しい評価基準がこちら
  → 固定資産評価基準の一部を改正する告示案(家屋)<別表第8、第12、第12の2>
 *377ページもある膨大な資料ですから家屋の構造・種類別に次のページをご覧ください。
 木造専用住宅 1~8ページ
 鉄筋コンクリート造・鉄骨造住宅 123~153ページ
 軽量鉄骨造専用住宅 329~336ページ 

 ちなみに、平成22年築の家屋まで使用された21年評価基準はこちら
  → 固定資産評価基準(家屋)<別表第8、第12、第12の2>

 この二つを見比べてみると、新たに家屋評価の対象となった設備が3つあることがわかります。
 今回は、その3つについて説明をします。

 ただし、誤解のないように、まず説明しておかなければならないのは、この平成24年基準は既に23年築の家屋から適用されているということです。
 固定資産税は毎年1月1日現在の所有者に課税されます。
 平成23年築の家屋については、初めての課税となる賦課基準日が平成24年1月1日ですから、評価額は平成24年基準を使用して算定すればいいということになっています。

【固定資産評価基準に評点が新設された設備】

1 給湯器(貯湯式)

給湯器評価基準
   画像はクリックすると拡大します。
  21年基準までは、給湯器には(追焚機能のないもの)と(追焚機能のあるもの)の2種類しかありませんでした。
  私も「追焚機能」という言葉から、てっきりエコキュートを含む電気温水器のことと思い、旧ブログでそのように説明しました。
  ただ、追焚機能のありなしで評点の差があり過ぎるのが不思議だと思っていました。
  しかし、今回、貯湯式が新設され、従来の給湯器の補正率に「号数」が加わったことで、従来の給湯器はガス給湯器を想定した評点だったということがはっきりしました。  
  家屋調査員の皆さんにも混乱があったと思います。
  家屋調査の際、貯湯式の給湯器に関して、「追焚機能はありますか?」と尋ねられた施主も多かったことでしょう。
 
  しかし、22年以前新築の家屋については、これが誤りかと言えばそうでもありません。(私見ですが、)
  貯湯式であっても評価すべき設備であり、基準表にある給湯器の評点があるのですから、これを採用することは誤りではありません。
  (追焚機能のないものだけが取得価格に比べて極端に安い評点になって得したかなぁという感は否めませんが、、)

  24年基準では貯湯式の評点が新設されましたが、これに追焚機能有無の別はありませんから、23年築の家屋で貯湯式なのに「追焚機能はありますか?」という質問は意味のない質問となってしまいました。
  貯湯式の補正率は、容量370ℓが標準で460ℓは補正率1.1、300ℓが0.85となっています。

2 浴室換気乾燥機
浴室乾燥機

評価基準浴室乾燥機

  ユニットバスに付いている乾燥機ですよね。
  「こんな物まで?」と思われる方も多いでしょうね。
  私もそう感じますが、固定資産税の対象となる設備の判断基準に「家屋の特定の場所に固定されていること」という原則があります。
  その基準から言えば対象とすべきなんでしょう。
  ユニットバスの評点を増点補正することで良さそうな気もするんですが、評点数を明確にするために新設されたものだと思います。

3 換気設備の換気口

パスカルパッコン

評価基準換気設備

  21年基準では、いわゆる24時間換気の第3種換気はダクトを使用するものだけが換気設備として評点されていました。
  ダクトを使わないものは換気扇のみ評価の対象で、設置個数により評点されていました。
  しかし、その場合でも給気口はあるわけで、外壁に穴を開けたり、器具を設置したりと労務費もかかりますので、24年基準からは、給気口1個当たり12,340点の評点が新設されています。 
 
 以上が、評点の新設された設備の説明でした。

 さて、固定資産評価基準を初めてご覧になった方も多いことでしょう。
 これって、貴重な情報だと思われたら是非、クリックしてください。
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 今回、いきなり新設の設備から説明しましたが、固定資産評価基準の基本的な仕組みが知りたいという方も多いですよね。
 次回以降、この基本的な説明と評価対象設備の説明をします。お楽しみに!

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プロフィール
kokko
2008年にヤマサハウス絆の家が完成
2011年太陽光発電設置
宅建主任者試験合格、ファイナンシャルプランナー資格者
ただし、実務経験ゼロ
建築はど素人の中年男性です。
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