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長期優良住宅の住宅ローン控除はお金持ちだけにメリットがあるのか?

 長期優良住宅にするかそれをやめるかの検討vol Ⅱです。

 前回の記事「長期優良住宅の固定資産税は高い?」では、長期優良住宅の固定資産税を考えてみましたが、今回は住宅ローン減税について考えてみます。

 住宅ローン減税は、住宅ローンの借入残高に応じて所得税と住民税の税額が減額される制度です。

 この制度はあくまで減税であって補助金ではありませんから、本来、その人が納めるべき税額が上限となります。
 ここを勘違いして、控除額表の全額が還付になると思いこんでいる人が多いですよね。

 所得税額は各世帯の所得によって変わってきますので、まずは、ご自分の支払っている所得税額を源泉徴収票などで確認してみてください。

 次の表は、サラリーマンの標準的な家庭の税額を当サイトでシミュレーションしてみたものです。
 (現行の税制で試算、復興増税は加味せず。)

所得税試算表1
 
 次に、所得税の住宅ローン控除額についてシミュレーションしてみます。

 まずは、現行の住宅ローン控除額と平成26年入居の新制度(現在、自民党税調で検討中)を一覧にしてみました。

 平成26年(2014年)からの住宅ローン減税については、新年1月に発表が予定されている税制改正大綱で概要がはっきりします。
 ひょっとして、平成25年入居についても平成24年入居と同額になる可能性もありますので注意が必要です。

住宅ローン減税2526

 それでは、平成25年入居の住宅ローン控除額をシミュレーションしてみましょう。

 3,000万円借入、35年固定金利2.0% 元利均等返済の時

住宅ローン減税25長期優良住宅
 
 長期優良住宅なら10年間の控除額合計が271万円
 一般住宅なら200万円
 71万円の差ですから、これだけを見れば長期優良住宅が圧倒的に有利です。

 しかし、これはこの額以上に所得税を払っている人の場合です。

 住宅ローン控除前の所得税額が上限となりますので、先ほど行った所得税額の確認が必要になる訳です。

 シミュレーションでは、年収600万円で年の所得税額が17万円程度、年収700万円で25万円程度、年収800万円で40万円程度でした。
 
 なお、控除額より所得税額の方が小さくて控除しきれない場合には、翌年の住民税から最大97,500円が減額されます。
 (住宅ローン控除前の所得税額が97,500円より小さい方は、その額が住民税の減税額になります。)

 それを加えると年収600万円の世帯では、約27万円が住宅ローン減税額となります。

 つまり、1年目から5年目までは上の表の控除額の満額ではなく約27万円の減税ということになります。

 1年目から5年目までの減税額を27万円とした場合、10年間の合計額は2,623,900円となります。

 それでも一般住宅と比べれば62万円強の差があります。
 年収がこれより少ない世帯ではその差額は小さくなりますが、年収が600万円なら、長期優良住宅にした方がやはりお得と言えます。

 ただし、借入金を3,000万円で試算したのでこの結果ですが、2,000万円以下なら全く差額は出ません。

 なお、他の税金での優遇措置を見てみると、

 固定資産税の2分の一控除が一般住宅の3年間に対し、5年間受けられますから、これでも10万円前後の差が出るでしょう。

固定資産税比較

 不動産取得税は、評価額が1,300万円を超えれば税額で3万円の差
 評価額1,200万円以下なら差額はゼロ

 さて、最初に説明したとおり、住宅ローン控除額は各世帯のローンの条件や所得額によって全く異なってきますからまずは、ご自分でシミュレーションをしてみることが大切です。

 住宅ローン控除額のシミュレーションは次のサイトが長期優良住宅にも対応していて便利です。

>>> ローン・住宅ローンのことなら 【CatchUp】

 また、政権も代わり、税制も変更が想定されます。
 まずは、1月中に発表が予定されている税制改正大綱に注目したいと思います。

 さて、今年はこれが最後の更新となります。

 来年も変動の年になりそうですが、皆様にとって幸多い年となりますようお祈りします。

 来年も当サイトをご愛顧のほど、よろしくお願いします。
 
【関連記事】

住宅ローン控除、平成24年と25年入居のシミュレーション(最大300万円は据え置きか?)

住宅ローン控除の平成23年入居と平成24年入居のシミュレーション比較

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長期優良住宅の固定資産税は高い?

 住宅の新築を検討する際の大きな問題として、長期優良住宅にするか、それともこれをやめるべきかの選択があります。

 長期優良住宅という制度は、これまで寿命が短いと言われてきた日本の住宅の性能を向上させ、しっかりメンテナンスすることにより長持ちさせようというものですから、その趣旨は合理的で誰からも支持されるものです。

 しかし、実態としては大手ハウスメーカーには有利で、小規模な工務店にとってはつらい制度と言わざるをえません。

 大手ハウスメーカーは標準仕様が長期優良住宅仕様となっていますから、何の苦労も必要としません。 

 一方、小規模な工務店では、設計や耐震性の計算に手間がかかります。
 でも、それはやる気さえあれば簡単にクリアできる問題でしょう。

 工務店にとって、真に大きな負担となるのは、今後、何十年も続く顧客管理とメンテナンスなんです。

 限られた人員の中で、1棟1棟、計画どおりにメンテナンスを実施していけるか。
 そこが一番のネックなんです。

 しかし、そんなメンテナンスが必要なんて知らない客でも、「長期優良住宅」という言葉は知っていてきっと理想的な住宅なんだろうとイメージしています。

 そして、見学会で質問してきます。

 「お宅の家は長期優良住宅ですか?」って

 そこで、きちんと説明できればいいんですが、それができない営業さんは長期優良住宅のデメリットを並べ立てます。

 「税の優遇制度があっても、それを受けられるのはお金持ちだけですよ。」

 「メンテナンスが面倒で、それを怠ると罰金が科せられますよ。」

 「固定資産税が高くなりますよ。」 

 これらは、ある面では正しいとも言えますが、ほとんどはデマと言わざるを得ません。

 そこに、「長期優良住宅はハウスメーカーと官僚が結託して作った制度で、長期優良住宅にすると逆に家の寿命は短くなる!」
 
 なんて熱弁を振るう人が出てくると、弱小工務店は「そのとおりだ。」と言って飛びつきます。

 そんな背景がありますから、私はこれまでこんな風に考えていました。

 「長期優良住宅にするかどうかという問題は、実は依頼先を大手ハウスメーカーにするか地場の工務店にするかという仕様を決める以前の問題でもある。
  そして、工務店を選んだ人が、長期優良住宅仕様にするのかそれ以外にするか、メリット・デメリットを秤にかけて検討するもの

 だって、ハウスメーカーを選んだ人は当然、長期優良住宅の計画認定を受けるから・・・」

 ところが、こちらの記事を読んで、大手ハウスメーカーでも長期優良住宅を勧めないことがあるという事実を初めて知りました。

  >>> 平屋@i-cube ~家づくりレポ~ | 長期優良住宅をオススメされない理由とは?

 住宅ローン控除の面では、平成23年入居の方までは、年末借入残高の1.2%が上限でしたから、一般住宅の1%に比べて明らかに有利でした。

住宅ローン控除一覧表

 それが、平成24年入居からは1%になりましたからメリットが小さくなっているのは確かです。
 最高額200万円と300万円の差があると言っても、もともと所得税の額が小さい人は恩恵を受けません。

 なお、平成25年入居の詳細については、1月発表予定の税制改正大綱を待つ必要があります。
 (国土交通省は平成24年と同額据え置きを要求していますから)
 
 メリットが小さくなっているとしても、これから30年後の中古住宅事情を考えてみてください。
 長期優良住宅が溢れていますから、長期優良住宅でなければほとんど価値は認められなくなっているでしょう。

 それに子供たちに資産価値のある財産を残すという意味から長期優良住宅を建て、メンテナンスすることは有意義なことだと思います。
 
 そのためにも、認定を取っておくことをおすすめします。

 で、具体的な長期優良住宅のメリット・デメリットについては、改めて検証しますが、今回は、
 
 ・長期優良住宅は固定資産税が高いのか?

 ・長期優良住宅の固定資産税はなかなか安くならないのか?

 という点に絞って考えてみます。

 まず、長期優良住宅だからという理由で固定資産税が高くなるということはありません。

 国が定めた「固定資産評価基準」のどこにもそんな記載はありませんから。

 ただし、地場の工務店が建てた家で資料が平面図くらいしかない場合、市町村の家屋調査員は仕様が把握できませんが、長期優良住宅の認定が取ってあれば少なくとも断熱材は次世代省エネ基準をクリアする仕様で、耐震性も高いのでそれなりの資材は使っているだろうということが確認できます。
 それで、長期優良住宅なら施工の程度を上にしようなどという市町村独自の取扱いはあるかもしれません。

 でも、それを大手ハウスメーカーに使ってはいけませんよね。
 仮に認定が取ってない住宅でも仕様的には長期優良住宅と同じなんですから、評価額に差をつけるのは不適切です。

 次に、長期優良住宅の固定資産税はなかなか安くならないのかという問題

 工務店の木造の家とハウスメーカーの軽量鉄骨造の長期優良住宅を比較すると、長期優良住宅の方が経年減点補正による減価率が小さいので安くなるのに年月が必要です。
 
 しかし、それは長期優良住宅だからではなく、軽量鉄骨造だからですね。

 【参考記事】

  >>>皆さん勘違いしてません?家屋の評価額と経年減点補正率

 木造なら長期優良住宅であってもなくても経年減点補正率表は同じですから差はありません。

 ただし、ソーラーパネルと全館床暖房があると評点が高くなって、経年減点補正率表の適用区分が変わり、なかなか安くならないという可能性はあります。

 これも、長期優良住宅だからという理由ではないということは、もう賢明な皆さんならお分かりのことと思います。
 
 【参考記事】

  >>> 一条工務店の固定資産税はかなり高い上に驚愕の事実が発覚

 その他のデメリット・メリットについては次回

 >>> 長期優良住宅の住宅ローン控除はお金持ちだけにメリットがあるのか?

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シャープ太陽光発電1年間の発電実績とシミュレーションとの比較

 我が家の太陽光発電システムが発電を開始したのは、2011年11月18日

 これが、我が家の「発電記念日」で、モニターに2012年11月17日までの1年間の総発電量は5,360kwhと表示されています。

 丸々1ヶ月間のデータが出たのが2011年12月からですから、それから1年間の発電実績と設置前に業者から提出のあったシミュレーションとの比較をしてみたいと思います。

12月~11月発電実績表

 表の一番左は、見積もりの際に業者からいただいた発電シミュレーションの数値です。
 その右の発電量実績と売電量実績は、SHARPのWEBモニタリングサービスで見ることができる各月1日~末日までの実績です。

 右側のオレンジ色の欄は九電の電気料金のお知らせに表示されている電気料金と売電の明細です。
 九電からのお知らせは、前月の20日頃から当月の19日頃までの数値なのでシャープの数値とはタイムラグがあります。

 まず、九電明細の売電額と電気料金(買電額)から実質電気代を見ると、2月だけはゼロ光熱費を達成できませんでしたが、それ以外の月は売電金額の方が大きくなって、実質電気代がマイナスになっています。

 特に4月,5月は売電額が予想を上回る2万円台だったので、実質電気代も大きなマイナスになっています。

 次に見積もり時のシミュレーションと実績で発電量を比較してみます。

 冬場の発電量実績が大きいのが目立ちます。
 夏場の実績が伸びていないのと、5月がシミュレーションより下回っているのが気になります。

 我が家の屋根勾配は4寸5分

 鹿児島でこの勾配だと、4月以降は気温の上昇もあって1日当たりの発電量は減少していくようです。
 また、5月には21日に桜島のドカ灰が降って以降、雨らしい雨もなかったので、その影響が出ています。
 (九電の5月分は、5月20日までの実績なので、降灰の影響が出ていません。)

 グラフで見てみると次のとおりです。

 こちらはシミュレーション

シミュレーション

 こちらが発電実績

12月~1月発電量グラフ

 ところで、気になる太陽光発電システムを設置したことによる経済的なメリットはどうでしょうか? 

 シミュレーション時の説明は次のとおりです。

【シャープNQ-190AA】

 設 置 枚 数: 24枚 
 定 格 出 力: 4.56kw
 屋 根 方 位: 南南東
 年 間 発 電 量: 4,776kwh/年
 発電による売電: 7,195円/月平均
 使 用 量 買 電: 5,045円/月平均
 差 引 電 気 代:-2,150円/月平均
 設置前電 気 代: 11,152円/月平均(オール電化)
 設 置 メリット: 13,302円/月平均

 買電額が増加していますが、それにもかかわらず発電量がシミュレーションを上回ったため実質電気代は、シミュレーションの-2,150円/月より優秀な-6,720円/月となりました。

 業者が算定した設置メリットは13,302円/月でしたが、実績の実質電気代からこれを計算し直すと、

 11,152円+6,720円=17,872円/月となります。 

 この計算方法は、設置前の電気代と設置後の電気代を比較して、その差額が設置メリットという計算方法です。

 ただ、この計算式では
 ・新築の際のシミュレーションがしづらい。 
 ・電気料金の値上げなどの変動があるとメリットが正確に計算できない。

 という不都合があります。

 それで、以前の記事関西電力,九州電力の電気料金値上げと太陽光発電収支への影響でも紹介したこの式で計算してみます。

ソーラーシステム設置メリット額=年間発電量×(24円/kwh×自家消費率+42円/kwh×売電率)

 摘要:24円は買電額の平均単価,42円は固定買取単価
    自家消費率 = (5,551-3,798)/5,551 = 32%
    売 電 率 = 3,798 ÷ 5,551  = 68%

 我が家のソーラーシステム設置メリット額=5,551kwh×(24円/kwh×32%+42円kwh×68%)
       = 201,168円/年
       = 16,764 円/月 となりました。

 やはり、業者シミュレーションの13,302円/月より優秀な数字になっています。

 買電額の平均単価を24円で計算しましたが,システムが発電している日中だけの電気料金で計算すればもう少し良くなってくると思います。
 
 それと、初期費用を何年で回収できるかという問題ですが、
 我が家のソーラーシステム設置メリット額を年20万円と考えると、設置費用が2,096,120円でしたから10年でほぼ初期投資を回収できる計算となります。

 これは経年による発電効率の悪化やメンテナンス費用は見ていませんが、期待していた以上の効果はあったと思います。
 
 以上が、システムを設置して1年間の実績です。
 確定申告の時期には、1月~12月のデータを基に売電収入の申告書も作成してみたいと思います。

【関連記事】
住宅ローンを増額して太陽光発電を設置するシミュレーション
関西電力,九州電力の電気料金値上げと太陽光発電収支への影響
太陽光発電シャープNQ-190AAの設置費用と何年で元をとるか?

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緊急告知!24時間換気の花粉フィルターは水洗いしないで下さい。

 24時間換気の給気口にジェイベック社のパスカルを使用されている皆さんへ、緊急にお知らせします。

 と言っても、私がこの事実を知ったのは3ヶ月以上前なんですが、、、

 最近、ヤマサハウスで1年点検を終えたばかりの友人にこの話をしたところ、結構、衝撃を受けていたようなので、記事にして皆さんへもお知らせしようと思います。

 我が家では給気口のフィルターに花粉用のものを使っています。 
 鹿児島では桜島の降灰がありますが、花粉用のフィルターならこれもシャットアウトできます。

パッコン

 そのメンテナンス方法ですが、引き渡し時に説明を受けたとおり、時々、水洗いをしてきました。

 そして、4年が経過

 フィルターが縮んで、周りに空間ができるようになってしまいました。

 そろそろ買い換え時期かと思い、ジェイベック社の通販のページを見ると

 標準タイプなら6枚セットが2,992円(消費税込み/配送料別途)ですが、花粉用は7,182円(同)となっています。
 それまで、我が家が使用しているのは標準タイプだとばかり思っていたんですが、ヤマサハウスのアフターさんに確認したところ花粉用だと分かりました。

 そして、その際に知った衝撃の事実!
 それは、花粉用のフィルターは水洗いできないということ

 ヤマサのアフターさんによれば、メーカー側の説明が最近、変わったようだとのこと

 【参考サイト】>>>メンテナンスマニュアル@ジェイベック株式会社

 メーカーの説明によると

 ・給気口花粉フィルターの清掃
  給気口花粉フィルターの汚れは、掃除機等で吸い取ります。
  汚れのひどい時は水洗いせず、新しいフィルターと交換してください。
  花粉フィルターは水洗いができませんので、必ず新しいものにお取り替えください。

 となっています。
 でも、7,000円オーバーは痛いなぁと思って、買い控えしていました。

 それが、今回、どうしても買わなければならない事態となりました。

 その事態というのは、こちら
   ↓   ↓   ↓
標準フィルター

 なぜか、キッチンの給気口のみ標準タイプが設置されていたんですが、これは水洗い大丈夫と水道水を当てたところ穴が開いてしまいました。
 4年経過というのがそろそろ耐用年数ということだったんでしょうか?

 で、もうこれは買い換えるしかないので、ジェイベック社の通販で取り寄せました。

 実際の購入価格は、花粉フィルター6枚入り6,840円に送料600円,消費税372円

 ゆうちょ銀行からの振り込み手数料100円で 計 7,912円

 届いたフィルターを見るとこれまでの物とは少し規格が変わっているようです。

 これまで使用していたものは、表が青色で裏が白色の二重構造でしたが、今回の物は白色の一層構造
 ちょっとサイズも大きいような、、
 古い方は水洗いして縮んではいますが、それ以上に差がある気がします。

花粉フィルター

 厚さもこんなに違います。

花粉フィルター厚さ
 
 給気口の蓋に設置するのもパッチっとは入らずちょっと苦労しました。

花粉フィルター取付

 こうして、我が家にある6カ所の給気口すべてのフィルター交換が終わりました。

 これからはHPの説明にあるとおり、水洗いせず掃除機などで埃を吸い取るようにしたいと思います。 

 買い替えは値が張るので、できるだけ長持ちさせたいんですが、、、

 ヤマサハウスを通して買えば、1枚当たり1,260円ということですので、送料分くらい安くなるかなというところ 

 ところで、鹿児島では気になっている方もいると思うんですが、

 この給気口
 羽などの部品の間に桜島の灰が詰まって黒くなるんですよね。
 羽の動きも悪くなるし、、、

 その掃除の方法についても近いうちに説明しますのでお楽しみに!

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鹿児島そば番付け横綱 三七十(みなと)庵

 先日、志布志へ出張した際、鹿児島県ではかなり有名なそば屋さん、三七十庵(みなとあん)へ初めて行ってみました。

みなと庵看板

 出張に一緒に行った同僚が
 「志布志で美味しいお店、紹介して!」
 って、友人にメールして教えてもらったのが、このお店

 TJ鹿児島などでも紹介されているとおり、「鹿児島そば番付け」で
 堂々の東横綱にランクされているお店なのであります。

 なるほど、志布志の港に近いから”みなと庵”ねって、すぐに分かったんですが、志布志の市役所から車を走らせること10分以上
 港に近いイメージとは程遠く、旧町境を越えて、有明町へ入ったところにお店がありました。

 正午前というのに既に駐車場には沢山の車が停まっていました。
 席も満杯で、待つこと数分

 私が注文したのは、「みなとそば定食」
 同僚は、「から揚げそば」
 (なんと、そばの上にから揚げが載ってました。)

 注文済みで料理待ちのお客さんが多かったので、私たちの料理が出てくるまで結構、待ちました。

 「みなとそば定食」は、このお店の一番人気である「田舎そば」を定食にしたもの

みなと庵定食


 田舎そばは、万能ねぎ、椎茸、揚げ、えのき、わかめ、天かす、蒲鉾、ゆず等の具が沢山入ってます。

みなと庵そば

 麺は鹿児島で言うところの「そばきぃ」
 そば粉に少量の山芋と小麦粉が加えられた手打ちそばなので、太めで短く、ぶつぶつ切れます。

 味は、ツユともども、あっさり

 というか、具にしっかり味が浸みていて、麺とツユは薄味に感じるのかもしれません。
 「味の浸みた色々な具と合わせてそばの味を楽しむ」
 そんな感じでしょうか?

 これって、都会的なそば通の方には??なのかもしれませんが、鹿児島ではこんな「いなかそば」が圧倒的な人気です。

 壁には数々の有名人のサインが飾られていますが、今は平泳ぎで世界記録を出した志布志高校の山口観弘君関連がメインになってます。
 地元に根付いたお店ならではっていうところでしょうか。
  
 麺が売り切れたところで閉店するそうで、早ければ午後2時頃には閉まってしまうこともあるようです。

 混んでいる場合を想定して、お昼なら志布志の街から往復1時間見た方が良さそうです。 
 
 私にとっては、久々に食べた美味しいそばきぃでした。
 ごちそう様でした。
 美味しいおそば屋さんを紹介してくれた同僚とその友人に感謝です。


自家製そば 三七十(みなと)庵

 〒899-7401
 鹿児島県志布志市有明町伊崎田8779-13
 電話:(0994)74-0364
 営業時間:午前11時~売り切れ迄(通常17時半くらい迄)
 定休日:日曜日

 料金(うどん・そばとも料金は同じ)
 かけ:450円
 わかめ:550円
 てんぷら、牛肉、親子、山かけ:570円
 唐揚げ、田舎(えのき・あげ・わかめ・しいたけ入り):600円
 鍋焼き:620円
 かしわ田舎:650円
 牛肉鍋焼き:700円
 カレー鍋焼きうどん:670円

 みなと定食、からあげ定食:750円
 スタミナ定食:800円

 丼物・セットメニューあり

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ガスファンヒーターはメイン暖房には使えません。FF式にしましょう。

 毎日、寒い日が続きますが、皆さんいかがお過ごしでしょうか?

 さて、家づくりの検討の中でどのような暖房設備を選ぶかという点は皆さんにとっても関心の高い問題だと思います。

 寒冷地の皆さんにとっての暖房は家づくりの中でもかなり重要なファクターでしょうが、温暖な地域の皆さんにとっては検討不足になってしまいがちな設備でもあります。

 そこで、Ⅳ地域以南の地域の方 向けに暖房計画で注意いただきたいことを書いてみたいと思います。

 数ある暖房機の中で、一番人気は床暖房でしょうね。

 最近のエアコンは、大変高性能になっていますから、断熱性の高い住宅では、それだけでも室温的には十分でしょう。

 それでも、床暖房などの輻射熱を利用した暖房機の心地よさは、一度味わえばどうしても欲しい設備のひとつになります。

 しかし、床暖房は初期投資が嵩みますし、固定資産税の評価対象にもなります。
 
 もう少し、お手軽な設備として人気があるのは、ガスファンヒーター
 給油の必要もなく、立ち上がりが早い、においもほとんどないというのが人気の理由のようです。

 ただ、デメリットとして室内に排気するいわゆる開放型のもは、室内の空気が汚れるという問題があります。

 その有害性については、以前の記事「石油ファンヒーターなど開放型暖房器の有害性」でも紹介しました。

 東京都の生活文化スポーツ局の次の資料では、石油ファンヒーターやガスファンヒーター使用時の室内の二酸化窒素濃度の測定結果が示されています。

  >>>石油ファンヒーター等の使用時は効率的な換気が不可欠です!

二酸化窒素濃度

 上の表を見ると使用開始直後の二酸化窒素濃度は、石油ファンヒーターよりガスファンヒーターの方が高いことが解ります。

 もちろん、換気は必要なんですが、問題なのは1時間に2分間くらいの窓開けではすぐに二酸化窒素の濃度が元の数値に戻ってしまう点です。

 その対処法として挙げられているのが、立ち上がり時のみファンヒーターを使用し、後はエアコンを主暖房として使用する併用法

 これなら、ファンヒーター単独使用の場合に比べて約2割の濃度まで下げることができるとのこと。

 ガスファンヒーターは使用する部屋にガス栓を設置する必要があるので、新築時にファンヒーター用のガス栓まで設置される方も多いようです。

 折角そこまでされるのであれば、おすすめしたいのがFF式のガス暖房機




FF式暖房機のシステム
FF式ガス暖房機
 


【参考サイト】 >>>リンナイHP 

 屋外から取り込んだ空気で燃焼し、燃焼後の排気ガスは再び屋外へ。
 だから、お部屋の空気はいつもクリーンで清潔、面倒な換気も不要です。

 一番、避けるべきなのは、最近の気密性の高い住宅で、換気も十分せずに室内に排気するタイプをメイン暖房に使うことです。

 空気の汚れは、体力の弱い幼児やお年寄りに思わぬ健康被害をもたらしかねません。

 また、石油系の燃料を燃やすと大量の水が発生することはご存じのことと思います。
 その状態で換気不足になると、結露の原因になります。

 サッシが結露していないから大丈夫!と思われる方もいらっしゃるかもしれません。
 しかし、最近のサッシは断熱性が向上しています。
 サッシの断熱性が上がれば上がるほど、サッシでの結露は、しにくくなります。

 サッシで、結露しない水分は、コンセントの穴などから壁内に入り、透湿防水シートの表面で結露しやすくなっているということも考えられます。

 そう考えると、開放型の暖房機をメイン暖房として使用することはできません。

 最近人気の暖房機には、薪ストーブやペレットストーブなどもあります。

 蓄熱暖房機は、今後、夜間電力の料金が上がればそのメリットが落ちてしまいますので、そこが注意ポイント

 基礎断熱の住宅には、床下エアコンが初期費用も安く検討していただきたい暖房機です。

 当ブログでは、これらの暖房機についても、今後、それぞれ紹介していけたらと考えています。

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電光石火!トータルハウジングと契約締結

 初の建売物件を見てからわずか2週間足らず、電光石火の早業で、鹿児島の工務店トータルハウジングと売買契約を交わしました。

 と言っても、もちろん、私のことではなく、先日、私に

 「どうしてkokkoさんは、そんなに高気密高断熱にこだわるんですか?」と質問した知人です。

>>>あなたの家って本当に高気密高断熱ですか?

 つい先日、建売住宅の購入を検討し始めたばかりだったんです。
 で、1軒目に見学したトータルハウジングのモデルハウスに心を奪われ、わずか2週間足らずで契約されました。

 ご成約、おめでとうございます。

 それにしても、数千万円という一世一代の買い物に対してこの決断力

 もう、拍手するしかありません。
 焦らずに!とアドバイスしたkokkoは、ちょっと涙目です。

 本来ならこのパターン

 絶対避けるべきです。

 住宅購入にも様々なパターンがありますが、その中で最も後悔する人が多いパターンだと思います。
 
 住宅の性能や仕様もよく解らない、工務店の施工の精度も解らないうちに、見た目や家事動線が気に入ったからと言って即決してしまうパターン

 よほど土地が気に入ったならともかく、そうでもない。

 であれば、せめて、どなたか専門家のお墨付きは欲しいところです。

 が、周りにそれらしい専門家もいない。

 ということで、建築には素人ながら,やたら能書きをたれるkokkoの出番です。

 kokkoから合格点をもらうのはかなりハードル高いよ!

 と言いたいところですが、

 トータルハウジングと言えば、私が住宅建築の依頼先を選定する際、最後の4社に残った工務店です。
 あのスタイリッシュなデザインが大好きだったんですよね。

 それに、当時の営業担当だった前田さんには本当にお世話になりました。
 私が家づくりの過程でお世話になった方々の中でも一番の恩人と言って過言ではありません。

 土地探しの段階から色々と的確なアドバイスをいただきました。
 そして、いくつか候補地を見てもらいプランも作っていただきました。
 今住んでいる土地も前田さんからゴーサインをいただいて購入を決意しました。

 私が新築を検討していた4年前、ヤマサハウスではLow-eガラスが標準仕様になっていませんでした。
 各社に見積もり依頼をした際、提示した条件の中でLow-eガラスは必要ないとしたにもかかわらず、絶対にLow-eガラスを採用すべきだと助言してくださったのも前田さんです。

 結局、南面・西面だけにLow-eガラスを採用しましたが、入居した後で普通の複層ガラスとの性能の差に驚き、東面・北面もすべてLow-eガラスに取り替えました。

 もし、あの時、前田さんが私の依頼のとおり複層ガラスで見積もりを出していたら、私はLow-eガラスを採用することもなく、その高い性能を実感することもなかったでしょう。
 そして、高気密・高断熱にしても寒いものは寒いんだなと思いながら暮らしていたかもしれません。

 前田さんにはいくら感謝しても感謝し足りることはありません。
 その前田さんと今回、久々に電話でお話しすることもできました。
 現在は姶良店の支店長になられています。

 最終的にトータルハウジングが私の選択から外れたのは、当時の仕様が次世代省エネ基準をクリアしていなかったこと。
 それが大きかったんですが、現在は樹脂サッシにアルゴンガス入りLow-eガラスを採用し、次世代省エネ基準をクリアしているとのこと。
 私の過去の記事にも追記を加えました。

 そして、そのスタイリッシュなデザインは、一層磨きがかかり、家事導線の良さと相まって、奥様達に大人気です。

 さて、今回の建売り物件のプランナーは喜禎さんです。
 入社された頃、前田さんのもとで勉強されたそうです。

 まず、私は間取り図を見た段階で、「これ、いいなぁ」と感じました。
 シックな色調におしゃれな家具まで目に浮かびます。

 そして、現地を訪問し、リビングに入った途端、目に飛び込んできたのは、
 
 オーデリックのシーリングファン
 しかも、色はメタリック

 私がシーリングファンを付けるならこれって決めてたやつです。

 床はアカシアの無垢材
 あの私が声を上げた泣いた夜、前田さんが持って来てくれた無垢材のサンプルが、今、目の前に具現化されています。

 >>>三井ホームの見積書とトータルハウジングとの別れ@ガンにも負けず高気密・高断熱の家づくり日記

 思わず、案内してくれた営業さんに「懐かしいですね。」と漏らしてしまいました。

 ということで、ちょっと甘い評価にはなりますが、

 「気に入るのはしょうがないだろうな。でも贅沢すぎる。」が、率直な感想

 ただ、疑問に感じるところは沢山、指摘させていただきました。

 その指摘を踏まえた上での契約

 後は、どのような住まい方をしていくかでしょう。
 (もちろん、その前にローンの審査という壁がありますが・・・)

 この新居が、購入されたご家族にとって幸福の満ち溢れる家になりますようお祈りします。

 なお、トータルハウジングさんの仕様などについては、改めて紹介させていただきます。
 その時、画像も紹介できればと思います。 

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「ソーラーパネルは見えた時だけ課税します。」ってそんなぁ~

 もう、皆さん御存知のとおり、新築時に屋根一体型のソーラーパネルを設置すると固定資産税の課税対象になります。
 屋根仕上げの上に架台でパネルを設置したものは対象外ですが、、

 
一条工務店 夢発電
       画像は一条工務店の夢発電システム


 それも、1㎡あたり約150円の評価額となりますから、結構、固定資産税の額に響いてきます。

 これを、もし、市の家屋調査員が見落としてくれたらラッキー???
 かもしれません。

 最近は、家づくりブログを書かれる方も多くて、屋根一体型のソーラーパネルなのに評点されていなかったなんていう記事を目にすることがあります。

 でも、それは調査員のミスなんだと思います。

 だって、市町村は国が定めた固定資産評価基準によって固定資産の価格を決定することが地方税法で義務づけられています。

 固定資産税は市町村の税金だから基準は国が作っても、取扱いは市町村によって異なるんだという方もいらっしゃいます。

 実際、異なる点はあると思いますが、それは国の解説などにも明記されていない部分
 つまり、解釈の分かれる部分であって、解説に明記されていることを評点しないというのは、よほど納税者全般の納得がいく理由がない限り無理だと思うんです。
 
 仮に、家屋の評価額に誤りがあると市町村が訴えられた時、市町村の唯一の後ろ盾はこの固定資産評価基準です。
 
 「国の基準のとおり評価していますから・・・」
 これが市町村の逃げ道です。
 
 国の基準はありますが、我が市では独自の判断で評価していますと言ってしまえば、自らその逃げ道を断ってしまうことになります。

 ですから、その固定資産評価基準に明確に示されている建材一体型ソーラーパネルを市の判断として評点しないというケースは、あったとしても極めて稀なことだと思うんですね。

 そんな意識で見ていたもんですから、つい、我が家のソーラーパネルは評価されていないという記事に対して、余計なコメントを書いちゃったんです。

 「調査員のミスですね。」って。 

 それは、書かれた方としては気分悪いですよね。

 もし、その方がこの記事をごらんになっていれば、改めてお詫びします。
 その節は、ご不快な思いをさせてしまって申し訳ありませんでした。

 さて、そのブロガーさんによれば、その方がお住まいの市では多分、ソーラーパネルは課税の対象になっていないとのことでした。

 どうしても気になる私は、その市役所の税務課に電話で聞いてみました。

 その時の職員の方と私のやりとりです。

 私  「屋根一体型のソーラーパネルは評価の対象ですか?」
 職員 「屋根一体型であれば評価の対象になります。」
 私  「実際、評価額に計算されている事例もあるんですか?」
 職員 「確認できたものは、すべて評価額に含められているはずです。」
 私  「確認は、やはり立面図とかで確認されるんですか?」
 職員 「いえ、図面は使いません。目視ですね。」
 私  「えっ!、目視と言うことは見えた時だけ課税対象ということですか?」
 職員 「ん~、まぁ、そういうことになります。」
 私  「そうなんですねぇ。じゃあ、床暖房はどうですか?」
 職員 「床暖房は目視できませんから評価漏れになってしまう可能性があります。
    それでは不公平なので、当市ではすべて評価の対象としないことにしています。」

 こんな感じでした。
 市の職員の方も、はきはき答えた訳じゃありませんよ。
 それはもう、ばつが悪そうに説明されました。
 今年、5月の話ですから、今は改善されているかもしれませんが、、

 床暖房に関しては、公平性の観点から言えば納税者の理解も何とか得られる範囲かもしれません。

 しかし、ソーラーパネルについて、「見えた時だけ課税」って、そんなぁ~って思っちゃいますよね。

 見落としで評価から外された施主はラッキーでしょうが、しっかり課税された施主から見ると不公平この上ないですよね。

 それにしても、その見落とした職員は、屋根仕上げを何で評点したんでしょうね。

 ガルバリウム鋼板でしょうか?コロニアルでしょうか?それは目視できたんですかね?
 できる訳ないですよね。屋根の全部あるいはほとんどがソーラーパネルなんですから。

 太陽光発電システムが設置されていれば、モニターやパワコンはイヤでも目に付くでしょうから、屋根一体型なのかどうか聞き取りで確認するのが職務だと思うんですが・・・
 
 他の納税者から見れば、職員の職務怠慢で貴重な市の財源を失っていると指摘されても仕方ありません。

 まぁ、そこまで厳しく言わなくても、

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平成25年度税制改正大綱の発表はいつ?住宅ローン控除の額は?

【最新記事はこちら】
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消費税増税の影響と2014年以降の住宅ローン減税
【検証】住宅は消費税増税前に建築すべきか?

1 住宅建築における消費税増税の影響
2 2014年以降の所得税の住宅ローン控除と住民税の減税
3 住宅取得に対する現金給付制度の概要
4 2013年と2014年以降の住宅ローン減税シミュレーション比較
5 【結論】消費税増税前に住宅は建築するべきか?

以下は、以前に書いたオリジナル記事です。


 12月4日は、衆院選の公示日です。

 年末の慌ただしい時期に選挙というだけで迷惑な話ですが、12月に住宅が完成予定の施主にとっては、それより気が気でないものがあります。

 それは、来年の住宅ローン控除の額がどうなるのか?
 その方針が示されるのが平成25年度税制改正大綱

 例年なら税制改正大綱は12月中旬には発表されますので、12月に住宅完成の施主は、どうしても年内に引っ越した方がいいのか、それとも年明けでもいいのか、それがこの時期に判断できます。

 それが今年は年内に発表されるのは不可能な状態

 平成25年居住開始の住宅ローン控除は10年間最大200万円の予定

 それに対し、国土交通省は平成24年と同額の300万円を維持するよう要望しています。

 税制改正大綱を発表するのは政府です。

 これを検討するのが政府の税制調査会

 当然のことながら従前の税制調査会のメンバーのほとんどは与党民主党の議員です。

 これが年末の総選挙ですから、審議はストップ

 しかも政権が代わりそうとなれば、その方針もどうなることやら五里霧中

 ただ、税制改正大綱の発表が年明け後になるのは確実な情勢です。

 200万円と300万円で控除額に影響が出そうな方は、気になるところです。

 でも、まぁ、引っ越しはしていなくても12月中に住民票の異動届を出すでしょうから、どちらに転んでも対処の方法はあるんですけどね。

 【参考記事】
 23年内の入居が間に合わない方へ「住宅ローン控除の居住開始年月日と住民票の転入・転居日」
 住宅ローン控除、平成24年と25年入居のシミュレーション(最大300万円は据え置きか?)

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あなたの家って本当に高気密高断熱ですか?

 先日、住宅の購入を検討中の知人から

 「kokkoさんは、どうしてそんなに高気密高断熱にこだわるんですか?」

 という質問をいただきました。
 今回は、その質問に対するアンサー記事として書いてみたいと思います。

 高気密高断熱については、旧ブログ ガンにも負けず高気密・高断熱の家づくり日記で詳しく書いています。
 しかし、その後、私なりに色々と勉強して、理解の深まったこともあります。
 時代の流れもあります。
 そんな環境変化の中で改めて、当ブログでもメインの題材として取り上げていきたいと思っています。

 そう考えると、とても1回の記事にまとめられるものではありませんから、今回はそのさわりだけお話しして、詳細は折を見て記事にしていきたいと思います。

 まず、今回のタイトルの説明ですが、

 先ほどの質問をいただいた知人が、ある工務店のチラシを持ってきました。
 そのチラシに、わが社の家は「高気密高断熱」と書いてあるんです。

 その工務店は、私が新築の検討中に依頼先の候補に挙げていた工務店でした。

 私は、検討を始めた当初からこの工務店の家は「高気密高断熱」と信じていました。
 それが、実はそうではないと知った時のショックは並大抵のものではありませんでした。

 その工務店、今の仕様はどうなっているんだろうか?

 完成見学会を訪問して驚きました。
 その結果はまた後日

 それにしても、高気密高断熱でないビルダーが安易にこの言葉を使うことってあるんですよね。

 これは、大手ハウスメーカーについても言えることです。

 「高気密高断熱」とは言い難いのに、消費者がそう受け取ってしまいそうな表現をしているHMありますよね。
 そして、そのHMの施主が、自分の家は「高気密高断熱」と家づくりブログに書いていたら、

 「お宅の家は、高気密高断熱じゃありませんよ。」なんて心無いコメントで失意のどん底に落とされるブロガー

 そんな方もいらっしゃいました。

 「心無い」と書きましたが、本当に心無いのは、コメントを寄せた人ではなく、ハウスメーカーの方じゃないでしょうか?

 「高気密高断熱」ではないけれど、HMの選択は数字だけではありません。
 企画力・営業力・財務力、総合的にご判断ください。で、いいと思うんですが、、

 さて、それでは、「高気密高断熱」の家ってなんなんでしょうか?  

1 高気密高断熱住宅の定義

 まず、高気密高断熱住宅の定義ですが、これに明確な基準はありません。

 今、新築する住宅は30年前の家に比べれば、どの家も気密性・断熱性が高くなっています。
 その意味では、全ての家が高気密高断熱と言っても間違いではないのかもしれません。

 ただ、建設業界内で一般的に言われているのは、

 C値 2.0cm2/m2 Q値 次世代省エネ基準に定める各地域ごとの数値
 ということになっています。

 次世代省エネ基準についてはこちらのサイト
  >>> 次世代省エネ基準 - 建築環境・省エネルギー機構

 今や、一条工務店などこの数値を遥かに上回る高性能住宅を出しているハウスメーカーや工務店も沢山ありますから既に時代遅れの数値かもしれません。
 まぁ、これが最低限の基準であってこの数値より優秀な数字であれば、「高気密高断熱」と言っても支障ないもの考えていただければ結構だと思います。

 【参考記事】

 新築体験セミナー2、Q値とC値の話@ガンにも負けず高気密・高断熱の家づくり日記

 住宅の断熱性能比較(C値、Q値:ハウスメーカー18社) 

2 高断熱化の目的

 ア 省エネで高い冷暖房効果
  
   どなたでも家づくりをする際に目指す項目の一つに
 
   「冬、暖かく、夏、涼しい家」があると思います。

   「高気密高断熱」なら少ないエネルギーでこれを達成できます。

 イ 全館空調でヒートショックの防止

   冷暖房効果が高いですから、安い光熱費で全館の温度差を抑えて空調することが出来ます。

   これまで、トイレやふろ場が寒いことによって生じていたヒートショックを抑え、脳溢血などの発生を防止できます。

 ウ 結露・カビの発生を抑制

   これまで、低気密の家で行われてきた局所暖房では、カビや腐朽菌の発生原因となる結露に悩まされてきましたが、これを解消できます。

 エ 地球温暖化の抑制に貢献

 こんなところでしょうか?

 長くなりますので、「高気密化の目的」などについて次の機会にということで、
 取りあえずは、こちらをご覧ください。

 【参考記事】

 新築体験セミナー3家屋の気密化の目的

 とまぁ、以上は色んなお書物にも書いてあることですが、
 最初の「どうしてそんなに高気密高断熱にこだわるんですか?」に対する回答としては次のとおり書かせていただきます。

 新築を検討中に住んでいた賃貸マンションは、RC造の24時間換気もない建物でしたから、結構、気密性と断熱性の高いものでした。

 クーラーや暖房の効きも良くて快適でした。

 唯一、悩まされたのが、サッシの結露

 冬場は毎日、ぐっしょり濡れて、北側の部屋にはカビも大量に発生しました。

 一戸建てになるとどうしてもマンションより寒くなりがちです。

 暖かさや涼しさはこの環境を維持したまま、結露を防ぐ。

 それを目指すには、「高気密高断熱」しかないと思いました。

 そして、その選択は私たち家族にとっては正解だったと思います。

 「夏は暑いもの、冬は寒いもの」という昔ながらの発想で我慢できるのであれば、そこまでこだわらなくいいのかもしれません。 

 【質問者への追伸】

 あなたが検討している家は結構、住み心地もいいものと思います。
 ですから、そのままの選択でも誤りはないものと思います。
 ただ、あまり焦ることなく、あなた方ご家族が後悔のない選択をされることお祈りしています。

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プロフィール
kokko
2008年にヤマサハウス絆の家が完成
2011年太陽光発電設置
宅建主任者試験合格、ファイナンシャルプランナー資格者
ただし、実務経験ゼロ
建築はど素人の中年男性です。
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