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住宅ローン減税、最大400万円控除は消費税8%納税が条件~平成25年度税制改正大綱

 1月24日に平成25年度税制改正大綱が発表されました。

 注目の住宅ローン減税については、4年間延長されるとともに、平成26年4月居住からは10年間の最大控除額が400万円(長期優良住宅・低炭素住宅は500万円)となります。

 ただし、その条件として、「住宅の対価の額又は費用の額に含まれる消費税等の税率が8%又は10%である場合」と記されています。

 また、「それ以外の場合における借入限度額は2,000万円(長期優良住宅・低炭素住宅は3,000万円)とする。」とまで明記されています。

26年住宅ローン控除

  出典:平成25年度税制改正大綱 24ページ

 つまり、最大400万円の控除を受けるには、住宅の取得に当たり、その購入費用や請負金額に8%の消費税を含めて支払うことが条件となります。
 なので、平成26年3月までに引き渡しを受けるか平成25年9月までに請負契約を結んで5%の消費税ですむ人は、最大控除200万円ということになります。

 以前の記事で、「消費税は5%で最大控除は400万円というラッキーな人が出て来るかも」と書いていましたが、そんなおいしい話はないということです。

 ブログお休みしますと言いながら、記事の訂正が必要でしたので、取り急ぎお知らせの意味で記事にさせていただきました。

 なお、この結果、平成25年入居者の最大控除額も200万円(長期優良住宅は300万円)のまま据え置きということになります。

 詳細については、neronaさんのブログでも説明があるものと思います。

 ここで、kokkoから一言だけ感想を述べさせていただけば・・・

 麻生さんは自分が首相の時には、「過去最大規模の住宅ローン減税」と銘打って大きく打ち上げたのに、財務大臣になったら、えらくしょぼいローン減税にしちゃいましたね。

 なにしろ、平成21年入居の住宅ローン減税は最大500万円(長期優良住宅は最大600万円)でしたから・・・
 それに比べると今回の減税は、消費税増税に伴う負担軽減という意味では、住民税の減税額拡大(97,500円 → 136,500円)はありますが、これだけでは物足りないと言わざるを得ません。

 今後、低所得者向けの給付や住宅エコポイントの復活などに期待したいところです。

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しばらくブログお休みします。

 突然で申し訳ありませんが、事情によりしばらくブログの更新ができないと思います。

 税制改正大綱が気になる時期で残念ですが、コメントへの返信も控えさせていただくことになると思いますので、ご了承ください。

 健康面の問題ではありませんので、ご心配されませんようお願いします。

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新住宅ローン減税は2014年4月入居から最大400万円-平成25年度税制改正大綱

【最新記事はこちら】
  ↓  ↓  ↓
消費税増税の影響と2014年以降の住宅ローン減税
【検証】住宅は消費税増税前に建築すべきか?

1 住宅建築における消費税増税の影響
2 2014年以降の所得税の住宅ローン控除と住民税の減税
3 住宅取得に対する現金給付制度の概要
4 2013年と2014年以降の住宅ローン減税シミュレーション比較
5 【結論】消費税増税前に住宅は建築するべきか?

以下は、以前に書いたオリジナル記事です。


 平成25年度税制改正大綱は1月24日に取りまとめが予定されていますが、各種報道によると、政府・自民党は19日までに住宅ローン減税を4年間延長し、10年間の最大減税額400万円とする方向で固めた模様です。

 注目の適用対象者は、2014年4月入居から2017年入居までの方が対象となり、2014年1月~3月入居者は従前制度と同額の200万円となる見込みです。

 なお、「認定低炭素住宅」や「認定長期優良住宅」には10万円上積みの特例があり、10年間の最大減税額500万円となる見込みです。

 また、所得税で控除しきれなかった場合の住民税の減税額は、現行の上限97,500円を136,500円へ引き上げる方向で調整が行われています。

 当ブログでも新制度の適用対象者については、2014年1月入居者になるのか、消費税引き上げに連動させるのか注目してきましたが、どうやら4月入居者からとなるようですね。

 ただし、最大400万円の控除を受けるには、住宅の取得に当たり、その購入費用や請負金額に8%の消費税を含めて支払うことが条件となります。
 なので、平成26年3月までに引き渡しを受けるか平成25年9月までに請負契約を結んで5%の消費税ですむ人は、最大控除200万円ということになります。

 ところで、2014年(平成26年)入居については分かりましたが、気になる2013年入居については、最大200万円という報道しかありません。

 国土交通省が要望していた300万円据え置きは認められず、200万円のままとなります。

 最終的な内容は平成25年度税制改正大綱の発表を待つ必要がありますが、これは1月24日以降になりそうです。

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意外と小さい変動金利のメリット

 皆さん、こんにちは。
 
 昨年の年末来、日本の株価は急回復し、市場は相変わらずの活況を呈しています。

 こうなってくると長期金利は上昇しますので、1月に上昇に転じたフラット35の金利が2月でどうなるのか大変、気になるところです。

 当ブログでは、これまで、金利が上昇した場合の固定金利と変動金利のシミュレーションをしてきました。

 >>>緊急企画!住宅ローンは固定か変動か、金利の損益分岐点
 >>>金利は上昇!もしも2年後に変動金利が3%になったら・・のシミュレーション

 その結果、変動金利の現在の1%程度の金利が今後、5年間続けば、その後2.5%に上昇しても35年固定金利と同程度の負担で済むものの、2年後に2.5%に上昇すると、固定金利の方が有利という結果になりました。

 【シミュレーション結果】

 2,500万円借り入れ 
 ・フラット35S 当初10年間 1.7%、その後2.0%
 ・変動金利が、当初2年間 1.0% 3年目~35年 2.5%のときで、

 総返済額の比較
 ・フラット35S 36,287,810 円
 ・変動金利   37,535,298 円

 で、その差 約125万円

 でも、実は私は、このシミュレーションをしてみるまで、変動金利は将来、結構、金利が上がっても固定金利より有利なんだと思い込んでいました。

 変動金利なら低金利のうちに元金の返済が進むので、総返済額の比較では、圧倒的に変動金利が有利と思っていました。

 その根拠は、次のサイトのシミュレーションです。

 >>> 変動金利と固定金利の比較シミュレーション@図解住宅ローン

図解住宅ローン固定金利と変動金利

 3,000万円借り入れの時、徐々に金利が上昇し、21年目に変動金利が5%になった場合で、変動金利と固定金利の総返済額はイーブン

 仮に3%までしか上がらなければ、450万円も変動金利の方がお得!となっています。

 このサイトは、住宅ローンに関して有益な情報が多くて全面的に信頼していますから、このシミュレーション結果を見て、変動金利の方がかなり有利なんだなぁという印象を持っていました。

 しかし、このシミュレーションには大きなトリックがあるんです。
 もちろん、故意ではないでしょうが、皆さんお分かりになりますか?

 固定金利が2.6%と現在より高めというのもあるんですが、もう一つ

 そう、徐々に金利が上昇するという点ですね。

 つまり、元金が減少するのに伴って金利が上昇しています。

 こんな、債務者に都合のいい金利上昇パターンは、まず現実にはないでしょうね。

 この上昇パターンなら、恐い恐い5年間、1.25倍ルールも発動される可能性が低いですしね・・・

 金利が上昇する時にはペースが速い!

 これは多くの皆さんが認識していらっしゃる鉄則だと思います。

 変動金利は、日銀の政策金利に連動します。

 つい先日、政府と日銀はインフレ目標2%で合意しました。
 これが達成されるまでは金融緩和政策を続けるということですから、現在、長期金利が上昇したからと言って、変動金利が直ちに上昇する環境にはありません。

 しかも2%のインフレというものはそう簡単に達成できるものではありません。

 しかし、もし、これが達成されそうだとなれば、急激な変動金利の上昇もあり得るでしょう。

 金利が上昇しそうな時には、変動から固定へ借り換えすればいいと言われますが、変動金利の上昇が始まる時には、とっくに固定金利は上昇した後です。

 いいタイミングで乗り換えるというのは至難の技のような気がします。
 タイミングを逸した挙句に、高値掴みになるのがオチかもしれません。

 まぁ、そう、ネガティブなことばかり考えずに、変動金利のメリットについても考えてみましょう。

 変動金利の最大のメリットは、金利が低いこと。
 
 ただし、上昇を始めれば固定と逆転する可能性は高いですよ。

 なにしろ、フラット35の金利が久々、上昇に転じたと言っても、まだ2%前後と超低利の状況ですから。

 いやぁ~、まだまだ、変動のメリットはありますよ。

 低利のうちに元金を大きく減らしておくことが出来ます。

 試算してみましょう。

 当初、2,500万円借り入れ
 【プラン1】フラット35S 10年間1.7%、その後、2.0%
 【プラン2】変動金利 当初2年間1.0% その後2.5%
 【プラン3】10年固定1.5% その後2.5%(それぞれ保証料0.2%上乗せ)

10年固定融資条件
 クリックで拡大します。

 5年後の借入残高
 【プラン1】22,271,499円
 【プラン2】21,941,147円
 【プラン3】22,271,499円

 固定と変動の差、33万円

 あれっ?これってメリットと言えるほどの差なんでしょうか?

 あんまり、差がないような気がする・・・

 大丈夫!毎月の返済額が小さい分、繰上返済しますから!

 ここで、各プランの当初5年間の年間返済額を見てみます。

 【プラン1】948,216 円
 【プラン2】846,852 円
 【プラン3】948,216 円  

 固定と変動の差、約10万円

 実際に繰り上げ返済する場合には、年10万円よりまとまった金額で返済するでしょうが、ここは固定と変動の差だけに着目し、1年後から5年後まで毎年10万円ずつ繰り上げ返済するとして試算(手数料は無料で)

 本来なら、金利上昇リスクに対応可能な月々の返済額を減らすパターンで試算したいところですが、それでは効果が小さいので、効果の出やすい借入期間短縮パターンで計算しました。

変動繰上返済結果

 借入期間が33年10ヶ月に短縮になって、振り上げ返済前より568,469円の軽減

 これも思ったほどではないのでは??


 プラン1・2・3の繰上返済なしでのシミュレーション結果は次のとおりです。

10年固定金利結果

 繰上返済した場合の総返済額 3,696万円は、プラン1、プラン3の総返済額より大きくなっています。

 こうして見てくると、変動金利ってリスクが大きい割にメリットが小さい気がするんですが、どう思われますか?

 もちろん、完済するまで金利が2%以下の低金利を維持してくれれば変動金利の方が有利なのは当然ですが、、、
 
【シミュレーションに使用したサイト】
 返済プラン比較シミュレーション - 住宅金融支援機構

【当サイト内関連記事】
 緊急企画!住宅ローンは固定か変動か、金利の損益分岐点
 金利は上昇!もしも2年後に変動金利が3%になったら・・のシミュレーション

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2013年、長期優良住宅にすべきかやめるべきか?volⅢ 地場の工務店編

2013年、長期優良住宅にすべきかやめるべきか?
volⅢ 地場の工務店編


 長期優良住宅にすべきかやめるべきか?の検討、今回が最終回となります。

 前回までの記事では、長期優良住宅仕様にすることが決まっている方が、認定を受けることのメリット・デメリットについて検討してきました。
 
volⅠ 長期優良住宅認定のメリット
volⅡ 長期優良住宅認定のデメリット・罰則・結論

 地場の工務店を依頼先に選ぶ場合と言っても、パターンは様々です。
 大手工務店と同様で、長期優良住宅が標準仕様となっている場合は、上記の記事を参考にして下さい。

 その他のパターンを工務店の区分ごとに挙げるとこんな感じです。

 パターン1 長期優良住宅仕様を選択することもできるし、選択しないこともできる工務店

 パターン2 仕様的には長期優良住宅の条件を満たしているけれども認定制度を利用していない工務店

 パターン3 仕様的に長期優良住宅仕様を満たしていない(建築実績がない)工務店

 パターン4 そもそも、長期優良住宅制度に否定的で長期優良住宅をお勧めしない工務店


 今回は、パターン1を中心に考えることにしますが、その前にパターン2から4についても触れておきましょう。

 まずは皆さんに質問です?

 長期優良住宅を作れる工務店と作れない工務店
 どちらがいいと思いますか?

 そう聞かれれば、それは当然、作れる工務店がいいに決まってますよね。
 
 パターン3の工務店が能力的に長期優良住宅を作れないのであれば、これは避けた方がいいということになります。

 完成見学会で
 「こちらの住宅は長期優良住宅ですか?」と質問すると、
 「仕様的には条件を満たしていますが、弊社では認定制度を利用していません。」
 という答をもらうことがあります。
 パターン2の工務店ですね。

 volⅡ 長期優良住宅認定のデメリット・罰則・結論の記事で見たように、費用を要する割に経済的にメリットがないからおすすめしないというケースもあるでしょう。

 しかし、中小工務店で認定制度を利用しないのは、申請書類の作成に手間取るとか、今後、何十年にも及ぶ顧客管理とメンテナンスに対応しきれないといった工務店側の理由によるものが大半だと思います。

 この場合には、長期優良住宅がどうこうと言う前に、その工務店が依頼先として適当かどうかの判断が必要になります。

 その工務店の家がお気に入りだということであれば、何も長期優良住宅にこだわらなくても総合的に判断すればいいでしょう。

 私は昨年秋からこの話題について機会があれば書いてみたいと思っていたんですが、そのきっかけは長期優良住宅に否定的な意見の本をいくつか見かけることがあったからなんです。
 パターン4の工務店ですね。

 その内容が正しい認識のもと書かれていれば問題はないですが、明らかに誤った情報で読者を惑わしているものがあるんですね。
 私は基本的に、「大手ハウスメーカーだから安心」という考えには反対で、地場の工務店の実力も十分検討した上で依頼先を選ぶべきと考えています。

 しかし、「大手ハウスメーカーが作る家(=長期優良住宅)は寿命が短い家」と決めつけるのも間違いですよね。

 まぁ、書きたいことは山のようにありますが、今回は

 長期優良住宅=長持ちする家

 という前提で書いてみます。

 家が長持ちするということのメリットは?

 1 住宅の建替えによる費用がなくなり、住居費の負担が軽減される。
 2 資産価値を保つので売買の際、高くで売れる。
 3 大量のゴミが削減され、地球環境の維持に貢献できる。

 また、長期優良住宅の経済的なメリットは、2013年、長期優良住宅にすべきかやめるべきか?volⅠ長期優良住宅認定のメリットの記事に書きましたが、次のとおりです。

 1 税制の優遇措置が受けられる。
 2 住宅ローンで優遇措置を受けられる。
 
 以上のメリットと、仕様をバージョンアップさせるのに要するコストとの比較で検討することとなります。

 長期優良住宅へのバージョンアップに要するコストは、各工務店の標準仕様によって様々ですから、これはご自分で確認を取ってください。

 ヤマサハウスを例に挙げると、仕様のアップと認定申請費用で1坪当たり約1万円の増ということでした。
 
 ヤマサハウスでは、認定申請に必要な書類の作成は自社で行い、施主の負担は無料ということですから安くでできるんですね。
 ちなみにフラット35Sの申請に必要な書類作成も無料ということでした。
 これは、人材豊富なヤマサハウスならではのサービスと言えるでしょう。
 これを外注すれば、それだけで数十万円を要するでしょうから。

 さて、依頼先工務店の標準仕様が長期優良住宅の要件を満たさないケースとして考えられる主なパターンは次のとおりです。

 1 次世代省エネ基準をクリアしていない。
 2 耐震等級2をクリアしていない。
 3 床下の高さが足りない。
 4 土台に防蟻処理がされていない。
 5 通気層や防湿層がない。

 1は省エネ性に関する性能ですが、これをクリアしていないのは問題外です。
 是非、バージョンアップするか依頼先の変更を考えて下さい。

 2の耐震性に関しては、地域によって重要性のウェイトが変ってきます。

 地震の発生頻度が高い地域や大地震の危険性が叫ばれている地域では重視すべきでしょう。
 
 震災後、地震に対する意識が非常に高まっていますが、私が住宅の検討をする際には、鹿児島市なら建築基準法に定める1.25倍の壁量があれば十分だろうと考え、この基準をクリアするためのバージョンアップはしていません。
 (確か、耐震等級2は建築基準法で想定する地震の1.25倍の力の地震に耐えるというものですよね。
  同じ1.25倍という数字でも壁量の考え方とは異なります。)
 
 また、パターン4の工務店では、耐震性を高めるための構造用合板を使いたくないという考えもあります。

 いずれにしても、これは、実際に大地震が発生すれば命に係わる問題になってきますので慎重に判断してください。 

 3の床下の高さはメンテナンスのしやすさですが、これは確かに高い方がメンテナンスは楽ですね。
 それに大したコストあっぷにはならないでしょう。

 4.5は、工務店の考え方で、パターン4にもつながって来ます。

 通気層なしでも長期優良住宅の認定を取得している工務店もありますが、長期優良住宅の制度自体を否定する工務店は、そんな取り組みもしませんね。

 問題は、わざわざ、こういった点をバージョンアップしてでも長期優良住宅にすべきかという点です。
 
 これは、2013年に関しては税制面でのメリットも減少していますので、コストアップとメリットを総合的に比較し検討するということになります。

 私の住宅建設の時には、バージョンアップに約200万円を要するという時代だったので断念しましたが、今なら、多少の手出しはあっても自分の家に愛着を持って、しっかりメンテナンスしていこうという考えに賛成です。

 ちなみに、ヤマサハウスでは2013年から長期優良住宅を標準仕様にと考えているそうです。
 たとえ、税制上のメリットが小さいとしても・・・
 佐々木社長さんの意向なんでしょうね。

 お客さんにも自分の家を大切にして、長く暮らしてほしい。
 そんなお気持ちからの転換なのではないでしょうか?

 自社の住宅に愛情を持つ社長さんならではのお考えのような気がします。
 
 さて、今回までシリーズで長期優良住宅に関する記事を書いてみましたが、一言で長期優良住宅と言っても、その基準を採用するかしないか、また、基準はクリアしても認定の申請をするかいないか、私も勉強させていただきました。
 基本的には、長期優良住宅制度とは、スクラップ・アンド・ビルドの現状からストック社会への転換という政策です。
 これから住宅建築をされる皆さんは、自分の世代だけでなく、次の世代のことまで考えた上で依頼先や仕様の決定をしていただきたいと思います。

【当サイト内関連記事】
 2013年、長期優良住宅にすべきかやめるべきか?
 volⅠ長期優良住宅認定のメリット

 volⅡ 長期優良住宅認定のデメリット・罰則・結論
 長期優良住宅の固定資産税は高い?
 長期優良住宅の住宅ローン控除はお金持ちだけにメリットがあるのか?
 住宅ローン控除、平成24年と25年入居のシミュレーション(最大300万円は据え置きか?)

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金利は上昇!もしも2年後に変動金利が3%になったら・・のシミュレーション

 さて、住宅ローン金利の緊急シミュレーション第2弾です。
 
 前回の記事、緊急企画!住宅ローンは固定か変動か、金利の損益分岐点では、変動金利が5年間1%を維持した場合の損益分岐点を探りましたが、今回は、2年後に金利が上がったらというシミュレーションをしてみます。

 株価の上昇に伴い、1月のフラット35の金利は前月比+0.18%の1.99%となっています。

 株価の上昇は続いていますので、2月の金利は更に上昇することも予想されます。

 この金利上昇が今後も続くのでしょうか?

 現在の株価は、今後の景気回復に期待する相場となっていますので、このまま安定して上昇し続けると考えるのは厳しいですが、アベノミクスによる景気回復が本物ともなれば長期トレンドとしては、久々の右肩上がりとなるでしょう。

 昨年まで、金利はそう簡単に上がらないだろうと予想していた人達も、ちょっと不安になってきているかもしれません。

 もちろん、株価の上昇も一段落つけば、変動金利が即、上昇ということにはなりませんが、今後の金利動向には目が離せない状況です。

 さて、今回のシミュレーションの条件は次のとおりです。

 使用したサイトは、返済プラン比較シミュレーション - 住宅金融支援機構

 借入金額 2,500万円 35年間 元利均等返済

 【プラン1】
  フラット35S 当初10年間 1.7% 11年~35年 2.0% 団信保険料毎年払い(3大疾病なし)

 【プラン2】
  変動金利 当初2年間 1.0% 3年目~35年 2.5%
  保証料なし

 【プラン3】
  変動金利 当初2年間 1.0% 3年目~35年 3.0%
  保証料なし

 となっています。

2年後金利上昇試算条件
 クリックで拡大します。

 総返済額は、
 【プラン1】36,287,810 円
 【プラン2】37,535,298 円
 【プラン3】40,547,128 円 です。

2年後金利上昇試算結果
 クリックで拡大します。

 サイト内のワンポイントアドバイスでは、
 ・プラン2のローン1(当初1.000%)の6年目以降の平均金利が2.224%より高い場合は、プラン1のほうが総支払額が少なくなります。
 ・プラン3のローン1(当初1.000%)の6年目以降の平均金利が2.106%より高い場合は、プラン1のほうが総支払額が少なくなります。
 となっています。

 プラン2とプラン3では、5年間1.25倍ルールが適用されています。
 金利は上昇しながら、6年目から10年目までの月々返済額が5年目までの返済額の1.25倍に抑えられています

 そのため元本の減少ペースが落ちて総返済額がアップする結果となっています。

 プラン3の毎月返済額は、当初5年間が70,571 円、6年目~10年目が88,213 円、11年目以降が101,733 円となります。

 グラフで見ると次のとおりです。

2年後金利上昇試算グラフ
 クリックで拡大します。

 もちろん、金利がそんなに上がらずに変動金利の方が最終的には総返済額が少なくて済む場合の方が確率的には大きいと思います。
 (その確率が、もし5分5分であれば、そんな危ない賭けに出る人はめったにいないでしょう。)

 不安を煽るのはよくないと言われるかもしれませんが、私は予想屋でもなければコンサルタントでもありませんから、この方がお得ですよとは決して言いません。

 資格だけの”なんちゃってFP”ではありますが、こんな可能性もあるということを認識の上で、住宅ローンの選択をして欲しいと考えてこんなシミュレーションをしてみました。

 参考にしていただければ幸いです。

【関連記事】
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緊急企画!住宅ローンは固定か変動か、金利の損益分岐点

 長期優良住宅の工務店編を先送りにして、今回は住宅ローンの緊急シミュレーション結果をお知らせします。

 年末の総選挙の結果、安倍内閣が誕生しましたが、株式市場はアベノミクスへの期待感から連日、高値に沸いています。

 インフレ目標も2%の数値を掲げていますが、これが達成されるとなれば当然、金利は上昇し、住宅ローンの返済も負担が大きくなります。
 好景気によるインフレなら、まだ好感が持てますが、もし景気が好転しないとなれば、国の借金ばかりが増加し、国債の信用低下から長期金利の急上昇も懸念されます。

 どちらに転んでも金利は上昇の危険性をはらんでいます。

 となると、住宅ローンの借り入れの際、固定金利を選択するか、変動金利を選択するかの問題がクローズアップされる訳ですが・・・・

 「どうも、これから金利は上昇しそうだよね。」
 
 「問題はいつ、どれくらい上昇するかだ。」

 「まぁ、日本の景気がこれから先、そんなに好調になる訳ないから、高度成長期のように5%、6%なんて金利はないよ。」

 「それはそうだろうけど、何%くらいまでなら変動金利が有利なの?」

 なんて、会話が昨日、職場でありましたので、早速、シミュレーションしてみました。

 使用したサイトは、返済プラン比較シミュレーション - 住宅金融支援機構

 借入金額 2,500万円 35年間 元利均等返済

 【プラン1】
  フラット35S 当初10年間 1.7% 11年~35年 2.0% 団信保険料毎年払い(3大疾病なし)

 【プラン2】
  変動金利 当初5年間 1.0% 6年~35年 2.5%
  保証料なし

 【プラン3】
  変動金利 当初5年間 1.0% 6年~35年 3.0%
  保証料なし

返済プラン比較試算条件
 クリックで拡大します。
 
 シミュレーション結果の総返済額

 【プラン1】36,287,810 円

 【プラン2】35,943,857 円

 【プラン3】38,172,959 円

返済プラン比較試算結果
 クリックで拡大します。

 変動金利の設定を、当初5年間は、現行の金利並みの1.0%が続くものとして、その後も金利の何%が損益分岐点になるか探ってみました。 
 (1.0%の低金利が5年間続くかどうかも予測はつかない訳ですが・・・)

 その結果、金利3.0%になると、変動金利の方が総返済額が高くなってしまう。

 サイト内に表示されるワンポイントアドバイスを見ると、

「プラン2のローンの6年目以降の平均金利が2.584%より高い場合は、プラン1のほうが総支払額が少なくなります。」とあります。

 なお、プラン3では「5年間1.25倍ルール」が適用されています。

 月々の返済額は、1.25倍以内に抑えられていますが、元本の返済ペースが落ちるため総返済額は増加しています。

 返済の予定をグラフで見ると次のとおりです。

返済プラン比較試算グラフ
クリックで拡大します。

 それと、フラット35Sは、団信保険料を含めて計算してありますのが、これを含めないと、34,524,610 円と圧倒的に安くなります。

 また、変動金利の保証料を一括前払いにすれば、もう少し返済額を抑えることが出来ます。

 どうですか。
 2.58%はあなたが思ったより高いですか?低いですか?

 この金融支援機構の返済プラン比較シミュレーション、固定金利期間の選択、繰上返済やライフイベントを踏まえた家計収支なども試算できてとても便利です。
 あなたも、是非、金融機関に相談の上、ご自分の条件でシミュレーションしてみてくださいね。

 しかし、今後5年間、1%の金利が続くというのは、ちょっと楽観的すぎるかもしれません。
 次回は、もう少し、シビアなシミュレーションをしてみます。
 

【関連記事】
金利は上昇!もしも2年後に変動金利が3%になったら・・のシミュレーション
いよいよ住宅ローン金利上昇か?(消費税増税法案の行方)

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長期優良住宅認定のデメリット・罰則・結論

2013年、長期優良住宅にすべきかやめるべきか?
volⅡ 長期優良住宅認定のデメリット・罰則・結論


 前々回の記事「volⅠ長期優良住宅認定のメリット」で、長期優良住宅の認定を受けることのメリット・デメリットを箇条書きにしました。
 (注)長期優良住宅仕様にすることが決まっている方が、認定を受けることのメリット・デメリットです。
 地場の工務店に依頼する際に、長期優良住宅仕様にするかどうかの検討記事については、後日アップする予定です。

 今回は、長期優良住宅の計画認定を受けることのデメリットについて考えてみます。

 と思ったんですが、既にneronaさんがご自身のブログでこの問題に関する結論までまとめられています。
 >>> 修繕資金年10万円? 長期優良住宅の維持保全とは何か?    

 また、税制面での優遇措置についても、私の拙い説明よりはるかに丁寧にわかりやすくまとまられていますので参照してみてください。
 >>>【2013年版】 長期優良住宅の損得(税金計算編)

 この長期優良住宅の問題に関しては、多くのブロガーが記事にされています。
 皆さんが実際にシミュレーションされて検討されているので大変、参考になります。

 ただし、ご注意いただきたいのは、平成25年(2013年)入居に関しては、住宅ローン控除の10年間の最大控除額が変更になる可能性もあるということです。 
 国土交通省が平成25年税制改正要望として、一般住宅の最大控除額200万円を24年と同額の300万円据え置きで昨年中に提出しています。

 もし、これが通れば、長期優良住宅の認定を取っても税制面でのメリットがなくなるという方が多いと思いますので、平成25年度税制改正大綱の発表に注目したいところです。

 ということで、今さら認定のデメリットについてだらだら書くのも意味がなさそうですので、維持保全と罰則規定を中心に説明し、私なりの結論まで書いてみたいと思います。

 【長期優良住宅認定のデメリット】

 1 計画認定費用などのコストが嵩む。 
 2 メンテナンスが義務化される。
 3 建築・メンテナンスの記録保全が義務化される。  
 4 相続や売買の際には所管行政庁の承認が必要となる。

 *2~4について所管行政庁の指導に従わない場合は、計画の認定取消しがあり得ます。
 *所管行政庁からメンテナンスなどに関する報告を求められた際、報告しなかったり、虚偽の報告をした場合には30万円以下の罰金に処せられることがあります。 

【参考サイト】
 長期優良住宅の認定を受けられたみなさまへ(国土交通省)

 それでは、それぞれの項目について順番に見ていきます。

デメリット1 計画認定費用などのコストが嵩む。

 所管行政庁の認定手数料は決して高いものではありません。

 自治体によって異なりますが、6,000円~20,000円くらい
 名古屋市では、基準に適合すると登録住宅性能評価機関が認めた場合で12,000円、それ以外の場合で53,000円です。

 その承認申請を出すための書類作成にコストがかかる訳で総額15万円~30万円を要するようです。

デメリット2 メンテナンスが義務化される。
  
 計画の承認申請をする際に「維持保全計画書」を添付します。

 記載例が示されています。

維持保全計画書

【PDF版】長期優良住宅建築等計画の認定申請の手引き 名古屋市

 この記載例を見ると、5年ごとの点検が中心で、取換えや補修については「検討」となっている項目がほとんどです。
 この方式なら点検して問題がなければ、取り換えや補修は先送りできるということです。
 それができるのであれば、メンテナンスに必要以上の費用がかかるということもありません。

 しかし、施主の方はハウスメーカーが作成した計画書を事前に見ることもないまま申請されているというのが実態だと思います。

 長期優良住宅の計画承認申請は、施工業者がするものではなく、あくまで建築主が申請するものです。

 そのための必要書類を施工業者が作成しているにすぎませんので、施主はその内容を把握すべきだと思います。

 もし、維持保全計画の内容が「検討」でなく、必ず取換えや補修を実施するような内容であれば、施工業者と交渉してみることも大切だと思います。
 (大手ハウスメーカーでは、「社内規定ですから」の一言で済まされそうな気もしますが・・・)

 それでも基本は、痛む前のメンテナンスでしょうから、そのために費用を貯めてメンテナンスしていくことが大切です。

 メンテナンス費用の積み立てには、住宅ローン控除による還付金を充てることをお勧めします。
 これなら割とまとまった金額を苦労なく積み立てられると思います。

デメリット3 建築・メンテナンスの記録保全が義務化される。
  
 これはマニュアルに沿って行えば、そんなに大変なことはないでしょう。

【参考サイト】 
 >>> 【PDF版】長期優良住宅維持保全マニュアル 愛知県

デメリット4 相続や売買の際には所管行政庁の承認が必要となる。

 売買については、施主自ら行うでしょうから承認申請が必要だということを覚えておけばいいでしょう。

 不幸なことに相続となった場合も想定して、家族にもその場合は承認申請が必要だということを説明しておきましょう。

 また、施工業者が倒産してしまった場合、維持保全の依頼先が変わりますから計画の変更申請が必要となります。

罰則規定について

 *デメリットの2~4について所管行政庁の指導に従わない場合は、計画の認定取消しがあり得ます。
 *所管行政庁からメンテナンスなどに関する報告を求められた際、報告しなかったり、虚偽の報告をした場合には30万円以下の罰金に処せられることがあります。 
 
 この罰則規定は、メンテナンスを怠ったからと言ってすぐに適用されることはありません。
 適用されるのは指導に従わない悪質な場合でしょう。

 注意が必要なのは、所管行政庁からメンテナンスなどに関する報告を求められた場合です。

 役所も忙しいですから理由もなく報告を求めるというのは想定しづらいですが、任意抽出で報告を求めることがあったとして、もしあなたの家が見事当選してしまったら・・・

 計画どおりのメンテナンスと記録がしてあれば問題ありませんが、仮に、実施していなかった時はどうしましょう。
 
 その時には、正直に実施していないことと今後の実施計画、指導に従って改善する旨報告すれば、即、罰則が適用されることはありません。

 ここで実施もしていないのに実施したような、うその報告をすれば罰則適用の可能性もあるということです。

 「虚偽の報告させしなければ罰則適用はない。」
  そう考えれば、随分気楽になりますよね。
 
【私なりの結論】

 さて、ここまで長期優良住宅の承認申請のメリット・デメリットを見てきました。

 今回は、既に仕様としては長期優良住宅の基準を満たしている場合に限っての私なりの結論です。

 シミュレーションの結果、税制での優遇金額より申請費用の方が高いのであれば、わざわざ承認申請はする必要ないと思います。

 これがトントン、又は少しでも税制優遇の額の方が高ければ、折角の長期優良住宅です。
 承認申請を取った上で、しっかりメンテナンスして、大切に長く住んでいただきたいと思います。

 あなたの世代だけでなく、次の世代へも資産価値のある家として引き継いでいけたらうれしいことだと思います。
 仮に子供たちが売却することとなっても土地の資産価値に付加価値が付けられるようにメンテナンス頑張りましょう!

【当サイト内関連記事】
 2013年、長期優良住宅にすべきかやめるべきか?volⅠ長期優良住宅認定のメリット
 長期優良住宅の固定資産税は高い?
 長期優良住宅の住宅ローン控除はお金持ちだけにメリットがあるのか?
 住宅ローン控除、平成24年と25年入居のシミュレーション(最大300万円は据え置きか?)

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長期優良住宅の固定資産税額を計算してみました。

 ブログ村では長期優良住宅の認定に関する話題で盛り上がりましたが、もう皆さんそれぞれ結論は出されているようです。

 私も自分の中で結論は出ているんですが、その記事をアップする前に、再度、固定資産税に関しての記事を書いてみます。

 というのも、平成25年入居に関しては、住宅ローン控除のメリットが減っているために固定資産税の優遇制度のウエィトが増しています。

 にもかかわらず、皆さん固定資産税の計算については面倒なようで簡易計算で差額を出されています。
 そうすると実際よりメリットを大きめに計算されていることが多いようです。

 そこで、私が計算例を表にしてみました。

【計算式】

 固定資産税額 = 課税標準額 × 1.4%
  *ただし、住宅部分の120㎡につき新築住宅特例控除あり・・税額の1/2
  (一般住宅 3年間、長期優良住宅 5年間)

 課税標準額 = 固定資産評価額 × 経年減点補正率


 1は、一条工務店のi-cubeを想定しています。
 評価額の㎡単価が12万円程度になるようです。
 
 ただし、i-cubeでも全館床暖房と屋根一体型ソーラーパネルが評点されていない場合は2の計算例となります。

固定資産税比較

 ポイントは経年減点補正率です。

 平成26年は1年経過で0.8

 平成27年は3年に一度の評価額見直しの年ですから経年減点補正率が代わり、2年経過の0.75が適用になります。
 この評価額が3年間据え置かれ、次の見直し年が平成30年

 平成30年は5年経過で0.65

 ただし、全館床暖房と屋根一体型ソーラーパネルが評点されると㎡当たり評点数が115,000点を超える可能性があります。
 この場合は、経年減点補正率の適用区分が変り、5年経過で0.67になります。

 【参考記事】
  >>> 皆さん勘違いしてません?家屋の評価額と経年減点補正率
 
  >>> 一条工務店の固定資産税はかなり高い上に驚愕の事実が発覚

 この結果を踏まえて、次回こそ遅ればせながら結論まで行きたいと思います。


【当サイト内関連記事】
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2013年、長期優良住宅にすべきかやめるべきか?volⅠ長期優良住宅認定のメリット

2013年、長期優良住宅にすべきかやめるべきか?
volⅠ 長期優良住宅認定のメリット


 明けましておめでとうございます。

 鹿児島は元旦、二日と気温は低いものの、陽の降りそそぐ穏やかな新年を迎えています。
 皆様の地方ではいかがですか?
 今年も当ブログでは、施主の皆様へ役立つ情報を発信していきたいと思いますので、よろしくお願いします。

 さて、新年第一弾は、恒例により「2013年は住宅の買い時か?」なんていう記事を書くつもりでしたが、にほんブログ村 住まいブログで、長期優良住宅に関する議論が高まっていますので、この話題を私なりに突っ込んで検討してみたいと思います。

 題して、「2013年、長期優良住宅にすべきかやめるべきか?」

ヤマサハウス長期優良住宅
 画像はヤマサハウスHPから借用 

 「長期優良住宅にすべきかやめるべきか?」と言っても、選択を迫られるパターンとしては大きく二つに分かれます。
 パターン1 長期優良住宅仕様にすべきかやめるべきか?

 パターン2 長期優良住宅仕様にすることは決まっているが、計画認定を受けるべきかやめるべきか?

 パターン1は、大手ハウスメーカーを依頼先に選べば自動的に長期優良住宅仕様となりますが、地場の工務店を選べば、長期優良住宅仕様を採用していない工務店もありますし、どちらでも選択できる工務店もあります。

 このパターンでは、一般住宅との費用の差額も様々ですし、長期優良住宅制度を批判するフランチャイズもありますので、検討が非常に複雑になります。

 この検討は先送りすることとして、まずはパターン2から検討してみたいと思います。

 パターン2 長期優良住宅仕様にすることは決まっているが、計画認定を受けるべきかやめるべきか?

 これは、大手ハウスメーカーを依頼先に選んでいる場合や地場の工務店でも長期優良住宅仕様にすることが決まっている場合です。

 長期優良住宅の計画認定を受けることのメリット・デメリットを挙げてみると次のとおりです。

 【長期優良住宅認定のメリット】

 1 税制の優遇措置が受けられる。
 2 住宅ローンで優遇措置を受けられる。
 3 中古住宅で売りに出すとき高くで売れる。


 パターン2で、長期優良住宅のメリットを挙げなさいと言われれば、その他に「家が長持ちする。」ということがあります。
 家が長持ちすることのメリットは数多くありますが、今回のパターン1に限って言えば思いつくメリットは以上でしょうか。

 【長期優良住宅認定のデメリット】

 1 計画認定費用などのコストが嵩む。 
 2 メンテナンスが義務化される。
 3 建築・メンテナンスの記録保全が義務化される。  
 4 相続や売買の際には所管行政庁の承認が必要となる。

 *2~4について所管行政庁の指導に従わない場合は、計画の認定取消しがあり得ます。
 *所管行政庁からメンテナンスなどに関する報告を求められた際、報告しなかったり、虚偽の報告をした場合には30万円以下の罰金に処せられることがあります。 

【参考サイト】
 長期優良住宅の認定を受けられたみなさまへ(国土交通省)

 それでは、認定を受けることのメリットについて検証してみます。

 メリット1 税制の優遇措置が受けられる。

 これに関しては、前回の記事「長期優良住宅の住宅ローン控除はお金持ちだけにメリットがあるのか?」で説明してありますので参照してください。

 結論としては、各世帯の所得によって受ける恩恵は全然違いますので、シミュレーションしてみてくださいということになります。

 メリット2 住宅ローンで優遇措置を受けられる。

 一応、フラット35Sの金利条件を満たすものとして、これもメリットとして挙げました。
 しかし、実は長期優良住宅の認定はその必要条件にはなっていません。
 例えば、耐震等級2をクリアしさえすればフラット35S(金利Bプラン)は対象となります。
 耐震等級3なら同じく(金利Aプラン)です。

 なお、超低利の優遇措置であったフラット35Sエコの金利条件には「長期優良住宅の認定をうけたもの」という言葉がありましたが、これさえ「長期優良住宅の認定」は条件ではなく、「認定を受けていれば問題なく条件をクリアしている」程度のものでした。
 そのフラット35Sエコの申込受付は平成24年10月31日で終了しました。

【参考サイト】 
 【フラット35】Sの技術基準の概要  

 つまり、少なくとも住宅性能表示制度を利用していれば長期優良住宅の認定を受けなくてもフラット35Sの金利条件は満たすということになります。

 また、住宅性能表示制度を利用していれば、長期優良住宅の認定手数料は6~7千円程度です。
 ただし、住宅性能表示制度は申請に10万円~20万円程度の費用がかかります。
 書類作成などの費用を含めると40~50万円になることもあるようなので、長期優良住宅のみの認定を選択する方が多いということだと思います。
 (ビルダーに住宅性能表示制度の費用を確認してみれば、安くで済む場合もあると思います。)

 ちょっと話が複雑になりましたが、長期優良住宅の認定が優遇金利の必要条件ではないということだけは覚えておいてください。
 (私もこの金利条件についてはあまり理解していません。ごめんなさい!)

 メリット3 中古住宅で売りに出すとき高くで売れる。

 分譲マンションなら買い替え前提で購入される方もいらっしゃいますが、注文住宅を売却前提で建てられる方は、まずいらっしゃらないと思います。

 それでも、最近、築浅物件の中古住宅を沢山、目にします。

 新築の時は幸せな家庭でも、離婚やリストラ、住宅ローン破たんにより心ならずも夢のマイホームを手放している方がいかに多いことか。

 誰しもマイホームを手放すという想定はしたくはありませんが、資産価値のある家にしておいて損はないと思います。

 新年早々、暗い締めとなりましたが、次回は【長期優良住宅認定のデメリット】について説明します。

【関連の施主ブログ記事】
 それでも長期優良住宅の申請にお金を払いますか? - 書庫のある家@i-cube 
 長期優良住宅をオススメされない理由とは?-平屋@i-cube ~家づくりレポ~

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 長期優良住宅の住宅ローン控除はお金持ちだけにメリットがあるのか?
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プロフィール
kokko
2008年にヤマサハウス絆の家が完成
2011年太陽光発電設置
宅建主任者試験合格、ファイナンシャルプランナー資格者
ただし、実務経験ゼロ
建築はど素人の中年男性です。
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