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阿蘇ファームランドへ行ってきました。

 皆さん、こんにちは。大型連休、いかがお過ごしですか?

 我が家では、連休前半を使って、阿蘇ファームランドへ行ってきました。

 阿蘇ファームランドのHPはこちら → http://www.asofarmland.co.jp/index.php

 阿蘇ファームランドは、阿蘇の大自然をバックに「遊び・癒し・体験」がいっぱいの健康テーマパークなのであります。

 宿泊はドーム型客室が個性的な阿蘇ファームヴィレッジ

阿蘇ファーヴィレッジ

 我が家でこちらを利用するのは7年ぶり2回目

 今でもメインの施設である「元気の森」や「阿蘇健康火山温泉」はありましたが、その後、「阿蘇アースパワー・スパ」や「はったつの森」など新しい施設がどんどん増殖しています。

 7年前は子供たちも小さかったので、元気の森には行きませんでしたが、「ふれあい動物王国」で当時、2歳の長男がヤギにエサをやり続けていたのが懐かしく思い出されます。

 ドーム型ホテルの内部はこんな感じ
 
阿蘇ファームヴィレッジ室内
 
 鉄筋コンクリート造のドームにポリスチレンフォームの断熱材(100mm超)が施工されています(多分?)ので、断熱性能はそこそこいいです。

阿蘇ファームヴィレッジUB

 室内にはこんな特注のユニットバスもありますが、広大な宿泊ゾーンはシャトルバスが走っ回っていて、レストランや温泉のあるゾーンまで送り迎えしてくれます。

 私たちの宿泊プランは、「元気の森」や「ふれあい動物王国」などの施設からお好みの施設を1つ選択できるお手頃プラン

 初日は、各施設や売り場を見て回ってディナーと温泉を堪能する計画

 夕食は5つのレストランから選べるプランでしたが、我が家では当然のようにバイキングのワールドキッチン

ワールドキッチン

 世界各国の料理が食べられるというコンセプトで、かなりの広さと品数を誇ります。

 食事の後は、「阿蘇健康火山温泉」

 大浴場があって、その外に露天風呂

 ここだけでも十種類以上の温泉やサウナが楽しめますが、その奥に進むと、ドーム型の建物がいくつもあって、ミネラル湯・蒸気風呂・漢方ハーブ薬湯・釜石蒸気サウナなど趣向を凝らした温泉が沢山、楽しめます。
 温泉好きには、この温泉だけでも来た甲斐があると言えそうな充実した施設です。

 夜は、ドームの天井にある透明な天窓から星を眺めつつ就寝

 が、朝6時過ぎには、そこから強烈な日差しが入ってきて強制起床
 それでも、お疲れの子供たちは熟睡でしたが・・・
 (という私も2度寝で、朝湯は断念)

 2日目は、朝食バイキングの後、チェックアウトし、現金手出しで「ふれあい動物王国」へ
 お昼から、今回の旅のメイン「元気の森」

 広大な敷地に、巨大迷路などアスレチック施設が40数種類

元気の森

元気の森1

 大人なら1時間半程度で1周できるということですが、真剣にやれば体力を消耗し、「元気のなくなる森」なんだそうです。

 私は、雲梯など体力勝負のものは、ハナからパスで専ら子供たちの激励役です。
 
 それでも、適度に体を動かし爽快感を味わえました。

 会場内には売店もあるので軽く昼食を済まし、休憩を挟んで遊び続けました。
 子供たちはお気に入りのアスレチックを何度も何度もやっていたので優に3時間を超えて楽しみました。

 「元気の森」以外にも新しい施設はいくつかありますが、どれも結構な値段がするので、節約するには「元気の森」で元気を使い果たすまで遊んで、後はお土産を求めてお店廻り
 これに限ります!

 さて、服装についてですが、連休前半は好天に恵まれ、風もない穏やかな日が続きましたが、それでも山間部にありますから夜は冷えます。
 どうしても、客室とレストランなどの往復が屋外になりますから、上着は必要です。

 温泉との往復時には、浴衣の上にダウンジャケットというスタイルの人もいますが、あんまり格好良くないので、スウェットでも持って行ければ丁度いいのかぁという感じでした。

 「元気の森」では、汗だくになるという程ではありませんが、これから厚くなれば着替えも準備した方がいいかもしれません。
 雨が降っても2/3程度の施設は屋根があって楽しめると言うことですが、天気のいい日はUV対策をお忘れないよう!
 靴は運動靴が必須ですが、レンタルもあります。

 このファームランドの発祥は、お菓子製造の会社だったらしく、「ファームランド」という割りに農場らしい農場はありません。

 牛も作り物の牛が置いてあるだけで、生きた牛はいません。

 それでも、よくこれだけ大規模なテーマパークを国立公園内に造ったなぁと感心します。
 ドーム型ホテルは探検気分が味わえ、数々の施設で子供達はもちろん、大人も自然を満喫しながら楽しめるテーマパークだと思います。

 あなたも、是非、一度訪問されてみてはいかがですか?






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三井グリーンランドとホテルヴェルデ

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固定資産税の課税対象になる住宅設備

固定資産税の基礎解説シリーズ第5弾

 固定資産税の課税対象になる住宅設備

 「基礎解説」と言いながら、だんだんマニアックになりつつありますが、今回は、固定資産税の対象になる住宅設備を単純明快に説明したいと思います。

浴室乾燥機
 *画像は浴室換気乾燥機

 家屋の評価の対象となる設備の定義としては、「家屋に取り付けられ、家屋と構造上一体となって、家屋の効用を高めるもの」ということになっています。 

 具体的な判断基準としては、

(1) 家屋の特定の場所に固定されていること

(2) 壁仕上、天井仕上、床仕上等の裏側に取り付けられているものは家屋に含める。

(3) 屋外に設置された配線・配管や家屋から独立して設置された設備は家屋に含めない。

(4) 屋外に設置された設備であっても、配線、配管等により屋内の機器と一体となって一式の建築設備としての効用を発揮しているものについては、一式の設備で判定する。

(5) 消耗品は家屋に含めない。

 (1)は、引っ越しの際、壁や天井を剥がすことなく持っていけるものは評価の対象外と考えていいので、
  ルームエアコンは対象外ですが、パッケージエアコンやビルトインタイプのエアコンは対象になるということです。

 (2)で、壁の中にある配線などは評価の対象 

 (3)で、屋外給排水設備などは対象外

 (4)で、エコキュートなどの給湯機は対象

 (5)で、照明器具は対象だけれど、電球は対象外

 ということになるんですが、国が定めた固定資産評価基準に挙げてある設備とその評点(単位)は次の通りです。
 木造専用住宅における単位当たり評点を記載してあります。

平成24年版の評価基準はこちら
  → 固定資産評価基準の一部を改正する告示案(家屋)<別表第8、第12、第12の2>
 *377ページもある膨大な資料ですから家屋の構造・種類別に次のページをご覧ください。
 木造専用住宅 1~8ページ
 鉄筋コンクリート造・鉄骨造住宅 123~153ページ
 軽量鉄骨造専用住宅 329~336ページ 

建材型ソーラーパネル 32,210点/建床面積1㎡
天窓 固定式 1個  77,790点
天窓 開閉式 1個 137,190点

ドアフォン  一式  48,400点

給湯器(追焚機能のないもの) 1個  83,700点
給湯器(追焚機能のあるもの) 1個 187,050点
給湯器(貯湯式)       1個 226,980点

洗 面 器   1個 19,740点
洗面化粧台   1個 56,000点
ユニットバス  1個 314,210点
浴室換気乾燥機 1個 49,000点

流し台(ステンレス張り)  1個 45,900点
コンロ台(ステンレス張り) 1個 23,700点   
調理台(ステンレス張り)  1個 23,700点
システムキッチン    1個 274,610点

空調設備(ビルトイン式)  10,010点/対象床面積1㎡
床暖房設備(温水式)  12,490点/対象床面積1㎡
床暖房設備(電気式)  12,490点/対象床面積1㎡
換気設備(換気扇・換気口) 1個 12,340点
換気設備(ダクト併用方式) 1,800点/延床面積

ホームエレベーター  1台 1,697,000点 

 ソーラーパネルや天窓は設備として見ているのではなく、屋根仕上げとして見ています。

 ですから、瓦やコロニアルの上に設置されたパネルは対象外で、屋根一体型のパネルのみが対象と言うことになります。

 なお、今回は複雑な補正係数の説明は省略しました。
 興味のある方は、固定資産評価基準をご覧ください。

 また、24年基準から新たに対象として加えられた・給湯器(貯湯式)・浴室換気乾燥機 ・換気扇,換気口については、「新たに固定資産税の対象になった設備」の記事で、
 太陽光発電の建材一体型ソーラーパネルについては、「太陽光発電パネルの固定資産税アップ額はいくら?150円/㎡です。」の記事で説明していますので、参考にしてください。


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固定資産税の基礎解説シリーズ
1 固定資産税の納税通知書の見方(課税標準額と減税額の計算式)
2 固定資産税の対象になるヨド物置とならないカーポート
3 固定資産税の床面積は?ビルトインガレージ・サンルーム・ポーチ
4 固定資産税の床面積と評価額(ベランダ・バルコニー)


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玄関にファレノプシス(胡蝶蘭)を飾ってみた。

 冬場は、シューズラックの上にシクラメンを飾っていた我が家の玄関
 その花が終わってからは、殺風景な空間になっていました。

 トラノオの鉢を置いていたんですが、ちょっと大きく育ちすぎたというのもありますが、花が咲かないので緑だけで寂しく感じていました。
 そこで、何かいい花はないかなぁと探していたんですが・・・

ファレノプシス胡蝶蘭

 先日、ハンズマンでお手頃価格のファレノプシスとヘデラの寄せ植えを見つけたので買ってきました。
 胡蝶蘭ではなくて「ファレノプシス」って書いてあったんです。
 ひとつひとつの花を拡大するとこんな感じ

ファレノプシス花

 購入後、家に帰ってきて、相方に「玄関に飾る花を買って来たよ。」と言うと
 
 「何を買って来たの?」と聞くので、「ファレノプシス」と答えると

 「へぇ~、馬の名前みたいだね。」だって!?

 さすが勝負師、よく御存知で・・・
 「みたい」じゃなくて、「ファレノプシス」は、エリザベス女王杯を取ったサラブレッドの名前、そのものです。

ファレノプシス ~ウィキペディアより

ファレノプシス エリザベス女王杯

 ファレノプシスは日本の競走馬、繁殖牝馬。1998年の桜花賞、秋華賞、2000年のエリザベス女王杯などを制した。1998年度JRA賞最優秀4歳牝馬、2000年度同最優秀5歳以上牝馬。馬名のファレノプシス (Phalaenopsis) とは、胡蝶蘭の学名である。

 正確に言うと、馬の名前として胡蝶蘭の学名「ファレノプシス」をつけたってことですね。

 2000年と言えば、私の大好きだった「世紀末に現れた孤高の王者」テイエムオペラ-が活躍した年です。
 
 次の日曜日は、JRAの天皇賞(春)が行われますが、天皇賞と言えば、2000年、2001年にはテイエムオペラ-が天皇賞(春)を連覇しています。
 2000年の秋を含めると天皇賞3連覇の偉業

 あれっ?競馬に興味はなかったですか?
 では、我が家へやって来た花の「ファレノプシス」に話題を戻しましょう。

 開店祝いなどにもよく使われる胡蝶蘭ですが、あまり仰々しい物は我が家の狭い玄関には似合いません。

 高さ50cm弱、巾25cm程度ですが、これ位がちょうどいい大きさ

 殺風景だった玄関に彩りを与えてくれました。

 育て方はちょっと難しそうですが、私にとって初めて育てる胡蝶蘭なので枯らさないようによく勉強して育ててみようと思います。

 母の日も近いし、花好きの母にもプレゼントしようかな。


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固定資産税の床面積と評価額(ベランダ・バルコニー)

固定資産税の基礎解説シリーズ第4弾

 固定資産税の床面積と評価額

ベランダ・バルコニー

 皆さん、こんにちは。kokkoです。

 税金の話に入る前に、皆さんに質問です。

 (問) ベランダとバルコニーの違いは何でしょう?

      ・
      ・ 
      ・

 (答) 屋根のあるのがベランダ、ないのがバルコニー

 これが、本来の区分だと思うんですが、最近はどちらもバルコニーと表示してある図面も多いようです。

 さて、固定資産税の床面積を考える際には、屋根がなければ床面積には入りませんので、ここでは、先程の区分で屋根のあるもの(ベランダ)について考えてみます。

 建築基準法では、床面積に入れるベランダについては細かい規定がありますが、固定資産税では,高さと3方に壁があるかどうかの要件だけです。

 基本的にベランダは,床面積に入りませんが、完全に3方に壁があれば要件を満たしますから床面積に入れるべきだということになります。

 ただ、実はここでもう一つの要件が出てきます。
 家屋の認定基準の最後にあった「用途性」の要件です。

 用途性とは、人間が社会生活を営むために利用し得る状態にあると言うことなんですが、具体的な判定基準としては、物を保管したり、人が作業できる空間となっているかということになります。。

 3方向に壁があるベランダを倉庫のように保管用として使えば用途性が認められます。
 
 洗濯物を干すだけなら、これは屋外でできることですから、「家屋としての用途性がない。」と主張すれば、床面積に含めないことも可能です。

 登記の際には、土地家屋調査士の方と相談してみてください。
 法務局の登記官は柔軟に対応してくれるケースが多いと思います。

 さて、ベランダが床面積に入らないとなった場合、固定資産税の評価額はどうなるのでしょうか?

 固定資産税の家屋の評価は、本来、資材の使用量の積み上げで計算すべきものですから、べランダの手摺りや天井・床といえども木材や仕上材の使用量が明確であれば評価に加えられるはずです。

 しかし、床面積に入らない部分は、そこまで計算しないのが一般的でしょう。

 であれば、「その他工事」で評点するということになります。
 特にアルミ製などのエクステリア商品として出ているベランダは、明らかに「その他工事」の対象となるでしょう。

バルコニー

 それでは、「その他工事」の評点ですが、

 固定資産評価基準で、木造専用住宅の「その他工事」は、3ランクに分けて評点が定められています。

 【参考】
  >>固定資産評価基準の一部を改正する告示案(家屋)<別表第8、第12、第12の2>
 
 (注)377ページの膨大なPDFです。「その他工事」はその中の8ページ目
 
その他工事
 クリックすると拡大します。

「その他工事 上 10.060点 中 5,650点 並 2,540点 」と表示されています。

 木造専用住宅で「その他工事」の「中」とは、階段、樋、庇、窓格子、ポーチ,出窓、床下収納庫等を有する場合です。

 なお、「施工量の多少」の補正率は、多いもので1.5です。

 標準的な家屋の再建築評点評点が90,000点と仮定すれば、そのうち5,650点がこの「その他工事」と言えます。
 これが仮に最高の1.5の補正率が適用になったとして補正率1.0から増加する評点は、2,820点

 税額で計算すると

 120㎡の家で 2,820点×1点当たり単価0.94円×120㎡×1.4%×経年減点補正率0.8=3,500円

 3年間、2分の1減額適用で、1,700円程度でしょうか?

 よく、ベランダやバルコニー、その上につける庇などは、固定資産税の調査の後に設置した方が税金が安いなどと言いますが、計算してみれば大した差ではないと言えそうです。


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固定資産税の納税通知書の見方(課税標準額と減税額の計算式)
固定資産税の対象になるヨド物置とならないカーポート
固定資産税の床面積は?ビルトインガレージ・サンルーム・ポーチ
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固定資産税の納税通知書を公開(4年目で税額倍増?)

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固定資産税の床面積は?ビルトインガレージ・サンルーム・ポーチ

固定資産税の基礎解説シリーズ第3弾

 固定資産税の床面積は?
~ビルトインガレージ・サンルーム・ポーチの例

 前回の記事「固定資産税の対象になるヨド物置とならないカーポート
」で、固定資産税の対象となる家屋・ならない家屋について説明しました。

 今回は、課税の対象となる家屋の評価額を算定するに当たり、その基礎となる床面積に入る部分と入らない部分について説明します。

 固定資産税の床面積の考え方は、前回の記事でも説明しましたが、不動産登記法に準じています。

 不動産登記法で床面積に含める要件は、

 「天井があって3方向以上が壁やガラスなどで囲まれていること」

 「床から一番高い天井までの高さが1.5m以上あること」
 
 の2点です。

 建築確認申請の時に使われる建築面積や延べ床面積とはちょっと考え方が違います。

 登記面積に含めるか含めないかは、次のHPが写真の実例入りで大変わかりやすく説明されていますが、施主の皆さんにとって気になる所を私なりの理解で説明したいと思います。
  → 建物表題登記の床面積@登記建物.COM

ビルトインガレージ

 「ビルトインガレージ」と言うからには家屋の壁の中に囲まれた車庫でしょうから、当然、床面積に含まれます。

 ビルトインガレージを検討される方は、多少費用がかかっても、雨風からしっかり車を守りたいという方ですよね。

 我が家もできることならビルトインガレージにしたかったのですが、やはり問題はその費用です。
 まず、建築費用自体がかなり割高です。

 居室と比べれば仕上材の使用量が少ないですから坪単価は安くなりそうなものですが、施工の坪単価は居室と同じというハウスメーカーが多いですね。
 それに固定資産税が上乗せされますから、かなり厳しくなってきます。

 固定資産税の評価は使用した資材量の積み上げで計算されますから、居室よりは安めに評価されるでしょうが、床面積が増えれば評価もそれに比例して高くなります。

 車2台分で、30㎡床面積が増えれば、1㎡当たり7万円と仮定して、

 7万円×30㎡×0.8×1.4% = 2.3万円 

 3年間2分の1になるとして約1万円の増ってところですか。

 これが高いか安いかは車に対する愛情次第で考えが違ってくるでしょう。

 もちろん、壁を2面だけにすれば床面積は小さくて済みます。
 評価額もその分、安くなりますが、建物の耐震強度とかの問題が出てくるでしょうね。

 それがクリアできるのであれば、奥の壁は家屋の壁と空間を開けるなどして床面積に入らないようにする方法はあるでしょう。
 土地家屋調査士によっては、上下にすき間を空けるだけでは、床面積に入ると判断する人はいると思います。
 法務局の登記官は、そこまで厳々ではなく、柔軟に対応してくれるケースが多いと思いますが・・・

 固定資産税の調査の後に壁を施工しても、これは”増築”になりますから注意が必要です。

 床面積に入ってでも、やっぱりビルトインガレージにしたいという方はいらっしゃると思います。
 その場合でも、延べ床面積は、240㎡を超えないように注意してください。

 240㎡を超えると不動産取得税の住宅控除・土地の減額が受けられなくなってしまいますから。

サンルーム

 洗濯物を干すのにアルミサッシで囲ったサンルームをお考えの方もいらっしゃると思います。

サンルーム

 これも、
 ・天井があって3方向以上が壁やガラスなどで囲まれていること
 ・床から一番高い天井までの高さが1.5m以上あること
 の要件を満たしていますから、しっかり床面積に入ります。

 これもガレージと同じく、調査の後に設置しても”増築”になります。

 後付けでサンルームを設置したからといって増築の登記をしたり、市町村へ届け出る方は少ないとは思いますが、厳密に言えば、登記をしないことは違法行為であり、脱税行為とも見られかねませんので、設置した際には市町村へ届け出をした方がいいでしょう。

ポーチ

 玄関先のポーチ

 普通は3方向に壁がありませんから床面積に入りません。

 ただし、3方向に壁がある場合もあります。
 その場合は、床面積に入るのか?

 実は、ここでもう一つの要件が出てきます。
 家屋認定の際にあった「用途性」の要件

 例えば、人が出入りする際に通るだけのスペース
 これは家屋としての「用途性」がないと見て床面積には含められません。
 
 代表的な例が、店舗の屋上駐車場へ出るためのフロア 

 階段からの出口や場合によってはエレベーターの乗降口にもなっていることもありますが、ここは床面積に含まれません。

 それと同じで、玄関ポーチも玄関への出入りをするだけのスペースですから、3方向に壁があっても床面積には含まれません。

 ところが、ここに自転車を置くと、自転車置き場としての「用途性」が出てきますから床面積に含まれます。

 つまり、どのように使うのか、登記官への説明次第で床面積に入ることもあるし、入らないこともあるという訳です。

 どうです。面白いでしょう?

ベランダ(バルコニー) 

 これまで説明するつもりでしたが、これまた長くなりますので次回へ送ります。

 次回もお楽しみに!

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皆さん勘違いしてません?家屋の評価額と経年減点補正率
平成24年固定資産評価基準(家屋)の説明

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固定資産税の対象になるヨド物置とならないカーポート

 固定資産税の基礎解説シリーズ第2弾

  固定資産税の対象となる家屋とならない家屋
   ~ヨド物置とカーポートの例 

 前回の記事「固定資産税の納税通知書の見方(課税標準額と減税額の計算式)」では、固定資産税の納税通知書の見方を説明しました。

 今回は、そもそもどのような家屋が固定資産税の課税対象になるのか説明してみます。

 固定資産税における家屋の定義や床面積の考え方は、不動産登記法に準じています。

 では、不動産登記法で家屋と認めるものの要件はというと、

 1.土地定着性、2.外気遮断性、3.用途性の3つを備えたものです。

 1.土地定着性とは、その建物が永続的に基礎などで土地に定着して使用できる状態のことをいいます。
 例えば、ヨド物置やイナバ物置だって、コンクリートブロックの基礎やコンクリート叩きで土地に固定すると、固定資産税では家屋と見られます。

ヨド物置

 写真のようにコンクリートブロックに載せて、アンカーにボルトで止めただけなら、ボルトを外せば運搬できますので、家屋とは認められないケースがほとんどだと思います。
 
 物置を設置する際には、コンクリートで固めてしまわないようにした方が税額的には安くて済みますので覚えておきましょう。

 なお、鈴鹿市のHPに具体例が画像入りで説明されています。
  → 課税対象になる家屋は

 2.外気遮断性とは、「屋根および周壁またはこれに類するものを有し独立して風雨をしのぐことができること」

 すなわち屋根があり、三方以上壁や建具などに囲まれているということです。

 したがって、カーポートのように屋根だけあって壁のないものは外気遮断性があるとは言えませんので家屋としては認定されません。

 カーポートに関しては固定資産税の対象になると勘違いされていることがあるようですが、これは建築基準法で住宅に接しているカーポートが建築面積に含められることから起こる勘違いのようです。

 このことに関しては、neronaさんが記事にされていますので参照ください。 
  >>> カーポートは固定資産税の対象という都市伝説|書庫のある家@i-cube  

 それなら、「壁を2方向だけにしておいて、家屋調査が済んだら壁を追加すればいいじゃないか。」と言われる方がいるかもしれません。
 もちろん、特に理由がある場合を除いて、壁が2方向だけなら家屋として認定されませんが、壁が3方向以上になった時点で増築となります。

 不動産登記法164条では建物の新築・増築・滅失があった時には、一ヶ月以内に登記を行わないと10万円以下の過料(かりょう)に処するとあります

 つまり、増築した時には、これを登記しないことは違法となります。

 その理由が固定資産税の課税を免れるためであれば、これは悪質と思われても仕方ありません。
 それを市町村から指摘されれば言い逃れできません。

 市町村の固定資産税の担当者は、結構よく家屋の状況を見ていますし、航空写真や臨戸訪問で増築がないか調査もしているようですので、後で気まずいことにならないように変な小細工は止めたほうが無難です。

 3.用途性とは、居宅・作業所・貯蔵庫などの用途として利用できる状態であるということです。

 固定資産税の対象となる家屋・ならない家屋の判断基準については以上です。

 次回は、ビルトインガレージ、サンルーム、ベランダ(バルコニー)が固定資産評価額にどう影響するかについて説明してみたいと思います。

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固定資産税の納税通知書の見方(課税標準額と減税額の計算式)

 皆さん、こんにちは。毎年、4月になると施主の皆さんの固定資産税の記事が気になるkokkoです。

 私も昨年のこの時期に固定資産税の記事を書いていますが、我ながらマニアックすぎて分かりづらいなぁと思うので、もっと基本的な事項について書いてみたいと思います。
 今回は納税通知書やその明細書に書いてある言葉の意味を中心に説明します。

納税通知書明細

 まず、固定資産税の税額計算ですが、式は次のとおりです。

 税 額 = 課税標準額 × 税率1.4%

 鹿児島市の場合、併せて、都市計画税が0.3%課税されます。

 皆さんが受け取る納税通知書には、必ずこの「課税標準額」が記載してあります。

 この課税標準額とは、どのようにして算定されるのでしょうか?
 また、住宅の軽減措置はどうなっているのでしょうか?

 それでは、家屋・土地に分けて見ていきます。

◎ 家屋の固定資産税

【家屋の評価額】

 固定資産評価基準により評価され、固定資産台帳に登録されている家屋の価格ですが、これは新築時の評価額ではなく、次の式で計算されます。

 家屋の評価額 = 再建築価格 × 経年減点補正率(課税1年目は0.8)

【再建築価格】
  評価の対象となった家屋と同一のものを、評価の時点においてその場所に新築するものとした場合に必要とされる建築費です。

【経年減点補正率】
  家屋の建築後の年数の経過によって生ずる損耗の状況による減価をあらわしたものです。
  固定資産税の課税1年目の経年減点補正率は0.8
  その後、3年に1度ある評価替えの年(平成24年,平成27年・・・)ごとに少しずつ落ちていきます。

  この経年減点補正率は、構造・用途ごとに表に定められていますが、次の表は住宅用の補正率表を抽出したものです。
  木造と非木造で分かれています。
  それぞれPDF版もアップしています。

経年減点補正率基準表木造

 木造家屋の経年減点補正率基準表PDF版

経年減点補正率基準表非木造

 非木造家屋の経年減点補正率基準表PDF版

 木造家屋の㎡当たり評価額は一般的には、8万円~10万円程度ですから、表の74,000点以上114,000点未満の欄を見ます。
 (115,000点とあるのは、114,000点の誤りです。)

  また、詳細を次の記事でも紹介していますので、
気になる方はご参照ください。
   >>>皆さん勘違いしてません?家屋の評価額と経年減点補正率

【家屋の課税標準額】

 家屋の課税標準額は、原則、家屋の評価額と一致します。

【課税床面積(現況床面積)】

 課税明細書などに登記床面積と並んで課税床面積(又は現況床面積)が記載してあると思います。

 固定資産税の床面積は、原則、登記床面積と同じですが、登記されていない増築部分などがあると差が出てきます。
 
次に減額措置の説明です。

【新築住宅に対する固定資産税の減額措置】

 次の要件を満たす新築住宅については、新築後3年間(長期優良住宅は5年間)税が減額になります。
 
 ・住宅の種類;専用住宅、併用住宅(居住部分の割合が2分の1以上)
 ・床 面 積;専用住宅 50㎡以上280㎡以下(一戸建て以外の貸家住宅は、40㎡以上280㎡以下)
        併用住宅 居住部分の床面積が50㎡以上280㎡以下
 ・減額される額
   床面積 120㎡以下の場合 ……… 税額の2分の1
   床面積 120㎡を超え280㎡以下の場合 … 120㎡相当分について税額の2分の1
 
  120㎡超の場合の計算式
   減額後の税額 = 課税標準額×1.4%-課税標準額×120/課税床面積×1.4%×1/2

◎ 土地の固定資産税

【土地の評価額】

 固定資産評価基準により評価された土地の価格 
 ※宅地の評価は、地価公示価格等の7割を目途に均衡化・適正化が図られています。

【土地の課税標準額】

 本来は固定資産課税台帳に登録された価格が課税標準額となりますが、住宅用地については、課税標準の特例が設けられており、次により計算された額が課税標準額となります。

 ・小規模住宅用地 …… 200㎡以下の部分 価格×1/6
 ・一般住宅用地 ……… 200㎡超の部分  価格×1/3
 
 例えば、300㎡の宅地なら、200㎡が価格の1/6、残り100㎡が価格の1/3で計算されます。

 土地の課税標準額についての基本は以上の通りですが、実は経過措置があって非常に複雑です。

 これは、元々、実勢価格に比較して極端に安かった固定資産の評価額を地価公示価格の7割とした過程での経過措置ですが、そこにバブル崩壊による地価下落が重なったため、地価は下がっているのに税額は上がるという現象が起きました。

 詳しくは、こちらの記事
 >>> 土地の評価額は下がっているのに固定資産税は増えている。その理由は?

 以上が、住宅が宅地の固定資産税の概要です。

 次回は、固定資産税の対象になる家屋や設備について説明します。

【当サイト内関連記事】
一条工務店の固定資産税はかなり高い上に驚愕の事実が発覚
固定資産税の納税通知書を公開(4年目で税額倍増?)
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皆さん勘違いしてません?家屋の評価額と経年減点補正率
平成24年固定資産評価基準(家屋)の説明

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当ブログ(記事)へのリンクの貼り方を紹介します。

 昨日、なーなのブログ~一条工務店 i-cubeで新築しました~のなーなさんから、【Web内覧会】をされる方に、これだけはお願いしたい事の記事へコメントをいただきました。

 この記事を紹介していただけるとのことで、大変うれしいことです。ありがとうございます。

 ところで、当ブログはリンクフリーです。
 ブログや記事を紹介していただけることは、光栄なことで喜ばしいことですからブログを書いているほとんどの皆さんはそうだと思います。

 なので、紹介してくださるのにわざわざ了承を求めるなんて必要ありません。

 て言うか、ある本で、
 
 「ネットに公開する以上、無断でリンクされるのは覚悟しなければならない。リンクフリーは当然のことで、それがいやなら「無断リンクお断り」と表示しなければならない。」

 という内容の記事を読んだことがあります。

 これは、喜ばしいリンクばかりではないという前提での話ですが、多少、好ましくないリンクであっても私は拒否すべきではないのかなと思っています。(限度次第ですが)
 ですから、事前に了承なんて求めていただく必要はありません。

 とは言っても、事後でもコメント欄にご連絡いただければ、気持ちいいのは確かですのでよろしくお願いします。

 これからも、皆さんからリンクを貼っていただけるような記事を沢山、書いていきたいと思います。

 さて、本題ですが、当ブログへのリンクの貼り方ですが・・・・

 当ブログの右フレームの最後を見ていただくと、「この記事にリンクを貼る」というプラグインがあります。

この記事にリンクを貼る

 そこに表示されているHTMLをコピペしていただくと、一発でリンクが貼れて大変、便利です。
 各記事ごとに自動でリンク先が表示されますので本当に便利で、私が自分の記事内で他の記事へリンクを貼る時にいつも使用しています。

 *ただし、記事単位で表示されている時だけ使用可能で、トップページやカテゴリが表示されている時は使用できません。

 このプラグインは、FC2ブログの共用プラグインなんですが、紹介するにあたり、再度、設定方法を確認してみましたが、どうも現在は新たに設定はできないような感じです。

 もし、どなたか設定できるよという方はご連絡ください。

 仕方ないので、FC2ブログ以外にも使えるリンク先表示のHTMLを紹介します。

 これは、各記事ごとにURLとタイトルを入力しなければならないのが面倒ですが、気に入った方はご自分の記事やフレームに貼り付けてみてください。
 

このブログのリンク用タグ

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24時間、全館暖房のすすめ

 皆さんこんにちは、加湿器のクエン酸洗浄を忘れていたkokkoです。
 慌てて昨日、クエン酸洗浄をしました。危うくフィルターをダメにしてしまうところでした。
 皆さんも加湿器を仕舞う際には、クエン酸洗浄をお忘れなく!

【参考記事】
 >>>ダイニチの加湿器を1年でダメにしないためのクエン酸洗浄

 さて、前回の記事「住友林業の家って寒いですか?」で、24時間・全館(全室)暖房をおすすめしました。

 全館(全室)暖房については、そのメリットと局所暖房の弊害を紹介しましたのでお解りいただけたものと思います。
 今回は、24時間暖房をおすすめする理由についてご説明します。

 人が快適に感じる環境は、体感温度が18℃以上と言われます。
 体感温度というものは、室温だけではなく、壁や天井などからの輻射温度に左右されます。

 計算は
 「室内の体感温度=(室温+ 壁や天井の輻射温度)/2」

 暖房機で部屋の空気だけを暖めても、壁や天井・床が冷たいと暖かくは感じられません。

 それでは、壁や天井・床を温めるのには、どれ位のエネルギーが必要なんでしょうか?

 8帖の部屋を例に計算してみましょう。
 壁や天井は、計算しやすいように壁の石膏ボードのみで考えてみます。

 空気の比熱は、0.35w/㎥k、石膏ボードの比熱は、232w/㎥k
 8帖の部屋の空気量は、13.2㎡(床面積)×2.4m(天井高)=31.8㎥
 8帖の部屋の壁(床、天井は含まず)の表面積は、建具を除いて27㎡

 空気を1℃暖めるためのエネルギーは
 0.35w/㎥k×31.8㎥(空気量)=11.13w/k

 石膏ボードを1℃暖めるためのエネルギーは
 232w/㎥k×27㎡(表面積)×0.012m(石膏ボードの厚み)=75w/k

 冬に、5℃の空気を室温20℃まで上げるために必要なエネルギーは
 11.13w/k×(20℃-5℃)=167w ・・・①

 12mmの厚みの石膏ボードを5℃から20℃まで上げるために必要なエネルギーは
 75w/k×(20℃ー5℃)=1125w ・・・②
 
 ①と②を比較すると 1125w÷167w=6.7

 壁を20℃まで暖めるには、空気を20℃まで暖めるのに使うエネルギーの約7倍のエネルギーが必要と言うことになります。

 (e-戸建て掲示板に投稿されていた計算(出処不明)をもとに一部加工して計算しました。)

 暖房のスイッチを入れたり切ったりする間欠暖房では、空気だけを暖めて、なかなか壁は暖まりませんから、体感温度は思うように上がらず、暖房を切れば室温はすぐに下がることとなります。

 一旦、暖まった石膏ボードは蓄熱体として輻射熱を発します。 
 「いや、我が家は間欠暖房でも朝まで暖かいよ。」と言われる方もいらっしゃるかもしれません。

 でも、それって変ですよね。
 だって、部屋の空気は2時間に1回総入れ替わりしているんですよ。
 全熱交換器でも使わない限り、室温を一定に保つのは困難でしょう。
 
 もし、間欠暖房で室温が維持されているとすれば、それは換気不足を疑わなければなりません。

 給気口から外気が十分に入ってきていないとかショートサーキットが起きて計画換気が計画どおりに働いていない等の理由による換気不足です。

 計画どおりの換気を行うためには、しっかりとした気密施工が必要です。
 C値(相当隙間面積)1.0はクリアしたいところですが、C値2.0程度でも24時間暖房を試してみる価値はあると思います。

 セントラルヒーティングや全館空調、全館床暖房が理想でしょうが、エアコンでも各部屋のドアを開放して、24時間スイッチを入れておけば全室24時間暖房の完成です。

 高性能住宅であれば暖房費の面でも、間欠・局所暖房と同程度かそれ以内に収めることも可能です。
 流石に運転するエアコンの台数を増やすと暖房費的にはエコと言えなくなるかもしれませんが、家族が健康的に暮らせる環境と住宅の耐久性まで考慮すれば、十分に経済的だと思います。

 我が家ではエアコンのみで、冬は24時間全室暖房、夏は24時間全室冷房を行っています。

 あなたのお宅でも試してみませんか?
 
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住友林業の家って寒いですか?

 皆さん、こんにちは。鼻につくブログ全開のkokkoです。

 こんなタイトルにすると、きこりんユーザーの皆さんから嫌われてしまいそうですが、決して住林さんを誹謗中傷する気持ちはありませんので、お許しください。

 ただ、住林施主の皆さんの中には、高気密・高断熱仕様を諦めて住林を選択したって言う方も多いと思うんですよ。

 住友林業と言えば木造住宅メーカーの国内トップ企業ですよね。
 販売棟数でタマホームに抜かれたとは言え、過去の実績や信頼度から見れば今でもトップ企業と言っていいでしょう。

 そのトップ企業を選択するのに、高気密高断熱仕様を諦めなければならないって言うのは残念な話だと思うんですね。

 一条工務店並の高性能とまでは言わなくても、せめて高気密高断熱と言えるだけの性能は備えておいて欲しいと思うんです。
 が、それを諦めて、「我が家には涼温房が合っている。」と自分に言い聞かせながら住林を選択された方も結構、いらっしゃると思います。

 ところが、そんな方にとっては朗報ですが、前回の記事「住友林業の家の気密測定・C値と断熱性能」で、実は断熱性のみならず、気密性に関しても優秀な数値を叩き出していることを紹介しました。
 2件の気密測定で、いずれもC値1.5c㎡/㎡程度を記録していました。

 流石にC値1.0より優秀な数値を出すには熟練した職人の技が必要ですが、特に高気密施工を意識した訳でもなく1.5の数値というのは立派です。
 C値1.5c㎡/㎡、Q値1.92W/㎡・Kなら、次世代省エネ基準のⅡ地域並の数値ですから高気密高断熱住宅と言って差し支えないでしょう。

次世代省エネ基準地域区分
 
Q値C値計算式

 これだけ優秀な数字を出すのであれば、決して寒いなんてことはないはずなんですが、実際には、トイレ・脱衣室が寒いとか、リビング階段が寒いとかいったブログ記事を時折、拝見します。

 これは、何も住友林業さんに限った話ではありませんが、なぜ、そんなことになるんでしょうか?

 その大きな原因は、暖房不足

 特に一部の居室を暖めるような局所暖房であれば、当然、トイレや脱衣室は相対的に室温が低いですから、「寒い」と感じてしまいます。

 1階リビングは暖かいのに2階が寒いなんて言う記事を見ることもありますが、これは正に局所暖房の弊害でしょう。

 一方、全室暖房であれば、結露を防ぎ、脳卒中などの原因となるヒートショックを防ぐことができます。
 
 断熱・気密を勉強された方ならその重要性を認識し、C値・Q値にもこだわった家づくりをされる方が多いと思います。
 C値・Q値の優れた住宅なら安い費用で全室暖房が可能となります。

 全室暖房と併せておすすめなのが、24時間暖房

 24時間暖房をおすすめする理由は改めて詳しく記事にしたいと思いますが、要は

 真に快適な温熱環境とは、部屋の空気を暖めるのではなく、住宅の壁や床、躯体を暖かく維持して体感温度を上げることによって得られると思うんです。

 にもかかわらず、日本では今でも、局所・間欠暖房が主流ですよね。

 私は、国内トップクラスの住宅メーカーでさえ、温熱環境や換気に対する意識が低いという気がしてなりません。
 意識が低いので、中途半端に気密の高い住宅で健康被害の可能性がある開放型暖房機を使うプランを提案したりするんじゃないでしょうか?

  >>> ガスファンヒーターはメイン暖房には使えません。FF式にしましょう。
  
 目指すべきは、全館どこでも最低18℃を維持できる環境
 問題は、それを達成するのに暖房費をどれだけ抑えることができるか?

 その判断材料になるのが、C値・Q値なんですが、国は次世代省エネ基準からC値を削除したのに続き、Q値まで削除しようとしています。

 C値・Q値の重要性については、また、改めて突っ込んだ記事を書いてみようと思います。
 今回も鼻につく記事を書いてしまって、気分を害された皆さん、ごめんなさい。m(_ _;)m

 でも、住友林業の家が実はこれだけ優秀なQ値、C値を実際に出しているのであれば、十分、全館を暖めれば、それほど暖房費も嵩まずに全室暖房を達成できるんじゃなかなというのが、私の率直な感想なんです。

 注)C値については、同じ設計でも施工の程度によって全く異なりますので、各棟ごとに現場で実測してみなければ確認できません。
   Q値については、机上で計算できますが、これも設計により異なりますので、各棟ごとの計算が必要です。

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鼻につくブログと当ブログの今後の方向性
住友林業の家の気密測定・C値と断熱性能
えぇっ!積水ハウスって高気密高断熱なんですか?

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プロフィール
kokko
2008年にヤマサハウス絆の家が完成
2011年太陽光発電設置
宅建主任者試験合格、ファイナンシャルプランナー資格者
ただし、実務経験ゼロ
建築はど素人の中年男性です。
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