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「間取り図でわかる買っていい家悪い家」を読んでのレビュー・感想

 家づくりに関するおすすめの本シリーズ、今回は、Webサイト住まいの水先案内人でお馴染みの 堀 清孝さんが執筆された「間取り図でわかる買っていい家悪い家―地震に強い家、長く快適に住めるマンションを選ぶ121のチェックポイント」を紹介します。

 私の本棚には、私が家づくりの勉強を始めた頃に購入した堀さんの「折り込みチラシで見分ける買っていい家わるい家」という本が、今でも立っています。

 その本には、私の知らなかった不動産業界の実態が綴られており、家づくりに関する知識を得たがっていた私はむさぼるようにその記事を読みつくしたのを覚えています。

 その本の出版から8年が経過して、昨年、出版されたのが「間取り図でわかる買っていい家悪い家」です。

 「折り込みチラシで~」の本の第1章が「間取り図で判断する危険な住宅」でした。

 その他の項目も似たようなものなので、「折り込みチラシで~」の本の全面改定版と言っていいでしょう。

 その間に、住宅性能は飛躍的に伸び、住宅を取り巻く環境や制度も大きく変化しました。

 また、東日本大震災は、家づくりにおける安全性をより重視させるきっかけとなりました。

 それらに対応して、全面改定されたのが今回の「間取り図でわかる買っていい家悪い家」です。

 タイトルに「間取り図」という言葉が入っていますが、これは「間取り」の本ではなく、家づくり全般について施主が注意すべきポイントがまとまられている本だと理解した方がいいでしょう。

 堀さんは、住宅の施工監理、サポート業務が本業ですから、その観点から業者とのトラブル防止や安全な家づくりという面に重点が置かれています。

 マンションに関する記事は14ページだけですから、やはり一戸建て住宅をお考えの方向きの本です。
 「折り込みチラシで~」の本でもそうでしたが、建築条件付きの土地についての注意事項は特に詳細ですから参考になると思います。
 
 ところで、多くの方にとって気になるのは、住まいの水先案内人と内容が重複しているのではないか?という点だと思います。

 住まいの水先案内人は、家づくりに関する膨大な情報量を抱えるサイトですから、項目的に重複するのは止むを得ませんが、サイトやブログの読者にとっても十分、価値のある内容にするために堀さん自身、苦心されています。

 121個の項目が見開き2ページにまとめられ、右のページに文章、左のページに図表やイラストという風に見やすくまとめられていますので、サイトと併せて活用できることと思います。

主なコンテンツ
 ・誰でもチェックできる、危険な家の見分け方
 ・不動産広告を見分ける知識
 ・建築条件付き宅地の購入
 ・土地・注文住宅購入の基礎知識
 ・中古住宅のメリットとデメリット
 ・新築・中古マンションの購入計画
 ・住宅会社・不動産会社を知ろう
 ・契約の基礎知識
 ・契約前のチェックポイント
 ・建築の基礎知識 など




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「「最高に心地のいい家」をつくる方法」のレビュー・感想



 今回は、主婦の友社から出版された「最高に心地のいい家」をつくる方法―家づくりの最強セオリーと最新テクニックを教えます (別冊PLUS1 LIVING)の紹介をします。

 出版されたのが2010年の12月ですから、もう3年近くが経つんですね。

 この本が出版されてから、やたらと似たタイトルの本が沢山出てきました。

 あまりに似すぎていて、どれがどの本なんだか区別がつかないくらいですが、そんな中、一番売れ続けているのはこの本です。

 その理由は、やはり内容が充実していることでしょうね。

 安易に編集された本は、数社の設計会社の作品だけに偏りがちですが、この本は、定期刊行誌「はじめての家づくり」で過去16年にわたって取材してきた実例写真をたっぷり使っているということで、掲載された住宅の設計会社も40社以上に及んでいます。

 住宅の設計に関しては当然のセオリーである

 「光をふんだんに取り込む」

 「風の抜け道をつくる」

 といったテクニックも、文字だけでなく豊富な実例の写真と間取り図で紹介されていますので、素人にも大変理解しやすくなっています。

 監修には6人の経験豊富な人気建築家が参加していますので専門的な知識の面でも問題ありませんし、とにかく使われている写真が美しいの一言です。

 どの家もおしゃれで素敵な家ばかりで、写真集としても持っていたいと思いたくなるような1冊です。

 また、どの家も設計事務所の作品なだけあって、凝っていますし、アイデアに溢れています。

 このアイデアを自分の家づくりどれだけ活かせるかというと、どうしてもコスト的な問題との兼ね合いが出てきますが、それでも一つでも多く取り入れたいと思う人が多いことでしょう。

 設計事務所での設計を考えていらっしゃる皆さんには当然のことですが、ハウスメーカーや工務店に設計を依頼される皆さんにとっても、自分の住みたい家のイメージをはっきりしたものにして、それを設計士さんへ伝える手助けになる本だと思います。

 こういった写真中心の本を何冊も購入していくと結構、費用がかかってしまいますが、1冊だけ選ぶならこの本がおすすめです。

 


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「最高の住まいをつくる「間取り」の教科書」のレビュー


 


 今回から、最近読んだ家づくり関係の本で、「これはおすすめ」と思った本をいくつか紹介してみたいと思います。

 まず、初回は、当サイトの家づくりの残念・失敗・後悔ポイント、リンク集でも紹介しているall aboutの「はじめての家づくり 後悔ポイント20連発」の筆者でもある一級建築士 佐川 旭さんの著書「最高の住まいをつくる「間取り」の教科書」です。

 本のタイトルは「間取りの教科書」ですが、間取りに関することだけでなく、施主としての心構えからトラブル防止法まで、家づくりにおける注意したいポイントが独自の観点からわかりやすく説明されています。

 目次は、下に示したとおりですが、それぞれの項目ごとにポイントが短いフレーズで書かれているので、要点が掴みやすくなっています。

 例えば、

 「建て主と施主の違いとは」

 ~「ここは私の家だ」が建て主、
  「よろしくお願いします。」が施主です。~

 と、こんな感じです。 

 全部のページにカラフルなイラストがあって、これも大変見やすいですし、施主として確認すべきチェックリストが付いていたり、設計上のうっかりミスの例が挙げられているのも素人施主にとってはありがたいと思います。

 私は、タイトルから受けるイメージで、もっと間取りのテクニック的なことが紹介されているのかと思っていましたが、家づくりに取り組む施主としての心構えや注意すべき点の説明が多いですね。

 家づくりに対して、固定的な観点ではなく、ちょっと視点を変えた面白いアイデアも多々見られます。

 それに、結構、精神論的な話や家族に対する考え方の記述が多いなぁという感想も持ちました。

 「ここが自分の家なんだ」と思えるのは、家族共有の記憶があるからこそ。」

 「一見、無駄に見えるスペースが、思いでをつくるのに最適だったりします。」等々

 これまで、200件以上の住宅設計に携わってこられた筆者が、家づくりに対してどこに重きを置いているか、こんなところからも垣間見られます。

 これから家づくりに取り組もうとする皆さんにとっては、大変参考になる1冊だと思います。

【目次】

1章・心構え
 建て主と施主の違いとは
 間取りを考える前に
 住まいの質は呼び方で変わる
 『家族』を図面に入れる
 コミュニケーションを生む線
 『足し算』と『引き算』の考え方
 ㎡ではなく㎥で考える
 間取りは光の質で決まる
 間取りには余白が必要
 『危ない間取り』に注意する
 経年美について考える

2章・外まわり
 外まわりの設備
 敷地の形や特性を見る
 敷地と道路、隣家の関係
 現地調査を行おう
 敷地内の各設備と位置
 窓の位置と防犯対策
 日当たりを考える 
 外観のデザインにこだわる
 安定した家の形をつくる
 屋根、軒、庇の果たす役割と形
 建物の高さ、室内の高さ 
 外構計画を考える
 建物と庭木の配置
 家の顔となる玄関とアプローチ
 外まわりのチェックポイントのおさらい

3章・内まわり
 間取りをつくるきっかけの言葉
 団らんはどこでする
 内部の広さをつかむ
 階段の位置で全体が固まる
 空間をつなぐ吹抜け・廊下・階段
 安全な階段の幅と高さ
 外と内をつなぐ玄関・土間・縁側
 リビングは何をするところ?
 ダイニングはどんなスタイル?
 ダイニングとリビングのつながり
 ダイニングとキッチンの関係
 キッチンの配置を考える
 LDKが決まったら、通風と採光
 和室はどう使う?
 子ども部屋をつくる
 サニタリーを知る
 サニタリースペースのミスを防ぐ
 家事動線は『洗濯動線』
 サニタリーの配置は?
 収納上手を目指す
 耐震性は大丈夫?
 将来の変化に合わせた間取り
 窓の形と開閉方法
 窓の機能を考える
 地下室と屋上は必要?
 快適設備機器の選び方
 内まわりのチェックポイントのおさらい

4章・間取りのポイント
 新居での生活をイメージ
 コミュニケーションがとりやすい
 親子の絆を深める
 帰りたくなる住まい
 思い出がつくりやすい
 子どもの成長を促す
 敷地を活かす
 生き残る住宅とは
 光を活かす
 ローコスト住宅を考える
 ローコストを実現する
 狭小地を広く活用する
 生き方を表現する家づくり

5章・防ぎたいトラブル
 危険・問題になるところ
 階段と浴室
 建具と小さな段差
 ガラス、雨漏り・結露
 室内外の音、湿気
 コンセント、エアコン
 『施主支給』をする家づくり

6章・こだわりの間取り
 間取りの前に地盤確認 
 家が建つまでに必要な図面
 高気密・高断熱住宅
 照明はどうする?
 家具のサイズを考える
 内装材の選び方の目安
 色彩計画を決める
 こだわりの空間をつくる
 3階建てのポイント
 二世帯住宅をつくる
 ペットと気持ちよく暮らす

【著者】

佐川旭(サガワアキラ)
一級建築士/女子美術大学非常勤講師/株式会社佐川旭建築研究所代表。1951年、福島県生まれ。日本大学工学部建築学科卒業。「つたえる」「つなぐ」をテーマに、個人住宅から公共建築まで幅広い実績をもつ。生活総合情報サイトAll Aboutの「家を建てる」のナビゲータとしても活躍。設計監理をした岩手県紫波町立星山小学校が、2010年第13回木材活用コンクール特別賞と、うるおいのある教育施設賞(文部科学省)を受賞(本データはこの書籍が刊行された当時に掲載されていたものです)

 


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2013年8月のフラット35金利は1.99%を予想、4ヶ月ぶりの下落

 7月19日、住宅金融支援機構は、貸付債権担保第75回住宅金融支援機構債券(資産担保証券)の発行条件を決定しました。

 その内容は 利率1.26%(ローンチスプレッド0.44bps)で、前月比0.06ポイントの下落です。

 >>>住宅金融支援機構債権発行条件

住宅金融支援機構75回債条件

 通常、機構債の発行条件は、毎月20日の翌営業日の長期金利を見て決定されます。
 
 7月は20日が土曜日だったので、週明け22日の国債相場を見て、23日に決定かと思っていたんですが、既に19日で決定されていました。

 この結果を、いつものフラット35金利との比較表に入れてみると、

MBSとフラット35金利差201308

2013年8月融資実行のフラット35金利は、

  1.99% と計算できます。

 4ヶ月ぶりの下落は間違いないところですが、3ヶ月ぶりの1%台も期待できます。

 8月融資実行予定の皆さんは、ほっと一安心ということろですね。

【当サイト内関連記事】

 2013年6月の【フラット35】金利を予想してみる。
 2013年6月の【フラット35】金利が決定、予想は的中
住宅ローンに関する愚かな疑問「固定金利と変動金利、どちらがお得?」

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プランター栽培のオクラを初収穫しました。

 昨日は、国土調査の境界立会がありました。

 我が家はミニ造成団地にあって、境界の全てのポイントに杭か境界標が打ってあるので、それを調査員の方と確認するだけで終わりました。

 団地内のお隣さんとの確認もあっさりしたものでした。

 まぁ、団地内の方は、お互い土地を購入した時に測量図や境界にあるブロックで現況を納得の上、契約していますので問題になるはずがありません。

 ただ、団地外の方との確認は、後日、調査員の方が行うということで、こちらの方はもめる可能性もあります。

 実は、トラブルの可能性を含んでいるんですが、その話は機会があれば改めて記事にするとして、今日は、その際、プランターで栽培しているオクラの初収穫をしましたので、その報告をしたいと思います。

 我が家は敷地いっぱいに家が建っているので、家庭菜園を設ける余裕もありませんでした。

 お隣との空間に猫の額ほどの土地を菜園用に確保したものの陽がほとんど当たらないので、プランターでオクラを栽培してみることにしました。

プランターのオクラ

 4株だけですが、元気に育って、数日前に花が咲いたと思ったら、もう今日は実が6cmほどに成長していました。
 左の方は昨日咲いた花です。

オクラの花

 これまで、100均で購入した2袋100円の二十日大根やニンジンはプランターで育てていましたが、なかなか思うように育ちません。

 今度こそはと、1袋200円ほどのピークファイブという品種のオクラの種を買って来て、肥料も十分施して、陽の当たる場所で育てました。

 するとこんなにきれいな実がなって嬉しくなってしまいます。

 これ以上、放っておくと固くなってしまいそうなので1本だけですが、収穫しました。

 まだ、小さな実は沢山、成っていますし、これから花はどんどん咲きそうですから、日に2~3本収穫できる日も出てくると思います。

 手間と費用を考えれば、オクラくらい買った方が安いんですが、これもマイホームでのささやかな楽しみです。

 本当は、家庭菜園と言えるくらいの土地があれば、もっと楽しいんでしょうが・・・・

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5 【結論】消費税増税前に住宅は建築するべきか?

消費税増税の影響と2014年以降の住宅ローン減税
【検証】住宅は消費税増税前に建築すべきか?

1 住宅建築における消費税増税の影響
2 2014年以降の所得税の住宅ローン控除と住民税の減税
3 住宅取得に対する現金給付制度の概要
4 2013年と2014年以降の住宅ローン減税シミュレーション比較
5 【結論】消費税増税前に住宅は建築するべきか?

 前回まで、消費税増税前に入居する場合と増税後に入居する場合で、税制上はどちらが有利かシミュレーションをしてきました。

 その結果を表にまとめると次のとおりです。

年収子の年齢別比較

 年収別に見ると、収入が少ない世帯は住宅ローン減税拡充による恩恵を十分に受けられないので不利です。

 それをカバーするための現金給付制度の概要が発表されましたが、それを含めても増税の負担の方が大きくなりそうです。

 これをトントンに持って行くためには、住宅ローンの借入額をできるだけ増やさず、返済の負担を抑えなければなりません。

 年収600万円の世帯では、子供が融資実行時に5歳未満であれば、住宅ローン減税拡充の恩恵が大きく、増税分をカバーし、さらに30万円以上のお釣りがくるという結果になりました。

 こうして、シミュレーションしてみると年収の少ない世帯では、やはり消費税増税前に建築した方が経済的には有利と言えます。

 また、税制だけでなく注意しなければならないのが住宅ローンの金利です。

 日銀の異次元の金融緩和策により長期金利は急上昇しました。

 短期金利は年末までは現状維持することが確定していますが、それ以降は景気の回復が確実なものとなれば、やはり上昇基調となるのは間違いないでしょう。

 であれば、やはり住宅は消費税増税前に建築するのが正解に思えてきます。

 少なくとも、9月30日までに請負契約を締結して、消費税5%を確定しておきたいと思う人も多いでしょう。

 しかし、9月30日までに請負契約を結ぶためには、7月下旬のこの時期、既に依頼先は目途が立ち、間取りや仕様・資材・設備の検討にも入っている必要があります。

 もし、依頼先さえ絞り切っていないとなれば、もうタイムアウトと考えた方がいいかもしれません。

 家づくりは増税や金利に惑わされることなく、じっくりと検討し取り組むべき人生の一大事業です。

 その観点から見れば、単純には、「増税前に建築するのがおすすめです。」とは言えません。

 そう言えない理由が二つあります。

 まず、一つ目は、既に駆け込み需要で住宅業界は売り手市場になっているということ。

 売り手市場では、価格はどうしても高めになるでしょう。

 それにも増して深刻なのは、職人の数の不足です。

 普段なら棟梁などすることもない大工さんでさえ、棟梁としてやってもらわなければ、注文をこなしきれないという状況も考えられます。

 ハウスメーカーや工務店の抱える現場が増えれば増えるだけ人的には手薄にならざるを得ません。

 そうなれば、住宅の品質にも影響が出て来るでしょう。

 トラブルの発生は当然あるものですが、その対応も不十分になってくるかもしれません。
 
 その点を考えると、注文が殺到する時期に契約するのは得策とは言えません。

 そして二つ目の理由

 それは、あなたのライフプランの中で、今、住宅を建築することがタイミング的に適当なのかを考える必要があるということです。

 これを十分考えずに、周りの「今こそ、住宅の買い時だ。」と言う声に流されて建築すると、将来的に後悔することになるかもしれません。

 なにも今、あせって住宅を建築する必要はないのです。

 消費税増税にも、金利の上昇にも惑わされずに、納得のいく家づくりにじっくり取り組んでいただきたい。

 それが、私の結論です。

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4 2013年と2014年以降の住宅ローン減税シミュレーション比較

消費税増税の影響と2014年以降の住宅ローン減税
【検証】住宅は消費税増税前に建築すべきか?

1 住宅建築における消費税増税の影響
2 2014年以降の所得税の住宅ローン控除と住民税の減税
3 住宅取得に対する現金給付制度の概要
4 2013年と2014年以降の住宅ローン減税シミュレーション比較
5 【結論】消費税増税前に住宅は建築するべきか?


 シリーズ「【検証】住宅は消費税増税前に建築すべきか?」の4回目
 今回は、2013年に入居した場合と2014年の消費税増税後に入居した場合のシミュレーション比較をしてみます。

 「果たして、消費税増税分を住宅ローン減税と現金給付でカバーできるのか?」

 というのが、ポイントです。

 まず、年収別に見た住宅ローン減税の拡充による単年度の影響額のシミュレーションです。
 データは国が示した標準的なサラリーマン世帯でのものです。

2014年住宅ローン減税シミュレーション単年

 この表では、税制改正で既に決定している所得税の住宅ローン控除の拡充と住民税の控除額拡大までは見てありますが、制度の内容が未確定の現金給付については含められていません。

 ここで、言葉の説明をしておきます。

 当サイトでは、「住宅ローン控除」と「住宅ローン減税」を使い分けています。

 「住宅ローン控除」とは、ご存じ所得税の控除です。

 「住宅ローン減税」とは、所得税の住宅ローン控除と住民税の控除を合わせてこう呼んでいますので、混乱されませんように!

 さて、年収別に見てみると、年収400万円なら、住宅ローン減税の拡充に伴い従前の制度より3万円の軽減

 年収600万円なら、同じく129,000円の軽減

 これが10年間続くわけですから、これに現金給付を加えれば十分、5%から8%への消費税増税分の負担増はカバーできそうな気がします。

 しかし、実際にはそう単純にはいきません。

 この試算は、標準的な世帯ということで、妻と子供2人(中学生、小学生)という家族構成を仮定しています。

 現在、児童手当の関係で、小中学生の扶養控除は認められていません。

 つまり、それだけ所得税額が大きくなっているわけです。

 子供が高校生になれば38万円、大学生なら63万円の扶養控除が認められ、所得税額は小さくなります。

 税金が少なくなることはいいことですが、その分、住宅ローン減税の恩恵も小さくなります。
 (注:子供が就職して扶養から外れれば、その分、扶養控除額が小さくなり所得税は大きくなります。)

 ということで、子供が中学1年生と小学4年生という前提で、年収400万円の場合と年収600万円の場合のシミュレーションを行ってみたいと思います。

1 消費税増税に伴う負担の増加額  

 1 住宅建築における消費税増税の影響の記事では、年収500万円の世帯のシミュレーションをしてみました。

 同様に、年収400万円と年収600万年の世帯の負担額を計算してみます。

 今回、シミュレーションに使用したサイトは、高機能住宅ローンシミュレーション@みかローンです。

 住宅ローンの返済額だけでなく、住宅ローン控除の10年間の最大控除額(借入残高の1%)まで計算してくれます。

 ただし、所得税の住宅ローン控除額は控除前の所得税額が上限となりますので注意が必要です。

年収 400万円、1600万円の住宅(諸経費含む)の場合のシミュレーション

 住宅ローンの借入額は、年収400万円の世帯の平均的な額である2700万円とします。

 (1) 住宅取得に係る消費税の増加分

  ア 2013年12月入居(消費税5%)
 
    1600万円×5%=80万円
  
  イ 2014年4月入居(消費税8%)
  
    1600万円×8%=128万円

  その差額  48万円です。

  ただし、その分借入額が増える可能性大ですから、借入額を2748万円として金利負担の増込みで計算してみます。

  アの総返済額 37,856,598 …a 
  イの総返済額 38,529,667 …b 

  総返済額の増(b-a) 673,000円 …c

 (2) 家電・家具の購入に係る消費税の増加分

  200万円×3% = 60,000 円 …d

 結局、5%→8%への増税時の負担増は、

  c+d = 733,000円 となります。

2 住宅ローン減税の拡充と現金給付による負担軽減額

  シミュレーション結果を表にしてみました。

2013年住宅ローン減税シミュレーション400万
2014年住宅ローン減税シミュレーション400万

  ア 2013年12月入居(消費税5%)

    減税額+現金給付=A 814,000円

  イ 2014年4月入居(消費税8%)  

    減税額+現金給付=B 1,277,000円

 よって、住宅ローン減税の拡充と現金給付による負担軽減額は

  B-A= 463,000円

 これでは、消費税の負担増分733,000円はカバーしきれないということになります。

 融資実行から10年以内に子供たちが、高校生や大学生になるのでこの結果ですが、子供さんがいらっしゃらない世帯や、いらっしゃっても5歳未満であれば扶養控除の変動なしですから次のとおりとなります。

 単年の軽減額 30,000円×10年 + 現金給付300,000円 =600,000円

 これでも、完全にはカバーしきれませんが、借入の負担を抑えればなんとかトントンというところです。

年収 600万円、2000万円の住宅(諸経費含む)の場合のシミュレーション

 住宅ローンの借入額は、年収600万円の世帯の平均的な額である3300万円とします。
  
 年収400万円の時と同じように計算すると、

1 消費税増税に伴う負担の増加額  

  901,000 円

2 住宅ローン減税の拡充と現金給付による負担軽減額

  700,099 円

2013年住宅ローン減税シミュレーション600万
2014年住宅ローン減税シミュレーション600万
   
 やはり、こちらも20万円程度不足することとなります。

 こちらも子供が10年間のうちに、高校生・大学生になり住宅ローン減税の恩恵が小さくなったのが原因です。

 では、子供がいない又はいても5歳未満であればどうでしょう。

2013年住宅ローン減税シミュレーション600万5歳
2014年住宅ローン減税シミュレーション600万5歳

 こちらは、2の住宅ローン減税の拡充と現金給付による負担軽減額が、987,811円となり、お釣りがくる計算となりました。

 こうしてシミュレーションしてみると、年収は多い方が有利というのは予想通りですが、それにも増して家族構成(子供の年齢)が、消費税税増税分をカバーできるかどうかの結果に影響するということが分かりました。 

 皆さんも一度、シミュレーションをしてみることをお勧めします。

 ただし、所得税は扶養家族の状況や社会保険料などの支払額で異なってきますので、源泉徴収票などで現在の所得税額を把握しておくことが大切です。

 次回で当シリーズのまとめを行います。

消費税増税の影響と2014年以降の住宅ローン減税
【検証】住宅は消費税増税前に建築すべきか?

1 住宅建築における消費税増税の影響
2 2014年以降の所得税の住宅ローン控除と住民税の減税
3 住宅取得に対する現金給付制度の概要
4 2013年と2014年以降の住宅ローン減税シミュレーション比較
5 【結論】消費税増税前に住宅は建築するべきか?

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3 住宅取得に対する現金給付制度の概要

消費税増税の影響と2014年以降の住宅ローン減税
【検証】住宅は消費税増税前に建築すべきか?

1 住宅建築における消費税増税の影響
2 2014年以降の所得税の住宅ローン控除と住民税の減税
3 住宅取得に対する現金給付制度の概要
4 2013年と2014年以降の住宅ローン減税シミュレーション比較
5 【結論】消費税増税前に住宅は建築するべきか?

 シリーズ「消費税増税の影響と2014年以降の住宅ローン減税~消費税増税前に住宅は買うべきか?」

 の今回は、3回目「住宅取得に対する現金給付制度の概要」です。

 自民・公明の与党は6月26日に、2014年4月の消費税増税時に導入を検討していた住宅購入者向けの負担軽減策を発表しました。
 
 給付額は年収に応じて次のとおりとなっています。

現金給付制度の概要

 通常、税制改正は、年末に発表される税制改正大綱に向けて検討されますが、今回の制度は、消費税増税前の駆け込み需要を抑えるというのが目的ですから、3月引き渡しのタイムリミットとも言えるこの時期に制度の概要が発表されました。

 現在、行われている住宅ローン減税は、2017年末(平成29年末)までの延長と拡充が決まっていますが、これだけでは所得の低い世帯は、もともと納めている所得税が少ないためメリットも小さく、増税分をカバーしきれない状況にあります。

 この対策として制度化しようというのが、今回の現金給付制度です。

 制度の内容は、住宅ローンを利用する場合と利用しない場合の2つに分かれています。
 
 住宅ローンを利用する場合は、年収510万円以下の人に最大30万円を給付

 住宅ローンを利用せず現金で一括購入する場合は、50歳以上で年収650万円以下の人に最大30万円を給付

 これにより、増税前の駆け込み需要の反動による住宅市場の冷え込みとそれに伴う景気低迷を抑えようという狙いです。

 なお、消費税率が15年10月に10%に上がった際には、住宅ローン利用者で、年収775万円以下を対象に最大50万円を給付するという案になっています。

 さて、住宅ローンを利用する場合の具体的な要件ですが、今のところ「住宅ローンを利用して」としか説明がされていません。

 住宅ローンを利用していれば借入額がいくらでも対象になるのか?

 借入残高の1%を控除しきれない場合だけが対象となるのではないのか?

 その辺がはっきり解りません。

 本来の趣旨から言えば、住宅ローン控除で控除しきれない分だけを現金給付するということで良さそうなんですが、そんなことは全然説明されていません。

 駆け込み需要を抑えるという目的から言えば、この時期には既にポイントとなる条件は説明されているべきですので、そんな条件はつかないものと考えて良さそうな気がします。
 せいぜい、「住宅ローン減税を利用している人で」と条件を付けている記事があるので、住宅ローン控除の申告をするのが最低限の条件かと思われます。

 詳細は税制改正大綱の発表を待たないことには分かりませんが、一応、次回以降このような条件はないものとしてシミュレーションしてみます。

消費税増税の影響と2014年以降の住宅ローン減税
【検証】住宅は消費税増税前に建築すべきか?

1 住宅建築における消費税増税の影響
2 2014年以降の所得税の住宅ローン控除と住民税の減税
3 住宅取得に対する現金給付制度の概要
4 2013年と2014年以降の住宅ローン減税シミュレーション比較
5 【結論】消費税増税前に住宅は建築するべきか?

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2 2014年以降の所得税の住宅ローン控除と住民税の減税

消費税増税の影響と2014年以降の住宅ローン減税
 ~住宅は消費税増税前に建築すべきか?


2 所得税の住宅ローン控除と住民税の減税

 さて、前回の記事住宅建築における消費税増税の影響では、消費税が5%から8%へ引き上げられると、2,000万円の住宅で約90万円の負担増と試算しました。

 政府は、住宅建築について消費税増税前の駆け込み需要と増税後の反動減を抑えることを目的として、住宅ローン減税の継続拡充を決定しています。

 また、低取得世帯向けに現金給付制度を創設する案を打ち出しています。

 これらの政策で、消費税増税の負担分をカバーできるのかがポイントになりますが、今回は住宅ローン減税の2014年以降の制度の概要について説明したいと思います。

 住宅ローン控除は過去、何十年もの間 続いてきた制度ですが、平成21年から始まった現在の制度では、平成25年が最終年で、一般住宅の場合、最大控除額が200万円となっています。
 
 2013年(平成25年)入居なら、毎年の最大控除額は借入残高2,000万円の1%で20万円

 これが10年間で最大200万円となります。

 これを平成29年まで延長し、最大控除額も200万円から400万円に拡充することが決定しています。

 長期優良住宅、低炭素住宅の両認定住宅であれば、それぞれ100万円が上乗せされます。

2014年以降の住宅ローン減税一覧表

 ただし、拡充後の控除額の適用を受けるためには、請負契約の代金(又は売買代金)に8%もしくは10%の消費税が含まれていることが条件となります。

 つまり、消費税は5%で、住宅ローン控除は拡充後の金額というおいしいとこ取りはできないということです。

 ここで注意しなければいけないのは、所得税の住宅ローン控除は、納税した納税額が上限ですから、実際には10年間で400万円控除となる世帯は限られた世帯だということになります。 

 具体的には、10年後の借入残高が4000万円以上で、控除前の所得税が40万円以上ある世帯だけが、最大控除額の400万円が控除されます。

 中・低所得層の世帯では所得税をそこまで払っていませんから、控除額も抑えられる形です。

 基本的には年末借入残高の1%が控除額ですが、控除前の所得税がその額より小さくて控除しきれない場合には、住民税からその分が減額されます。

 この住民税からの控除額も拡充されることが決まっています。

 上の表に示しているとおり、消費税増税前は最大97,500円だったものが、平成26年4月入居からは136,500円へ増額されます。
 (ただし、所得税が97,500円以下の場合の計算は次のとおりです。
 控除前は、所得税と同額が住民税から減額されていました。税率で言うと課税所得の5%
 これが、課税所得の7%に引き上げられます。
 概算式は 住民税の控除額=控除前の所得税額÷5×7となります。)

 例えば、夫婦2人、子供2人(中学生、小学生)のモデル世帯で、年収が500万円、年末借入残高が3,100万円の場合を計算してみます。

 このモデル世帯では、所得税が122,500円程度ですので、控除前の所得税122,500円として計算します。

【平成25年入居、長期優良住宅以外の一般住宅の場合】

 年末借入残高の1%は31万円ですが、最大控除額が20万円ですから、基本は20万円控除です。

 控除前の所得税が122,500円ですから、これを0にしても20万円は控除しきれませんから残りを住民税から控除します。

 200,000円 - 122,500円 = 77,500円

 結局、所得税から122,500円、住民税から77,500円の合計 200,000円が控除されます。

【平成26年4月入居(消費税8%)、長期優良住宅以外の一般住宅の場合】

 年末借入残高の1%は31万円で、最大控除額が40万円ですから、基本は31万円控除です。

 所得税から122,500円を控除すると残りは187,500円

 ただし、住民税の最大控除額は136,500円ですから、この額が適用になります。

 結局、所得税から122,500円、住民税から136,500円の合計 259,000円が控除されます。

 平成25年入居より59,000円だけ控除額が増えました。

 しかし、これでは消費税の増税分をカバーできませんので、その対策として発表されたのが、現金給付制度です。

 次回は、この現金給付制度について説明します。

消費税増税の影響と2014年以降の住宅ローン減税
【検証】住宅は消費税増税前に建築すべきか?

1 住宅建築における消費税増税の影響
2 2014年以降の所得税の住宅ローン控除と住民税の減税
3 住宅取得に対する現金給付制度の概要
4 2013年と2014年以降の住宅ローン減税シミュレーション比較
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1 住宅建築における消費税増税の影響

消費税増税の影響と2014年以降の住宅ローン減税
 ~住宅は消費税増税前に建築すべきか? 
 
 

1 住宅建築における消費税増税の影響

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消費税増税の影響と2014年以降の住宅ローン減税
【検証】住宅は消費税増税前に建築すべきか?

1 住宅建築における消費税増税の影響
2 2014年以降の所得税の住宅ローン控除と住民税の減税
3 住宅取得に対する現金給付制度の概要
4 2013年と2014年以降の住宅ローン減税シミュレーション比較
5 【結論】消費税増税前に住宅は建築するべきか?


 【検証】住宅は消費税増税前に建築すべきか?のシリーズ第1弾
 
 今回は、「住宅建築における消費税増税の影響」について書いてみます。

【消費税増税のスケジュール】

 2014年(平成26年) 4月1日に消費税5%→8%
 2015年(平成27年) 10月1日に消費税8%→10%
 の税率変更が予定されています。

 土地の代金に消費税は課税されませんが、注文住宅の請負契約に関しては、完成後、引き渡しの日の税率の消費税が課税になります。

 税率5%の適用を受けるためには・・・

 住宅の引き渡し(最終決済)が2014年3月31日までに完了する。
  または、
 請負契約が2013年9月30日までに完了する。

 のいずれかが条件となります。

 (注)※最終決済とは、物件の請負代金または売買代金のうち、未払いの代金(残代金)を全て支払うこと。
    ※当初契約が9月30日以前でも追加契約の締結が2013年10月以降の場合、最終決済が2014年4月1日以降なら、追加契約分のみは、消費税が8%になります。

 では、消費税の影響をシミュレーションしてみましょう。

 モデル世帯 夫婦 子供2人(中学生、小学生)
 年収500万円、土地1,400万円、住宅2,000万円(諸経費込、家具家電別)
 消費税5%のときで合計3,500万円、自己資金500万円、住宅ローン3,000万円

【消費税5%と8%のシミュレーション比較】

 住宅2,000万円で消費税5%なら支払額は、2,100万円

 消費税8%なら支払額2,160万円で60万円の増となります。

 ただし、皆さん、支払金額が増えれば借入金額も増やさなければ苦しくなりますよね。
 このアップした60万円分、借入金額を増やして総返済額を計算してみます。

 シミュレーションに使用したサイトは、住宅金融支援機構のフラット35シミュレーション

 35年間全期間固定2.05%、元利均等、ボーナス払いなしで試算

 ◎3,000万円借り入れのとき

 毎月の返済額が、101,000円で総返済額 4,207 万円

 ◎3,060万円借り入れのとき

 毎月の返済額が、103,000円で総返済額 4,291 万円
 
 差額 84万円となりました。

 また、住宅を新築すると新しく購入する家具・家電も多いものです。

 この予算を200万円と仮定すれば、200万円の3%で6万円の増

 ざっと、合計90万円の負担増と言うことになりました。

 2014年4月以降の入居で支払った代金の消費税が8%だった場合には、住宅ローン控除額や住民税の減税額が拡充されることが決定しています。

 また、現金給付制度の政府案も発表されましたが、これらの政策で負担増となる90万円をカバーしきれるのか次回以降で検証していきます。

消費税増税の影響と2014年以降の住宅ローン減税
【検証】住宅は消費税増税前に建築すべきか?

1 住宅建築における消費税増税の影響
2 2014年以降の所得税の住宅ローン控除と住民税の減税
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4 2013年と2014年以降の住宅ローン減税シミュレーション比較
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kokko
2008年にヤマサハウス絆の家が完成
2011年太陽光発電設置
宅建主任者試験合格、ファイナンシャルプランナー資格者
ただし、実務経験ゼロ
建築はど素人の中年男性です。
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