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変動金利の上昇予想、インフレターゲット2%を達成すれば

 皆さん、こんにちは。最近、気になる記事をいくつか読んで、久々、住宅ローン金利について記事を書いてみたくなったkokkoです。

 さて、景気は回復基調でも日銀の金融緩和策で、住宅ローン金利は相変わらずの超低水準が続いています。

 フラット35の金利も5月は再び史上最低金利に並びそうな勢いです。
  >>> 2014年5月のフラット35金利予想、再び過去最低の1.74%か?

 しかし、アベノミクスの効果もあり物価は上昇傾向です。

 こんな時は、「固定金利を選択」する方が多いと思います。
 せめて10年間固定ですね。
 (何年間固定を選択するかは、その方の年齢や職業・退職金の額などで変わってくるとは思いますが・・・)

 ところが、変動金利を選択する方も依然として多い状況です。

 「固定金利」と「変動金利」

 どちらが得か?なんて愚かな疑問だということは以前の記事で書きました。

 その記事を要約すれば、

 どちらが得かなんて比較はできない。

 各家庭の収入や支出の状況で、変動金利を選択できるかどうかを検討した上で、変動金利では危険だと判断すれば、固定金利を

 変動金利でも可能だとなって初めて、ライフプランや志向で変動か固定かを選択すべきもの といった感じです。

 フローで示せば次の通りです。

固定金利・変動金利フロー

 詳しくは、こちらの記事をご参照ください。
 >>> 住宅ローンに関する愚かな疑問「固定金利と変動金利、どちらがお得?」

 ところで、固定か変動かを選択する上で、その判定要素について大きな誤解をされている方がいらっしゃいます。

 それは、金利の動向を過去20年間だけ見ている人です。

 ネットなどで変動金利の推移を説明するサイトを見ても、確かに過去20年間について見ているものが多いですね。

 それは、現在の政策金利に連動する方式の変動金利型住宅ローンが出てきたのが1994年ですから、それからちょうど20年
 ですから、過去20年を振り返るのは当然です。

住宅ローン推移
画像は住宅金融支援機構のHPから

 ただ、今後の金利予想をする際に、過去20年間の動向をもとにするのは不適当です。

 皆さん、アベノミクスの政策が執られるまでの20年間を何と呼ぶかご存じですよね。

 「失われた20年」

 高度経済成長期からバブル期に多くの国民が信じてきた経済の長期トレンドは右肩上がりという伝説が崩れ、不景気の中、デフレが進行しました。

 過去に例のない長期のデフレで、経済の面からは正に「失われた20年」でした。

 それが、安倍政権が打ち上げたアベノミクスで、明らかにマインドが変わりました。

 日銀はインフレターゲットを2%に設定し、2015年春にはこれが達成されるという見通しを立てています。

 これは、消費税増税の影響分を除いてですから、実質的には5%に近いインフレと言うことになります。

 この状況で、「失われた20年」の金利の推移だけを見て、「変動金利は低位で推移し、上昇する上昇すると言われながら結局、上昇しなかった。」というのは、既に昔の話だと思いませんか?

 もちろん、日銀の黒田総裁は、物価上昇率2%を達成しても当面、金融緩和策は維持するという意向のようですから、即、住宅ローンの変動金利が上昇するということにはなりません。

 しかし、仮に近い将来、インフレ2%を達成した場合、貸出金利も2%以上にしなければ、金融機関は自らの貸出金という資産を目減りさせてしまうことになります。

 現在の実質金利(貸出金利-物価上昇率)が1%と仮定し、これを維持するためには、物価上昇率が2%になれば貸出金利は3%でなければなりません。

 そうなれば、金融機関は、まずは新規融資について優遇金利の利下げ幅を縮小してくるでしょう。
 
 固定金利の方でも、国債の人気が落ちて、長期金利の上昇から住宅ローンの金利が上がる可能性も大です。
 
 そのような状況では、近い将来、変動金利3%というシチュエーションは、現実的な前提としてシミュレーションする必要があります。

 そして、シミュレーションをする際には、変動金利の返済額5年間、1.25倍ルールは確実に反映させなければ意味がありません。

 シミュレーションの仕方については、こちらの記事を参考にして下さい。
 >>> 金利は上昇!もしも2年後に変動金利が3%になったら・・のシミュレーション

 そのシミュレーションを行った上で、変動金利でも大丈夫という方は変動金利と固定金利どちらが自分に合っているかで決断をして下さい。
 借入金に対して収入や自己資金に余裕がある方、無担保の不動産を沢山お持ちの方は、変動金利の方が合っているという方も多いでしょう。

 現実には、金利はそんなに上昇せず、変動金利の方が結果的に総返済額が圧倒的に少なくて済むというケースの方が可能性は高いかもしれません。
 
 しかし、将来の金利予想を正確にできる人なんていません。

 また、固定金利が選択される理由として大きいのは「将来の安心」です。
 髙めの金利を払って「安心」を買っている訳です。

 そんな、人に向かって、「過去、20年間変動金利は結局上昇しなかったから、変動金利で借りた方が得だったんですよ。」と説明するのは、「20年間、火災保険に入ったけど、火事にならなかったから保険なんて入らない方が得だった。」と言っているのと大差ないと思うんですがどうでしょう?

 間違っても、固定金利での月々返済額では無理だけれど、変動金利なら返済できるという状況の方が変動金利を選択すべきではありません。

【当サイト内関連記事】
住宅ローンに関する愚かな疑問「固定金利と変動金利、どちらがお得?」
金利は上昇!もしも2年後に変動金利が3%になったら・・のシミュレーション
意外と小さい変動金利のメリット

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2014年5月のフラット35金利予想、再び過去最低の1.74%か?

皆さん、こんにちは。kokkoです。

 ゴールデンウィークが近づいてきますが、5月にフラット35の融資実行が予定されている皆さんは、休日中も気がそぞろかもしれませんね。

 さて、久々に、フラット35の金利予想をやってみようと思います。

 フラット35の金利は、2014年3月に過去最低を更新し,1.74%となりました。

 3月分は1.75%とわずかに上昇しましたが、来月はまた低下の可能性が出てきました。

 4月23日、住宅金融支援機構は貸付債権担保第84回住宅金融支援機構債券(資産担保証券)の発行条件を決定しました。

支援機構債84回

  >>> 既発債情報 

 その内容は 利率1.01%で、前月比0.03ポイントの低下です。
 これは、2014年3月の1.00%に迫る低利となります。

 一方、フラット35の最も多くの金融機関が採用した金利は、3月が1.74%、4月が1.75%です。

 以上を表に示すと次のようになります。

住宅金融支援機構債

 なお、10年物新発国債の市場金利は、4月14日に、取引が成立しないという異例の事態に陥りましたが、その後は取引再開前よりわずかに低下の6.0%前後で落ち着いた動きとなっています。

 これを受け、ソニー銀行など民間金融機関は、住宅ローンの固定金利引き下げを発表しました。
 
 これらの情勢から、5月融資実行のフラット35金利は、引き下げられる可能性は大きいですが、流石に3月の金利を下回ることはないでしょう。
 
 ということで、2014年5月の金利予想は、1.74%  (若しくは1.75%) とさせていただきます。
 
【当サイト内関連記事】

2013年6月の【フラット35】金利を予想してみる。
2013年6月の【フラット35】金利が決定、予想は的中
住宅ローンに関する愚かな疑問「固定金利と変動金利、どちらがお得?」

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固定資産税も平成27年度から7%アップ!

 皆さん、こんにちは。
 消費税は3%しか上がっていないのに、便乗値上げの品が多くて参っているkokkoです。
 せめて、賃金が上がればいいんですが、それも厳しい状況で・・・

 そんな値上げ、値上げの中、固定資産税についても来年度から負担増となりそうです。

 前々回の記事i-cubeで家屋の固定資産評価基準を解説します。で固定資産評価基準の説明をしましたが、その中で書いていた平成27年評価基準の素案が出来上がったようです。
 21日の日経新聞に次のような記事が出ていました。

 以下引用~
 総務省が建築資材の価格や工事費の上昇を踏まえ、税額の基準になる住宅家屋の資産価値をより高く見積もる方針を固めたためだ。標準的な新築木造の場合は年間の納税額が7%程度上がって5000円近く増え、既存の住宅も納税額が下がりにくくなる。資材価格の高騰が、税負担増という形で消費者に跳ね返る。
 ~引用終わり  住宅税負担15年度から増加 固定資産税など資材高で~日本経済新聞2014.4.21

 平成27年評価基準は、昨年夏の建築費をもとに算定されます。
 昨年夏と言えば、消費税の増税前の駆け込み需要で、建築費も大幅にアップした頃です。

 その建築費のアップが固定資産税の評価額のもとになる固定資産評価基準の引き上げとなってはね返ってきます。

 日経新聞の記事によれば、東京都内の標準的な木造住宅で約7%の評価額アップになるとのこと。

 その結果、25年までに建築された住宅についても、27年の評価額の見直し時に、経年により評価額は安くなりますが、その下げ幅が小さくなります。
 場合によっては、全く下がらないというケースも出てきそうです。

 ということで、早速計算してみました。

 平成24年基準で評価した額(経年減点を乗じる前)を100とした場合で平成27年の評価額がどうなるかの表です。

 平成26年
評価額
平成27年経年減点 平成27年
 経過年数 補正率 評価額見込
 26年築   1年0.80 85.6
 25年築 80   2年0.75 80.0
 24年築 80   3年0.70 74.9
 23年築 80   4年0.68 72.8
 22年築 75   5年0.65 69.6
 21年築 70   6年0.63 67.4
 20年築 68   7年0.61 65.3
 19年築 65   8年0.59 63.1
 18年築 63   9年0.56 59.9

 平成23年から平成25年までに建築された木造住宅は、平成24年の評価基準で評価されていますが、平成26年までは見直しがないので、いずれも1年経過の経年減点補正率の0.8が適用になって80の評価額です。

 それが、平成27年の見直し時点で、それぞれ4年~2年経過なので、基準の引上げがなければ、68~75まで落ちるところです。

 しかし、平成27年の評価基準が24年基準に比べ7%高くなると仮定するとその落ち幅が減少することになります。

 表の平成27年評価額の欄には、107%×経年減点補正率で27年の評価額がどうなるかを示しています。

 平成23年築が68となるべきところが72.8
 平成24年築が70となるべきところが74.9
 平成25年築に至っては75となるべきところが80.0と全く同額のままとなっています。

 築年の古い住宅でも、3年経過することによる下落幅よりアップの7%の方が大きくて、評価額は下がらず据え置きのままというケースが出てきそうです。

 日経新聞の計算では、固定資産税と都市計画税の合計額が標準的な新築木造住宅で4,500円の負担増となっています。

 これは築後3年間の税額1/2軽減があるので、この金額で納まっていますが、1/2減額が終わる住宅はもう少し負担額が大きくなります。
 まぁ、建築年がいつであろうと、評価額の引き上げがない場合と比べると、評価額が7%上がれば、税額も7%上がるということは間違いありません。

 景気が良くなってインフレになるのはいいことですが、賃金はそこまで上がらずに負担ばかりが増えるということなないようにお願いしたいものです。

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一条工務店i-cubeの固定資産税、評価調書例を公開します。

 前回の記事i-cubeで家屋の固定資産評価基準を解説します。では、固定資産税の評価額算定の仕組みを固定資産評価基準をもとに説明しました。

 今回は、その固定資産評価基準を使って家屋の評価調書を作成してみたいと思います。
 
 ただし、私は市の職員ではありませんし、個人で勉強した範囲での知識で作成していますから誤りがあるかもしれません。
 また、対象とした家屋の仕様は、架空のもので実際の図面に基づいたものではありません。
 仕上なども簡易に設定したもので、使っている様式も適当にExcelで作成しただけのもので正規の計算方法ではありませんので参考程度にということでご理解ください。

 今回、モデルに想定した家屋の仕様は次のとおりです。

 一条工務店 i-cube 延べ床面積 115.70㎡(35.0坪)
 総2階建て長方形タイプ、夢発電、全館床暖房あり
 片流れ屋根1寸5分勾配、軒の出60cm 全面ソーラーパネル です。

部分別評点項目標準評点補正率数量評点数
項目係数連乗
屋根建材型ソーラーパネル32,210形式0.8 0.864 57.00 1,586,278
 1寸5分勾配勾配0.9    
 軒出60cm軒出1.2    
  下屋1.0    
   程度1.0    
基礎高45cm10,900階数1.0 1.000 57.00 621,300
  形状1.0    
   程度1.0    
外壁枠組壁      
 サイディング3,620施工量1.0 1.000 115.70 418,834
 厚付吹付1,960程度1.0  00
 外装タイル9,430地域1.0  00
柱・
壁体
枠組壁体13,480形状1.0 1.000 115.70 1,559,636
 室数1.0    
 開口率1.0    
 階高1.0    
  程度1.0    
造作一般洋風建具×0.34,5481.0 1.000 115.70 526,204
 床の間28,710施工量0.7 0.700 1 20,097
   程度1.0    
内壁枠組壁4,620間仕切1.0 1.000 115.70 534,534
 クロス開口率1.0    
  天井高1.0    
  程度1.0    
   地域1.0    
天井クロス2,060施工量1.0 1.000 112.39 231,523
  程度1.0    
 仕上ナシ0   3.310
 断熱材(上)2,420程度1.0 1.000 57.00 137,940
1階床組960施工量1.0 1.000 57.00 54,720
   程度1.0    
 2階床組4,520施工量1.0 1.000 58.70 265,324
   程度1.0    
 木質(中)5,010施工量1.0 1.000 110.39 553,053
   程度1.0   
 タイル(小)7,870 1.100 2.017,314
 仕上ナシ0  3.310
      
        
 断熱材(上)2,420程度1.0 1.000 57.00 137,940
建具15,160施工量1.0 1.000 115.70 1,754,012
  程度1.0    
   地域1.0    
設備電気総合3,490施工量1.0 1.000 115.70 403,793
 給水総合220程度1.0 1.000 115.70 25,454
 排水総合90  1.000 115.70 10,413
 ドアホン48,400程度1.15 1.150 1 55,660
 使用口960程度1.0 1.000 1 960
 給湯器226,980容量1.0 1.000 1 226,980
 便器53,000程度1.0 1.000 2 106,000
 洗面器19,740程度1.0 1.000 2 39,480
 洗面化粧台56,000間口1.0 1.000 1 56,000
 ユニットバス314,210型式1.0 1.000 1 314,210
  大きさ1.0    
  程度1.0    
 浴室乾燥機49,000程度1.0 1.000 1.00 49,000
 システムキッチン274,610間口1.0 1.000 1.00 274,610
  程度1.0    
 床暖房12,490方式1.0 1.000 92.56 1,156,074
 温水式程度1.0    
 換気設備1,800機能1.3 1.300 115.70 270,738
   程度1.0    
仮設工事1,180難易1.0 1.000 115.70 136,526
その他工事2,540施工量1.0 1.000 115.70 293,878
 程度1.0    
11,838,485
1点単価㎡単価 評価額
1.05107,43612,430,408
0.99101,29711,720,099
0.9496,18111,128,175

 それでは、屋根から順に見ていきましょう。
 評価基準にある補正係数を求めると次のようになります。

 形式は片流れですから0.8
 勾配は3寸勾配より小さいですから0.8程度とも考えられますが、一応0.9で留めました。

 軒の出は大きいもので1.2
 下屋はなしで1.0です。

 程度については、全ての項目において特に理由がない限り1.0としました。

 ちなみに、ソーラーパネルにダミーがあっても、おそらく評点上は発電能力は加味していないものと思いますので、ダミー部分も含めてソーラーパネルで評点して問題ないのではないかと思います。

 外壁については、サイディングのみの場合と、サイディングに吹付け塗装又はタイル貼り付けの場合などがあると思いますが、まずはサイディングのみで評点してみます。

 なお、構造がツーバイフォー工法ですから、柱・壁体を枠組壁体でとるのはもちろんですが、外壁や内壁も枠組壁の上に施工する場合の評点を使用します。

 造作は、まず建具を作成した上で、その㎡単価に洋風の0.3を乗じて計算しました。

 床の間は、間口90cmの小さなもの

 内壁や天井の仕上げは全てクロス
 ユニットバスの場所だけは仕上なしとしました。(床も同様)

 仕上げの数量は標準量と同じ=補正率1.0としました。
  
 床は、玄関土間のみをタイルで見て、その他は全てカラーフロアとしました。

 建具の程度は難しいところですが、アルゴンガス入りのLow-eペアガラス樹脂サッシなら(上)で良いかと思います。

 電気・給排水はオール電化という設定ですが、設備の個数が分からないので総合評点方式としました。

 ドアホンは録画できるタイプ

 使用口とは、水道の蛇口のことですが、洗面台やキッチン流しなどはその評点に蛇口分も含まれているので、評点するのは洗濯機用の蛇口くらいしかないので1個のみとしました。

 給湯器は、エコキュート370リットル

 便器と洗面器は、1・2階トイレに各1個

 洗面化粧台は間口75cmが1個

 ユニットバスは1坪タイプが1個(浴室乾燥機付き)

 システムキッチンは標準の間口240cmのもの

 床暖房は温水式で、延べ床面積の8割に施工で見ました。

 換気設備は全熱交換器付きの第1種換気

 仮設工事は、原則3階建て高さ7m以上の建物が対象ですが、2階建てでも足場は組むでしょうから評点してみましたが、これは評点しない方が正しいのかもしれません。

 その他工事は標準の1.0です。

 その結果、評価額は物価水準の補正率が1.0の都道府県で、12,430,408円(㎡単価 107,436円)
 物価水準の補正率が0.9の県で、11,128,175円(㎡単価 96,181円)となりました。
 *物価水準の補正率の説明はこちら>>>i-cubeで家屋の固定資産評価基準を解説します。

 ソーラーパネル、床暖房なしの一般的な木造住宅が㎡単価8万~9万円程度ですから、i-cubeで特に程度補正をしない場合は、これくらいが妥当なところかと思います。
 仮に、屋根勾配を0.8、建具を(中)、仮設工事をなしとすればもう少し下がります。  
 
 ただ、これは地場の工務店で作っても一条工務店で作っても施工の程度に差はないという前提で作られています。

 しかし、実際の施工費にはかなりの差がある訳で、これを施工の程度の差と見るのは合理性があります。

 ということで、より厳密に(高めに)評価すればどうなるのかを考えてみました。

 それが次の表です。
部分別評点項目標準評点補正率数量評点数
項目係数連乗
屋根建材型ソーラーパネル32,210形式0.8 0.864 57.00 1,586,278
 1寸5分勾配勾配0.9    
 60cm軒出1.2    
  下屋1.0    
   程度1.0    
基礎高45cm10,900階数1.0 1.100 57.00 683,430
  形状1.0    
   程度1.1    
外壁枠組壁      
 サイディング3,620施工量1.1 1.210 115.70 506,789
 厚付吹付1,960程度1.1  57.85137,197
 外装タイル9,430地域1.0  57.85660,086
柱・
壁体
枠組壁体13,480形状1.0 1.100 115.70 1,715,599
 室数1.0    
 開口率1.0    
 階高1.0    
  程度1.1    
造作一般洋風建具×0.34,5481.1 1.000 115.70 526,204
 床の間28,710施工量0.7 0.770 1 22,106
   程度1.1    
内壁枠組壁4,620間仕切1.0 1.100 115.70 587,987
 クロス開口率1.0    
  天井高1.0    
  程度1.1    
   地域1.0    
天井クロス2,060施工量1.0 1.100 112.39 254,675
  程度1.1    
 仕上ナシ0   3.310
 断熱材(上)2,420程度1.1 1.100 57.00 151,734
1階床組960施工量1.0 1.100 57.00 60,192
   程度1.1    
 2階床組4,520施工量1.0 1.100 58.70 291,856
   程度1.1    
 木質(中)5,010施工量1.0 1.100 110.39 608,359
   程度1.1   
 タイル(小)7,870 1.100 2.017,314
 仕上ナシ0  3.310
      
        
 断熱材(上)2,420程度1.1 1.100 57.00 151,734
建具15,160施工量1.0 1.100 115.70 1,929,413
  程度1.1    
   地域1.0    
設備電気総合3,490施工量1.0 1.000 115.70 403,793
 給水総合220程度1.0 1.000 115.70 25,454
 排水総合90  1.000 115.70 10,413
 ドアホン48,400程度1.15 1.150 1 55,660
 使用口960程度1.0 1.000 1 960
 給湯器226,980容量1.0 1.000 1 226,980
 便器53,000程度1.0 1.000 2 106,000
 洗面器19,740程度1.0 1.000 2 39,480
 化粧洗面台56,000間口1.0 1.000 1 56,000
 ユニットバス314,210型式1.0 1.100 1 345,631
  大きさ1.0    
  程度1.1    
 浴室乾燥機49,000程度1.0 1.000 1.00 49,000
 システムキッチン274,610間口1.0 1.100 1.00 302,071
  程度1.1    
 床暖房12,490方式1.0 1.100 92.56 1,271,681
 温水式程度1.1    
 換気設備1,800機能1.3 1.430 115.70 297,811
   程度1.1    
仮設工事1,180難易1.0 1.000 115.70 136,526
その他工事2,540施工量1.0 1.000 115.70 293,878
 程度1.0    
13,512,291
1点単価㎡単価 評価額
1.05122,62614,187,905
0.99115,61913,377,167
0.94109,78012,701,553


 まず、施工の程度ですが、標準的な木造住宅と比べて程度の差があるであろうと思われる項目は原則1.1の補正としました。
 特に枠組み壁体の標準は断熱材がグラスウールと思われるので、EPSの使用で程度補正1.1は必要だと思います。
 (程度補正しないのであれば、別途、断熱材を加算するか)

 次に外壁ですが、片流れの場合、標準的な切妻屋根に比べて外壁の面積が大きくなりますから施工量に1.1の補正をしました。

 また、外壁仕上に吹付けやタイルが施工されている場合、ベースはサイディングと見て、その上に加算する形で評点しましたが、今回は吹付け部分とタイル部分を各50%の割合で見ています。
 全面タイルだともっと高くなります。

 以上の補正を行った結果、㎡単価は物価水準の補正率は1.0の都道府県で122,626円
 同0.9の県で109,780円となりました。

 愛知県にお住まいのneronaさん邸が、㎡単価122,220円ですから近い金額となりました。

 なお、初年度の固定資産税の額は、この評価額に経年減点補正率0.8を掛けたものに税率1.4%(都市計画税がある場合は0.3%加算)を乗じて計算されます。
 ただし、築後3年間(認定長期優良住宅5年間)は税の1/2控除がります。

 さて、今回は偏見もかなり含んだ上での評価額算定を行いましたので、実際の評価額とは差がある場合も多いと思います。
 
 これより、安い場合にはラッキー!くらいに考えて下さい。
 髙い場合は、市町村役で固定資産台帳の縦覧をするのもいい方法だと思います。
 縦覧では補正率までは見ることはできないでしょうが、納得がいかなければ担当者へ説明を求めれば教えてくれる可能性もあると思います。 

【当サイト内関連記事】
i-cubeで家屋の固定資産評価基準を解説します。
平成24年固定資産評価基準(家屋)の説明
皆さん勘違いしてません?家屋の評価額と経年減点補正率
一条工務店の固定資産税はかなり高い上に驚愕の事実が発覚
「ソーラーパネルは見えた時だけ課税します。」ってそんなぁ~

【参考にさせていただいたサイト】
我が家の固定資産税(一条工務店/i-cube)を公開します。
固定資産評価要領(別冊)家屋評点付設の手引、木造家屋評価編/京都市
固定資産評価基準/総務省
おうちを建てる 一条工務店:i-smart 固定資産(家屋)の評価点数を計算してみよう!

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関連記事
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i-cubeで家屋の固定資産評価基準を解説します。

 皆さん、こんにちは。
 毎年、4月~5月は市町村役場から固定資産税の納税通知書が届く時期ですが、25年中に新築された皆さんのお宅にはもう届いたでしょうか?

 初めて受け取る固定資産税の納税通知書は、評価額がいくらになっているかドキドキものですよね。

 固定資産税の評価額は、国が定める固定資産評価基準に基づいて算定されています。
 このサイトでは、以前にも家屋の固定資産評価基準について説明をしました。

 その時までは、総務省はこの固定資産評価基準をネットで公表はしていなかったんです。
 それまでネットに出ていたのは,パブリックコメントを募集するためのもので、あくまで案にすぎないものでした。

 それが、今回、総務省からきちんと告示として公表されているのを見つけましたので紹介します。

 >>> 固定資産評価基準/総務省

主な基準表の掲載ページ

別表第8 木造家屋再建築評点基準表
 1 専用住宅用建物は、420ページ中13ページ~

別表第9 木造家屋経年減点補正率基準表
 1 専用住宅などは、420ページ中105ページ

別表第12 非木造家屋再建築評点基準表
 (8)軽量鉄骨造建物
  ア 住宅・アパート用建物は、420ページ中363ページ~

別表第13 非木造家屋経年減点補正率基準表
 2 住宅・アパート用建物は、420ページ中413ページ

 ただ、残念なことに、この評価基準は平成24年基準で、評価基準は3年に一度見直しがあります。
 次の改定は平成27年ですが、平成26年築の家屋は、最初から平成27年基準で評点されますので、ここにある基準表が適用されるのは平成25年築の家屋までですので、そこは頭に入れておいてください。

 なお、平成27年基準については、今年中にパブリックコメントを募集するための(案)が公表されるものと思います。

 それともう一つお知らせがあります。
 私の永年の目標に「木造住宅の家屋評価調書を自力で作成する。」というのがあったんですが、この度、自分なりになんとか完成させました。

 対象としたモデルは、このブログ村で最も注目度が高いであろう一条工務店のi-cubeとしました。

 その公開は次回のお楽しみということにして、今回は、この固定資産評価基準についてもう一度おさらいをしてみます。

 固定資産税の税額算定の基礎となる家屋の評価額は次の計算式で求められます。

家屋評価算式

 物価水準による補正率は東京特別区を1.0として、全国の指定都市ごとに指数が定められています。

物価水準による補正率

  指定市以外の市町村にあっては、その市町村が所在する都道府県における指定市の率によるものとされています。

 設計管理費等による補正率は、
    ○木造家屋 1.05
    ○非木造家屋1.10 です。

 よって、物価水準による補正率と設計管理費等の補正率を乗じた評点1点当たりの価額は、木造で名古屋市など 1.05、仙台市など0.99、鹿児島市など0.94となります。
 ちなみに非木造は全国一律1.10です。

 それでは、木造専用住宅用の固定資産評価基準を見てみましょう。

24年固定資産評価基準
 クリックすると拡大します。

 この表に家屋の部分別の評点項目と標準評点数が記載されています。

 標準評点数というのは、各資材ごとに労務費や下地材の費用までを織り込んだ1㎡当たりの評点に、表の真ん中の欄にある標準量を乗じたものです。

 この標準量は、家屋の構造・用途別に標準的な建物であればこれくらい使用しているという量で、単位は建床面積であったり、延べ床面積であったりします。
 *建床面積とは、家屋を真上から見た時の水平投影面積です。
 
 そして、表の右側には補正項目と補正係数が表示されていますので、評価する家屋の状況で補正係数を決定します。

24年固定資産評価基準屋根補正率
 
 この補正係数を乗じたものを連乗補正係数といいます。

 連乗補正係数まで計算できれば、

  標準評点数 × 連乗補正係数 × 計算単位 で 各部分別の評点数を求めることができます。 
  
 なお、この基準表に関する詳細な説明は、平成24年固定資産評価基準(家屋)の説明の記事で書いていますので、興味のある方は参照ください。

 さて、i-cubeを評価する際の注意点としては、ツーバイフォー工法なので、柱・壁体で「木製パネル・枠組壁体」を選択するのはもちろん、内壁や外壁の評点でも「木製パネル・枠組壁体」用の評点項目が別に定められていますので、こちらを選択するということです。

 それに、全館床暖房、建材一体型ソーラーパネルは当然、評点の対象に入れています。
 (市町村によってはこれらを評点していないところもありますが、それが地方税法の規定に沿った適正な評価かと言えば疑問です。)

 ところで、i-cubeの評価額については、neronaさんがブログで紹介されています。
 >>>我が家の固定資産税(一条工務店/i-cube)を公開します。

 neronaさん邸の評価額は、1㎡当たり 97,776円

 これは、建築した翌年の評価額で新築時の8割となっていますから、新築時の評価額はこれを0.8で割り戻して

 122,220円/㎡ となります。

 同じ一条工務店の住宅でも市町村によって固定資産の評価額はバラバラで、neronaさん邸はその中でも高めですが、果たして、私が作成した評価額はいくらになっているでしょうか?

 次回へ続く

【当サイト内関連記事】
平成24年固定資産評価基準(家屋)の説明
皆さん勘違いしてません?家屋の評価額と経年減点補正率
一条工務店の固定資産税はかなり高い上に驚愕の事実が発覚

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全国各地の日影の長さデータを公開

 皆さん、こんにちは。

 前回の記事日影の長さを計算するソフトと日影図の書き方では、鹿児島の日影データを参考に日影図を作成してみました。

 日影の長さを箇所別,日時ごとに計算するフリーソフトも紹介しましたが、自分でダウンロードして計算するのは面倒くさいという方のために、全国の都市からいくつ抽出して計算した結果を紹介したいと思います。

 選定した基準は全然ありません。
 緯度・経度から適当に抽出しただけです。
 もし、他にご希望の都市があれば市町村名をコメントにお寄せくだされば、計算して追加でアップします。

【札幌市】
計算条件緯度(北緯) :43°04′00″ 
 経度(東経) :141°21′00″ 
 (太陽)赤緯 :-23°27′00″ 
 均 時 差 :1分 45秒 
 解 析 日 :冬 至 
時刻太陽位置影の倍率
太陽高度太陽方位角
9時00分11°39′52″-41°28′55″4.844  
10時00分17°58′49″-28°49′58″3.081  
11時00分22°03′51″-14°50′42″2.467  
12時00分23°29′00″0°00′00″2.302  
13時00分22°03′51″14°50′42″2.467  
14時00分17°58′49″28°49′58″3.081  
15時00分11°39′52″41°28′55″4.844  
 解 析 日 :春秋分 
時刻太陽位置影の倍率
太陽高度太陽方位角
9時00分31°06′12″-55°40′22″1.657  
10時00分39°14′54″-40°12′53″1.224  
11時00分44°53′00″-21°25′30″1.004  
12時00分46°56′00″0°00′00″0.935  
13時00分44°53′00″21°25′30″1.004  
14時00分39°14′54″40°12′53″1.224  
15時00分31°06′12″55°40′22″1.657  
 解 析 日 :夏 至 
時刻太陽位置影の倍率
太陽高度太陽方位角
9時00分48°12′56″-76°47′33″0.894  
10時00分58°26′53″-61°14′10″0.614  
11時00分66°47′53″-37°03′46″0.429  
12時00分70°23′00″0°00′00″0.356  
13時00分66°47′53″37°03′46″0.429  
14時00分58°26′53″61°14′10″0.614  
15時00分48°12′56″76°47′33″0.894  
【仙台市】 
計算条件緯度(北緯) :38°16′00″ 
 経度(東経) :140°51′00″ 
 (太陽)赤緯 :-23°27′00″ 
 均 時 差 :1分 45秒 
 解 析 日 :冬 至 
時刻太陽位置影の倍率
太陽高度太陽方位角
9時00分15°14′24″-42°14′55″3.670  
10時00分22°10′07″-29°41′27″2.454  
11時00分26°41′53″-15°24′47″1.988  
12時00分28°17′00″0°00′00″1.858  
13時00分26°41′53″15°24′47″1.988  
14時00分22°10′07″29°41′27″2.454  
15時00分15°14′24″42°14′55″3.670  
 解 析 日 :春秋分 
時刻太陽位置影の倍率
太陽高度太陽方位角
9時00分33°43′22″-58°13′45″1.498  
10時00分42°50′23″-42°59′28″1.078  
11時00分49°19′19″-23°23′44″0.859  
12時00分51°44′00″0°00′00″0.789  
13時00分49°19′19″23°23′44″0.859  
14時00分42°50′23″42°59′28″1.078  
15時00分33°43′22″58°13′45″1.498  
 解 析 日 :夏 至 
時刻太陽位置影の倍率
太陽高度太陽方位角
9時00分49°05′37″-82°09′39″0.866  
10時00分60°29′15″-68°37′01″0.566  
11時00分70°25′31″-45°07′48″0.356  
12時00分75°11′00″0°00′00″0.265  
13時00分70°25′31″45°07′48″0.356  
14時00分60°29′15″68°37′01″0.566  
15時00分49°05′37″82°09′39″0.866  
【宇都宮市】
計算条件緯度(北緯) :36°33′00″ 
 経度(東経) :139°52′00″ 
 (太陽)赤緯 :-23°27′00″ 
 均 時 差 :1分 45秒 
 解 析 日 :冬 至 
時刻太陽位置影の倍率
太陽高度太陽方位角
9時00分16°30′27″-42°34′41″3.374  
10時00分23°39′26″-30°03′08″2.283  
11時00分28°21′07″-15°39′10″1.853  
12時00分30°00′00″0°00′00″1.732  
13時00分28°21′07″15°39′10″1.853  
14時00分23°39′26″30°03′08″2.283  
15時00分16°30′27″42°34′41″3.374  
 解 析 日 :春秋分 
時刻太陽位置影の倍率
太陽高度太陽方位角
9時00分34°36′51″-59°13′31″1.449  
10時00分44°05′02″-44°06′44″1.033  
11時00分50°53′33″-24°13′29″0.813  
12時00分53°27′00″0°00′00″0.741  
13時00分50°53′33″24°13′29″0.813  
14時00分44°05′02″44°06′44″1.033  
15時00分34°36′51″59°13′31″1.449  
 解 析 日 :夏 至 
時刻太陽位置影の倍率
太陽高度太陽方位角
9時00分49°17′55″-84°08′07″0.860  
10時00分61°04′23″-71°30′10″0.553  
11時00分71°35′52″-48°46′36″0.333  
12時00分76°54′00″0°00′00″0.233  
13時00分71°35′52″48°46′36″0.333  
14時00分61°04′23″71°30′10″0.553  
15時00分49°17′55″84°08′07″0.860  
【甲府市】
計算条件緯度(北緯) :35°39′00″  
 経度(東経) :138°34′00″  
 (太陽)赤緯 :-23°27′00″  
 均 時 差 :1分 45秒  
 解 析 日 :冬 至  
時刻太陽位置影の倍率 
太陽高度太陽方位角
9時00分17°10′09″-42°45′45″3.237   
10時00分24°26′07″-30°15′14″2.201   
11時00分29°13′06″-15°47′12″1.788   
12時00分30°54′00″0°00′00″1.671   
13時00分29°13′06″15°47′12″1.788   
14時00分24°26′07″30°15′14″2.201   
15時00分17°10′09″42°45′45″3.237   
 解 析 日 :春秋分 
時刻太陽位置影の倍率
太陽高度太陽方位角
9時00分35°04′15″-59°45′54″1.424  
10時00分44°43′36″-44°43′45″1.010  
11時00分51°42′42″-24°41′24″0.789  
12時00分54°21′00″0°00′00″0.717  
13時00分51°42′42″24°41′24″0.789  
14時00分44°43′36″44°43′45″1.010  
15時00分35°04′15″59°45′54″1.424  
 解 析 日 :夏 至 
時刻太陽位置影の倍率
太陽高度太陽方位角
9時00分49°22′56″-85°10′43″0.858  
10時00分61°20′50″-73°03′46″0.546  
11時00分72°10′42″-50°52′46″0.321  
12時00分77°48′00″0°00′00″0.216  
13時00分72°10′42″50°52′46″0.321  
14時00分61°20′50″73°03′46″0.546  
15時00分49°22′56″85°10′43″0.858  
【浜松市】
計算条件緯度(北緯) :34°42′00″ 
 経度(東経) :137°43′00″ 
 (太陽)赤緯 :-23°27′00″ 
 均 時 差 :1分 45秒 
 解 析 日 :冬 至 
時刻太陽位置影の倍率
太陽高度太陽方位角
9時00分17°51′56″-42°57′60″3.102  
10時00分25°15′18″-30°28′35″2.120  
11時00分30°07′56″-15°56′05″1.723  
12時00分31°51′00″0°00′00″1.610  
13時00分30°07′56″15°56′05″1.723  
14時00分25°15′18″30°28′35″2.120  
15時00分17°51′56″42°57′60″3.102  
 解 析 日 :春秋分 
時刻太陽位置影の倍率
太陽高度太陽方位角
9時00分35°32′42″-60°20′53″1.400  
10時00分45°23′52″-45°24′12″0.986  
11時00分52°34′23″-25°12′20″0.765  
12時00分55°18′00″0°00′00″0.692  
13時00分52°34′23″25°12′20″0.765  
14時00分45°23′52″45°24′12″0.986  
15時00分35°32′42″60°20′53″1.400  
 解 析 日 :夏 至 
時刻太陽位置影の倍率
太陽高度太陽方位角
9時00分49°27′11″-86°17′05″0.855  
10時00分61°36′38″-74°44′33″0.540  
11時00分72°45′45″-53°15′07″0.310  
12時00分78°45′00″0°00′00″0.199  
13時00分72°45′45″53°15′07″0.310  
14時00分61°36′38″74°44′33″0.540  
15時00分49°27′11″86°17′05″0.855  
【敦賀市】
計算条件緯度(北緯) :35°38′00″ 
 経度(東経) :136°03′00″ 
 (太陽)赤緯 :-23°27′00″ 
 均 時 差 :1分 45秒 
 解 析 日 :冬 至 
時刻太陽位置影の倍率
太陽高度太陽方位角
9時00分17°10′53″-42°45′58″3.234  
10時00分24°26′59″-30°15′28″2.199  
11時00分29°14′04″-15°47′21″1.787  
12時00分30°55′00″0°00′00″1.670  
13時00分29°14′04″15°47′21″1.787  
14時00分24°26′59″30°15′28″2.199  
15時00分17°10′53″42°45′58″3.234  
 解 析 日 :春秋分 
時刻太陽位置影の倍率
太陽高度太陽方位角
9時00分35°04′45″-59°46′30″1.424  
10時00分44°44′19″-44°44′27″1.009  
11時00分51°43′37″-24°41′56″0.789  
12時00分54°22′00″0°00′00″0.717  
13時00分51°43′37″24°41′56″0.789  
14時00分44°44′19″44°44′27″1.009  
15時00分35°04′45″59°46′30″1.424  
 解 析 日 :夏 至 
時刻太陽位置影の倍率
太陽高度太陽方位角
9時00分49°23′01″-85°11′53″0.858  
10時00分61°21′07″-73°05′32″0.546  
11時00分72°11′20″-50°55′11″0.321  
12時00分77°49′00″0°00′00″0.216  
13時00分72°11′20″50°55′11″0.321  
14時00分61°21′07″73°05′32″0.546  
15時00分49°23′01″85°11′53″0.858  
【和歌山市】
計算条件緯度(北緯) :34°14′00″ 
 経度(東経) :135°10′00″ 
 (太陽)赤緯 :-23°27′00″ 
 均 時 差 :1分 45秒 
 解 析 日 :冬 至 
時刻太陽位置影の倍率
太陽高度太陽方位角
9時00分18°12′24″-43°04′13″3.040  
10時00分25°39′25″-30°35′21″2.082  
11時00分30°34′51″-16°00′36″1.692  
12時00分32°19′00″0°00′00″1.581  
13時00分30°34′51″16°00′36″1.692  
14時00分25°39′25″30°35′21″2.082  
15時00分18°12′24″43°04′13″3.040  
 解 析 日 :春秋分 
時刻太陽位置影の倍率
太陽高度太陽方位角
9時00分35°46′30″-60°38′22″1.388  
10時00分45°43′28″-45°44′35″0.975  
11時00分52°59′42″-25°28′06″0.754  
12時00分55°46′00″0°00′00″0.680  
13時00分52°59′42″25°28′06″0.754  
14時00分45°43′28″45°44′35″0.975  
15時00分35°46′30″60°38′22″1.388  
 解 析 日 :春秋分 
時刻太陽位置影の倍率
太陽高度太陽方位角
9時00分35°46′30″-60°38′22″1.388  
10時00分45°43′28″-45°44′35″0.975  
11時00分52°59′42″-25°28′06″0.754  
12時00分55°46′00″0°00′00″0.680  
13時00分52°59′42″25°28′06″0.754  
14時00分45°43′28″45°44′35″0.975  
15時00分35°46′30″60°38′22″1.388  
【広島市】
計算条件緯度(北緯) :34°23′00″ 
 経度(東経) :132°27′00″ 
 (太陽)赤緯 :-23°27′00″ 
 均 時 差 :1分 45秒 
 解 析 日 :冬 至 
時刻太陽位置影の倍率
太陽高度太陽方位角
9時00分18°05′50″-43°02′12″3.060  
10時00分25°31′40″-30°33′09″2.094  
11時00分30°26′12″-15°59′08″1.702  
12時00分32°10′00″0°00′00″1.590  
13時00分30°26′12″15°59′08″1.702  
14時00分25°31′40″30°33′09″2.094  
15時00分18°05′50″43°02′12″3.060  
 解 析 日 :春秋分 
時刻太陽位置影の倍率
太陽高度太陽方位角
9時00分35°42′05″-60°32′43″1.392  
10時00分45°37′10″-45°37′60″0.979  
11時00分52°51′34″-25°22′60″0.757  
12時00分55°37′00″0°00′00″0.684  
13時00分52°51′34″25°22′60″0.757  
14時00分45°37′10″45°37′60″0.979  
15時00分35°42′05″60°32′43″1.392  
 解 析 日 :夏 至 
時刻太陽位置影の倍率
太陽高度太陽方位角
9時00分49°28′21″-86°39′16″0.855  
10時00分61°41′33″-75°18′35″0.539  
11時00分72°57′01″-54°04′44″0.307  
12時00分79°04′00″0°00′00″0.193  
13時00分72°57′01″54°04′44″0.307  
14時00分61°41′33″75°18′35″0.539  
15時00分49°28′21″86°39′16″0.855  
【高知市】
計算条件緯度(北緯) :33°33′00″ 
 経度(東経) :133°32′00″ 
 (太陽)赤緯 :-23°27′00″ 
 均 時 差 :1分 45秒 
 解 析 日 :冬 至 
時刻太陽位置影の倍率
太陽高度太陽方位角
9時00分18°42′19″-43°13′34″2.953  
10時00分26°14′41″-30°45′32″2.028  
11時00分31°14′15″-16°07′23″1.649  
12時00分33°00′00″0°00′00″1.540  
13時00分31°14′15″16°07′23″1.649  
14時00分26°14′41″30°45′32″2.028  
15時00分18°42′19″43°13′34″2.953  
 解 析 日 :春秋分 
時刻太陽位置影の倍率
太陽高度太陽方位角
9時00分36°06′28″-61°04′20″1.371  
10時00分46°11′57″-46°15′05″0.959  
11時00分53°36′39″-25°51′56″0.737  
12時00分56°27′00″0°00′00″0.663  
13時00分53°36′39″25°51′56″0.737  
14時00分46°11′57″46°15′05″0.959  
15時00分36°06′28″61°04′20″1.371  
 解 析 日 :夏 至 
時刻太陽位置影の倍率
太陽高度太陽方位角
9時00分49°30′51″-87°37′43″0.854  
10時00分61°53′35″-76°49′03″0.534  
11時00分73°25′33″-56°20′39″0.298  
12時00分79°54′00″0°00′00″0.178  
13時00分73°25′33″56°20′39″0.298  
14時00分61°53′35″76°49′03″0.534  
15時00分49°30′51″87°37′43″0.854  
【熊本市】
計算条件緯度(北緯) :32°48′00″ 
 経度(東経) :130°43′00″ 
 (太陽)赤緯 :-23°27′00″ 
 均 時 差 :1分 45秒 
 解 析 日 :冬 至 
時刻太陽位置影の倍率
太陽高度太陽方位角
9時00分19°15′04″-43°24′11″2.863  
10時00分26°53′19″-30°57′04″1.972  
11時00分31°57′28″-16°15′06″1.603  
12時00分33°45′00″0°00′00″1.497  
13時00分31°57′28″16°15′06″1.603  
14時00分26°53′19″30°57′04″1.972  
15時00分19°15′04″43°24′11″2.863  
 解 析 日 :春秋分 
時刻太陽位置影の倍率
太陽高度太陽方位角
9時00分36°28′04″-61°33′19″1.353  
10時00分46°42′54″-46°49′27″0.942  
11時00分54°17′04″-26°19′07″0.719  
12時00分57°12′00″0°00′00″0.644  
13時00分54°17′04″26°19′07″0.719  
14時00分46°42′54″46°49′27″0.942  
15時00分36°28′04″61°33′19″1.353  
 解 析 日 :夏 至 
時刻太陽位置影の倍率
太陽高度太陽方位角
9時00分49°32′22″-88°30′26″0.853  
10時00分62°03′19″-78°11′36″0.530  
11時00分73°49′47″-58°29′43″0.290  
12時00分80°39′00″0°00′00″0.165  
13時00分73°49′47″58°29′43″0.290  
14時00分62°03′19″78°11′36″0.530  
15時00分49°32′22″88°30′26″0.853  



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