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消費税増税前に住宅を建てるとローン減税でバカを見る!?

 消費税増税法案が26日に衆院で可決され、いよいよ増税の実施が確実なものとなってきました。

 住宅建築を検討中の皆さんにとっては,切実な問題です。
 なにしろ、住宅の建築費用が2000万円とみれば、
 
 3%増税で60万円
 5%増税で100万円の負担増になる訳ですから気が気ではないと言うのも解ります。

 住宅や自動車などの高額な耐久消費財は増税前に買った方が賢明なんて言っている専門家もいます。

 しかし、本当にそうでしょうか?

 自動車ならともかく、住宅はそう簡単に急いで買いましょうと言う訳にはいきません。

 家づくりで後悔しないためには、腰を据えてじっくり検討する必要があります。

 現時点で、既に土地は持っている。或いは購入の目処が立っている。
 そういう状況で、ハウスメーカーの選定も検討を重ねているという人なら間に合うでしょう。
 そうではなくて、これから検討を始めるという方
 そんな方は、焦らないことが肝心だと思います。

 前回の消費税増税が行われた1997年には、増税前の駆け込み需要で完全に売り手市場
 その翌年は、反動で受注が大きく落ち込み、買い手有利な状況となりました。
 増税前に引き渡しを受けるために急いで建築した人は、満足な価格交渉もできなかったのではないでしょうか?
 
 今回の増税法案では、その時の反省から駆け込み需要への対策が盛られています。

 法案の正式名称は、「社会保障の安定財源の確保等を図る税制の抜本的な改革を行うための消費税法等の一部を改正する等の法律案」ですが、
 次の条文があります。

第7条第1項第1号
 ト 住宅の取得については、取引価額が高額であること等から、消費税率の引上げの前後における駆け込み需要及びその反動等による影響が大きいことを踏まえ、一時の税負担の増加による影響を平準化し、及び緩和する観点から、住宅の取得に係る必要な措置について財源も含め総合的に検討する。

 つまり、増税後でも負担の増を抑えるように検討しましょうと言うことです。

 具体的に想定されるのは、
 ・住宅ローン減税の延長・拡充
 ・住宅エコポイントの復活
 ・住宅金融支援機構フラット35の特例金利の適用

 などですが、具体的な対策は平成25年度税制改正の検討に委ねられることとなっています。

 ここで、現在の住宅ローン減税制度の概要を見てみると次のとおりです。

住宅ローン控除一覧表

 平成21年(2009年)に始まった現在の制度は、最高控除額が500万円から平成25年(2013年)には200万円にまで落ち込みます。

 そして、平成26年に消費税増税ですから、その際には最低でも300万円に拡充される可能性は大です。
 (あくまで予想ですが、)

 減税額は10年間のトータルであり、しかも所得税額や借入残高が一定規模以上(*)あると言うことが条件になりますが、その条件を満たしている人にとっては、増税の影響は小さいと言えます。
 (*注)仮に最高控除額が300万円になったとして、平成25年入居と比較して丸々100万円プラスの減税額が得られる方は、
    ・10年後の借入れ残高が3,000万円以上
    ・減税前の所得税額が202,500円以上(=住民税の減税額と合わせて30万円以上)が必要です。 
     (現在の減税制度のしくみが続くと仮定)

 また、ローンの借入金額が消費税増税分だけ増加すると金利負担も増加しますから、十分に検討した上で増税前に建築できるのであれば、それに超したことはありません。

 なお、長期優良住宅では平成25年入居でも最高控除額300万円ですから、減税制度拡充のメリットを受けるには更に条件が厳しくなります。
 
 平均的な住宅ローンの借入額は2000万円~3000万円でしょうから、控除率1%だけではなかなか増税負担分をカバーしきれません。
 是非とも、控除率1.2%にはなって欲しいところです。

 こうして見てくると、増税による負担増をカバーするには、住宅ローン減税以外のエコポイントなどの優遇措置も含め思い切った政策が望まれるところです。  
 
 それならやっぱり増税前に建築しようと考えるかもしれませんが、焦って増税前に引き渡しを受けようとして、満足のいかない土地を購入したり、検討も不十分なままに着工したりすると後悔することになり、バカを見るという結果にもなりかねません。

 それと、増税以外に注視しなければいけないのが金利です。
 現在の低金利がいつまで続くのか、それは誰にも分かりません。

 日本国債の格下げから長期金利の上昇ともなれば、住宅ローン金利のアップも必至です。

 ただ、金利については、運・不運がつきものです。
 こちらも、建築に関する検討がおろそかになるようでは本末転倒ですので、金利動向は気になりますが、気にするのも程ほどにして、いい家づくりのための検討に努めましょう。
 
 なお、住宅ローン減税の延長・拡充は、ほぼ確実としてもその規模は分かりませんので、判断はあくまで自己責任でお願いします。

 最後に、今後のスケジュールを書いておきます。

 平成24年12月中旬 平成25年度税制改正大綱発表
          (消費税増税時の住宅取得に関する特例の方針が判明するものと思われます。)
 平成25年12月中旬 平成26年度税制改正大綱発表
          (住宅ローン減税の延長・拡充が確定)
 平成25年12月31日 現在の住宅ローン減税制度適用の入居期限
 平成26年1月1日 新住宅ローン減税制度適用の入居開始日??
          (3月までの入居者の取り扱いは不明ですが、注目されることろです。) 
 平成26年4月1日 消費税率5% → 8%
 平成27年10月1日 消費税率8% →10%
 
【消費税増税と住宅ローン減税関連の記事】

2014年からの住宅ローン減税は金持ち優遇!?
住宅ローン控除、平成24年と25年入居のシミュレーション(最大300万円は据え置きか?)
消費税増税と住宅ローン控除から見た「2012年は住宅の買い時か?」1
消費税増税と住宅ローン控除から見た「2012年は住宅の買い時か?」2


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