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2014年からの新住宅ローン減税の適用を受けるための裏ワザ

【最新記事はこちら】
  ↓  ↓  ↓
消費税増税の影響と2014年以降の住宅ローン減税
【検証】住宅は消費税増税前に建築すべきか?

1 住宅建築における消費税増税の影響
2 2014年以降の所得税の住宅ローン控除と住民税の減税
3 住宅取得に対する現金給付制度の概要
4 2013年と2014年以降の住宅ローン減税シミュレーション比較
5 【結論】消費税増税前に住宅は建築するべきか?

以下は、以前に書いたオリジナル記事です。


【2013年1月20日一部修正】
 皆さん既に報道でご存じのことと思いますが、2013年(平成25年)で終了する現在の住宅ローン減税制度が2014年以降も継続・拡充の方向で検討されています。
 現在、国土交通省が示している2014年の改正要望案と現行制度を比較すると次のとおりです。

 10年間の住宅ローン減税の合計額が、
 2012年(平成24年)入居が最大300万円(長期優良住宅400万円)
 2013年(平成25年)入居が最大200万円(長期優良住宅300万円)
 2014年(平成26年)入居が最大400万円(長期優良住宅500万円)

住宅ローン控除グラフ

 各年入居のシミュレーションについては、2014年からの住宅ローン減税は金持ち優遇!?の記事でも紹介しました。

 ただし、国土交通省は、2013年(平成25年)入居分についても最大300万円を継続するという要望も出しています。

 消費税増税前に減税枠を拡げるのは、駆け込み需要を抑えるという目的に反していますので疑問の声がありました。
 しかし、2014年の減税枠が400万円になれば、逆に入居を遅らせて消費税は旧税率、住宅ローン減税は新制度の適用を受けようという人も出てきそうです。

 そう考えると住宅需要の平準化という意味で、2013年の最大300万円も可能性が出てきたように思います。

 もし、この要望が通れば、300万円が400万円に増額したところで、借入金3000万円の以下の方には全く関係ありませんから、新制度の適用を受けるメリットが全くなくなってしまいます。

 実は現行の200万円が400万円の増額にしても、所得税の納付額が少なくて全くメリットがないという方だって少なくありません。

 そこを考えずに、200万円が400万円に増額すれば200万円も得するよ!なんて思ってはいけませんよ。 

 それに大きな心配要因として金利上昇の危険性があります。 
 住宅ローンの金利が低めで確定していればいいですが、そうでない場合、融資実行が遅れれば遅れるだけ金利上昇の危険性は高くなります。
 なので、今日、ご紹介する裏ワザは危険がいっぱいということを了解の上、読んでください。

 また、今年の12月中旬には税制改正大綱が発表され、新住宅ローン減税の制度内容の概要も明らかになって来るものと思いますが、今はあくまで憶測の範囲です。
 場合によっては、今後、記事の修正が必要になってくるケースも考えられますのでご了承ください。

 まずは、言葉の定義から説明します。

 【新築日】

 登記事項証明の表題部に記載してある「新築」の日です。

 土地家屋調査士が表題部の登記申請をすることが多いと思いますが、融資実行の関係で引き渡しを受ける日よりもかなり前の日で登記するのが一般的です。

 登記が可能になる日は、建築が進んで実際に居住できるようになった日
 具体的には、システムキッチンなどの水回りが完成し、クロスが貼られた日です。

 税務署では、登記事項証明の表題部に記載してある「新築」の日で確認します。

 【居住開始日】

 実際に住み始めた日です。
 ただし、税務署ではこれを住民票の「転入日・転居日」で確認します。

 それでは本題に戻ります。
 まず、住宅ローン控除適用のための要件ですが、
 現行制度では、居住開始が新築日から6ヶ月以内(建売りは取得の日から6ヶ月以内)となっています。

 これがそのまま新制度にも適用されるとすれば、2013年中に完成しても、2014年に入居すれば、消費税は旧税率、住宅ローン控除は新制度の適用が可能と思われます。
 または、2013年9月末までに契約を締結し、2014年に入居する方法でも可能です。

 しかし、金融機関との関係でこれが意外とハードルが高いんです。

 それはどういうことか?
 それでは、請負契約日と入居日の関係から見てみましょう。

 2013年(平成25年)9月30日までに請負契約を締結した場合は、消費税は旧税率が適用になりますから、引き渡しが2014年であれば問題なく新住宅ローン減税制度が適用になります。
 (消費税増税前の1月~3月の取り扱いが不明ですが、1月入居から新制度適用と仮定して書いています。)

 次に、引き渡しと居住開始日、住民票の転入・転居日の関係です。 

 居住開始日は普通、引き渡しより後になりそうですが、そうはなりません。
 税務署ではこれを住民票で確認します。

 住民票の転入・転居日は、本人が住み始めたと市町村役場に申し出た日です。
 ただし、金融機関は住宅ローンの融資実行日には、新住所が記載してある住民票の提出を求めるのが一般的です。

 つまり、実際にはまだ住んでいないのに、住民票の転入・転出日は引き渡しより前になることが多いんです。

 それが2013年内であれば、2014年の新制度は受けられないこととなります。
  
 それでは本当に引っ越して住み始めた日が2014年なのに住民票の転入・転居日が2013年の場合、どうすれば良いのでしょうか?

 参考になるのは、2009年からの現行制度が始まった時に入居した人です。

 その時も、2008年は最大160万円、2009年は最大500万円と今回と似た状況でした。

 「誰か、2008年に住宅が完成して、2009年に入居した人いませんかぁ~?」

 「はぁ~い!」

 実は私 kokkoがまさにその裏ワザを使いました。

 登記の新築日が2008年12月4日、住民票の転入日が12月5日、引き渡しが12月20日、融資実行が12月22日

 そして、過去最大規模の住宅ローン減税制度の創設が12月中旬に発表されたので、年明け後に引越しを延期

 そんな感じの日程でした。

 確定申告の前には、税務署へ確認を取りました。
 その時の税務署員の説明です。

 「実際の入居が1月だと主張されるのであれば、それを証明する書類を提出する必要があります。引越業者の領収証や水道の開栓願・電気の使用開始届けの写し などを提出いただいて判断することになると思います。」

 証明できる書類を2つは提出してくださいとのことでしたから、確定申告の際、引越業者の領収証と旧賃貸マンションの家賃の日割り計算書を提出して認めてもらいました。

 今回がその時と違うのは、消費税がらみで制度の拡充が事前に確定しているであろうということです。

 最大400万円の控除を受けるには、住宅の取得に当たり、その購入費用や請負金額に8%の消費税を含めて支払うことが条件となります。
 なので、平成26年3月までに引き渡しを受けるか平成25年9月までに請負契約を結んで5%の消費税ですむ人は、最大控除200万円ということになります。

 なので、この裏ワザは残念ながら、今回は使えないということになります。

 では、26年4月まで引き渡しを伸ばすのか?

 それも、効果がある方は考える余地があります。
 ただし、住宅ローン金利の上昇はいずれ必ずやって来ます。

 それに冒頭に申し上げたとおり、入居を遅らせても全くメリットがない方も沢山いらっしゃいます。
 そのことをお忘れないように! 

 ご自分のケースでシミュレーションしてみることをおすすめします。
 シミュレーションの方法については改めて説明します。

【消費税増税と住宅ローン減税関連の記事】
2014年からの住宅ローン減税は金持ち優遇!?
住宅ローン控除、平成24年と25年入居のシミュレーション(最大300万円は据え置きか?)
消費税増税前に住宅を建てるとローン減税でバカを見る!?
消費税増税と住宅ローン控除から見た「2012年は住宅の買い時か?」1
消費税増税と住宅ローン控除から見た「2012年は住宅の買い時か?」2


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大変興味深く読ませていただきました。
補助金・支援策って馬鹿にできませんよね!
①事業で同様な補助金はもらいました
  250万購入に対し50万の補助金   ○

②車両購入時
        エコカー減税    ○
        エコカー補助金   ×
(エコカー補助金はあと1週間早ければ><)

③そして、この住宅支援策です!

 ぜひ勝ち取りたいのでブックマークさせていただ きました

双パパ さん、コメントありがとうございます。

 衆院選後、自民党税調の2014年優遇策のニュースは入ってきますが、2013年入居分については、全く不明のままです。

 1月中には税制改正大綱が発表になるようですので、情報が入り次第、紹介していきたいと思います。

引渡しが25/12/25日前後なので
よろしく願いしますm(ーー)m

①家財は新築マンション用に、冷蔵庫~ほとんど
新規購入予定です。
(しばらく、新・旧 両住宅生活可能よていです)
②引越しは26年1月でいいかなと考えてます
 調度品・子供の机くらいなので・・・
③賃貸からの引越しなので、賃貸は26年の
 1~2月くらいまで余分に借りれます

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プロフィール
kokko
2008年にヤマサハウス絆の家が完成
2011年太陽光発電設置
宅建主任者試験合格、ファイナンシャルプランナー資格者
ただし、実務経験ゼロ
建築はど素人の中年男性です。
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