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長期優良住宅の固定資産税は高い?

 住宅の新築を検討する際の大きな問題として、長期優良住宅にするか、それともこれをやめるべきかの選択があります。

 長期優良住宅という制度は、これまで寿命が短いと言われてきた日本の住宅の性能を向上させ、しっかりメンテナンスすることにより長持ちさせようというものですから、その趣旨は合理的で誰からも支持されるものです。

 しかし、実態としては大手ハウスメーカーには有利で、小規模な工務店にとってはつらい制度と言わざるをえません。

 大手ハウスメーカーは標準仕様が長期優良住宅仕様となっていますから、何の苦労も必要としません。 

 一方、小規模な工務店では、設計や耐震性の計算に手間がかかります。
 でも、それはやる気さえあれば簡単にクリアできる問題でしょう。

 工務店にとって、真に大きな負担となるのは、今後、何十年も続く顧客管理とメンテナンスなんです。

 限られた人員の中で、1棟1棟、計画どおりにメンテナンスを実施していけるか。
 そこが一番のネックなんです。

 しかし、そんなメンテナンスが必要なんて知らない客でも、「長期優良住宅」という言葉は知っていてきっと理想的な住宅なんだろうとイメージしています。

 そして、見学会で質問してきます。

 「お宅の家は長期優良住宅ですか?」って

 そこで、きちんと説明できればいいんですが、それができない営業さんは長期優良住宅のデメリットを並べ立てます。

 「税の優遇制度があっても、それを受けられるのはお金持ちだけですよ。」

 「メンテナンスが面倒で、それを怠ると罰金が科せられますよ。」

 「固定資産税が高くなりますよ。」 

 これらは、ある面では正しいとも言えますが、ほとんどはデマと言わざるを得ません。

 そこに、「長期優良住宅はハウスメーカーと官僚が結託して作った制度で、長期優良住宅にすると逆に家の寿命は短くなる!」
 
 なんて熱弁を振るう人が出てくると、弱小工務店は「そのとおりだ。」と言って飛びつきます。

 そんな背景がありますから、私はこれまでこんな風に考えていました。

 「長期優良住宅にするかどうかという問題は、実は依頼先を大手ハウスメーカーにするか地場の工務店にするかという仕様を決める以前の問題でもある。
  そして、工務店を選んだ人が、長期優良住宅仕様にするのかそれ以外にするか、メリット・デメリットを秤にかけて検討するもの

 だって、ハウスメーカーを選んだ人は当然、長期優良住宅の計画認定を受けるから・・・」

 ところが、こちらの記事を読んで、大手ハウスメーカーでも長期優良住宅を勧めないことがあるという事実を初めて知りました。

  >>> 平屋@i-cube ~家づくりレポ~ | 長期優良住宅をオススメされない理由とは?

 住宅ローン控除の面では、平成23年入居の方までは、年末借入残高の1.2%が上限でしたから、一般住宅の1%に比べて明らかに有利でした。

住宅ローン控除一覧表

 それが、平成24年入居からは1%になりましたからメリットが小さくなっているのは確かです。
 最高額200万円と300万円の差があると言っても、もともと所得税の額が小さい人は恩恵を受けません。

 なお、平成25年入居の詳細については、1月発表予定の税制改正大綱を待つ必要があります。
 (国土交通省は平成24年と同額据え置きを要求していますから)
 
 メリットが小さくなっているとしても、これから30年後の中古住宅事情を考えてみてください。
 長期優良住宅が溢れていますから、長期優良住宅でなければほとんど価値は認められなくなっているでしょう。

 それに子供たちに資産価値のある財産を残すという意味から長期優良住宅を建て、メンテナンスすることは有意義なことだと思います。
 
 そのためにも、認定を取っておくことをおすすめします。

 で、具体的な長期優良住宅のメリット・デメリットについては、改めて検証しますが、今回は、
 
 ・長期優良住宅は固定資産税が高いのか?

 ・長期優良住宅の固定資産税はなかなか安くならないのか?

 という点に絞って考えてみます。

 まず、長期優良住宅だからという理由で固定資産税が高くなるということはありません。

 国が定めた「固定資産評価基準」のどこにもそんな記載はありませんから。

 ただし、地場の工務店が建てた家で資料が平面図くらいしかない場合、市町村の家屋調査員は仕様が把握できませんが、長期優良住宅の認定が取ってあれば少なくとも断熱材は次世代省エネ基準をクリアする仕様で、耐震性も高いのでそれなりの資材は使っているだろうということが確認できます。
 それで、長期優良住宅なら施工の程度を上にしようなどという市町村独自の取扱いはあるかもしれません。

 でも、それを大手ハウスメーカーに使ってはいけませんよね。
 仮に認定が取ってない住宅でも仕様的には長期優良住宅と同じなんですから、評価額に差をつけるのは不適切です。

 次に、長期優良住宅の固定資産税はなかなか安くならないのかという問題

 工務店の木造の家とハウスメーカーの軽量鉄骨造の長期優良住宅を比較すると、長期優良住宅の方が経年減点補正による減価率が小さいので安くなるのに年月が必要です。
 
 しかし、それは長期優良住宅だからではなく、軽量鉄骨造だからですね。

 【参考記事】

  >>>皆さん勘違いしてません?家屋の評価額と経年減点補正率

 木造なら長期優良住宅であってもなくても経年減点補正率表は同じですから差はありません。

 ただし、ソーラーパネルと全館床暖房があると評点が高くなって、経年減点補正率表の適用区分が変わり、なかなか安くならないという可能性はあります。

 これも、長期優良住宅だからという理由ではないということは、もう賢明な皆さんならお分かりのことと思います。
 
 【参考記事】

  >>> 一条工務店の固定資産税はかなり高い上に驚愕の事実が発覚

 その他のデメリット・メリットについては次回

 >>> 長期優良住宅の住宅ローン控除はお金持ちだけにメリットがあるのか?

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COMMENT

コメントどうもありがとうございました(*´ω`)ノ
こちらからもリンクさせていただきました、よろしくお願いいたします。

この長期優良住宅に関して、営業さんが推す推さないにかかわらず
自分でもう少し調べて判断しようかと思います~(;´∀`)

つぶつぶさん、コメントありがとうございます。

 つぶつぶさんの記事への皆さんのコメントを拝見すると、ほとんどの方はご自分のケースでのシミュレーションをされていないようにお見受けしました。

 住宅ローン控除のシミュレーション例を記事にしてみますので、参考にしていただければ幸いです。

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プロフィール
kokko
2008年にヤマサハウス絆の家が完成
2011年太陽光発電設置
宅建主任者試験合格、ファイナンシャルプランナー資格者
ただし、実務経験ゼロ
建築はど素人の中年男性です。
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