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長期優良住宅の住宅ローン控除はお金持ちだけにメリットがあるのか?

 長期優良住宅にするかそれをやめるかの検討vol Ⅱです。

 前回の記事「長期優良住宅の固定資産税は高い?」では、長期優良住宅の固定資産税を考えてみましたが、今回は住宅ローン減税について考えてみます。

 住宅ローン減税は、住宅ローンの借入残高に応じて所得税と住民税の税額が減額される制度です。

 この制度はあくまで減税であって補助金ではありませんから、本来、その人が納めるべき税額が上限となります。
 ここを勘違いして、控除額表の全額が還付になると思いこんでいる人が多いですよね。

 所得税額は各世帯の所得によって変わってきますので、まずは、ご自分の支払っている所得税額を源泉徴収票などで確認してみてください。

 次の表は、サラリーマンの標準的な家庭の税額を当サイトでシミュレーションしてみたものです。
 (現行の税制で試算、復興増税は加味せず。)

所得税試算表1
 
 次に、所得税の住宅ローン控除額についてシミュレーションしてみます。

 まずは、現行の住宅ローン控除額と平成26年入居の新制度(現在、自民党税調で検討中)を一覧にしてみました。

 平成26年(2014年)からの住宅ローン減税については、新年1月に発表が予定されている税制改正大綱で概要がはっきりします。
 ひょっとして、平成25年入居についても平成24年入居と同額になる可能性もありますので注意が必要です。

住宅ローン減税2526

 それでは、平成25年入居の住宅ローン控除額をシミュレーションしてみましょう。

 3,000万円借入、35年固定金利2.0% 元利均等返済の時

住宅ローン減税25長期優良住宅
 
 長期優良住宅なら10年間の控除額合計が271万円
 一般住宅なら200万円
 71万円の差ですから、これだけを見れば長期優良住宅が圧倒的に有利です。

 しかし、これはこの額以上に所得税を払っている人の場合です。

 住宅ローン控除前の所得税額が上限となりますので、先ほど行った所得税額の確認が必要になる訳です。

 シミュレーションでは、年収600万円で年の所得税額が17万円程度、年収700万円で25万円程度、年収800万円で40万円程度でした。
 
 なお、控除額より所得税額の方が小さくて控除しきれない場合には、翌年の住民税から最大97,500円が減額されます。
 (住宅ローン控除前の所得税額が97,500円より小さい方は、その額が住民税の減税額になります。)

 それを加えると年収600万円の世帯では、約27万円が住宅ローン減税額となります。

 つまり、1年目から5年目までは上の表の控除額の満額ではなく約27万円の減税ということになります。

 1年目から5年目までの減税額を27万円とした場合、10年間の合計額は2,623,900円となります。

 それでも一般住宅と比べれば62万円強の差があります。
 年収がこれより少ない世帯ではその差額は小さくなりますが、年収が600万円なら、長期優良住宅にした方がやはりお得と言えます。

 ただし、借入金を3,000万円で試算したのでこの結果ですが、2,000万円以下なら全く差額は出ません。

 なお、他の税金での優遇措置を見てみると、

 固定資産税の2分の一控除が一般住宅の3年間に対し、5年間受けられますから、これでも10万円前後の差が出るでしょう。

固定資産税比較

 不動産取得税は、評価額が1,300万円を超えれば税額で3万円の差
 評価額1,200万円以下なら差額はゼロ

 さて、最初に説明したとおり、住宅ローン控除額は各世帯のローンの条件や所得額によって全く異なってきますからまずは、ご自分でシミュレーションをしてみることが大切です。

 住宅ローン控除額のシミュレーションは次のサイトが長期優良住宅にも対応していて便利です。

>>> ローン・住宅ローンのことなら 【CatchUp】

 また、政権も代わり、税制も変更が想定されます。
 まずは、1月中に発表が予定されている税制改正大綱に注目したいと思います。

 さて、今年はこれが最後の更新となります。

 来年も変動の年になりそうですが、皆様にとって幸多い年となりますようお祈りします。

 来年も当サイトをご愛顧のほど、よろしくお願いします。
 
【関連記事】

住宅ローン控除、平成24年と25年入居のシミュレーション(最大300万円は据え置きか?)

住宅ローン控除の平成23年入居と平成24年入居のシミュレーション比較

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