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長期優良住宅認定のデメリット・罰則・結論

2013年、長期優良住宅にすべきかやめるべきか?
volⅡ 長期優良住宅認定のデメリット・罰則・結論


 前々回の記事「volⅠ長期優良住宅認定のメリット」で、長期優良住宅の認定を受けることのメリット・デメリットを箇条書きにしました。
 (注)長期優良住宅仕様にすることが決まっている方が、認定を受けることのメリット・デメリットです。
 地場の工務店に依頼する際に、長期優良住宅仕様にするかどうかの検討記事については、後日アップする予定です。

 今回は、長期優良住宅の計画認定を受けることのデメリットについて考えてみます。

 と思ったんですが、既にneronaさんがご自身のブログでこの問題に関する結論までまとめられています。
 >>> 修繕資金年10万円? 長期優良住宅の維持保全とは何か?    

 また、税制面での優遇措置についても、私の拙い説明よりはるかに丁寧にわかりやすくまとまられていますので参照してみてください。
 >>>【2013年版】 長期優良住宅の損得(税金計算編)

 この長期優良住宅の問題に関しては、多くのブロガーが記事にされています。
 皆さんが実際にシミュレーションされて検討されているので大変、参考になります。

 ただし、ご注意いただきたいのは、平成25年(2013年)入居に関しては、住宅ローン控除の10年間の最大控除額が変更になる可能性もあるということです。 
 国土交通省が平成25年税制改正要望として、一般住宅の最大控除額200万円を24年と同額の300万円据え置きで昨年中に提出しています。

 もし、これが通れば、長期優良住宅の認定を取っても税制面でのメリットがなくなるという方が多いと思いますので、平成25年度税制改正大綱の発表に注目したいところです。

 ということで、今さら認定のデメリットについてだらだら書くのも意味がなさそうですので、維持保全と罰則規定を中心に説明し、私なりの結論まで書いてみたいと思います。

 【長期優良住宅認定のデメリット】

 1 計画認定費用などのコストが嵩む。 
 2 メンテナンスが義務化される。
 3 建築・メンテナンスの記録保全が義務化される。  
 4 相続や売買の際には所管行政庁の承認が必要となる。

 *2~4について所管行政庁の指導に従わない場合は、計画の認定取消しがあり得ます。
 *所管行政庁からメンテナンスなどに関する報告を求められた際、報告しなかったり、虚偽の報告をした場合には30万円以下の罰金に処せられることがあります。 

【参考サイト】
 長期優良住宅の認定を受けられたみなさまへ(国土交通省)

 それでは、それぞれの項目について順番に見ていきます。

デメリット1 計画認定費用などのコストが嵩む。

 所管行政庁の認定手数料は決して高いものではありません。

 自治体によって異なりますが、6,000円~20,000円くらい
 名古屋市では、基準に適合すると登録住宅性能評価機関が認めた場合で12,000円、それ以外の場合で53,000円です。

 その承認申請を出すための書類作成にコストがかかる訳で総額15万円~30万円を要するようです。

デメリット2 メンテナンスが義務化される。
  
 計画の承認申請をする際に「維持保全計画書」を添付します。

 記載例が示されています。

維持保全計画書

【PDF版】長期優良住宅建築等計画の認定申請の手引き 名古屋市

 この記載例を見ると、5年ごとの点検が中心で、取換えや補修については「検討」となっている項目がほとんどです。
 この方式なら点検して問題がなければ、取り換えや補修は先送りできるということです。
 それができるのであれば、メンテナンスに必要以上の費用がかかるということもありません。

 しかし、施主の方はハウスメーカーが作成した計画書を事前に見ることもないまま申請されているというのが実態だと思います。

 長期優良住宅の計画承認申請は、施工業者がするものではなく、あくまで建築主が申請するものです。

 そのための必要書類を施工業者が作成しているにすぎませんので、施主はその内容を把握すべきだと思います。

 もし、維持保全計画の内容が「検討」でなく、必ず取換えや補修を実施するような内容であれば、施工業者と交渉してみることも大切だと思います。
 (大手ハウスメーカーでは、「社内規定ですから」の一言で済まされそうな気もしますが・・・)

 それでも基本は、痛む前のメンテナンスでしょうから、そのために費用を貯めてメンテナンスしていくことが大切です。

 メンテナンス費用の積み立てには、住宅ローン控除による還付金を充てることをお勧めします。
 これなら割とまとまった金額を苦労なく積み立てられると思います。

デメリット3 建築・メンテナンスの記録保全が義務化される。
  
 これはマニュアルに沿って行えば、そんなに大変なことはないでしょう。

【参考サイト】 
 >>> 【PDF版】長期優良住宅維持保全マニュアル 愛知県

デメリット4 相続や売買の際には所管行政庁の承認が必要となる。

 売買については、施主自ら行うでしょうから承認申請が必要だということを覚えておけばいいでしょう。

 不幸なことに相続となった場合も想定して、家族にもその場合は承認申請が必要だということを説明しておきましょう。

 また、施工業者が倒産してしまった場合、維持保全の依頼先が変わりますから計画の変更申請が必要となります。

罰則規定について

 *デメリットの2~4について所管行政庁の指導に従わない場合は、計画の認定取消しがあり得ます。
 *所管行政庁からメンテナンスなどに関する報告を求められた際、報告しなかったり、虚偽の報告をした場合には30万円以下の罰金に処せられることがあります。 
 
 この罰則規定は、メンテナンスを怠ったからと言ってすぐに適用されることはありません。
 適用されるのは指導に従わない悪質な場合でしょう。

 注意が必要なのは、所管行政庁からメンテナンスなどに関する報告を求められた場合です。

 役所も忙しいですから理由もなく報告を求めるというのは想定しづらいですが、任意抽出で報告を求めることがあったとして、もしあなたの家が見事当選してしまったら・・・

 計画どおりのメンテナンスと記録がしてあれば問題ありませんが、仮に、実施していなかった時はどうしましょう。
 
 その時には、正直に実施していないことと今後の実施計画、指導に従って改善する旨報告すれば、即、罰則が適用されることはありません。

 ここで実施もしていないのに実施したような、うその報告をすれば罰則適用の可能性もあるということです。

 「虚偽の報告させしなければ罰則適用はない。」
  そう考えれば、随分気楽になりますよね。
 
【私なりの結論】

 さて、ここまで長期優良住宅の承認申請のメリット・デメリットを見てきました。

 今回は、既に仕様としては長期優良住宅の基準を満たしている場合に限っての私なりの結論です。

 シミュレーションの結果、税制での優遇金額より申請費用の方が高いのであれば、わざわざ承認申請はする必要ないと思います。

 これがトントン、又は少しでも税制優遇の額の方が高ければ、折角の長期優良住宅です。
 承認申請を取った上で、しっかりメンテナンスして、大切に長く住んでいただきたいと思います。

 あなたの世代だけでなく、次の世代へも資産価値のある家として引き継いでいけたらうれしいことだと思います。
 仮に子供たちが売却することとなっても土地の資産価値に付加価値が付けられるようにメンテナンス頑張りましょう!

【当サイト内関連記事】
 2013年、長期優良住宅にすべきかやめるべきか?volⅠ長期優良住宅認定のメリット
 長期優良住宅の固定資産税は高い?
 長期優良住宅の住宅ローン控除はお金持ちだけにメリットがあるのか?
 住宅ローン控除、平成24年と25年入居のシミュレーション(最大300万円は据え置きか?)

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COMMENT

kokkoさん、こんばんは^^
記事のご紹介ありがとうございます。
一番みなさんが気になっているところを明確に記事に
していただき、私も非常に勉強になりました。
計画書はまさにノーチェックで申請に出ていたので、
家が建ってから9か月たって、ようやく見ることに^^;
まあ、自分も資料だけもらって見てないのも悪いのですが。

もう少しすると1年が経過するので、愛知県のマニュアルに
したがって、我が家の点検を始めたいと思っています^^

こんにちはー!
ちょうどこの計画書を見ながら検討していたところです。
営業さんに確認してみようと思っていたのが床下、というポイントでした=3

それに税制改正要望のことも気になって決めかねていたところだったのです。
これが去年のうちに結論出てくれていたらなぁ・・・と考えちゃいますね(^ ^;)

またまたリンクさせていただきました、事後報告ですみません!

neronaさん、コメントありがとうございます。

 今回の件は、つぶつぶさんとneronaさんの問題提起から本当にいい勉強をさせていただきました。

お二人に感謝している読者の方も多いことと思います。

 私個人的には、neronaさんからご紹介頂いたお蔭で、一条工務店カテゴリの皆様にもようやく認知いただけたようで、本当に嬉しく思っています。
 ありがとうございました。今後ともよろしくお願いします。

つぶつぶさん、本当に悩ましいですね。

 もう、結論は出された後かと思いますが、申請されるのであれば、仮にメリットが小さくなったとしても、neronaさんが言われているように、ご自分の家に愛着を持って、メンテナンスに頑張って下さい。
 それで資産価値を高める訳ですから、決して損をするということはないと思います。

 申請されずに、もしメリットを受け損ねたら、その時はしょうがないですよね。腹をくくるしかないでしょう。

 税制改正大綱、本当に気を揉みますね。

それと当サイトはリンクフリーですからがんがんリンクして下さい。

デメリット2

まぁ2年も前ですが、我が家はこのデメリット2が嫌いで
認定を受けませんでしたね。

一条工務店、積水系は確かこれが必ずついてきており、
はずす事は不可能だったような

知り合いの大工 & ネット上で工務店をしている人に聞いたところ、要検討 = 全てHMが判断するので、言われるがままのメンテナンス費用が発生しますからね。

大金で家を買って、その後も言われるがままのお金など払ってられませんよ。
まぁ、壊れる前に直すと思えばいいのでしょうが・・・

一般の工務店でも1年(無償)、3年(有償)、5年(有償)・・・がありますが、メンテナンスやらないから、長期優良住宅認定取り消しって事になりませんしね。

ようは長期優良住宅を申請せず、長期優良住宅の家に住む。
と言う言葉が回ったHMの中で良く聞かれましたね。

最近長期優良住宅って言葉すら聞かないくらいですし

長期優良住宅の意味は

いくみんさん、コメントありがとうございます。

 長期優良住宅の制度の趣旨は、性能のいい家をきちんとメンテナンスして長持ちさせるということですよね。
 
 業者のいいなりでなく、本当に必要なメンテナンスを自分で判断してできる人にとっては、認定は必要ないですよね。

 違いがでるのは、中古住宅として売りに出す場合だと思います。

 ただ、マイホームを売りに出すことなど新築時には想定していない人がほとんどでしょうから、そんな時のためにお金をつぎ込むのももったいないと思いますよね。

 税の優遇制度で、費用のほとんどがカバーできるくらいであれば、活用したい制度だとは思いますが・・・

 

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プロフィール
kokko
2008年にヤマサハウス絆の家が完成
2011年太陽光発電設置
宅建主任者試験合格、ファイナンシャルプランナー資格者
ただし、実務経験ゼロ
建築はど素人の中年男性です。
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