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緊急企画!住宅ローンは固定か変動か、金利の損益分岐点

 長期優良住宅の工務店編を先送りにして、今回は住宅ローンの緊急シミュレーション結果をお知らせします。

 年末の総選挙の結果、安倍内閣が誕生しましたが、株式市場はアベノミクスへの期待感から連日、高値に沸いています。

 インフレ目標も2%の数値を掲げていますが、これが達成されるとなれば当然、金利は上昇し、住宅ローンの返済も負担が大きくなります。
 好景気によるインフレなら、まだ好感が持てますが、もし景気が好転しないとなれば、国の借金ばかりが増加し、国債の信用低下から長期金利の急上昇も懸念されます。

 どちらに転んでも金利は上昇の危険性をはらんでいます。

 となると、住宅ローンの借り入れの際、固定金利を選択するか、変動金利を選択するかの問題がクローズアップされる訳ですが・・・・

 「どうも、これから金利は上昇しそうだよね。」
 
 「問題はいつ、どれくらい上昇するかだ。」

 「まぁ、日本の景気がこれから先、そんなに好調になる訳ないから、高度成長期のように5%、6%なんて金利はないよ。」

 「それはそうだろうけど、何%くらいまでなら変動金利が有利なの?」

 なんて、会話が昨日、職場でありましたので、早速、シミュレーションしてみました。

 使用したサイトは、返済プラン比較シミュレーション - 住宅金融支援機構

 借入金額 2,500万円 35年間 元利均等返済

 【プラン1】
  フラット35S 当初10年間 1.7% 11年~35年 2.0% 団信保険料毎年払い(3大疾病なし)

 【プラン2】
  変動金利 当初5年間 1.0% 6年~35年 2.5%
  保証料なし

 【プラン3】
  変動金利 当初5年間 1.0% 6年~35年 3.0%
  保証料なし

返済プラン比較試算条件
 クリックで拡大します。
 
 シミュレーション結果の総返済額

 【プラン1】36,287,810 円

 【プラン2】35,943,857 円

 【プラン3】38,172,959 円

返済プラン比較試算結果
 クリックで拡大します。

 変動金利の設定を、当初5年間は、現行の金利並みの1.0%が続くものとして、その後も金利の何%が損益分岐点になるか探ってみました。 
 (1.0%の低金利が5年間続くかどうかも予測はつかない訳ですが・・・)

 その結果、金利3.0%になると、変動金利の方が総返済額が高くなってしまう。

 サイト内に表示されるワンポイントアドバイスを見ると、

「プラン2のローンの6年目以降の平均金利が2.584%より高い場合は、プラン1のほうが総支払額が少なくなります。」とあります。

 なお、プラン3では「5年間1.25倍ルール」が適用されています。

 月々の返済額は、1.25倍以内に抑えられていますが、元本の返済ペースが落ちるため総返済額は増加しています。

 返済の予定をグラフで見ると次のとおりです。

返済プラン比較試算グラフ
クリックで拡大します。

 それと、フラット35Sは、団信保険料を含めて計算してありますのが、これを含めないと、34,524,610 円と圧倒的に安くなります。

 また、変動金利の保証料を一括前払いにすれば、もう少し返済額を抑えることが出来ます。

 どうですか。
 2.58%はあなたが思ったより高いですか?低いですか?

 この金融支援機構の返済プラン比較シミュレーション、固定金利期間の選択、繰上返済やライフイベントを踏まえた家計収支なども試算できてとても便利です。
 あなたも、是非、金融機関に相談の上、ご自分の条件でシミュレーションしてみてくださいね。

 しかし、今後5年間、1%の金利が続くというのは、ちょっと楽観的すぎるかもしれません。
 次回は、もう少し、シビアなシミュレーションをしてみます。
 

【関連記事】
金利は上昇!もしも2年後に変動金利が3%になったら・・のシミュレーション
いよいよ住宅ローン金利上昇か?(消費税増税法案の行方)

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THEME:生活・暮らしに役立つ情報 | GENRE:ライフ |

COMMENT

こんにちは(^^)

住宅ローン金利上昇は、みなさん気になる所ですよね。
私も9月くらいの実行になりそうなので、どのくらい上昇してしまうかドキドキしておりますσ^_^;
それでも、性格的な面と、我が家のライフプランから、フラットの利用を変更することは無く行こうと思ってます!

ライフプランが大切ですね。

ポンさん、コメントありがとうございます。

 フラット35を利用される方は、融資実行日の金利がどうなっているか、本当にドキドキですよね。

 でも、実は変動金利の方がより、深刻なはずなんですが、あまり深刻に考えずに変動金利を選択する人が多いですね。

 ポンさんはライフプランからフラットを選択したいとのこと
 住宅ローンの選択に当たっては、きちんとライフプランを立てて検討したいところですよね。

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プロフィール
kokko
2008年にヤマサハウス絆の家が完成
2011年太陽光発電設置
宅建主任者試験合格、ファイナンシャルプランナー資格者
ただし、実務経験ゼロ
建築はど素人の中年男性です。
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