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意外と小さい変動金利のメリット

 皆さん、こんにちは。
 
 昨年の年末来、日本の株価は急回復し、市場は相変わらずの活況を呈しています。

 こうなってくると長期金利は上昇しますので、1月に上昇に転じたフラット35の金利が2月でどうなるのか大変、気になるところです。

 当ブログでは、これまで、金利が上昇した場合の固定金利と変動金利のシミュレーションをしてきました。

 >>>緊急企画!住宅ローンは固定か変動か、金利の損益分岐点
 >>>金利は上昇!もしも2年後に変動金利が3%になったら・・のシミュレーション

 その結果、変動金利の現在の1%程度の金利が今後、5年間続けば、その後2.5%に上昇しても35年固定金利と同程度の負担で済むものの、2年後に2.5%に上昇すると、固定金利の方が有利という結果になりました。

 【シミュレーション結果】

 2,500万円借り入れ 
 ・フラット35S 当初10年間 1.7%、その後2.0%
 ・変動金利が、当初2年間 1.0% 3年目~35年 2.5%のときで、

 総返済額の比較
 ・フラット35S 36,287,810 円
 ・変動金利   37,535,298 円

 で、その差 約125万円

 でも、実は私は、このシミュレーションをしてみるまで、変動金利は将来、結構、金利が上がっても固定金利より有利なんだと思い込んでいました。

 変動金利なら低金利のうちに元金の返済が進むので、総返済額の比較では、圧倒的に変動金利が有利と思っていました。

 その根拠は、次のサイトのシミュレーションです。

 >>> 変動金利と固定金利の比較シミュレーション@図解住宅ローン

図解住宅ローン固定金利と変動金利

 3,000万円借り入れの時、徐々に金利が上昇し、21年目に変動金利が5%になった場合で、変動金利と固定金利の総返済額はイーブン

 仮に3%までしか上がらなければ、450万円も変動金利の方がお得!となっています。

 このサイトは、住宅ローンに関して有益な情報が多くて全面的に信頼していますから、このシミュレーション結果を見て、変動金利の方がかなり有利なんだなぁという印象を持っていました。

 しかし、このシミュレーションには大きなトリックがあるんです。
 もちろん、故意ではないでしょうが、皆さんお分かりになりますか?

 固定金利が2.6%と現在より高めというのもあるんですが、もう一つ

 そう、徐々に金利が上昇するという点ですね。

 つまり、元金が減少するのに伴って金利が上昇しています。

 こんな、債務者に都合のいい金利上昇パターンは、まず現実にはないでしょうね。

 この上昇パターンなら、恐い恐い5年間、1.25倍ルールも発動される可能性が低いですしね・・・

 金利が上昇する時にはペースが速い!

 これは多くの皆さんが認識していらっしゃる鉄則だと思います。

 変動金利は、日銀の政策金利に連動します。

 つい先日、政府と日銀はインフレ目標2%で合意しました。
 これが達成されるまでは金融緩和政策を続けるということですから、現在、長期金利が上昇したからと言って、変動金利が直ちに上昇する環境にはありません。

 しかも2%のインフレというものはそう簡単に達成できるものではありません。

 しかし、もし、これが達成されそうだとなれば、急激な変動金利の上昇もあり得るでしょう。

 金利が上昇しそうな時には、変動から固定へ借り換えすればいいと言われますが、変動金利の上昇が始まる時には、とっくに固定金利は上昇した後です。

 いいタイミングで乗り換えるというのは至難の技のような気がします。
 タイミングを逸した挙句に、高値掴みになるのがオチかもしれません。

 まぁ、そう、ネガティブなことばかり考えずに、変動金利のメリットについても考えてみましょう。

 変動金利の最大のメリットは、金利が低いこと。
 
 ただし、上昇を始めれば固定と逆転する可能性は高いですよ。

 なにしろ、フラット35の金利が久々、上昇に転じたと言っても、まだ2%前後と超低利の状況ですから。

 いやぁ~、まだまだ、変動のメリットはありますよ。

 低利のうちに元金を大きく減らしておくことが出来ます。

 試算してみましょう。

 当初、2,500万円借り入れ
 【プラン1】フラット35S 10年間1.7%、その後、2.0%
 【プラン2】変動金利 当初2年間1.0% その後2.5%
 【プラン3】10年固定1.5% その後2.5%(それぞれ保証料0.2%上乗せ)

10年固定融資条件
 クリックで拡大します。

 5年後の借入残高
 【プラン1】22,271,499円
 【プラン2】21,941,147円
 【プラン3】22,271,499円

 固定と変動の差、33万円

 あれっ?これってメリットと言えるほどの差なんでしょうか?

 あんまり、差がないような気がする・・・

 大丈夫!毎月の返済額が小さい分、繰上返済しますから!

 ここで、各プランの当初5年間の年間返済額を見てみます。

 【プラン1】948,216 円
 【プラン2】846,852 円
 【プラン3】948,216 円  

 固定と変動の差、約10万円

 実際に繰り上げ返済する場合には、年10万円よりまとまった金額で返済するでしょうが、ここは固定と変動の差だけに着目し、1年後から5年後まで毎年10万円ずつ繰り上げ返済するとして試算(手数料は無料で)

 本来なら、金利上昇リスクに対応可能な月々の返済額を減らすパターンで試算したいところですが、それでは効果が小さいので、効果の出やすい借入期間短縮パターンで計算しました。

変動繰上返済結果

 借入期間が33年10ヶ月に短縮になって、振り上げ返済前より568,469円の軽減

 これも思ったほどではないのでは??


 プラン1・2・3の繰上返済なしでのシミュレーション結果は次のとおりです。

10年固定金利結果

 繰上返済した場合の総返済額 3,696万円は、プラン1、プラン3の総返済額より大きくなっています。

 こうして見てくると、変動金利ってリスクが大きい割にメリットが小さい気がするんですが、どう思われますか?

 もちろん、完済するまで金利が2%以下の低金利を維持してくれれば変動金利の方が有利なのは当然ですが、、、
 
【シミュレーションに使用したサイト】
 返済プラン比較シミュレーション - 住宅金融支援機構

【当サイト内関連記事】
 緊急企画!住宅ローンは固定か変動か、金利の損益分岐点
 金利は上昇!もしも2年後に変動金利が3%になったら・・のシミュレーション

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勉強になりました

はじめまして。
3月中間金、7月実行予定のローンの選び方に迷い迷ってこちらのブログにたどりつきました。
数字が具体的でわかりやすくて勉強になりました。
あんなに迷っていた変動金利でしたが、「あ、こんなもんしか得しないのか!」と思ったら、固定で気持ちが固まりました。それだけですっきりしています。変動に対する不安感が一番の悩みだったと気づきました。大切なことを教えてくださり、ありがとうございました。

Reeさん、コメントありがとうございます。

 私も変動金利はリスクが大きい反面、メリットも大きいと思い込んでいました。
 フラット35の金利が上昇したのを機に、固定金利も早い段階での金利上昇パターンを試算してみると、そのメリットってあまりないことに気がついたので記事にしてみました。

 今の段階で、どちらがお得とは言えませんが、現在の稀にみる低利の長期固定金利で借り入れできれば、その安心感は捨てがたいものがあると思います。

 参考にしていただければ幸いです。



 

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プロフィール
kokko
2008年にヤマサハウス絆の家が完成
2011年太陽光発電設置
宅建主任者試験合格、ファイナンシャルプランナー資格者
ただし、実務経験ゼロ
建築はど素人の中年男性です。
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