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固定資産税の床面積は?ビルトインガレージ・サンルーム・ポーチ

固定資産税の基礎解説シリーズ第3弾

 固定資産税の床面積は?
~ビルトインガレージ・サンルーム・ポーチの例

 前回の記事「固定資産税の対象になるヨド物置とならないカーポート
」で、固定資産税の対象となる家屋・ならない家屋について説明しました。

 今回は、課税の対象となる家屋の評価額を算定するに当たり、その基礎となる床面積に入る部分と入らない部分について説明します。

 固定資産税の床面積の考え方は、前回の記事でも説明しましたが、不動産登記法に準じています。

 不動産登記法で床面積に含める要件は、

 「天井があって3方向以上が壁やガラスなどで囲まれていること」

 「床から一番高い天井までの高さが1.5m以上あること」
 
 の2点です。

 建築確認申請の時に使われる建築面積や延べ床面積とはちょっと考え方が違います。

 登記面積に含めるか含めないかは、次のHPが写真の実例入りで大変わかりやすく説明されていますが、施主の皆さんにとって気になる所を私なりの理解で説明したいと思います。
  → 建物表題登記の床面積@登記建物.COM

ビルトインガレージ

 「ビルトインガレージ」と言うからには家屋の壁の中に囲まれた車庫でしょうから、当然、床面積に含まれます。

 ビルトインガレージを検討される方は、多少費用がかかっても、雨風からしっかり車を守りたいという方ですよね。

 我が家もできることならビルトインガレージにしたかったのですが、やはり問題はその費用です。
 まず、建築費用自体がかなり割高です。

 居室と比べれば仕上材の使用量が少ないですから坪単価は安くなりそうなものですが、施工の坪単価は居室と同じというハウスメーカーが多いですね。
 それに固定資産税が上乗せされますから、かなり厳しくなってきます。

 固定資産税の評価は使用した資材量の積み上げで計算されますから、居室よりは安めに評価されるでしょうが、床面積が増えれば評価もそれに比例して高くなります。

 車2台分で、30㎡床面積が増えれば、1㎡当たり7万円と仮定して、

 7万円×30㎡×0.8×1.4% = 2.3万円 

 3年間2分の1になるとして約1万円の増ってところですか。

 これが高いか安いかは車に対する愛情次第で考えが違ってくるでしょう。

 もちろん、壁を2面だけにすれば床面積は小さくて済みます。
 評価額もその分、安くなりますが、建物の耐震強度とかの問題が出てくるでしょうね。

 それがクリアできるのであれば、奥の壁は家屋の壁と空間を開けるなどして床面積に入らないようにする方法はあるでしょう。
 土地家屋調査士によっては、上下にすき間を空けるだけでは、床面積に入ると判断する人はいると思います。
 法務局の登記官は、そこまで厳々ではなく、柔軟に対応してくれるケースが多いと思いますが・・・

 固定資産税の調査の後に壁を施工しても、これは”増築”になりますから注意が必要です。

 床面積に入ってでも、やっぱりビルトインガレージにしたいという方はいらっしゃると思います。
 その場合でも、延べ床面積は、240㎡を超えないように注意してください。

 240㎡を超えると不動産取得税の住宅控除・土地の減額が受けられなくなってしまいますから。

サンルーム

 洗濯物を干すのにアルミサッシで囲ったサンルームをお考えの方もいらっしゃると思います。

サンルーム

 これも、
 ・天井があって3方向以上が壁やガラスなどで囲まれていること
 ・床から一番高い天井までの高さが1.5m以上あること
 の要件を満たしていますから、しっかり床面積に入ります。

 これもガレージと同じく、調査の後に設置しても”増築”になります。

 後付けでサンルームを設置したからといって増築の登記をしたり、市町村へ届け出る方は少ないとは思いますが、厳密に言えば、登記をしないことは違法行為であり、脱税行為とも見られかねませんので、設置した際には市町村へ届け出をした方がいいでしょう。

ポーチ

 玄関先のポーチ

 普通は3方向に壁がありませんから床面積に入りません。

 ただし、3方向に壁がある場合もあります。
 その場合は、床面積に入るのか?

 実は、ここでもう一つの要件が出てきます。
 家屋認定の際にあった「用途性」の要件

 例えば、人が出入りする際に通るだけのスペース
 これは家屋としての「用途性」がないと見て床面積には含められません。
 
 代表的な例が、店舗の屋上駐車場へ出るためのフロア 

 階段からの出口や場合によってはエレベーターの乗降口にもなっていることもありますが、ここは床面積に含まれません。

 それと同じで、玄関ポーチも玄関への出入りをするだけのスペースですから、3方向に壁があっても床面積には含まれません。

 ところが、ここに自転車を置くと、自転車置き場としての「用途性」が出てきますから床面積に含まれます。

 つまり、どのように使うのか、登記官への説明次第で床面積に入ることもあるし、入らないこともあるという訳です。

 どうです。面白いでしょう?

ベランダ(バルコニー) 

 これまで説明するつもりでしたが、これまた長くなりますので次回へ送ります。

 次回もお楽しみに!

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COMMENT

サンルームについては当たらないと思っていたのですが。・・・・
私が中古住宅を購入するにあたり、サンルームが未登記なので登記の必要なのでは、と銀行に指摘を受けましたが、担当の司法書士との打ち合わせの結果、登記の必要なしで決着しました。建物の定義が、「土地に定着して建造され・・」ということから、基礎に当たる部分が固定されていないため、恒久的な建物と見なされないとの解釈。
その後このサンルームは、東日本大震災による液状化により、歪んだため、撤去し、家の傾き修正後に新たにサンルームを作りました。その際にも固定資産税の再評価のため、調査がありましたが特になにも指摘されませんでした。
私の体験と違っていたので、疑問に思ったので書き込みをしました。

シマウマさん、コメントありがとうございます。

 司法書士は法律の専門家ではあっても、家屋調査は専門外ですから、そのような判断ミスがあったんだろうと思います。
 「土地に定着し~」は家屋の認定基準であって、床面積に入れるか入れないかの基準ではありません。

 例えば、出窓は床と同じ高さで、天井高が1.5m以上あれば床面積に含めます。宙に浮いていてもです。基礎があるかないかは床面積には関係ありません。

 司法書士は、所有権移転登記をするのが仕事ですから、その前に床面積の更正登記を土地家屋調査士に依頼するのは面倒ですし、シマウマさんの負担も少なくて済むので登記までする必要はないだろうと判断したのかもしれません。
 しかし、新築時にサンルームがあれば、ほぼ100%床面積に含められると思います。

 固定資産税の調査員も、登記面積に入っていないものを、わざわざ自分の仕事を増やしてまで、面積更正しないでもいいだろうと考えたのだろうと推測できます。

 税金が増えるよりは増えない方が喜ばれますし・・・
 税負担の公平性と言う観点に立てば、登記面積に入っていなくても、課税面積を増やすべきなんですが、忙しい時期だと少しでも担当を増やしたくないという気持ちもあったかもしれません。

 ということで、シマウマさんのケースはラッキーであって、一般的なケースではないと思われます。

 お分かりいただけたでしょうか?

 

ありがとうございます。参考になりました。
10年以内くらいに新築を考えていますので、その際にはよく気をつけます。

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プロフィール
kokko
2008年にヤマサハウス絆の家が完成
2011年太陽光発電設置
宅建主任者試験合格、ファイナンシャルプランナー資格者
ただし、実務経験ゼロ
建築はど素人の中年男性です。
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