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固定資産税の床面積と評価額(ベランダ・バルコニー)

固定資産税の基礎解説シリーズ第4弾

 固定資産税の床面積と評価額

ベランダ・バルコニー

 皆さん、こんにちは。kokkoです。

 税金の話に入る前に、皆さんに質問です。

 (問) ベランダとバルコニーの違いは何でしょう?

      ・
      ・ 
      ・

 (答) 屋根のあるのがベランダ、ないのがバルコニー

 これが、本来の区分だと思うんですが、最近はどちらもバルコニーと表示してある図面も多いようです。

 さて、固定資産税の床面積を考える際には、屋根がなければ床面積には入りませんので、ここでは、先程の区分で屋根のあるもの(ベランダ)について考えてみます。

 建築基準法では、床面積に入れるベランダについては細かい規定がありますが、固定資産税では,高さと3方に壁があるかどうかの要件だけです。

 基本的にベランダは,床面積に入りませんが、完全に3方に壁があれば要件を満たしますから床面積に入れるべきだということになります。

 ただ、実はここでもう一つの要件が出てきます。
 家屋の認定基準の最後にあった「用途性」の要件です。

 用途性とは、人間が社会生活を営むために利用し得る状態にあると言うことなんですが、具体的な判定基準としては、物を保管したり、人が作業できる空間となっているかということになります。。

 3方向に壁があるベランダを倉庫のように保管用として使えば用途性が認められます。
 
 洗濯物を干すだけなら、これは屋外でできることですから、「家屋としての用途性がない。」と主張すれば、床面積に含めないことも可能です。

 登記の際には、土地家屋調査士の方と相談してみてください。
 法務局の登記官は柔軟に対応してくれるケースが多いと思います。

 さて、ベランダが床面積に入らないとなった場合、固定資産税の評価額はどうなるのでしょうか?

 固定資産税の家屋の評価は、本来、資材の使用量の積み上げで計算すべきものですから、べランダの手摺りや天井・床といえども木材や仕上材の使用量が明確であれば評価に加えられるはずです。

 しかし、床面積に入らない部分は、そこまで計算しないのが一般的でしょう。

 であれば、「その他工事」で評点するということになります。
 特にアルミ製などのエクステリア商品として出ているベランダは、明らかに「その他工事」の対象となるでしょう。

バルコニー

 それでは、「その他工事」の評点ですが、

 固定資産評価基準で、木造専用住宅の「その他工事」は、3ランクに分けて評点が定められています。

 【参考】
  >>固定資産評価基準の一部を改正する告示案(家屋)<別表第8、第12、第12の2>
 
 (注)377ページの膨大なPDFです。「その他工事」はその中の8ページ目
 
その他工事
 クリックすると拡大します。

「その他工事 上 10.060点 中 5,650点 並 2,540点 」と表示されています。

 木造専用住宅で「その他工事」の「中」とは、階段、樋、庇、窓格子、ポーチ,出窓、床下収納庫等を有する場合です。

 なお、「施工量の多少」の補正率は、多いもので1.5です。

 標準的な家屋の再建築評点評点が90,000点と仮定すれば、そのうち5,650点がこの「その他工事」と言えます。
 これが仮に最高の1.5の補正率が適用になったとして補正率1.0から増加する評点は、2,820点

 税額で計算すると

 120㎡の家で 2,820点×1点当たり単価0.94円×120㎡×1.4%×経年減点補正率0.8=3,500円

 3年間、2分の1減額適用で、1,700円程度でしょうか?

 よく、ベランダやバルコニー、その上につける庇などは、固定資産税の調査の後に設置した方が税金が安いなどと言いますが、計算してみれば大した差ではないと言えそうです。


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