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固定金利をすすめるFPと変動金利をすすめるFP

 皆さん、こんにちは。住宅ローンについて勉強中の「なんちゃってFP」kokkoです。

 さて、前々回、前回と長期金利が急上昇している状況を説明しましたが、5月16日の長期金利は、前日比-0.012ポイントの0.844%と落着きを見せたものの、日銀が国債購入の予告をしたにもかかわらず高位で維持されています。

 長期金利が上昇すれば、フラット35などの固定金利もアップしますから、フラット35の申し込みをされている皆さんは本当に心配されていることと思います。
 6月の10年固定などのローン金利は既に引上げを決定した金融機関もあり、前月比0.3ポイント増程度の金利になりそうです。
 
 一方、債権相場の影響を受けない変動金利については、今年12月までは日銀の政策金利引き上げがありませんから、金融機関からの貸出金利も急激な変動はないものと思います。

 では、固定をあきらめて、変動金利を選択した方がいいのか?
 これは、そんな単純には答えの出ない問題です。

 この問題について専門家の意見はどうでしょうか?

 資産運用などの専門家と言えば、FP(ファイナンシャルプランナー)
 国家資格で言うと「ファイナンシャルプランニング技能士」

 FPの皆さんの意見を見ると、固定金利を勧める方が多いですね。

 例えば、このサイト
 住宅ローン、変動金利派?それと固定金利派? | FPインタビューズ
 4対0で固定金利が圧倒的に有利です。
 
 FPが固定金利をおすすめする理由
 それは、FPには顧客の利益を最優先にアドバイスする義務があるからです。

 「顧客の収入や資産、負債などに関するあらゆるデータを集め、顧客の目標や希望を把握し、包括的なライフプランを立案し、それを実行援助する専門家」がFPです。

 包括的なライフプランを立案するためには、固定金利が適しています。
 将来、月々の返済額がいくらになるか判断のつかない変動金利ではライフプランの立案が難しくなります。
 間違っても顧客をローン破綻に導くようなアドバイスはできません。

 しかし、FPであっても変動金利をすすめる方もいます。

 その場合の「顧客の利益」は、「ローンの総返済額を低く抑えること」
 これを最優先に考えれば、変動金利の方が総返済額は低くなる可能性が大きいですから変動金利をおすすめすることになります。

 変動金利をすすめるFPに池上 秀司さんがいらっしゃいます。

 >>>変動金利を否定するFPの不勉強さ|池上秀司のブログ

 池上氏の考えは、こちらのサイトの方がポイントがまとめられていて分かりやすいと思います。
 >>>メディアが教えてくれない「本当のお金の話」

 池上氏は、変動金利を否定するFPを徹底して攻撃します。
 
 「変動金利は危険だ」とギャーギャー騒ぐFPはただの不勉強で、事実に基づかない捏造で不安を煽っているだけだと言います。

 池上氏は、現場叩き上げの専門家ですから、素人の私が意見するのはおこがましいのですが、

 氏の主張で私が納得のいかない点をいくつか挙げさせていただきます。
 
 氏は景気が良くなっても日銀は政策金利を上げないと言っています。

 しかし、日銀には「物価の番人」という重要な役割があります。
 
 2%のインフレターゲットが達成されれば、金利の引き上げは当然、検討されるでしょう。

 仮に2%の物価上昇率を安定的に維持するためには金融緩和を継続する必要があるとして、日銀が政策金利の引上げを行わなかったとしても、
 金融機関はローン金利を上げてきます。

 現在の変動金利が超定位で推移している理由は、金融機関の利下げ競争の賜物である優遇金利の大きさにあります。

 仮に近い将来、インフレ2%を達成した場合、貸出金利も2%以上にしなければ、金融機関は自らの貸出金という資産を目減りさせてしまうことになります。

 現在の実質金利(貸出金利-物価上昇率)が1%と仮定し、これを維持するためには物価上昇率が2%になれば、貸出金利は3%でなければなりません。
 金融機関は、優遇金利による利下げを縮小してでもこのラインは確保してくるのではないでしょうか?

 ですから、2年後に金利3%というシチュエーションは、現実的な前提としてシミュレーションする必要があります。

 私が「金利は上昇!もしも2年後に変動金利が3%になったら・・のシミュレーション」の記事で試算した結果、

 2,500万円の借り入れで、毎月返済額は、当初5年間が70,571 円、6年目~10年目が88,213 円、11年目以降が101,733 円となります。

 つまり、2,500万円を借り入れ、ボーナス払いなしの元利均等返済の場合で、
 月々の返済額が101,733円を負担できる家庭でなければ、変動金利を選択すべきではないということになります。

 池上氏は上がった金利は、また下がる可能性もあるとして楽観的な考えです。

 さすがに相談料を払って家計の状況をきちんと把握できる顧客に対し、無謀なアドバイスはしないでしょうが、
 ネットの読者というのは不特定多数で、どんな人が読んでいるか分かりません。

 その中には、固定金利では返済が無理だけれど、変動金利なら何とか返済できるといった「住宅ローン難民」予備軍もいるかもしれないのです。
 変動金利のリスクも十分に説明するのがFPの仕事だと思うんですが・・・
 
 さて、一方、池上氏に不勉強のFPと名指しされた深田晶恵さんですが、こちらは著書も多く、メディアへもよく出演されていますので御存知の方も多いことでしょう。

 指摘されている著書「住宅ローンはこうして借りなさい改訂4版 [ 深田晶恵 ]」を私も本屋で立ち読みしてみました。

 実際にどのタイプのローンをどこから借りるのか、その検討方法まで説明されていて分かりやすい。
 そう感じました。
 その中では、10年固定金利ローンや固定と変動のミックスローンを勧めていらっしゃいます。
 
 通り一遍の説明しかない解説書とは違い、使える本だなと言う気がします。

 早速、私も楽天ブックスで1冊注文しました。
 (私自身が住宅ローンを借りることは、もうないでしょうけど・・・)

 本が届いたら、またレビュー記事も書きますので、お楽しみに!

 さて、このお二人が書かれている内容で興味深かったのが、「変動金利から固定金利への借り換え」です。

 深田さんは、「金利上昇局面で固定金利は変動金利より先に動くから、固定に変えようと思った時にはもうかなり金利上昇していて手遅れで、事実上、無理」と指摘します。

 これに対して、池上さんは、
 
 固定金利の方が高ければわざわざ変えずに変動金利でそのままにしておけばいい。
 つまり選べる金利の中で低いものを選んでいけばいいと反論しています。

 池上さんの論調は強いですが、結果的には、どちらも金利上昇局面では「借り換えない(借り換えられない)」で一致しているのは面白いですね。

 当初、変動金利を選択するのであれば、多少、金利が上がっても借り換えない覚悟は必要なのかもしれません。
 慌てて借り換えをすれば、高値掴みになる可能性もありますし、金利が下がった時点でまた借り換えすれば、手数料が嵩んで「借り換え貧乏」になってしまいます。

 「固定金利か、変動金利か」
 
 私なりの結論は、まずは、金利が上昇した時のシミュレーションを行い、返済に無理のある人は固定金利

 返済に無理のない人で、

 多少のリスクは承知で総返済額を低く抑えることを重視する人は変動金利

 精神的安定を望む人は固定金利

 こんな感じだと思いますが、この問題に関してはもう少し掘り下げて記事にしてみたいと思います。

 まずは、次の記事にシミュレーションの仕方が書いてありますので、ご自分で試算してみてください。

 金利は上昇!もしも2年後に変動金利が3%になったら・・のシミュレーション

 意外と小さい変動金利のメリット



amazonをご利用の方はこちら → 住宅ローンはこうして借りなさい 改訂4版

【当サイト内関連記事】

住宅ローンに関する愚かな疑問「固定金利と変動金利、どちらがお得?」
変動金利の上昇予想、インフレターゲット2%を達成すれば
金利は上昇!もしも2年後に変動金利が3%になったら・・のシミュレーション
意外と小さい変動金利のメリット
長期金利が急上昇、住宅ローン金利への影響は?

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COMMENT

こんばんは(^^)

ポンです(^^)

う〜ん。なるほど。
なんちゃってFPどころか、FPになんちゃったことも無いポン。では、池上さんと深田さんの違いについては、意見の述べようもございませんが、池上さんは、本当に論調が強いですね^^;
何か恨みでもあるのか、はたまた消費者の幸せを真に願う故なのか…。

ポンとしては、
「kokkoさんの3%シミュレーションをすると返済が厳しい場合」
⇒固定
「返済は可能でも、精神的安定を求める場合」
⇒固定
は、なるほど。と思いましたし、自分の場合に置き換えると、いずれにも当てはまるので、固定の選択で良かったなぁ。と思いました。

となると、単なる1消費者でしかないポンは、融資実行となりそうな8月、9月辺りのフラットの金利が一旦低下ないしは、横這いくらいを維持していて欲しいと、自分本位で身勝手に願うばかりです^^;

ポンさん、こんにちは。

 ポンさんの選択は正解です。

 変動金利のリスクをただ金利だけだと思って、安易に変動を選択する人が多すぎる気がします。

 返済額を減らした分、他へ投資したいんだという位、余裕のある人はいいですが・・・

 株式投資もしたことがない小心者が、なぜ、住宅ローンの選択になると「ギャンブラー」に変身するのか?

 その辺も、また記事にしてみたいと思います。
 
 現在の長期金利の上昇は、株への資金シフトのために国債が売られているためで、株高が落ち着けば、一旦、下落するのではないかと思います。

 なんとか、年末の金利が現状程度になるように祈っています。

No title

検索していてたどり着きました。
古い記事へのコメントですみません。

ただ池上さんは決して変動金利おすすめなんてしていないですよ。金利選択はあくまでも顧客が納得がいく方を選ぶべきと言ってます。
ただ顧客が選ぶための情報は正しいものを提供する必要があると言っていて、固定が良いと言われる方の説明での変動金利の説明は、まず前提条件がおかしいと言われていると思います。

No title

通りすがりさん、コメントありがとうございます。

 そうなんですね。実は池上さんもそんな考えを持っていらっしゃるんですね。
 彼の文章があまりに辛辣で、個人攻撃に走っているので、私にはそこまで読解することができませんでした。

 過去の実績を重視する彼の手法こそアンフェアで、読者を間違った方向へ誘う極論だという気がします。
 彼の変動金利有利説には、都合のいい変な前提が多々出てきます。

 まぁ、住宅ローンはばくちと同じで、勝った負けたの世界だと思う方は彼の考えも理解できるんでしょうが・・・

 読書はそれぞれどちらの主張が正しいのか、自分に合っているのか十分見極めるための勉強が必要だと思います。

No title

古い記事に何度もコメントしてすみません。

池上さんは確かに攻撃的だと思いますし、その辺は私もどうかとは思います。

>まぁ、住宅ローンはばくちと同じで、勝った負けたの世界だと思う方は彼の考えも理解できるんでしょうが・・・

しかしこういう決めつけはどうなのでしょうか?

私は別に池上さんの考えに100%賛同している訳ではありません。しかし納得出来る部分もありますので、参考にはさせていただいています。

しかしだからといって、別にばくちを打っているつもりもありません。むしろより安定している方を選んでいるるつもりです。

kokkoさんにはkokkoさんの考え方があるとは思いますし、私はその考えは尊重したいと思います。

池上さんがアンフェアだととらえるのも、考え方がおかしいと思うのもkokkoさんの自由だと思います。

しかしただ単に「池上さんの意図は変動を勧めている訳ではないですよ」と書いただけで、どうして博打うちのように言われなければならないのでしょうか?

こういう事は言いたくはないのですが、見方を変えれば固定の方が必ず変動よりも金利は高いのですから、固定を選ぶという事は「変動金利は必ず上がる方にばくちを打っている」ともいえますよ。

決して実際にそう考えている訳ではありません。見方を変えれば、そういうとらえ方も出来るという話です。

考え方っていうのは多数あるもので、それぞれの意見は尊重されるべきではありませんか?

池上さんの考え方を批判されるのは問題ありませんし私はそもそもシンパでもありませんが、「池上さんの意見に賛同出来る人は博打うちだ」のような変なレッテルは貼らないでいただけないでしょうか?

失礼しました。

通りすがりさん、不快な思いをさせてしまい、大変失礼しました。

私は、「池上さんの意見に賛同できる人は博打うちだ」なんて、毛頭思っていません。
にも、関わらず通りすがりさんのコメントに対する返信としては、表現が不適切でした。お詫びします。

ただ、私がこのように過激な表現を使うのは理由があります。
株や多額の資産運用などやったこともない施主が、こと住宅ローンの選択になると、変動金利の危険性も十分理解しないまま、変動と固定、どちらが総返済額が少なくて済むかという点を重視して、思い切った行動に出る人がいる。

本人は気付いていないんでしょうが、危険を覚悟の上で勝負に出るとか、自分の読みを信じて投資するというのは、ギャンブルに他なりません。住宅ローンの選択には、それ位の覚悟があってしかるべきだと思います。

資金に余裕のある方は変動金利でも構いませんが、「我が家は、だから変動金利を選択しました。」などとネットで公表すると、その読者には変動金利に適さない人もいるわけです。

ですから、変動金利をお勧めする場合は、より慎重になるべきだと思うんです。

当サイト内関連記事で、変動か固定かの選択に関するフローを紹介しています。それを見て頂ければ私の考えをご理解いただけると思います。

今後とも、ご意見を頂ければ嬉しく思いますので、よろしくお願いします。

どうもです

2016年現在、変動金利の金利は全く上がってないですよぉ〜 笑

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プロフィール
kokko
2008年にヤマサハウス絆の家が完成
2011年太陽光発電設置
宅建主任者試験合格、ファイナンシャルプランナー資格者
ただし、実務経験ゼロ
建築はど素人の中年男性です。
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