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住宅ローンに関する愚かな疑問「固定金利と変動金利、どちらがお得?」

 皆さん、こんにちは。

 6月の住宅ローン固定金利は、長期金利のアップに伴い上昇となりました。
 それにしても、債券市場に振り回される今の金利設定システムはどうにかならないものかと思うkokkoです。

 さて、今回は、「住宅ローンの固定金利か、変動金利か」の問題について、現時点での私なりのまとめ記事にしたいと思います。

 住宅ローンの金利を選択する際に、こう考える人がいます。

 「固定金利と変動金利、どちらがお得なんだろう?」

 でも、これって変な疑問だと思いませんか?

 固定金利は、借入の時点で総返済額が計算できる金利タイプ
 一方、変動金利は総返済額が幾らになるか誰にも予測できない金利タイプ

 それを比較しようというのですから無理があります。

 言うなれば、

 「国債と株式、どちらを買った方がお得ですか?」という疑問と似たようなものです。

 満期まで持てば利回りが確定している国債と、元本も保証されないけれど株価が上がれば儲けが大きい株式

 それを比較してどちらがお得ですかと聞かれても、国債と株式、両方の性質を説明して、どちらがその人の目的に合っているのか判断してもらうしかありません。

 住宅ローンの固定と変動もそれと同じで、どちらがお得かではなく、どちらが借入者に合っているかを判断すべき問題です。

 固定金利と変動金利のどちらが自分に合っているのか?

 それを判断するための大まかな流れをフローにしてみました。

固定金利・変動金利フロー

 現在、賃貸住宅にお住まいの方を例に簡単に説明してみます。

 月単位の金額の方がイメージしやすいでしょうが、収入・支出とも月によって差があると思いますので、まずは年間の額を出して月平均を出してみましょう。

 ① 将来の生活費を試算

  まず、現在の生活費を元に、将来の家計のシミュレーションをしてみます。

  そのためには、キュッシュフロー表の作成がおすすめです。

  子供たちの入学や自動車の買い替えなど家族の人生における大きなイベントを踏まえながら、ライフプランニングをしていきます。

  キュッシュフロー表については、お世話になっているneronaさんや草野さんが記事にされています。

  >>> 私が試した住宅ローンと家計シミュレーション / 書庫のある家@i-cube
  >>> 住宅金融支援機構がライフプランニングの普及促進 / 家づくりコンサルタントの雑記帳
 
  キャッシュフロー表のスタイルについては、お二人が取り上げていらっしゃる住宅支援機構の資金計画シミュレーションのように情報を入力して自動作成されるタイプやexcelソフトなどを利用して自分で作成していくタイプがあります。

  今回のように、ローンの返済額が決まっていない場合は、excelタイプで作成していく方が計算しやすいと思います。

  excelタイプは、次のサイトで数種類紹介されています。
   >>> キャッシュフロー表,ダウンロード:ライフプランの考え方・手法 
 
  その中では、「使えるキャッシュフロー表」が、その名の通り一番「使える」のかなと思いました。
  (ただし、ダウンロードに起因するトラブルまでは責任を負いかねますので、自己責任でお願いします。)

  キャッシュフロー表ができれば、②の毎月返済可能額の計算も簡単です。
  と、ここまで書いても、実際にキュッシュフロー表の作成を試みる方は、ごく少数だと思います。
 
  それで、今回はキャッシュフロー表を使わずに、①と②を一気にやってしまう方法を紹介します。

  キャッシュフロー表の作成については、また、別の機会に記事にしたいと思います。

 ② 毎月の返済可能額を試算

  キャッシュフロー表を作成すれば、年間の返済可能額は、

  年収(手取り) - ローン返済以外の支出額 - 年間貯蓄額

  となりますが、キャッシュフロー表を作成していない場合には、現在の家賃・貯蓄額をもとに計算します。

  まず、現在の家賃+貯蓄額の年間合計額を計算します。

  例えば、現在の家賃が月8万円、貯蓄額が年間100万円なら、

   8万円×12+100万円=196万円A

  住居費以外の生活費が現在と変わらないと仮定すると、

  A-ローン返済以外の住居費-年間貯蓄額が返済可能額です。

  ローン返済以外の住居費とは、固定資産税・都市計画税、メンテナンス・リフォーム費用、火災保険料などがこれに当たります。

  1戸建ての場合で年間20万円、マンションの場合で50~60万円と言ったところでしょうか。
  
  貯蓄にも年間50~60万円は、回したいところです。

  1戸建ての場合で計算すると、
 
  A196万円-住居費20万円-貯蓄50万円 = 126万円

  ただし、これは生活費が現在と同額という前提です。

  子供さんのいる家庭では、養育費が嵩んでくるでしょうし、高齢の親御さんがいれば介護費用も必要になるかもしれません。

  その増加分を月2万円とすれば、126万円-2万円×12月=102万円

  これを12月で割ると、102万円÷12=8万5千円  

  月8万5千円しか返済に充てられないという計算結果になりました。

  年間100万円しか貯蓄できない家庭では、これが限度額ということになります。
 
 ③ 変動金利の月返済額をシミュレーション

  変動金利による月返済額のシミュレーションは、住宅金融支援機構の返済プラン比較シミュレーションで行います。

  変動金利のシミュレーションは、5年間、1.25倍ルールを正確にシミュレーションできるソフトでなければ意味がありません。
  その点で、支援機構のソフトは信頼できます。

  シミュレーションのやり方はこちらの記事を参考にして下さい。

   >>> 金利は上昇!もしも2年後に変動金利が3%になったら・・のシミュレーション

  ちなみに、この記事の中でのシミュレーション結果を紹介すると、

  借入金額 2,500万円 35年間元利均等返済のとき

 【プラン3】
  変動金利 当初2年間 1.0% 3年目~35年 3.0%
  保証料なし

  で、毎月返済額は、当初5年間が70,571 円、6年目~10年目が88,213 円、11年目以降が101,733 円でした。

 ④ ②と③を比較して、金利上昇に対応可能か判定する。

  判定の結果、金利上昇に対応不可能であれば、固定金利を選択せざるえ終えないこととなります。

  ②で計算した85,000円と比較すると、先ほどのシミュレーション結果は、6年目~10年目がギリギリ、11年目以降は貯蓄を取り崩していく状況となります。

 ⑤ リスクに対する考え方で選択する。 

  金利上昇への対応が可能と判定した場合でも、各自のリスクに対する考え方で選択が分かれてきます。

  金利の変動に気を遣うのが嫌だと考えれば、全期間固定か一定期間(10年)固定タイプを選択することになります。
  固定と変動のミックスタイプならリスクヘッジも取れて選択の範囲に入ってくると思います。   
  
  リスクは覚悟の上で、総返済額を抑えたいとか、浮いたお金を他へ運用したいと考えるなら、変動金利または、一定期間(2~3年)固定タイプを選択ということになるでしょう。
 
 こんな風にまとめてみましたが、あなたはどのタイプになるでしょうか?

 十分、検討した上で最善の結論を出されることをお祈りします。

 なお、②の返済可能額の計算は、深田 晶恵さんの著書「住宅ローンはこうして借りなさい 改訂4版」を参考にさせていただいています。
 
 
  


  住宅ローントラコミュには、施主の皆さんの体験談や専門知識をお持ちの皆さんの記事が登録されていますので、こちらも参考にされてください。



【当サイト内関連記事】
2013年6月の【フラット35】金利が決定、予想は的中
固定金利をすすめるFPと変動金利をすすめるFP
金利は上昇!もしも2年後に変動金利が3%になったら・・のシミュレーション
意外と小さい変動金利のメリット
長期金利が急上昇、住宅ローン金利への影響は?
「住宅ローンはこうして借りなさい 改訂4版 深田 晶恵著」のレビュー

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2008年にヤマサハウス絆の家が完成
2011年太陽光発電設置
宅建主任者試験合格、ファイナンシャルプランナー資格者
ただし、実務経験ゼロ
建築はど素人の中年男性です。
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