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4 2013年と2014年以降の住宅ローン減税シミュレーション比較

消費税増税の影響と2014年以降の住宅ローン減税
【検証】住宅は消費税増税前に建築すべきか?

1 住宅建築における消費税増税の影響
2 2014年以降の所得税の住宅ローン控除と住民税の減税
3 住宅取得に対する現金給付制度の概要
4 2013年と2014年以降の住宅ローン減税シミュレーション比較
5 【結論】消費税増税前に住宅は建築するべきか?


 シリーズ「【検証】住宅は消費税増税前に建築すべきか?」の4回目
 今回は、2013年に入居した場合と2014年の消費税増税後に入居した場合のシミュレーション比較をしてみます。

 「果たして、消費税増税分を住宅ローン減税と現金給付でカバーできるのか?」

 というのが、ポイントです。

 まず、年収別に見た住宅ローン減税の拡充による単年度の影響額のシミュレーションです。
 データは国が示した標準的なサラリーマン世帯でのものです。

2014年住宅ローン減税シミュレーション単年

 この表では、税制改正で既に決定している所得税の住宅ローン控除の拡充と住民税の控除額拡大までは見てありますが、制度の内容が未確定の現金給付については含められていません。

 ここで、言葉の説明をしておきます。

 当サイトでは、「住宅ローン控除」と「住宅ローン減税」を使い分けています。

 「住宅ローン控除」とは、ご存じ所得税の控除です。

 「住宅ローン減税」とは、所得税の住宅ローン控除と住民税の控除を合わせてこう呼んでいますので、混乱されませんように!

 さて、年収別に見てみると、年収400万円なら、住宅ローン減税の拡充に伴い従前の制度より3万円の軽減

 年収600万円なら、同じく129,000円の軽減

 これが10年間続くわけですから、これに現金給付を加えれば十分、5%から8%への消費税増税分の負担増はカバーできそうな気がします。

 しかし、実際にはそう単純にはいきません。

 この試算は、標準的な世帯ということで、妻と子供2人(中学生、小学生)という家族構成を仮定しています。

 現在、児童手当の関係で、小中学生の扶養控除は認められていません。

 つまり、それだけ所得税額が大きくなっているわけです。

 子供が高校生になれば38万円、大学生なら63万円の扶養控除が認められ、所得税額は小さくなります。

 税金が少なくなることはいいことですが、その分、住宅ローン減税の恩恵も小さくなります。
 (注:子供が就職して扶養から外れれば、その分、扶養控除額が小さくなり所得税は大きくなります。)

 ということで、子供が中学1年生と小学4年生という前提で、年収400万円の場合と年収600万円の場合のシミュレーションを行ってみたいと思います。

1 消費税増税に伴う負担の増加額  

 1 住宅建築における消費税増税の影響の記事では、年収500万円の世帯のシミュレーションをしてみました。

 同様に、年収400万円と年収600万年の世帯の負担額を計算してみます。

 今回、シミュレーションに使用したサイトは、高機能住宅ローンシミュレーション@みかローンです。

 住宅ローンの返済額だけでなく、住宅ローン控除の10年間の最大控除額(借入残高の1%)まで計算してくれます。

 ただし、所得税の住宅ローン控除額は控除前の所得税額が上限となりますので注意が必要です。

年収 400万円、1600万円の住宅(諸経費含む)の場合のシミュレーション

 住宅ローンの借入額は、年収400万円の世帯の平均的な額である2700万円とします。

 (1) 住宅取得に係る消費税の増加分

  ア 2013年12月入居(消費税5%)
 
    1600万円×5%=80万円
  
  イ 2014年4月入居(消費税8%)
  
    1600万円×8%=128万円

  その差額  48万円です。

  ただし、その分借入額が増える可能性大ですから、借入額を2748万円として金利負担の増込みで計算してみます。

  アの総返済額 37,856,598 …a 
  イの総返済額 38,529,667 …b 

  総返済額の増(b-a) 673,000円 …c

 (2) 家電・家具の購入に係る消費税の増加分

  200万円×3% = 60,000 円 …d

 結局、5%→8%への増税時の負担増は、

  c+d = 733,000円 となります。

2 住宅ローン減税の拡充と現金給付による負担軽減額

  シミュレーション結果を表にしてみました。

2013年住宅ローン減税シミュレーション400万
2014年住宅ローン減税シミュレーション400万

  ア 2013年12月入居(消費税5%)

    減税額+現金給付=A 814,000円

  イ 2014年4月入居(消費税8%)  

    減税額+現金給付=B 1,277,000円

 よって、住宅ローン減税の拡充と現金給付による負担軽減額は

  B-A= 463,000円

 これでは、消費税の負担増分733,000円はカバーしきれないということになります。

 融資実行から10年以内に子供たちが、高校生や大学生になるのでこの結果ですが、子供さんがいらっしゃらない世帯や、いらっしゃっても5歳未満であれば扶養控除の変動なしですから次のとおりとなります。

 単年の軽減額 30,000円×10年 + 現金給付300,000円 =600,000円

 これでも、完全にはカバーしきれませんが、借入の負担を抑えればなんとかトントンというところです。

年収 600万円、2000万円の住宅(諸経費含む)の場合のシミュレーション

 住宅ローンの借入額は、年収600万円の世帯の平均的な額である3300万円とします。
  
 年収400万円の時と同じように計算すると、

1 消費税増税に伴う負担の増加額  

  901,000 円

2 住宅ローン減税の拡充と現金給付による負担軽減額

  700,099 円

2013年住宅ローン減税シミュレーション600万
2014年住宅ローン減税シミュレーション600万
   
 やはり、こちらも20万円程度不足することとなります。

 こちらも子供が10年間のうちに、高校生・大学生になり住宅ローン減税の恩恵が小さくなったのが原因です。

 では、子供がいない又はいても5歳未満であればどうでしょう。

2013年住宅ローン減税シミュレーション600万5歳
2014年住宅ローン減税シミュレーション600万5歳

 こちらは、2の住宅ローン減税の拡充と現金給付による負担軽減額が、987,811円となり、お釣りがくる計算となりました。

 こうしてシミュレーションしてみると、年収は多い方が有利というのは予想通りですが、それにも増して家族構成(子供の年齢)が、消費税税増税分をカバーできるかどうかの結果に影響するということが分かりました。 

 皆さんも一度、シミュレーションをしてみることをお勧めします。

 ただし、所得税は扶養家族の状況や社会保険料などの支払額で異なってきますので、源泉徴収票などで現在の所得税額を把握しておくことが大切です。

 次回で当シリーズのまとめを行います。

消費税増税の影響と2014年以降の住宅ローン減税
【検証】住宅は消費税増税前に建築すべきか?

1 住宅建築における消費税増税の影響
2 2014年以降の所得税の住宅ローン控除と住民税の減税
3 住宅取得に対する現金給付制度の概要
4 2013年と2014年以降の住宅ローン減税シミュレーション比較
5 【結論】消費税増税前に住宅は建築するべきか?

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