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消費税増税と住宅ローン控除から見た「2012年は住宅の買い時か?」1

【最新記事はこちら】
  ↓  ↓  ↓
消費税増税の影響と2014年以降の住宅ローン減税
【検証】住宅は消費税増税前に建築すべきか?

1 住宅建築における消費税増税の影響
2 2014年以降の所得税の住宅ローン控除と住民税の減税
3 住宅取得に対する現金給付制度の概要
4 2013年と2014年以降の住宅ローン減税シミュレーション比較
5 【結論】消費税増税前に住宅は建築するべきか?

以下は、以前に書いたオリジナル記事です。

皆さん、新年明けましておめでとうございます。
今年も当ブログをご愛顧のほどよろしくお願いします。

 さて、新年第1回目の記事は、今年2012年が住宅の購入・建築をめざす皆さんにとって買い時であるのかという問題について消費税の動向と住宅ローン減税制度を中心に検討してみたいと思います。

ヤマサ鹿屋中央展示場
 写真はヤマサハウス鹿屋中央展示場

 政府・民主党は昨年暮れに「社会保障と税の一体改革」のもと消費税を増税するという税制抜本改革案を決定しました。

 消費税率の引き上げ時期は、当初案から半年遅らせ2014年4月に8%、15年10月に10%と修正されています。

 3%の増税は住宅の価格に大きく影響しますよね。
 土地に消費税は課税されませんが、仮に2000万円の住宅であれば、5%で100万円の消費税が8%で160万円となります。

 ここで60万円の負担増ということになりますが、住宅ローンに関して興味深いシミュレーションをされているサイトがありましたので紹介しておきます。

 → 消費税上がる前に買うのが得策なのか?@こだわりのあるような無いような話
 
 筆者のおきらく旦那さんによれば、

「頭金除いて2000万円のローンを35年支払い金利2%」の場合

 2012年に購入したとして
 ・消費税は2000万×5%=100万円
 ・ローンを組む金額は2100万円
 ・1年間に払う金額は約83万円
 ・35年で銀行に払う金額は2,922万円

 もし2年後に上記83万円を2年間、166万円を貯めた状態では
 ・消費税は2000万×8%=160万円
 ・ローンを組む金額は2160-166=1994万円
 ・35年で銀行に払う金額は2,775万円
 ・合計で払う金額は最初の166万+2,775万=2,941万

 で、19万円しか差が出ないというシミュレーションになっています。

 おきらく旦那さんも言われていますが、現在、賃貸に入居されている方にとっては家賃を負担しながら貯金するというのは難しい面もありますが、一考に値するシミュレーションだと思います。

 なお、ここで注意しなければならないのが金利の動向です。
 住宅ローンの金利については、変動金利は日銀の政策金利に、固定金利は、長期金利つまり新発10年物国債利回りと強い相関があります。

 日銀は2010年10月から4年3か月ぶりとなる実質ゼロ金利政策を実施しており、現在が超低金利の状況であることは皆さんもご存じのことと思います。

 この超低金利がいつまで続くのか?
 それはわかりませんが、景気が急速に回復すれば金利上昇の要因にはなります。

 ただ、消費税増税を控える現況で、景気の腰を折りかねない政策金利の引き揚げは考えにくいところです。
 また、景気の指標に大きな影響を及ぼしている歴史的な円高という状況からも、施策金利の引き上げはしづらい環境といえるでしょう。

 一方、国債の金利については、日本国債の格付けの引き下げがあれば金利上昇を招きますから予断を許さないところではあります。

 しかし、金利の予測については非常にむずかしいですよね。
 専門家でも2年先の金利を正しく予測することはできません。

 「消費税の増税に惑わされることなくじっくり検討した方がいいですよ。」と言いたいのはやまやまですが、それを断言できないのは、現在の超低金利の状況から今後金利がどう推移するのか考えた時に、金利の上昇はないとは言い切れないからです。

 なお、消費税増税時の住宅取得に関する特例についても少し触れておきます。

 前回の消費税増税(3%→5%)は、平成9年に実施されましたが、この際には適用時の特例がありました。
 消費税の税率は原則、引渡時の税率が適用されますが、引上げ実施の半年前までに契約を結んでいれば、増税後の引渡しでも旧税率が適用されました。

 今回の消費税増税においては、住宅ローン減税を利用する特例措置や給付型の特例措置が検討されているようです。

 その内容は未定ですが、これらの特例が実施されれば、消費税の引き上げによる影響は小さくて済むかもしれません。

 借入時の金利についてはどうしても運・不運は伴うものです。それを考えなければ、消費税増税までに少なくともあと2年はある訳ですから、焦らずにじっくり土地選びやハウスメーカーの選択に当たって欲しいと思います。

 それでは、次回は、住宅ローン減税を中心に検討をしてみます。 

【関連記事】
 消費税増税と住宅ローン控除から見た「2012年は住宅の買い時か?」2
  消費税増税前に住宅を建てるとローン減税でバカを見る!?

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2011年太陽光発電設置
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ただし、実務経験ゼロ
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