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一条工務店i-cubeの固定資産税、評価調書例を公開します。

 前回の記事i-cubeで家屋の固定資産評価基準を解説します。では、固定資産税の評価額算定の仕組みを固定資産評価基準をもとに説明しました。

 今回は、その固定資産評価基準を使って家屋の評価調書を作成してみたいと思います。
 
 ただし、私は市の職員ではありませんし、個人で勉強した範囲での知識で作成していますから誤りがあるかもしれません。
 また、対象とした家屋の仕様は、架空のもので実際の図面に基づいたものではありません。
 仕上なども簡易に設定したもので、使っている様式も適当にExcelで作成しただけのもので正規の計算方法ではありませんので参考程度にということでご理解ください。

 今回、モデルに想定した家屋の仕様は次のとおりです。

 一条工務店 i-cube 延べ床面積 115.70㎡(35.0坪)
 総2階建て長方形タイプ、夢発電、全館床暖房あり
 片流れ屋根1寸5分勾配、軒の出60cm 全面ソーラーパネル です。

部分別評点項目標準評点補正率数量評点数
項目係数連乗
屋根建材型ソーラーパネル32,210形式0.8 0.864 57.00 1,586,278
 1寸5分勾配勾配0.9    
 軒出60cm軒出1.2    
  下屋1.0    
   程度1.0    
基礎高45cm10,900階数1.0 1.000 57.00 621,300
  形状1.0    
   程度1.0    
外壁枠組壁      
 サイディング3,620施工量1.0 1.000 115.70 418,834
 厚付吹付1,960程度1.0  00
 外装タイル9,430地域1.0  00
柱・
壁体
枠組壁体13,480形状1.0 1.000 115.70 1,559,636
 室数1.0    
 開口率1.0    
 階高1.0    
  程度1.0    
造作一般洋風建具×0.34,5481.0 1.000 115.70 526,204
 床の間28,710施工量0.7 0.700 1 20,097
   程度1.0    
内壁枠組壁4,620間仕切1.0 1.000 115.70 534,534
 クロス開口率1.0    
  天井高1.0    
  程度1.0    
   地域1.0    
天井クロス2,060施工量1.0 1.000 112.39 231,523
  程度1.0    
 仕上ナシ0   3.310
 断熱材(上)2,420程度1.0 1.000 57.00 137,940
1階床組960施工量1.0 1.000 57.00 54,720
   程度1.0    
 2階床組4,520施工量1.0 1.000 58.70 265,324
   程度1.0    
 木質(中)5,010施工量1.0 1.000 110.39 553,053
   程度1.0   
 タイル(小)7,870 1.100 2.017,314
 仕上ナシ0  3.310
      
        
 断熱材(上)2,420程度1.0 1.000 57.00 137,940
建具15,160施工量1.0 1.000 115.70 1,754,012
  程度1.0    
   地域1.0    
設備電気総合3,490施工量1.0 1.000 115.70 403,793
 給水総合220程度1.0 1.000 115.70 25,454
 排水総合90  1.000 115.70 10,413
 ドアホン48,400程度1.15 1.150 1 55,660
 使用口960程度1.0 1.000 1 960
 給湯器226,980容量1.0 1.000 1 226,980
 便器53,000程度1.0 1.000 2 106,000
 洗面器19,740程度1.0 1.000 2 39,480
 洗面化粧台56,000間口1.0 1.000 1 56,000
 ユニットバス314,210型式1.0 1.000 1 314,210
  大きさ1.0    
  程度1.0    
 浴室乾燥機49,000程度1.0 1.000 1.00 49,000
 システムキッチン274,610間口1.0 1.000 1.00 274,610
  程度1.0    
 床暖房12,490方式1.0 1.000 92.56 1,156,074
 温水式程度1.0    
 換気設備1,800機能1.3 1.300 115.70 270,738
   程度1.0    
仮設工事1,180難易1.0 1.000 115.70 136,526
その他工事2,540施工量1.0 1.000 115.70 293,878
 程度1.0    
11,838,485
1点単価㎡単価 評価額
1.05107,43612,430,408
0.99101,29711,720,099
0.9496,18111,128,175

 それでは、屋根から順に見ていきましょう。
 評価基準にある補正係数を求めると次のようになります。

 形式は片流れですから0.8
 勾配は3寸勾配より小さいですから0.8程度とも考えられますが、一応0.9で留めました。

 軒の出は大きいもので1.2
 下屋はなしで1.0です。

 程度については、全ての項目において特に理由がない限り1.0としました。

 ちなみに、ソーラーパネルにダミーがあっても、おそらく評点上は発電能力は加味していないものと思いますので、ダミー部分も含めてソーラーパネルで評点して問題ないのではないかと思います。

 外壁については、サイディングのみの場合と、サイディングに吹付け塗装又はタイル貼り付けの場合などがあると思いますが、まずはサイディングのみで評点してみます。

 なお、構造がツーバイフォー工法ですから、柱・壁体を枠組壁体でとるのはもちろんですが、外壁や内壁も枠組壁の上に施工する場合の評点を使用します。

 造作は、まず建具を作成した上で、その㎡単価に洋風の0.3を乗じて計算しました。

 床の間は、間口90cmの小さなもの

 内壁や天井の仕上げは全てクロス
 ユニットバスの場所だけは仕上なしとしました。(床も同様)

 仕上げの数量は標準量と同じ=補正率1.0としました。
  
 床は、玄関土間のみをタイルで見て、その他は全てカラーフロアとしました。

 建具の程度は難しいところですが、アルゴンガス入りのLow-eペアガラス樹脂サッシなら(上)で良いかと思います。

 電気・給排水はオール電化という設定ですが、設備の個数が分からないので総合評点方式としました。

 ドアホンは録画できるタイプ

 使用口とは、水道の蛇口のことですが、洗面台やキッチン流しなどはその評点に蛇口分も含まれているので、評点するのは洗濯機用の蛇口くらいしかないので1個のみとしました。

 給湯器は、エコキュート370リットル

 便器と洗面器は、1・2階トイレに各1個

 洗面化粧台は間口75cmが1個

 ユニットバスは1坪タイプが1個(浴室乾燥機付き)

 システムキッチンは標準の間口240cmのもの

 床暖房は温水式で、延べ床面積の8割に施工で見ました。

 換気設備は全熱交換器付きの第1種換気

 仮設工事は、原則3階建て高さ7m以上の建物が対象ですが、2階建てでも足場は組むでしょうから評点してみましたが、これは評点しない方が正しいのかもしれません。

 その他工事は標準の1.0です。

 その結果、評価額は物価水準の補正率が1.0の都道府県で、12,430,408円(㎡単価 107,436円)
 物価水準の補正率が0.9の県で、11,128,175円(㎡単価 96,181円)となりました。
 *物価水準の補正率の説明はこちら>>>i-cubeで家屋の固定資産評価基準を解説します。

 ソーラーパネル、床暖房なしの一般的な木造住宅が㎡単価8万~9万円程度ですから、i-cubeで特に程度補正をしない場合は、これくらいが妥当なところかと思います。
 仮に、屋根勾配を0.8、建具を(中)、仮設工事をなしとすればもう少し下がります。  
 
 ただ、これは地場の工務店で作っても一条工務店で作っても施工の程度に差はないという前提で作られています。

 しかし、実際の施工費にはかなりの差がある訳で、これを施工の程度の差と見るのは合理性があります。

 ということで、より厳密に(高めに)評価すればどうなるのかを考えてみました。

 それが次の表です。
部分別評点項目標準評点補正率数量評点数
項目係数連乗
屋根建材型ソーラーパネル32,210形式0.8 0.864 57.00 1,586,278
 1寸5分勾配勾配0.9    
 60cm軒出1.2    
  下屋1.0    
   程度1.0    
基礎高45cm10,900階数1.0 1.100 57.00 683,430
  形状1.0    
   程度1.1    
外壁枠組壁      
 サイディング3,620施工量1.1 1.210 115.70 506,789
 厚付吹付1,960程度1.1  57.85137,197
 外装タイル9,430地域1.0  57.85660,086
柱・
壁体
枠組壁体13,480形状1.0 1.100 115.70 1,715,599
 室数1.0    
 開口率1.0    
 階高1.0    
  程度1.1    
造作一般洋風建具×0.34,5481.1 1.000 115.70 526,204
 床の間28,710施工量0.7 0.770 1 22,106
   程度1.1    
内壁枠組壁4,620間仕切1.0 1.100 115.70 587,987
 クロス開口率1.0    
  天井高1.0    
  程度1.1    
   地域1.0    
天井クロス2,060施工量1.0 1.100 112.39 254,675
  程度1.1    
 仕上ナシ0   3.310
 断熱材(上)2,420程度1.1 1.100 57.00 151,734
1階床組960施工量1.0 1.100 57.00 60,192
   程度1.1    
 2階床組4,520施工量1.0 1.100 58.70 291,856
   程度1.1    
 木質(中)5,010施工量1.0 1.100 110.39 608,359
   程度1.1   
 タイル(小)7,870 1.100 2.017,314
 仕上ナシ0  3.310
      
        
 断熱材(上)2,420程度1.1 1.100 57.00 151,734
建具15,160施工量1.0 1.100 115.70 1,929,413
  程度1.1    
   地域1.0    
設備電気総合3,490施工量1.0 1.000 115.70 403,793
 給水総合220程度1.0 1.000 115.70 25,454
 排水総合90  1.000 115.70 10,413
 ドアホン48,400程度1.15 1.150 1 55,660
 使用口960程度1.0 1.000 1 960
 給湯器226,980容量1.0 1.000 1 226,980
 便器53,000程度1.0 1.000 2 106,000
 洗面器19,740程度1.0 1.000 2 39,480
 化粧洗面台56,000間口1.0 1.000 1 56,000
 ユニットバス314,210型式1.0 1.100 1 345,631
  大きさ1.0    
  程度1.1    
 浴室乾燥機49,000程度1.0 1.000 1.00 49,000
 システムキッチン274,610間口1.0 1.100 1.00 302,071
  程度1.1    
 床暖房12,490方式1.0 1.100 92.56 1,271,681
 温水式程度1.1    
 換気設備1,800機能1.3 1.430 115.70 297,811
   程度1.1    
仮設工事1,180難易1.0 1.000 115.70 136,526
その他工事2,540施工量1.0 1.000 115.70 293,878
 程度1.0    
13,512,291
1点単価㎡単価 評価額
1.05122,62614,187,905
0.99115,61913,377,167
0.94109,78012,701,553


 まず、施工の程度ですが、標準的な木造住宅と比べて程度の差があるであろうと思われる項目は原則1.1の補正としました。
 特に枠組み壁体の標準は断熱材がグラスウールと思われるので、EPSの使用で程度補正1.1は必要だと思います。
 (程度補正しないのであれば、別途、断熱材を加算するか)

 次に外壁ですが、片流れの場合、標準的な切妻屋根に比べて外壁の面積が大きくなりますから施工量に1.1の補正をしました。

 また、外壁仕上に吹付けやタイルが施工されている場合、ベースはサイディングと見て、その上に加算する形で評点しましたが、今回は吹付け部分とタイル部分を各50%の割合で見ています。
 全面タイルだともっと高くなります。

 以上の補正を行った結果、㎡単価は物価水準の補正率は1.0の都道府県で122,626円
 同0.9の県で109,780円となりました。

 愛知県にお住まいのneronaさん邸が、㎡単価122,220円ですから近い金額となりました。

 なお、初年度の固定資産税の額は、この評価額に経年減点補正率0.8を掛けたものに税率1.4%(都市計画税がある場合は0.3%加算)を乗じて計算されます。
 ただし、築後3年間(認定長期優良住宅5年間)は税の1/2控除がります。

 さて、今回は偏見もかなり含んだ上での評価額算定を行いましたので、実際の評価額とは差がある場合も多いと思います。
 
 これより、安い場合にはラッキー!くらいに考えて下さい。
 髙い場合は、市町村役で固定資産台帳の縦覧をするのもいい方法だと思います。
 縦覧では補正率までは見ることはできないでしょうが、納得がいかなければ担当者へ説明を求めれば教えてくれる可能性もあると思います。 

【当サイト内関連記事】
i-cubeで家屋の固定資産評価基準を解説します。
平成24年固定資産評価基準(家屋)の説明
皆さん勘違いしてません?家屋の評価額と経年減点補正率
一条工務店の固定資産税はかなり高い上に驚愕の事実が発覚
「ソーラーパネルは見えた時だけ課税します。」ってそんなぁ~

【参考にさせていただいたサイト】
我が家の固定資産税(一条工務店/i-cube)を公開します。
固定資産評価要領(別冊)家屋評点付設の手引、木造家屋評価編/京都市
固定資産評価基準/総務省
おうちを建てる 一条工務店:i-smart 固定資産(家屋)の評価点数を計算してみよう!

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kokko
2008年にヤマサハウス絆の家が完成
2011年太陽光発電設置
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ただし、実務経験ゼロ
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