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変動金利の上昇予想、インフレターゲット2%を達成すれば

 皆さん、こんにちは。最近、気になる記事をいくつか読んで、久々、住宅ローン金利について記事を書いてみたくなったkokkoです。

 さて、景気は回復基調でも日銀の金融緩和策で、住宅ローン金利は相変わらずの超低水準が続いています。

 フラット35の金利も5月は再び史上最低金利に並びそうな勢いです。
  >>> 2014年5月のフラット35金利予想、再び過去最低の1.74%か?

 しかし、アベノミクスの効果もあり物価は上昇傾向です。

 こんな時は、「固定金利を選択」する方が多いと思います。
 せめて10年間固定ですね。
 (何年間固定を選択するかは、その方の年齢や職業・退職金の額などで変わってくるとは思いますが・・・)

 ところが、変動金利を選択する方も依然として多い状況です。

 「固定金利」と「変動金利」

 どちらが得か?なんて愚かな疑問だということは以前の記事で書きました。

 その記事を要約すれば、

 どちらが得かなんて比較はできない。

 各家庭の収入や支出の状況で、変動金利を選択できるかどうかを検討した上で、変動金利では危険だと判断すれば、固定金利を

 変動金利でも可能だとなって初めて、ライフプランや志向で変動か固定かを選択すべきもの といった感じです。

 フローで示せば次の通りです。

固定金利・変動金利フロー

 詳しくは、こちらの記事をご参照ください。
 >>> 住宅ローンに関する愚かな疑問「固定金利と変動金利、どちらがお得?」

 ところで、固定か変動かを選択する上で、その判定要素について大きな誤解をされている方がいらっしゃいます。

 それは、金利の動向を過去20年間だけ見ている人です。

 ネットなどで変動金利の推移を説明するサイトを見ても、確かに過去20年間について見ているものが多いですね。

 それは、現在の政策金利に連動する方式の変動金利型住宅ローンが出てきたのが1994年ですから、それからちょうど20年
 ですから、過去20年を振り返るのは当然です。

住宅ローン推移
画像は住宅金融支援機構のHPから

 ただ、今後の金利予想をする際に、過去20年間の動向をもとにするのは不適当です。

 皆さん、アベノミクスの政策が執られるまでの20年間を何と呼ぶかご存じですよね。

 「失われた20年」

 高度経済成長期からバブル期に多くの国民が信じてきた経済の長期トレンドは右肩上がりという伝説が崩れ、不景気の中、デフレが進行しました。

 過去に例のない長期のデフレで、経済の面からは正に「失われた20年」でした。

 それが、安倍政権が打ち上げたアベノミクスで、明らかにマインドが変わりました。

 日銀はインフレターゲットを2%に設定し、2015年春にはこれが達成されるという見通しを立てています。

 これは、消費税増税の影響分を除いてですから、実質的には5%に近いインフレと言うことになります。

 この状況で、「失われた20年」の金利の推移だけを見て、「変動金利は低位で推移し、上昇する上昇すると言われながら結局、上昇しなかった。」というのは、既に昔の話だと思いませんか?

 もちろん、日銀の黒田総裁は、物価上昇率2%を達成しても当面、金融緩和策は維持するという意向のようですから、即、住宅ローンの変動金利が上昇するということにはなりません。

 しかし、仮に近い将来、インフレ2%を達成した場合、貸出金利も2%以上にしなければ、金融機関は自らの貸出金という資産を目減りさせてしまうことになります。

 現在の実質金利(貸出金利-物価上昇率)が1%と仮定し、これを維持するためには、物価上昇率が2%になれば貸出金利は3%でなければなりません。

 そうなれば、金融機関は、まずは新規融資について優遇金利の利下げ幅を縮小してくるでしょう。
 
 固定金利の方でも、国債の人気が落ちて、長期金利の上昇から住宅ローンの金利が上がる可能性も大です。
 
 そのような状況では、近い将来、変動金利3%というシチュエーションは、現実的な前提としてシミュレーションする必要があります。

 そして、シミュレーションをする際には、変動金利の返済額5年間、1.25倍ルールは確実に反映させなければ意味がありません。

 シミュレーションの仕方については、こちらの記事を参考にして下さい。
 >>> 金利は上昇!もしも2年後に変動金利が3%になったら・・のシミュレーション

 そのシミュレーションを行った上で、変動金利でも大丈夫という方は変動金利と固定金利どちらが自分に合っているかで決断をして下さい。
 借入金に対して収入や自己資金に余裕がある方、無担保の不動産を沢山お持ちの方は、変動金利の方が合っているという方も多いでしょう。

 現実には、金利はそんなに上昇せず、変動金利の方が結果的に総返済額が圧倒的に少なくて済むというケースの方が可能性は高いかもしれません。
 
 しかし、将来の金利予想を正確にできる人なんていません。

 また、固定金利が選択される理由として大きいのは「将来の安心」です。
 髙めの金利を払って「安心」を買っている訳です。

 そんな、人に向かって、「過去、20年間変動金利は結局上昇しなかったから、変動金利で借りた方が得だったんですよ。」と説明するのは、「20年間、火災保険に入ったけど、火事にならなかったから保険なんて入らない方が得だった。」と言っているのと大差ないと思うんですがどうでしょう?

 間違っても、固定金利での月々返済額では無理だけれど、変動金利なら返済できるという状況の方が変動金利を選択すべきではありません。

【当サイト内関連記事】
住宅ローンに関する愚かな疑問「固定金利と変動金利、どちらがお得?」
金利は上昇!もしも2年後に変動金利が3%になったら・・のシミュレーション
意外と小さい変動金利のメリット

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COMMENT

こんばんは^^

フローチャートがわかりやすくて素晴らしいですね^^
いつも勉強になります。

それにしても、そもそも35年間借りないと家が買えない
こと自体を重く考えるべきだなと、35年間固定ローンで
借りた本人が思うところです。

固定金利でリスクを回避したと思っても、35年間返済を
しないといけないのって、やはり大きなリスクですね。。。

No title

neronaさん、お褒めいただきありがとうございます。

 日本の住宅建築費が高すぎるというのはよく言われますが、確かに35年は長すぎますよね。

 坪25万8千円くらいで一条工務店クラスの高性能住宅が建てられればいいんですが、、、

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プロフィール
kokko
2008年にヤマサハウス絆の家が完成
2011年太陽光発電設置
宅建主任者試験合格、ファイナンシャルプランナー資格者
ただし、実務経験ゼロ
建築はど素人の中年男性です。
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