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平成24年固定資産評価基準(家屋)の説明

 今回から、施主の皆さんにとって気になる家屋の固定資産税の評価方法について説明します。

 以前の記事「新たに固定資産税の対象になった設備」の中で、平成24年度から適用になる固定資産評価基準を紹介しました。

 → 固定資産評価基準の一部を改正する告示案(家屋)<別表第8、第12、第12の2>
 *377ページもある膨大な資料ですから家屋の構造・種類別に次のページをご覧ください。
 木造専用住宅 1~8ページ
 鉄筋コンクリート造・鉄骨造住宅 123~153ページ
 軽量鉄骨造専用住宅 329~336ページ 

24年固定資産評価基準
画像はクリックすると拡大します。

 これは、総務省が固定資産評価基準の一部を改正する告示案のパブリックコメントを募集した際の案で「再建築費評点基準表」と言いますが、この表をもとに固定資産税の家屋評価について説明していきたいと思います。
 
 難しい専門用語が並びますが、その説明は次回にでもすることとして、今回は木造の住宅の基準表を見ながら、この表の意味を中心に説明します。

 まず、施主の皆さんにとって一番気になるのは、

 家屋の評価って、どの部分が対象になるんだろう?
 どういう評点の仕方をするんだろう?

 というところですよね。

 それが、この再建築費評点基準表にすべて示されています。 

 さて、木造専用住宅の表を見ながら説明しますね。

 家屋評価をするにあたっては、家屋の構造別・用途別に定められているこの再建築費評点基準表に沿って評点することとなります。

 簡単にいうと、

 家屋の構造・用途ごとに、最も標準的な家屋を選定し、この家屋に使われている資材・設備を標準として、それを示したのがこの表です。

 この標準家屋と比較して、評価する対象の家屋に使われている資材・設備の程度や量に応じて増点・減点して評点していくこととなります。

 評価項目は、木造の専用住宅の場合で、

 屋根、基礎、外壁、柱・壁体、造作、内壁、天井、床、建具、建築設備、仮設工事、その他工事
 の12の部分別に大きく分けられます。

 その中に、使われている資材・設備ごとに評点数が示されています。

 例として、屋根を見てみましょう。

24年固定資産評価基準屋根

 陸屋根と勾配屋根に分けられていますが、勾配屋根の瓦(中)で、12,250点
 コロニアルは「化粧スレート」で、9,170点

 この点数が、建床面積1㎡当たりの評点数です。
 標準量の欄を見ていただければ、建て床面積1.0㎡当たり仕上げ面積1.40㎡となっています。
 これが勾配屋根の勾配や軒の出などを考慮した標準的な仕上面積で、評価する家屋ごとに右の補正率で算定していくことになります。 

 この点数には、屋根の仕上材だけではなく、野地板などの下地材、労務費といった各費用分が含まれています。
 ですから、次の式で、屋根の構造・仕上げ・労務費までを含む再建築費評点数が、一発で出ることになります。

 屋根の部分別再建築費評点数 = 屋根仕上材の標準評点数 × 補正率 × 建床面積

 「建床面積」は、表の一番右の欄に書いてある「計算単位」ですが、外壁や内壁などを計算するときは「延べ床面積」を、建築設備を計算するときは「設備数」を掛けることとなります。

 なお、建床面積とは、家屋評価にしか使われない言葉ですが、基本的には1階床面積のことです。
 ただし、玄関ポーチに2階床が乗っている場合など1階床面積より他のフロアに大きい部分があるときは、家屋の垂直投影面積となります。

 表の右半分は、標準量から補正する補正率を算定するための係数です。

24年固定資産評価基準屋根補正率

 屋根の形式や勾配、軒の出の大小、下屋の多少、施工の程度の各項目ごとに係数を計算し、これを連乗して補正率を算出します。

 この計算方法は、「項目別補正方式」ですが、その下の欄にある「総合補正方式」を使用してもよいとなっています。

 屋根面積は図面から計算できますから、図面から計算した屋根面積を標準量(建床面積当たり1.4㎡)と比較して補正できるという意味だと思います。

 補正率が計算できれば、先ほどの式で屋根の再建築費評点数が算出されます。

 なお、建材型ソーラーパネルとあるのは、屋根材の代わりに使われる組み込み型のパネルの場合で、屋根材の上に台座で設置されたパネルは評価の対象外です。

 天窓は、1個当たりの評点が決まられています。90cm×90cmが標準の大きさで固定式で77,790点が評点されます。

 つづく

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2008年にヤマサハウス絆の家が完成
2011年太陽光発電設置
宅建主任者試験合格、ファイナンシャルプランナー資格者
ただし、実務経験ゼロ
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