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固定資産税の納税通知書から不動産取得税の税額を計算する方法

 土地や住宅を取得すると翌年から課税されるのが固定資産税
 その納税通知書が4月から5月にかけて各市町村から発送されます。

 この納税通知書が届いた皆さんに是非、計算していただきたいのが、住宅の新築時評価額です。
 この新築時評価額が分かれば、不動産取得税の税額計算ができます。

納税通知書

 まずは,納税通知書に記載されている家屋の評価額を見ます。
 課税標準額ではなく評価額です。
 課税明細書の方に記載されているかもしれません。

 この評価額は、新築時の評価額に経年減点補正率が掛けられたものです。
 住宅用家屋の経年減点補正率は、新築の翌年(つまり初めて固定資産税が課税される年)は0.8です。
 これは、木造・非木造を問いません。

 ですから通常の年なら、(固定資産税の評価額)÷0.8で住宅の新築時評価額が計算できます。

 ただし、平成24年は固定資産評価額の3年に1度の見直しの年に当たりますので、計算がちょっと複雑になります。

 今回の家屋の評価額の見直しは、平成23年の評価額を平成24年基準で評価し直すとどうなるかという視点で行います。
 と言っても、全棟を評価し直すわけにはいきませんから、23年の評価額に24年基準と21年基準の変動率を掛けて、一律補正するという手法を取ります。
 
 この際、使用する率を補正率と言いますが、21基準→24基準の補正率は、
 木造が0.99
 軽量鉄骨造などの非木造が0.96となっています。
 24年基準に補正すると21年基準よりわずかながら安くなるという訳です。

 本来、平成23年築の家屋は、平成21年基準で評価すべきですが、固定資産税の課税基準日は24年の1月1日です。
 市町村は21年基準で評価すると即、24基準に補正しなければならないのでそんな面倒なことはせず、初めから24年基準を使って評価しています。

 一方、不動産取得税は新築時の評価額を基に税額を計算しますので、23年の評価額(つまり21年基準での評価額)に戻す必要があります。
 21年基準での評価額に戻すには、24年基準での評価額を先ほどの補正率で割り戻します。

 よって、23年築住宅の新築時の評価額は、
 木 造=24年固定資産評価額÷0.8÷0.99
 非木造=24年固定資産評価額÷0.8÷0.96
                    となります。

 仮に、固定資産税納税通知書に記載された評価額が、1,100万円の軽量鉄骨造専用住宅なら
 11,000,000 ÷ 0.8 ÷ 0.96 = 14,322,916円
 が新築時の評価額となります。
 
【不動産取得税の計算】

 新築時の評価額が計算できれば、不動産取得税の計算は次の式で求めることができます。

 不動産取得税額 = 課税標準額 ×税率3%
 課税標準額 = 新築時の評価額-1,200万円(長期優良住宅は1,300万円)
 課税標準額は千円単位以下の端数は切り捨て、税額は百円単位以下の端数は切り捨てます。

 先ほどの軽量鉄骨造の住宅を長期優良住宅として計算すると
 課税標準額=14,322,916円-13,000,000円=1,322,000円
 税   額=1,322,000円 × 3% = 39,600円

 新築時の評価額が1,200万円(長期優良住宅なら1,300万円)以下なら家屋の不動産取得税はかかりません。
 厳密に言うと新築家屋の免税点は23万円ですから,1,223万円(長期優良住宅なら1,323万円)以下なら家屋の不動産取得税はかかりません。
 
 この式で計算してみると、40坪以下の木造住宅はほとんど課税にならないと言っていいでしょう。
 軽量鉄骨造の住宅なら40坪で1,200万円を超える住宅も多いでしょうが、長期優良住宅の特例控除額1,300万円に救われて課税にならないケースも多いものと思います。

 あなたも納税通知書から不動産取得税の計算をしてみてくださいね。
 そして、思ったより税額が安くて済んだっていう方は、
 こちらをクリックしてくださいね。
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固定資産税評価について

初めてメール致します。
s50年築の鉄筋コンクリート住宅です。建設費は40,000,000円、取得税の課税標準額24,971,000円です。s60年の固定資産税評価額は33,932,329円です。s51年の評価額を市に聞いたところs51年は評価替えの年で再建築費評点補正率が非木造の場合1.40なので課税標準額の1.40倍の33,932,329円になると説明を受けました。これは本当に正しいことなのでしょうか。s50~53年の建物の評価がすべて1.40倍になるのであればあまりにも実情と違うと思いますが、よろしくご教授お願い致します。

コメントありがとうございます。
分かる範囲で回答させていいただきます。

 建設費40,000,000円に対して24,971,000円の評価は決して高くはないと思いますが、確かに1.40倍の補正率は納得がいかない面があることと思います。

 固定資産評価基準の算定根拠になる調査は、当時は基準年の2年ほど前に行われていたと思われますので、建設物価で言えば、昭和46年と昭和49年の比較が1.40倍になっていたものと思われます。
 
 通常、市町村が基準年の前年に建築された建物を評価する際には、新しい評価基準を使用しますので、ご質問のケースでは昭和50年築の建物を昭和49年当時の調査結果で定めた評価基準で評価している訳ですから問題ないものと思います。

 仮に昭和48年基準で評価していたとしても、46年調査結果で定められた評価基準で算定した後、昭和51年の評価額見直しで1.4倍の評価額になった訳で、元々の評価額が50年築にしては安めに評価されていたと言えますので、建設物価との比較で言えば問題ないと思います。

 そして、普通なら経年減点で年々、評価額が落ちるべきですが、鉄筋コンクリート造は評価額がなかなか落ちませんので、評価基準の上昇率の方が大きく、評価額が下がることがなかったのでしょう。

 評価基準では平成6年がピークでその後、下落していますので、平成6年評価まで評価額が変らなかったということになります。

 評価基準は3年に一度、見直しがありますので、特にインフレ率が大きい時代には、3年間のうちで最初の年に建てた人と最後の年に建てた人で運・不運は出てきます。
 その考えで言えば、昭和50年築の人は昭和48年築の人より恵まれているのではないかと思いますが・・・
 (48年基準で評価された場合です。)

 固定資産税の評価基準は、建設費を基にするのではなく、今、同じ建物を建て直したとしたらいくらかかるかと言う再建築評価方式で評価されていますので、物価が高いときに建てようが安いときに建てようが差が出ないような評価方式が取られていますので、この点では大変、公平な優れた評価方法だと思います。

 また、昭和50年築の建物は、現在、37年経過で経年減点補正率が0.40、つまり新築時の4割ですから最終的に2割になったとして現在の半分と言うことになります。

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まとめteみた.【固定資産税の納税通知書から不動産取得税の税額を計算する方法】

土地や住宅を取得すると翌年から課税されるのが固定資産税その納税通知書が4月から5月にかけて各市町村から発送されます。この納税通知書が届いた皆さんに是非、計算していただきた
プロフィール
kokko
2008年にヤマサハウス絆の家が完成
2011年太陽光発電設置
宅建主任者試験合格、ファイナンシャルプランナー資格者
ただし、実務経験ゼロ
建築はど素人の中年男性です。
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