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皆さん勘違いしてません?家屋の評価額と経年減点補正率

固定資産税の家屋の評価額と経年減点補正率基準表

 ブログ村にアップされる施主の皆さんの固定資産税に関する記事を見ていると、よくこんな記述を見かけます。

 「こんなに家屋の評価って安いのか」
 とか、
 「これなら不動産取得税もかかりません。」
 といった言葉

 でも、固定資産税の納税通知書に書いてある評価額というのは1年経過の評価額であって、新築時の評価額ではありません。

 家屋の評価額には経過年数に応じて経年減点補正率という係数が乗じてあります。
 固定資産税の課税初年度は1年経過した家屋とみて評価されています。
 1年経過の住宅の経年減点補正率は0.8ですから、皆さんが見ている評価額は、新築時の評価額の8割になっています。

 つまり、不動産取得税の課税標準額を算出するためには、今の評価額を0.8で割り戻す必要があります。
 詳しくは →  固定資産税の納税通知書から不動産取得税の税額を計算する方法
 
 ここまで計算して記事を書いている方はあまり見かけませんので、勘違いされている方が多いんじゃないかと思います。

 さて、今回は、固定資産税の家屋の評価額の計算について説明します。
 経年減点補正率基準表もアップしています。

 それでは、まず評価の方式ですが、固定資産税の家屋の評価額は、再建築価格方式という方法で計算されています。

 再建築価格方式とは評価対象となった家屋と同一のものを、評価の時点においてその場所に新築するとした場合に必要とされる建築費から評価額を算出する方式です。
 家屋の評価は総務省が定めた固定資産評価基準によって算定されますが、これで算定されるのが再建築評点数です。

 この方式のメリットに、建築時の景気などに左右されず平等に評価がなされるという点が挙げられます。

 例えば、バブル崩壊直後の平成2~3年頃はまだ建築費は非常に高くて、この時建築した住宅の評価額も大変高かった訳です。
 それが、年々不動産の取引価格は下落し、家屋の評価基準も下落を続けました。

 なので、平成2~3年に家を建てた人は評価額が高くて今でも固定資産税が高いんじゃないかと思われがちです。

 しかし、固定資産税の評価額は3年に1度見直しがあります。そして、その都度、新しい評価基準で評価し直したとしたらどうなるかという補正率を乗じています。

 ですから、同じ建物なら平成2年に建築した人も平成23年に建築した人も再建築評点数は同じという理屈になります。
 今、その当時に建てた家屋と同じものを新築するとして評価額を出す訳ですからそうなるはずですよね。

 この再建築評点数に経年減点補正率と1点当たりの単価を乗じて現在の評価額が計算されています。

 数式で書くと、

 評価額 = 再建築費評点数 × 経年減点補正率 × 評点1点当たりの価額 
 となります。

 経年減点補正率……家屋の建築後の年数の経過によって生ずる損耗の状況による減価をあらわしたものです。

 評点1点当たりの価額……1円×物価水準による補正率×設計管理費等の補正率

 物価水準による補正率は東京特別区を1.0として、全国の指定都市ごとに指数が定められています。

物価水準による補正率

   指定市以外の市町村にあっては、その市町村が所在する都道府県における指定市の率によるものとされています。
   (指定市と物価水準に著しい差がある場合には市町村長が0.90から指定市の率を超えない範囲で定めることもできます。)

 設計管理費等による補正率
    ○木造家屋 1.05
    ○非木造家屋1.10

 よって、評点1点当たりの価額は木造で上記の札幌市など 1.05、仙台市など0.99、鹿児島市など0.94
 非木造は全国一律1.10となります。

 なお、経年減点補正率は次のとおり基準表が固定資産評価基準に定められています。

【関連記事】
 平成27年基準の経年減点補正率については、こちらの記事に掲載してあります。
 (住宅に関しては補正率に変更はありませんが・・・)
  >>> 固定資産税の平成27年固定資産評価基準、経年減点補正率基準表はこちら

以下、平成24年基準で説明してありますが、基本は同じです。

経年減点補正率基準表木造

 木造家屋の経年減点補正率基準表PDF版

経年減点補正率基準表非木造

 非木造家屋の経年減点補正率基準表PDF版

 木造家屋の㎡当たり評価額は一般的には、8万円~10万円程度ですから、表の74,000点以上114,000点未満の欄を見ます。
 (115,000点とあるのは、114,000点の誤りです。)

 1年目が0.80で、25年経過で下限の0.20に達します。

 この表を見ると毎年、補正率が小さくなるように見えますが、実際に評価の見直しが行われるのは3年に一度だけですから
 築年によって適用される補正率は次のようになります。

築年次別経年減点補正率

 木造家屋は評点のランク毎に補正率が異なっています。
  一条工務店の固定資産税はかなり高い上に驚愕の事実が発覚の記事でも指摘したとおり、評点が114,000点以上になると通常25年で下限の0.20に達するところが35年もかかってしまうことになります。 

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COMMENT

木造家屋再建築費評点基準表というものがありますが(PDFで420ページ分)
例えば真壁造柱15cm角上だと62280点、
電気設備ドアホン48400点となりこの2つだけで114000点近くなります。
役所がどのように評点をしているのかがわかりません。
宜しくお願い致します。

minerallaboさん、コメントありがとうございます。

 評価基準については、「平成24年固定資産評価基準(家屋)の説明」の記事に書いていますが、

 >>http://kokkoie.blog.fc2.com/blog-entry-51.html

 屋根仕上げなら単位当たり評点×建て床面積、仕上げなら単位当たり評点×床面積、設備なら単純に評点×個数といった感じで計算した評点を積み上げていけば、1棟700~800万点くらいの評点になります。

 1度、1棟分の評価調書を作って見たいとは思っているんですが、なかなか時間がなくて・・・

 こんな説明で、だいたいのイメージはできたでしょうか?

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プロフィール
kokko
2008年にヤマサハウス絆の家が完成
2011年太陽光発電設置
宅建主任者試験合格、ファイナンシャルプランナー資格者
ただし、実務経験ゼロ
建築はど素人の中年男性です。
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