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土地の評価額は下がっているのに固定資産税は増えている。その理由は?

 先週、我が家に届いた固定資産税の納税通知書

 家屋については、 固定資産税の納税通知書を公開(4年目で税額倍増?)の記事で紹介しましたが、今回は土地の税金

 昨年分と比較すると、評価額は下がっているのに、課税標準額が上がって税額も増加しています。

 このことに関しては、読者の方から質問もいただきましたので、今回、土地の固定資産税について説明してみたいと思います。
 
 今年の土地の固定資産税は、

 平成24年度税額=平成24年度課税標準額×税率(固定資産税1.4%、都市計画税 0.3%)

 で求めますが、この課税標準額に調整が加えられています。
 
 まず、住宅用の土地で200㎡までは、小規模住宅用地として、評価額の1/6になっています。
 200㎡を超える分については、一般住宅用地として評価額の1/3です。

 参考までに都市計画税は、
  小規模住宅用地 評価額の1/3、一般住宅用地 評価額の2/3

 この軽減は、住宅が建っていることが条件ですから、住宅を取り壊せば適用がなくなります。
 逆に更地に住宅が建てば、適用を受けて税額が安くなります。

 ここまでは、問題ありませんね。
 次に、宅地の税負担の調整率というものがります。
 これがどこの市町村のHPを見ても同じようなことが書いてありますが、複雑難解です。

 分かりやすかったのが、鳥羽市のHP

 鳥羽市のHPにあったグラフを拝借して、私なりに噛み砕いて説明してみます。

clip_imagehutantyosei.gif
 
 バブル華やかなりし頃、土地の価格は上昇を続け、固定資産税の評価額と実勢価格には大きな乖離がありました。
 地価の上昇は平成3年くらいまで続き、市町村ごとの評価水準にも差があり問題となっていました。

 そこで、総務省は土地の固定資産評価額を全国一律に地価公示価格の7割を目途とすることにしました。
 そして、その基準で平成6年の評価替えが行われ、評価額は一気に跳ね上がりました。
 しかし、既にバブルは崩壊、地下は下落の一途です。
 
 地下は下落するのに、税額だけ一気に上げる訳にいきませんから、平成6年から経過措置がとられました。
 これが、宅地の税負担の調整率で平成25年まで少しずつ課税標準額を上昇させて、20年かけて評価額に追いつくように措置されています。

 我が家の税額表を使って、平成21年~23年の調整を説明すると、

土地の固定資産税額

 Aが本来の課税標準額ですが、調整率で抑えられた課税標準額は、前年度課税標準額にAの5%を加えたものとなります。
 ただし、B/Aが80%を超えるときには、前年度の課税標準額を据え置きます。
 (  )内書きが据え置き後の課税標準額で、この1.4%が税額です。
 我が家の22年度、23年度は80%を超えていますから前年度の課税標準額がそのまま据え置かれますので、税額も据え置かれています。

 平成24年・25年は、この調整率が、B/Aが90%を超えるときには前年度の課税標準額を据え置かれることとなります。
 これで20年間続いた調整が終わります。

 我が家の24年度のB/Aは、90%以下ですからBの額がそのまま課税標準額となっています。
 来年はこれが90%を超えれば今年の課税標準額が据え置かれることとなります。

 なお、固定資産税の評価額は一般には、3年に1度だけ見直しがありますが、その間でも地価の下落がある場合には、評価額を下げることが出来るとなっています。
 我が家の土地の価格は、年々下落しているようで、評価額も毎年下がっています。

 その結果、土地の評価額は下がっているのに税額は上がるという結果になっています。

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2011年太陽光発電設置
宅建主任者試験合格、ファイナンシャルプランナー資格者
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